1、公用房屋建设资金的经济融资模式【摘要】随着我国市场经济体制改革的深入，政府逐渐从整个国民经济“计划”角色中淡出，那些能够由市场机制解决的问题尽量交给市场，对整个国民经济的发展更多的侧重于宏观调控和制度安排。但由于公用房屋建设的性质，纯粹靠市场会出现失灵的情况，政府仍然在公用房屋建设中起着重要的作用。我国未来经济的快速发展，公用房屋建设对于带动、促进整个经济的发展有重要意义，完善公用房屋建设是必要的，也是迫切的。本文研究了公用房屋建设资金的经济融资模式【关键词】公用房屋；经济；融资公用房屋是指城镇范围内行政、事业单位办公、营业等使用的非住宅房产的总称。它包括行政、事业单位办公用房以及文化、教育、
2、卫生、体育、市政园林等公益性事业用房。行政、事业单位改善办公条件，建设新的办公用房，资金来源传统上以政府财政投资为主。随着市场经济的发展，融资渠道逐步增多，公用房屋建设资金来源呈现多元化形态。一、研究公用房屋建设资金融资的意义根据调查，公用房屋建设资金来源目前主要有三个渠道八种类型。在资金渠道方面：一是全部来源于国有资金，如财政全额拨款；二是部分来源于国有资金，其余部分来源为自筹资金，如财政差额拨款；三是全部来源于自筹资金,如自筹贷款。在资金类型方面：一是利用国家（地方）财政全额拨款建设公用房屋；二是利用政府贴息贷款或减免相关税费建设公用房屋；三是利用国家（地方）财政差额拨款建设公用房屋；四是
3、利用国有房产招商引资建设公用房屋；五是开发改造原有公用房屋获取资金建设公用房屋；六是拆迁原有公用房屋获得资金异地建设或购买公用房屋以及利用原有公用房屋置换；七是自筹资金或贷款建设公用房屋；八是利用中央各部委补贴（投资）建设公用房屋。目前我国的公用房屋建设资金主要的资金渠道是：使用性收费、财政预算、国内银行贷款资金、国债资金、国外贷款（包括外国政府贷款和国际金融机构贷款）等等。这些渠道主要还是在计划经济的背景下出台的，能够融资的总量有限，在一定程度上限制了我国公用房屋建设资金的发展步伐。要在融资渠道、融资模式上有新的视野。传统的融资渠道的总的来说都有一定的局限性。首先就是资金缺口太大。如地铁收费
4、等，虽然能在一定程度上弥补建设投资，但相对于上百亿的资金投入以及每年数亿的运营和维护费用，每年数亿的票价收入只是杯水车薪。同时，使用性收费很难有较大的上涨空间。近几年投入到公用房屋建设资金中的国家财政预算资金稳中有升，但总量不足，况且国家财政还要负责城市基础设施建设以为的其它许多事情。事实上，世界各国进行公用房屋建设资金时普遍面临的一个问题就是财政预算资金不足，地方财政的财力又十分有限，增加对公用房屋建设资金的投入困难更大。其次是银行贷款容易使银行产生资金周转的问题。公用房屋建设资金大都是投资大，政策性银行由于受到资金来源的限制，贷款能力有限，而商业银行从自身的角度考虑，由于公用房屋建设资金项
5、目本身盈利能力不高，融资量较大、周期长，商业银行一般不愿意公用房屋建设资金项目提供大量贷款。传统的融资方式主要还是政府主导型的，民间资本很少进入这些行业，这使得资本的总量受到了限制。无论对于外资、内资都还有很多利用的空间。我国的居民储蓄达到了截至 2005年 12 月末，我国城乡居民储蓄存款突破14 万亿元，人均储蓄超过万元。改革开放以来，高储蓄率为我国经济增长提供了充足资金来源，是支持经济快速增长的重要因素。但储蓄率居高不下，无疑是把“双刃剑”，负面影响也不容忽视。业内人士指出，除了国家社会保障制度不健全，居民对未来预期不乐观等因素外，投资机会，特别是投资渠道的缺乏，是中国储蓄居高不下的一个
