1、物业类文稿汇编关于加强物业管理，改善居住环境的意见和建议3关于加强物业管理工作的建议6关于健全联调机制化解物业矛盾纠纷的实践和思考11关于进一步规范小区物业管理的几点建议17康宝奇同志在全市物业管理工作会议上的讲话20龙岗区物业管理现实困境调研报告32浅析街道如何加强物业管理工作58全区住宅小区物业管理工作专题调研的报告65史和平同志在省物业管理条例执法检查情况汇报会上的讲话78史和平同志在省物业管理条例执法检查情况汇报会上的讲话85市委常委、副市长张扬平在市房产管理局调研座谈会上的讲话92市住建局党组书记郭新华在全市物业服务行业文明创建工作会上的讲话99王玉志同志在全省老旧住宅小区整治改造现
2、场会上的讲话110物业服务纠纷常见问题的法律思考123新形势下发展物管行业的思考132宿迁：徐惠民同志在全市建筑业暨物业管理工作会议上的讲话142易继红总工程师在湖南省物业管理条例宣传贯彻工作会议上的讲话152在居民住宅小区物业管理服务咨政会上的讲话提纲159在全市物业管理工作会议上的讲话163在全市物业管理工作会议上的讲话（摘要）171在天山区住宅小区物业服务管理工作会议上的讲话177在县政协住宅小区物业规范化管理双月协商座谈会上的讲话182周善东同志在全省物业服务和住房公积金行业文明行业创建试点工作推进会议上的讲话190卓英同志在全市物业管理工作座谈会上的讲话201在全市推进旧厂房旧物业改
3、造提升促进产业优化升级现场会上的讲话218城市物业管理的现状及对策思考226深化思想认识健全监管体系努力构建全区物业管理长效机制232关于城中村改造后物业管理问题的思考236关于加强和规范我县小区物业管理的思考244关于加强我区物业建设和管理工作的建议251关于加强物业管理，改善居住环境的意见和建议近年来，北海市住宅商品房市场发展势头较为可观，外来人口选择在北海落户，主要因素便是“气候和环境”，自然气候往往受到人为环境的影响和制约，而“家的环境”的好坏更大比重的决定了我们的生活质量及幸福指数。如此，物业管理不仅关系到城市建设和管理问题，也与民生息息相关，小区物业管理中日益凸显的一些问题，亟需予
4、以重视和解决，择一二简述如下：问题一：小区内随性停放车辆、随意丢弃堆放垃圾和排放污水的乱象已成顽疾。意见和建议：对于有物管企业的小区，此乱象仍未得以抑制的原因在于，物管企业自身管理机制不健全、管理能力弱且缺乏责任意识。由此，相关部门有必要尽快制定物管企业的准入制度，严格把控和定期监管物管企业的履职行为，建立考评奖惩制度，强化其管理责任，对积极履职、受众好评的物管企业予以公开表扬和奖励，对于懈怠履责、投诉众多的物管企业责令整改并应作出实质的处罚。对于暂无物管企业的小区，此乱象的存在主要还在于小区业主公共责任意识淡薄。由此，可落实责任到户，明确各户或户与户间，以己为中心，应对辐射范围内环境卫生负责
5、。同时，也可通过业主委员会表决成立小区监察小组，以物管企业的管理方式暂管小区，以便减轻业主负担。不管小区是否存有物管企业，均应首先鼓励成立业主委员会，推举业主代表，负责牵头召集业主聚会议事，定期业主大会便于业主热络情感、对日常和期待的小区环境和活动进行商讨和预期计划；临时业主大会便于及时解决突发性问题，以避免问题的堆积。问题二：小区内乱搭乱建乱栽乱种，占用公共区域，破坏绿化的行为屡禁不止，因饲养和不当管理家畜引起的卫生、疾病、伤害等风险不容忽视。意见和建议：有物管企业的小区在该方面上的管理效果仍甚微的原因在于，一来部分业主“圈地宣权”的自我权利意识扩大，即认为通过采取搭建、扩建、栽种等措施，以
