1、浅析我国商业银行个人房贷业务的风险防范与控制 以江苏南通为例作 者学 院南京大学商学院经济学院专 业金融学年 级成教函授专升本2023级学 号Hc1192230010指导教师袁成辩论日期2023.12.14成 绩摘 要居民的住房需求快速增长，带动了个人住房贷款业务的迅猛开展。这使得个人住房贷款占营业部贷款业务的比重也随之快速上升，从而导致个人贷款不良资产的比重增大。本文以南通中小商业银行为例，通过对营业部个人住房贷款的快速增长的数据比照，发现营业部存在的风险，并针对存在的风险进行营业部内部和外部风险分析，在此根底上，还从增强风险防范意识严格把好审核关提高管理水平和风险控制能力建立个人信用评级制
2、度引入保险机制等方面对个人住房贷款的风险防范提出了相关对策。关键词：个人住房贷款; 风险控制; 不良贷款Abstract The rapid growth in housing demand of the residents, led to the rapid development of individual housing loan business. That makes loans for individual housing loans accounted for sales of ACS in the rapidly rising, leading to personal loan
3、s increased the proportion of non-performing assets. This to Nantong smal commercial banks for cases, through on sales personal housing loan of fast growth of data contrast, found sales exists of risk, and for exists of risk for sales internal and external risk analysis, this based Shang, also from
4、enhanced risk against consciousness, and strictly put good audit shut, and improve management level and risk control capacity, and established personal credit rating system introduced insurance mechanism, aspects on personal housing loan of risk against made has related countermeasures.Keywords: ind
5、ividual housing loans; risk control; non-performing loans：1一二章合并成第一章。第二章第二节和第四章第一节重复，可以去掉。 好的2目录列两层就行。小节标题用一个短语的形式，不要出现标点符号。 好的 3南通不具有代表性，第三章应从全国的角度来讨论现状。 全文变为4章4论文篇幅不够，尤其是第三四五章还需要加强论述。 好的 红的是新加的目 录摘 要2目 录3一 个人住房贷款相关概念简介5一自营性个人住房贷款5二公积金个人住房贷款5三个人住房组合贷款5二 南通商业银行个人住房贷款业务现状7一个人住房贷款与公司贷款业务相比,具有无可比较的优势7二
6、南通商业银行个人贷款有国家政策支持7三个人住房贷款将会是南通商业银行贷款业务的龙头7三 商业银行个人住房贷款业务的风险8一个人住房借款人信用风险8二假按揭风险8三信贷超前集中投放导致信贷资金流动存在风险9四抵押物的估价操作处分存在风险9四 商业银行个人住房贷款业务的风险管理对策10一区分对待个人住房贷款信用风险合理嫁接给保险公司10 二强化个人住房贷款业务审查10三推进资产证券化市场的开展11四培育和开辟房地产抵押二级市场11结语11参考文献12致谢13一 个人住房贷款相关概念简介1970年成立的美国联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)将个人住房贷款与按揭贷款等同起来,认为按揭是对房
7、产等不动产的留置权,借款人向信贷机构用自己所购的房产做抵押,在贷款合同内按期按时付款1。中国人民银行对个人住房贷款的定义是商业银行向借款人发放的用于其建造大修购置各种类型房屋的贷款。借款人必须用自己所购置的房屋作为抵押进行担保后,银行才会发放住房贷款。一自营性个人住房贷款即通常所指的个人住房按揭贷款，主要包括个人一手房贷款个人再交易住房贷款(二手房贷款)。另外还有个人商业用房贷款和个人住房抵押额度贷款等。一手房贷款和二手房贷款的主要区别在于前者是用于首次交易的商品住房，后者是在二级市场上进行交易的。个人商业用房贷款的首付款比例和贷款期限等要求较高。个人住房抵押额度贷款的形式较为灵活，借款人把自
8、有住房作最高额抵押给银行后，可屡次支用，用于购房购车等消费性贷款，前提是在贷款额度有效期和可用额度范围内进行。二公积金个人住房贷款住房公积金贷款以住房公积金为资金来源，是银行受住房公积金管理中心的委托，为正常按期缴纳住房公积金的个人发放的专项住房贷款，是一种政策性贷款。住房公积余为城镇企事业单位职工提供了住房保障，但是应该放开这里的“一单位限制，使更多的人受到保障。三个人住房组合贷款是指住房公积金和按揭贷款组合的贷款。银行确定借款人按时缴纳住房公积金的实际情况后，当住房公积金不够完全支付购房款时，缺乏的贷款由银行提供个人住房按揭贷款，以减轻借款人的还款压力3。二 南通商业银行个人住房贷款业务现
