1、债权债务纠纷处理 某法院为处理债权债务纠纷，委托某评估公司对某房地产工程进行评估，该房地产土地证所载用途为商住，于1993年领取建设用地许可证，并于1994年领取建设工程规划许可证，由于各种原因，建筑物至2022年仍未完工，一直停工待建，成了“烂尾楼，未能领取房地产权证，并有局部土地闲置。目前该房地产由某学院作为教学用房及学生宿舍使用。 虽然土地证所载用途为商住。但该房地产目前使用人即某学院通过关系，从该市人民政府办公室取得一份批复，该批复内容大致为：该房地产工程在解决历史遗留问题后，可根据当地城市规划，将土地用途变更为教育用地。而该评估公司仅凭上述批复，就在以法院为委托方，且估价目的为处理债
2、权债务纠纷提供价值参考依据的评估报告中，假设该工程用地为教育用地，并采用了教育用地的地价标准。 该公司的评估技术路线存在的问题为。估价对象的合法用途为商住用地。变更土地用途应由土地使用权权属人提出，并办理完相关手续，领取合法、有效的批准文件或新的国有土地使用权证后才可确认为已实现用途变更。而并非以估价对象的实际用途为合法用途。该评估报告明显违反了房地产估价合法原那么。 第三，在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同（如土地使用出让合同）等允许的处分方式为依据。 处分的方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。 以买卖为例。权利受限制的（如法院查封）房地产是不能进行买卖的，限价房在政府限定的
3、年限内是不能进行买卖的，因此，在受限期内，以受限期内的某个时点为估价时点进行以买卖为估价目的的评估是不具有实际意义的。 以租赁为例。如果业主与租客签订了一定期限的租赁合同，那么该业主就不能在该期限内再把房屋租给其他人，另外在租期到期后原租客有优先租赁权，或者业主处置该房屋时原租客有优先购置权。 以抵押为例：根据中华人民共和国担保法第三十七条规定，不得抵押的财产有： （一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第 （五）项、第三十六条第三款规定的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公
4、益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）依法不得抵押的其他财产。上述财产就不能以抵押为目的进行评估。另外，土地使用权以划拨方式取得的房地产，其抵押评估价值不应包含土地使用权出让金。 第四，还有，评估价格必须符合国家及地方政府的价格及其他政策规定等。 以车库为例：202223年6月25日，XX市物价局召开调整路内停车场收费标准新闻通报会，宣布从7月1日起，XX市路内停车场将划分为三类地区进行收费， 一、 二、三类地区白天收费标准分别为5元、4元、2元/半小时。同时对商场、娱乐场所等配套停车场参照路内停车场收费标准执行试行价格，实行政府指导
5、价管理。在以收益复原法对车库进行评估的过程中，需考虑政府对估价对象车库的相关收费规定，再确定估价对象的客观收益。 以新建的限价房为例。政府在出让限价房地块时已明确限价房的最高价格上限，在以假设开发法进行评估的过程，所假设的工程建成后的销售价格就不能超过政府的限定价格。 以新建的经济适用房为例。国家对经济适用房的价格构成和利润率是有限定的，在评估过程中应遵循相关规定。 在实际估价中，有些估价人员会将合法原那么误解为估价对象的权属人应该是合法的，或使用人应该是合法的，或者从事该工程的估价人员应该具有合法资格，而忽略了估价对象的产权、用途或处分方式的合法性，这些都是对房地产估价合法原那么的不恰当理解。 第4页 共4页