6、“先占”的方式即获得了该区域的控制权；二来物管企业存在管理盲区，在面对上述行为时，不予理采；三是其他业主虽怨声载道但怕麻烦不愿向相关部门投诉反映，同时为防止自身权利的缩小也采取了相同的方式“扩权”。由此，物管企业作为管理小区的第一权利和责任人，应端正、严肃管理态度，在权限范围内尽职协调处理，权限不能及时应积极向城管、规划、住建、环保、卫生防疫等相关部门反映并主动配合其调查处理工作。而作为有法定权限的职能部门应认真核查该方面的投诉举报信息，对于查实的违章建筑和行为必须依法严肃处理，不能因为小区内的违章行为及饲养和不当管理家畜引起的卫生、疾病、伤害等风险未暴露在公众的视野下就不予重视而怠于处理。另
7、外，治理需治源，即政府及相关部门应制定相应的管理规范并明确惩罚措施辅以实施，同时加大宣传和教育力度，规范小区业主的主观意识和行为准则。问题三：外来车辆、人员自由出入，小区财物毁坏、偷盗现象频现。意见和建议：有物管企业的小区仍存在上述现象，原因在于，物管企业主观上更倾向将自身的职责框定于“保洁卫生环境”，而忽视“保障安全环境”，所以在安保系统的设置、安保设施的配备和安保人员的聘用上都存在形式化，比如可能考虑人车出入频繁登记过于繁琐，设置的保安亭和安全杆形同虚设；可能考虑经费问题，安装假的监控设施和聘用已达退休年龄的老同志站岗。如此，形式化的安保设施和安保能力弱化的人员提供的服务自然滞后于小区的安
8、全环境需求。由此，物管企业自身应明确自身职责，在完善和提高专业管理能力之同时，在实际履职中，遇到确需业主助力的事项，如现缴经费确不足以支撑物业服务等，应根据小区的实际情况，与小区业主充分协商解决。鸟自爱巢人爱家，基于对“家”舒适感和安全感的初衷和追求，各方也定能达成共识。关于加强物业管理工作的建议政协延安市委员会近年来，随着城镇化快速发展，城市住房总量持续攀升，住房供不应求问题得到有效解决。但市县两级物业管理市场还处于起步发展阶段，面临一些突出困难和问题，已经成为广大市民关注的热点和焦点，事关经济转型发展、社会和谐稳定。因此，我们应采取针对性措施，尽快补齐物业管理短板，努力改善城市人居环境。一
9、、存在的主要问题1物业管理基层工作责任落得不实。目前，市一级物业行政管理职责由房管部门承担，但县区物业管理工作主管部门与市级不一致，分属住建、房管、城管部门，且缺少物业管理的专门科室和专职人员，缺乏刚性管理手段和有效监管措施，难以满足物业管理工作需要。物业管理工作没有完全下沉到街道办和社区，基层的主体作用发挥不充分。2小区物业遗留问题多。新建小区交付使用环节缺乏有效监督，公用设施配套不完善，制约了后期物业管理的有序运行。老旧小区基础设施老化严重，住宅专项维修资金归集不到位，征收工作难度大。住房产权形式多样、房屋遗留问题复杂，难以推行物业管理市场化服务，导致物业管理服务覆盖率较低。以延安市为例，
10、全市物业覆盖率和市区物业覆盖率分别为51%、71%。同时，水电气暖等专业经营单位与小区物业服务企业，在水电气暖管线设备维护检修方面的职责权限不清，相互推诿扯皮，导致一些住宅小区水电气暖设施设备故障得不到有效解决，影响了居民正常生活。3业主物业管理意识不强。一些业主物业消费意识、责任意识、法制意识缺失，违反物业管理法规和小区管理规约的问题经常发生。部分业主不愿参与业主委员会组建活动，导致一些住宅小区无法成立业委会，小区物业管理难以步入正轨。现有业委会普遍存在老龄化、素质不高、管理能力不强等问题，整体作用发挥有限。4物业服务市场管理不够规范。物业服务市场准入制度不够完善，机关企事业单位自建住宅小区
11、（大厦）自管物业和开发商子公司负责物业服务的现象普遍存在。物业服务企业规模小、管理水平低、运营效益差、综合实力弱等问题突出，部分物业企业重收费、轻服务，甚至存在预收费后擅自终止管理服务问题，致使业主与物业企业矛盾激化，群体信访时有发生。二、建议1下沉管理责任，建立健全物业管理工作机制。一是推进物业管理权限下放。按照物业管理条例规定，进一步修订完善物业管理规章制度，坚持“条块结合，属地负责”的原则，推进物业管理工作重心下移，将物业管理工作监督管理权限下放到县区或乡镇（街道），特别是市级房产部门的物业管理权，应下放给县区。科学划分市、县区物业管理职责权限，强化市县区物业主管部门的指导、协调和监督职