6、重要原因。一方面存在着大量的资本，一方面也有巨大的资金缺口，两者之间有合适的机制就可以结合的，关键是融资模式的创新和资本市场的完善。企业在公用房屋建设资金里面起主导性的作用，政府在其中起引导作用，提供政策支持和信用支持。像正在建造的杭州湾跨海大桥，是世界上最长的跨海大桥，这是第一个由民间资本控股50.26%的一个重点工程，政府背景的几个大企业，投资只占 49 .74%。二、公用房屋建设资金融资模式研究1.BOT 模式BOT 是 Build- Operate- Transfer 的英文缩写, 即建设经营转让方式, 是指政府部门通过特许权协议, 授予投资者承担公用基础设施项目（公用房屋）的建造、经
7、营和维护; 在协议规定的期限内,投资者拥有项目的所有权, 通过项目运营收回投资和运营成本, 并获取合理的收益; 特许期满后, 项目所有权由政府无偿收回。该模式一般用于大型的城市基础设施项目, 在公用房屋建设中可用于大型体育场馆设施项目建设。这种融资模式具有两个特点：一是承包商在特许期内拥有项目所有权和经营权,授权期结束后, 政府将无偿拥有项目的所有权和经营权。二是项目设计、建设和运营效率一般都比较高, 因此公众可以得到较高质量的服务。2.TOT 模式TOT 是 Transfer-Operate-Transfer 的英文缩写, 即移交经营移交模式,指政府部门将已经建成的项目一定期限的产权和经营权
8、有偿地转让给投资者, 投资者在一定期限内, 通过运营项目收回投资并获取合理收益, 并在合约期满后, 将项目交回给政府部门的一种融资方式。TOT 方式的特点在于:以现有已投入运营的项目为对象;只转让项目在一定期限内的经营权,不转让所有权;对项目风险的认定与分担比较准确。与 BOT 方式相比较, TOT 方式的优点主要表现为:首先, TOT 融资方式只涉及经营权的转让,不存在产权、股权之争,因此不会造成国有资产的流失问题；其次,因 TOT 方式只转让经营权,所以其涉及的关系方及法律关系相应较少；再次，这种融资方式由政府先建成项目再转交投资商经营, 可以有效避免 BOT 模式中存在于工程施工过程中的
9、各种风险, 其优势显而易见, 适用范围较广。在公用房屋建设领域，特别适用于公用房屋扩建，既可以有效盘活国有资产，又能够为已建成的项目引进先进的管理形式。4.PPP 模式PPP 是 Private build-Public leasing-Private operate 的英文缩写，即私人建设政府租赁私人经营的方式。政府将规划建设的基础设施项目投资权通过特许协议交给私人部门开发,由私人部门进行融资和建设, 政府将所租赁的项目委托私人部门运营。这种项目融资模式适用范围广,特别是一次性建设项目,如学校、卫生等部门设施。政府通过两次特许协议,有效地解决了项目的资金和经营问题。利用这种模式可以避免投资商由于不愿意经营而放弃投资，也可以避免投资商在 BOT 模式下造成的垄断经营；同时,利用专门的经营商运营设施可以减轻政府的负担,更好地为公众服务。结论：公用房屋建设和经济发展之间是互相推动的关系。有资料表明，人均 GDP 每增长一个百分点，则基础设施总量必须增长一个百分点。同时，公用房屋建设也需要经济发展的支持，公用房屋建设被公认为是“金钱”垒叠起来资产，这表明公用房屋建设需要大量的资金投入。公用房屋建设需要大量的资金，不能仅仅依靠政府投资解决，甚至说政府的投资远远不够，探讨基础设施的融资模式具有现实意义。