9、状 个人住房贷款是在银行传统业务根底上开展壮大的,是银行的业务特色和一个重要品牌,目前约占全国70%市场份额,是其信贷资产中涉及面最广质量最好的品种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务,竞争越来越剧烈,纷纷提出更加优惠的政策更优质快捷的效劳,争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。开展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。一个人住房贷款与公司贷款业务相比,具有无可比较的优势住房贷款期限最长达30年,利率低,手续简便,不存在转贷贷新还旧的问题,客户负担费用少,银行综合经营本钱低;公司贷款一般那么在5年以下,利率高,经常办理转贷贷新还旧,每转一次,都要支付相应的评估保险抵押登记公证等费用,
10、手续繁琐,客户支出的费用大,银行从经办部门到审批部门,都要投入相应的人力和资源,综合经营本钱高。个人住房贷款涉及面广,风险分散且风险程度相对较小,社会效应大,有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款,也有利于调整信贷资产结构,给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的效益;公司贷款的风险那么相对集中,一旦出现风险,给银行造成的损失沉重。二南通商业银行个人贷款有国家政策支持从2023年开始,国家实施新的个人住房分配政策,正式停止福利分房,实行货币化分配。这一政策将对南通房地产市场和房地产金融业务产生深远影响,国家鼓励个人买房和建房,发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场,扩大内需,符合国家产业政策和银行信
11、贷政策。个人住房贷款市场存在哪些风险及成因，如何开展和完善个人住房贷款的风险管理水平。个人住房贷款市场的健康稳步开展和降低贷款风险，使个人住房贷款业务在金融业良性循环开展。在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是贷款资金的筹集人。因而加强建行内部信贷管理，因此，应当把防范个人住房贷款风险作为商业银行风险管理的一个重点。是防范个人住房贷款风险的重点所在。近年来，我国个人住房贷款在房地产市场快速开展的带动下获得了迅猛开展，其规模在银行资产中的比重迅速上升，银行业将个人住房贷款作为信贷业务扩张的重点。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款存在着一定的风险，它有借款人分
12、散期限长变数大的特点，潜在风险很高。如果银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来由于个人住房贷款的快速扩张反而可能成为建行的一个不容无视的风险源。三个人住房贷款将会是南通商业银行贷款业务的龙头随着现代企业制度的建立,企业的资金需求,主要通过发行股票债券等直接融资方式解决,对贷款需求很少,但银行对此争夺十分剧烈;一般的中小企业由于其经营管理抗风险能力等方面的问题,很难得到银行贷款。因此,传统贷款业务有面临萎缩的趋势。目前个人贷款业务如耐用品消费贷款信用卡消费贷款汽车消费贷款助学贷款旅游贷款个人住房贷款装修贷款综合消费贷款等纷纷出台,开展势头迅猛,社会效应大。所有这
13、些,在目前和相当长的一段时期内,个人住房贷款是个人贷款业务的龙头;谁抓住了这个龙头,谁就占领了个人贷款业务开展的制高点。三 商业银行个人住房贷款业务的风险一个人住房借款人信用风险借款人信用风险分两种，被动违约风险是指借款人由于某种客观原因造成支付能力缺乏，无法如期归还住房贷款的本息而造成的违约风险。这种违约一般发生在借款人收入减少支付能力下降等情况下，而与房地产市场价格变化等没有直接关系。 商业银行的经营性质一般都还是在柜台提供咨询和效劳，而在网页里找不到实用的、有效的、快捷的信息，顾客不能更好的了解相关的贷款产品。在通讯技术日益更新的现在社会，个人贷款作为商业银行中间业务之一，要以先进的电子
14、技术、兴旺的金融网络为依托。而在我国金融电子化、网络化、信息化水平比较低，相应的硬件设备也比较落后、陈旧，在计算机联网、软件的开发上与应用上有很大的局限性。一些先进的自主商业银行设备没有得到有效的推广， 商业银行还不普及， 商业银行、网上商业银行才刚刚起步。各分行分散地进行电子化建设的现象突出， 形成了多家分行有多个数据处理中心、多种业务版本、多种硬软件系统的格局。在这种业务系统和网络格局下，产品的开发不可能一致，在营销管理发面出现混乱的状态，更大的业务风险会产生，对商业银行的信任度会降低，导致商业银行贷款业务的开展更困难。 再细分到顾客资料库分析系统，我国多数商业银行的顾客信息极为有限，目前
15、商业银行的运行系统是建立在顾客账户的根底上的，因此无法有效的分析加以利用。顾客的资料要得到全方面的，这样才有商业银行为顾客贷款的开端，在介绍贷款产品的时候提供适合他们的，也防止了商业银行的经营风险。而目前我国缺少这方面的系统支持，致使贷款者不能确定目标群体。建立和运用顾客资料库分析系统是商业银行顾客贷款的根底，以顾客而不是以账户为根底的顾客资料库在个人贷款业务中扮演着重要的角色，商业银行可以通过整理和分析顾客资料，如顾客资金增减、资金流动趋势、顾客对商业银行效劳的不同选择等等，及时了解顾客不断变化的需求，筛选优质顾客，确定贷款目标群体，并以此为根底为顾客提供个性化的贷款建议，实施贷款效劳，实现顾客资产的保值和增值。主动违约风险是指借款人选择终止归还贷款从而在经济上对其更有利的一种违约风险，借款人主观上有意赖帐恶意不还款，产生这种现象的原因有: 信用观念差，
