1、浅谈施工企业向城市综合运营商的转型浅谈施工企业向城市综合运营商的转型 卢金子 摘 要 传统模式下，政府主导的工程项目，施工企业通过竞标的方式获得施工总承包资格。近年来，受经济大环境和地方财力的影响，政府财政资金直投的项目有限，更多地方政府项目，施工企业参与施工首先应协助政府解决建设资金问题，施工企业面临着由传统施工模式向投建营一体化的城市综合运营商转型。本文旨在分析施工企业在转型中面临的挑战以及可复制推广的运作模式。关键词 施工企业 城市综合运营商 运作模式 转型 政府主导的基础设施、公共服务、旧城改造等项目，以往的运作模式是政府财政出资，地方平台公司为建设单位，施工企业通过竞标获得项目的施工
2、总承包资格。这种模式下，施工企业之间往往竞争惨烈，中标后施工利润极低。近年来，受经济大环境和地方财力（尤其是落后地区）的影响，地方政府财政资金直投的项目非常有限，2018 年之前，国家大力推广 PPP 模式，政府项目主要以PPP 模式为主。2018 年以后，国家严格规范了 PPP 项目的准入条件，多数地方政府已接近或超过 PPP 项目限定的 10%财政红线，PPP 模式已较难为继。地方政府为加快地方经济发展，加速地方基础设施项目建设、旧城改造，“F+EPC”“F+C”等模式涌现，传统施工类企业中标政府项目工程施工，首先应协助政府解决建设资金问题，施工企业面临着由传统施工向投建营一体化的城市综合
3、运营商转型。一、施工企业向城市综合运营商转型面临的挑战 城市综合运营商已不同于以往的纯工程施工，运作模式通常较复杂，涉及 SPV公司组建、投融资、建设、运营等環节。作为施工企业，首先要转变以往只注重实现产值及施工利润的观念，应将更多的精力放到如何实现项目全生命周期内全链条综合收益上来。政府项目的投资往往较大，施工企业财力有限，想通过自有资金投资拉动工程施工的模式，实施一两个项目可以，无法大规模投入。同时，施工企业实现城市综合运营商的转型，需要投融资、财务、法律、技术、运营等各方面专业人员挖掘和培养，施工企业往往施工类、技术类人才储备足够，其他人才匮乏，想短期内组建一支专业团队，难度较大。二、可
4、复制推广的运作模式 目前，施工企业运作政府项目的核心是帮助政府解决建设资金，同时尽可能减少自有资金的出资比例，保证自有资金的出资安全。因此，施工企业应选择合作机构，制定切实可行的投融资模式。当前，效果较好的运作模式是施工企业与地方政府平台、金融机构、基金管理公司共同设立产业发展基金。设立产业发展基金，实质是采取夹层融资和投贷结合的融资方式，这种模式特别适合区域内一、二级土地联动开发及基础设施建设，实现政府“一揽子”项目的逐步、逐年滚动开发。这种模式除便于把握开发节奏外，首先是便于将二级土地开发实现的利润直接投入一级土地整理、其他市政及基础设施项目中去，可以做到基本在不新增政府债务的情况下完成旧
5、城区的改造和新城建设;其次，产业基金与银行融资相比门槛低、效率高、资金量大，在资金募集的时间和规模上也具有灵活性，有助于实现资金募集与项目开发的无缝连接;最后，通过运作产业基金，施工企业、政府平台公司可获得可观的收益。产业基金的组织形式一般为有限合伙型，由一般合伙人（GP）和有限合伙人（LP）组成：GP 为专业的基金运作管理公司，施工企业、政府平台、金融机构构成 LP。通常，政府平台为劣后级 LP，施工企业为中间级 LP，金融机构为优先级 LP。优先级 LP 具有优先收益权，享有固定投资回报。如项目开发收益无法满足优先级 LP 的固定回报，则由劣后级 LP 进行差额补足;劣后级 LP 为劣后收
6、益，对优先级、中间级 LP 回报后的结余收益进行处置。通常情况下，基金只作为项目资本金，其余部分可申请银行贷款。这样，施工企业的出资会非常少，实现了小比例出资撬动大工程建设的目标。同时，在产业基金模式下，施工企业为中间级 LP，收益上优先于政府平台公司，风险上有政府平台公司作为劣后级 LP 担保，施工企业风险通常较小，且一般情况下通过一、二级土地的联动开发，可实现较丰厚的投资收益。施工企业除应注重创新项目合作模式及投融资工具外，实现向城市综合运营商转型的另一个重点是投入优质项目尤其是具有稳定现金流的项目运营中。因为施工收益只能给施工企业带来短期收益，参与项目运营才是施工企业获得长期稳定现金流、
7、实现转型的关键。对于转型初期的施工企业，可以优先选择风险较小、收益一般但现金流稳定的项目进行投资运营，如海水淡化项目、污水处理项目、冷热电联产项目，这些项目的特点是终端用户稳定，且与终端用户签署长期购买协议居多，产品价格波动不大（有政府指导价）。此外，施工企业还也应紧跟国家形势，积极融入新型基础设施建设中去，尤其是涉及 5G、人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施投资、建设、运营中，寻找机遇，增强施工企业市场竞争意识和竞争实力。三、施工企业向城市综合运营商转型建议 为施工企业实现由传统工程施工向城市综合运营商转型，快速融入地方发展，提出以下建议：第一，深入研究国家、各部委、所在区域出台的最新法律法规、政策，包括但不限于产业类、金融类、工程类等，深度剖析各行业、各领域最新法规、政策，寻找潜在机会;第二，尤其注重与金融机构、地产商等第三方机构的合作，创新项目合作模式及融资工具，实现各方共赢;第三，进入新的区域，注意积极融入当地大环境，加强与地方政府沟通协调，平衡各方资源，为项目的推进创建和谐融洽的环境;第四，积极组织开展各项业务培训，注重复合型人才的培养，认真做好新模式新项目的复盘总结。（作者单位为山东电力建设第三工程有限公司）