12、能，强化乡镇（街道）的属地管理职能，充分发挥社区在小区物业管理中的基础作用；二是落实物业管理责任。将物业管理权下放后，要落实基层的管理责任，设立专门工作机构，充实工作力量，实行划片管理，制定精细管理措施，实现物业管理无盲点、全覆盖；三是健全完善物业管理制度。修订完善物业管理工作实施意见，制定管理制度和规程，形成切实管用、便于操作的管理办法，全面推行标准化管理、精细化服务，切实提升物业管理制度化、规范化、程序化水平。2坚持问题导向，持续推进小区物业管理整治工作。一是突出抓好房屋专项维修资金交存、使用和管理监督工作。严格执行物业管理条例住宅专项维修资金管理办法规定，分清住宅小区性质类别，积极探索研
13、究制定清缴办法，落实交费主体，明确交费标准，彻底解决专项维修资金长期拖欠问题。房管部门应加强专项资金使用监督管理，会同业主、街道办、社区监督专项资金专款专用，确保资金使用方便快捷、公开透明；二是严把新建住宅小区公共设施设备审查验收关口。住建规划部门应继续加强新建住宅小区规划设计方案审查，重点审查公共设施和物业管理服务等设施设备规划设计情况，确保规划建设方案符合国家标准规范；实行综合验收备案，从源头上杜绝住宅小区公共设施不配套、服务功能不完善问题的发生，为后期物业管理服务工作顺利开展打下坚实基础；三是加快推进老旧小区基础设施改造工作。抓住“城市双修”、棚户区改造机遇，研究出台老旧小区基础设施改造
14、政策，探索建立政府、业主、企业、社会多元投资机制，以试点项目示范带动，突出抓好出行道路、院落硬化美化和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等必备设施设备通达工程，落实公共设施设备日常维修养护责任，不断优化小区人居环境。3强化宣传教育，切实提高业主委员会组织管理能力。一是大力宣传普及物业管理法规政策。坚持经常性开展物业法规政策进社区、进家庭活动，增强业主主人翁意识、自治意识和归属感，主动投入小区物业管理活动，积极参与小区自治工作。二是切实加强业主委员会管理能力建设。建立完善小区业主大会、业委会制度，规范议事规则和程序，动员组织业主积极参与业委会选举和监督，组建具有自主管理意识和自治能力的物业管
15、理队伍，明确管理权限，落实管理责任，切实把关系业主切身利益的事情办实办好。三是着力破解物业收费难问题。一方面要通过提升小区公共设施服务功能和物业管理服务水平，赢得业主认可和支持，提高广大业主主动缴纳物业费的积极性；另一方面要结合社会诚信和法治体系建设，将物业费收缴情况纳入业主诚信档案，建立黑名单制度，同时加大依法追缴力度，有效解决物业收费难问题。4依法监管，全面提升物业管理服务水平。一是加强物业服务行业监管。房管部门、街道办、社区应严格按照物业管理条例规定，指导业委会采取公开招投标方式选聘物业企业，加强对物业企业履行合同约定服务项目的监管，督促落实约定和承诺条款。推行物业服务公示制度，定期公示
16、物业服务标准、收费项目、专项维修资金交存及使用等事项，全面接受业主监督。二是规范物业企业管理服务行为。规范物业管理服务工作程序，明确物业服务事项和收费标准，加强监管考核，依法从严查处超标收费、降标服务、违规经营等问题，倒逼物业企业依法规范经营服务，切实维护广大业主的合法权益。三是提升物业企业管理服务质量。主动适应居民居住需求从生存型向舒适型转变的新形势，根据城镇公建房、商品房、集资房、安置房、保障房等不同类型居住小区实际情况，积极探索研究具有针对性、操作性的物业管理服务政策规定，建立物业企业行业服务标准体系，有序推进抓点示范工作，加快提升物业服务质量，推动小区物业管理迈上规范化轨道。关于健全联调机制化解物业矛盾纠纷的实践和思考开展物业纠纷联调不仅可以有效解决当前物业纠纷化解工作中
