1、商业地块工程筹划书 导语。商业地块工程开发如今开展地如火如荼，下面小编整理了一篇希望能够帮助到大家哟。 【开业前】 1、前期的市场调查和分析; 2、工程筹划和招商推广： （1）、商场定位; （2）、形象包装; （3）、商场布局设计; （4）、目标商户组合; （5）、租金或分成比例之拟定; （6）、招商推广策略制定和实施，商业工程运营方案。 吸引目标商户进场，实现零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。 【开业后】 1、商品定价体系，属商品定位，涉及到库存/配送体系管理; 2、品类/品牌/商户组合，属经营定位，涉及到效劳管理; 3、促销策略，属管理定位，涉及到品质管理; 4、形象推广策略，属形
2、象定位，涉及信息系统和硬件设施管理。 破解一、兑现成功的一块筹码 市场调研：定位核心 调研种类所需资料/研究范围 商圈研究对工程所在商圈作出根底研究，另找出商圈的辐射范围、营业品种、人流状况及交通状况 消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购置力等做调研 投资客户研究对投资客户所投资的商铺作根本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等 竞争对手研究包括竞争工程面积、经营状况及竞争者研究等 1、商圈研究 （1）、城市开展状况。包括gdp指数、人口分布、产业结构等。 （2）、工程所在区域商贸状况。商品交易状况、恩格尔系数（恩格尔系数=食物支出金额总支出金额）、居民收入、业态结构等。 （3）、人流研
3、究：垂直人流和水平人流。研究范围包括：人流量、停留时间、每次消费对不同类别的需求（吃喝玩乐）等。 （4）、交通状况。途径本工程的地铁站、公交车线路、停车场等。 （5）、商圈辐射范围。包括一级商圈、次级商圈辐射范围，商圈内的其他竞争工程等。 2、终端消费者研究 （1）、消费习惯。考虑南北区域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等。 （2）、逛商场频度。影响商场人流的关键。 （3）、偏好商场。包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因。 （4）、对工程商圈评价。包括区域商品价格，对商场满意度等，规划方案商业工程运营方案。 3、投资客户研究 （1）、经营范围。找出研究范围包括百货店，大
4、连锁店或快餐集团的个别需要。 （2）、投资动向。包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 （3）、商圈内商铺经营状况。包括经营特色、营业时间、营业业绩等。 4、竞争对手研究 （1）、竞争者根本状况。包括资金实力、性质、优势、劣势等。 （2）、竞争工程。包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。 破解二、点石成金的魔方 商业地产定位操作系统是由以下七个子系统组成： 目标市场定位、商场功能定位、商场业态定位、商场形象定位、经营方式定位、商场特色定位、商场规模定位。 系统一、市场定位操作 1、区域定位：对区域商圈范围的分析，寻找商场需求空白点空间范围; 2、客户群定位：在商圈范围确定之后，根
5、据区域产业结构、行业开展态势，确定客户群; 3、超级消费群定位。通过对消费者的市场细分，最终确定消费群。 其中商场消费群分析分三个层次： 层次1、顾客的根本情况层次：包括性别、年龄、文化程度、职业、婚姻状况及经济收入等自然属性和社会属性的特征指标，在统计分析中称为社会学因素; 层次2、行为反映层次：主要调查顾客在商场消费的一般行为状况; 层次3、动机层次。主要调查顾客对商场效劳质量的认可情况。 系统二、功能组合定位操作 主要四大功能：购物、休闲、娱乐、效劳 1、特色定位 （1）、群众化定位：收益稳定，经营风险校 （2）、特色化定位。商场特色主题和特色效劳。 2、商场业态定位 主要考虑。产业结构
6、、消费群结构、需求动向等因素。 九种商场业态： （1）、百货商场departmentstore （2）、主题性商场speciatitystore （3）、超级市场supermarket （4）、大型综合商场generalmercha-ndisestore （5）、连锁专卖店exclusiveshop （6）、便利店conveniencestore （7）、购物中心shoppingcenter （8）、仓储商店discontentstore （9）、家居中心homecenter 3、规模定位 （1）、商品品种对商场规模的制约（我国商品品种约70万种） （2）、顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约（
7、时间：3小时;休闲步速：30-40m/min;浏览购物步行距离：7500m;顾客承受单店面积： 2.5w平米左右。） （3）、商圈购置力对商场规模的制约（单店极限规模约等于商圈购置力减去圈内竞争店分流的购置力，再除以商场单位面积的保本销售额。） 4、（商场经营企业的）形象定位（cis系统） （1）、商场建筑外观表现;建筑形状、结构、颜色等; （2）、卖场购物气氛表现;购物环境、卖场布局设计、橱窗设计、形象展示、pop广告等。 （3）、通过产品价格、质量、效劳、促销策略等形式表现。 系统三、经营方式定位操作 一、三大主流经营方式 1、自营。购销、保底抽佣、纯分成。 2、招租。按面积出租铺位或专柜，只收取租金。 3、委托管理 二、经营方式定位要点 1、投资资金回收期预测（流动资金有效运用到下期开发） 2、工程收益效果预测（企业成败关键） 3、经济走势分析（利率走势、投资回报率等分析，判断选取经营方式） 4、风险比较分析（分析商场不同经营方式所带来的风险概率大小等） 5、统一管理（有效维护商场日常经营秩序）。 第6页 共6页
