1、浅谈中小型物业管理企业的开展方向：中国物业管理开展经历了从无到有、从小到大的渐变历程，面对强手如林的外资合资企业的大举进入，一些中小型物业管理公司正面临着不进那么退的为难境地。如何在困境中求得生存开展，是摆在每一位中小型物业管理企业经营者面前不能回避的课题。中小型物业管理企业在加强专业化建设，经营思路领先，在横向联合、广结同盟，创造模式品牌等方面，可以探索出一条开展之路。一、中小型物业管理企业的现状纵观我国物业管理行业的行业特征和市场现状，大致可以这样概括：少数几个依靠房地产公司成长起来的大型物业管理公司，牢牢控制着其母公司开发的大局部楼盘，同时在国内占领着一些类似的楼盘；其他中小型物业管理公
2、司只能依靠中小开发公司开发的中小楼盘，对本开发公司以外的楼盘，往往不敢问津。任何一个行业的情形都会与此相似，实力雄厚、规模较大的公司只有少数几个，大多数中小公司都是默默无闻的，其状如众星捧月。但物业管理行业与其他行业不同的是，物业管理行业一开始并不是作为一个原生行业诞生，而是作为房地产行业的延伸行业而存在，甚至可以说是房地产行业的“寄生行业。物业管理行业与房地产行业的血亲关系，决定了物业管理行业的行业特征和市场现状与房地产行业相似。在目前房地产开发公司与物业管理公司未能完全脱离关系的情况下，相似性其实是依赖性，而依赖性其实是物业管理行业还未真正市场化。物业管理行业的垄断现象使得中小型公司面临困
3、境，有的业主购房但不能自主地选择自己希望的物业管理公司，而由房地产商一手包办，而这些房地产商下属的物业管理公司，其盈利也主要依靠其所依附的房地产商的提供。招商局物业管理总经理张万和认为：任何变革都要有一个较长的转型期，而在转型期乃至将来，完全由几家大型物业管理公司垄断市场是不正常的。对宏观物业管理理论颇有研究的晏华先生指出：中小型物业管理公司的生存会越来越艰难，市场的变革必然会导致市场的重新“洗牌。业主消费意识提高，权益增强，必然会对物业管理的“高水平效劳和“低水平价格提出更多的要求，而且业主还可以将业务分包出去，拒绝小型公司的小而全的一体化管理。他认为：法制完善了，业主意识强了，业委会权力大
4、了，业主可以货比三家，因此一般会选择大型的品牌公司。小型公司一般没能力成立自己的专业清洁公司等，而其整体管理也大多缺乏竞争的优势，因此，未来 5 年左右的时间内，小型物业管理公司尚可生存，但未来 5 10 年内，它们的生存空间会越来越小，未来的竞争将对它们很不利。但中小物业管理企业并不是完全没有希望，只要采取适宜的经营策略，物业管理市场的细分还是会给中小物业管理企业带来诸多机遇。小企业不能在规模上与大企业一争上下，但通过“做专，通过抓牢加强、夯实经营管理的根本功，同样会得到很好的开展。二、加强专业化建设中小物业管理公司应在安全管理、维修保养、清洁绿化、社区文化等方面切切实实加强专业化建设，在自
5、己的领域内成为各方面的专家。进行一些特色类效劳是中小企业的一个很好选择，同时也要抓好管理处的经营。中小物业管理公司管辖下一般只有几个管理处，数目不多。要将管理处经营铸成精品，下大力气抓好管理和效劳。一个管理处从其职能来看，完全可以作为物业管理公司属下的一个独立经营的“分公司，这个“分公司要自主经营、自负盈亏，在总公司的指导原那么下，建立完备的管理机制，向业主提供灵活的、富有特色的效劳。同时，管理处在人才培养上要加大投入，为公司的进一步开展壮大提供必要的人才储藏。三、经营思路领先中小物业管理公司规模小，因而力量相对集中，可以对客户的需求做非常深入的研究分析，在此根底上，提出一些新的经营理念，以新
6、的经营理念在行业中取得突破，提高自己的知名度和树立自己的品牌。在未完全市场化的情况下，大型物业管理企业所持的经营理念和执行的路线，未必就一定正确。大型物业管理公司一个经营理念的形成、实施到成为整个公司的经营指导方针，往往是一个相当漫长的过程，经营的效果如何，经营方针的对与错，要经过长时间的验证。如果中途要发生改变，就更加麻烦，这就是大公司易于僵化的原因。而中小物业管理公司“船小好调头，要采取一种新的经营理念，并对其进行试验，会非常容易，即便是错了，也容易改正过来。这种允许不断对新的经营方法进行尝试的机制和环境，更有利于公司的成长。中小物业管理公司应该发挥这种优势，大胆尝试一些新的经营思路，形成
7、自己的经营特色。四、在效劳上下功夫效劳，是物业管理的灵魂，也是中小物业管理公司最容易取得突破的途径。中小公司管理的小区本身就比拟小，掌握业主的情况较为容易，与业主接触时机很多，可以根据业主的特点提供量身定做的效劳内容。物业管理公司不但担当了小区公共管理者的角色，并且还担当了业主的生活参谋和生活管家。中小物业管理公司通过提供这种贴身效劳，将与业主的关系拉得很近，而业主也容易将物业管理公司融入自己的生活。效劳如果到达了这种层次，中小物业管理公司就具备了强大的生存力，其壮大仅是一个时间问题。中小物业管理公司应在效劳方面下足功夫，不要盲目随物业管理市场潮流走。五、横向联合，广结同盟中小物业管理公司处境
8、孤立，经济实力缺乏，人际关系薄弱，要单靠自身力量冲向市场，实在太难。从目前行业中所举办的一些活动来看，几乎听不到中小物业管理公司的声音，大型物业管理企业往往占据了行业的主导。在这种情况下，中小物业管理公司应横向联合起来，组成关系联盟，共享各种资源，如人才智力共享、信息共享、经验共享、方法共享、供给商共享等。共享资源后的中小物业管理公司可以形成一个“虚拟的大物业管理公司，在一定程度上可以与大型公司竞争。六、创造模式品牌一个企业的竞争力往往不是来自其自身的力量大小，而是来自其品牌。而品牌有实力品牌和模式品牌两种。实力品牌是完全依靠企业经济规模实力和在市场中的绝对垄断地位；而模式品牌，依靠的是企业采
9、用的经营模式的独特性，如麦当劳一类富有特色的加盟店、连锁店，不同的店铺采用相同的模式。中小物业管理公司在实力尚缺乏的情况下，单靠其经济实力难以树立品牌，因此就要创造模式品牌：几个中小物业管理公司联合起来，共同开发创造一种具有鲜明特色的物业管理效劳模式，并采取相应的措施将模式的内容和特征固定下来，然后在各中小物业管理公司所管辖的小区推广开来，采用相同的 CI 筹划和形象推广，在小区内打出“本小区采用某某模式进行管理，“本小区被授权采用某某模式管理等标语和旗号，然后再借助一些新闻媒体宣传报道，逐渐培育起某种物业管理效劳模式的品牌。参与其中的中小物业管理公司就可以凭借该种模式品牌去开拓市场，参与竞争
10、。中小物业管理公司在夯实了管理和效劳根底，塑造了独具特色的品牌之后，随着市场化的进一步深人，开发企业与物业管理公司进一步别离，将改变一些物业管理公司依靠开发公司的竞争优势，从而释放出新的市场空间。一些中小物业管理公司跟不上市场的要求，将从市场中退出，又为那些致力于提高自身素质的中小公司创造了新的市场时机。经过市场化的几番洗牌，一些经营不善的大型公司也将会衰落，又为中小物业管理公司释放了新的市场空间。参考文献： 1. 刘芷均， 21 世纪中国物业管理开展面临的挑战、冲击及对策 ，上海财经大学出版社， 2023 年 2. 仇慎谦， 中国物业管理开展中假设干问题的思考 ，上海三联出版， 2023 年责任编辑：甘淇涌
