1、城市历史街区保护中房地产工程开发的可行性研究 以苏州为例目 录第一章 绪 论51.1 可行性研究的概念、方法与内容51.1.1 可行性研究概念551.1.3 可行性研究的内容61.2 可行性研究的起源及主要理论71.2.1 可行性研究的起源71.2.2 可行性研究的主要理论71.3 本文研究的内容、方法、意义和目的81.3.1 本文研究的内容81.3.2 本文研究的方法81.3.3 本文研究的目的91.3.4 本文研究的意义10第二章 历史文化街区与房地产开发102.1 相关理论研究102.1.1 历史文化街区102.1.2 房地产开发122.2 房地产开发定位分析142.2.1 新城区房地产
2、开发定位142.2.2 旧城区房地产开发定位142.2.3 历史文化街区的房地产开发定位分析152.3 不同地段房地产开发工程的比较分析16第三章 苏州历史街区中的房地产开发现状173.1 苏州历史文化街区概况173.1.1 苏州概况173.1.2 苏州历史文化街区183.2 苏州历史文化街区房地产开发现状分析19第四章 影响历史街区房地产开发工程可行性因素分析214.1 主要可行性影响因素214.2 可行性影响因素分析22第五章 研究结论23参考文献23致 谢24【摘 要】城市是人类文明的载体，而历史文化街区那么是城市文明的重要表达，是古代人民留给我们的珍贵的精神财富，它不但可以真实地反映城
3、市的历史格局、文化形态、民俗风情、建筑艺术，更是当今我们研究城市开展历史的“活体标本，可以说它是一个丰富的艺术宝库，涵盖了人类物质和精神文明的方方面面。在历经了大拆大建的城市建设风潮之后，城市的面貌焕然一新，但是，城市却丧失了其文化特色，变成了一个无法认祖归宗的流浪儿：城市历史文化街区的保护迫在眉睫。但是，城市是人类生活的重要场所，是人类的干扰作用下形成的产物，城市历史街区不但要保护，更需要不断地改造更新，才能使历史文化街区长久的保存下去。房地产开发作为城市更新的重要手段，是城市历史风貌和形态的最大的影响因素，尤其是在历史文化街区地段，决定着历史文化街区的存亡。本文以历史文化街区的保护中，房地
4、产开发工程的可行性为研究主题，探讨影响房地产开发的制约因素以及其对历史文化街区保护的影响，并且以苏州地区的平江历史街区、山塘历史街区、桃花坞历史街区和桐芳园历史街区等历史文化街区为例，研究其房地产开发现状情况以及产生的影响，最后得出房地产开发工程可行性的研究结论。【关 键 词】历史文化街区；苏州；房地产开发；可行性研究 Abstract： the city is the carrier of human civilization, and the historical and cultural blocks is an important embodiment of city civiliza
5、tion, is the valuable spiritual wealth of our left by ancient people, it can not only reflect the citys history, culture, folk custom pattern, architectural art, it is the study of the historical development of the our city living specimens, we can say that it is a rich treasure house of art, to cov
6、er the material and spiritual civilization of the human aspects. After a large demolition and construction of the city construction boom, the face of the city take on an altogether new aspect, however, the city has lost its cultural features, become a cannot find ones origin waif: to protect the cit
7、y of historical and cultural blocks imminent. However, the city is an important place for human life, is the product of human interference effect under the city, the historical block protection not only, more need to constantly update, can make the historical and cultural blocks long preserved. Real
8、 estate development as an important means of the renewal of the city, is the historical style and shape the city the biggest impact, especially in the historical and cultural blocks lots, determines the survival of historical and cultural blocks. In this paper, the protection of historical and cultu
9、ral blocks, the feasibility of real estate development project as the research subject, discuss the factors affecting the real estate development and its impact on the protection of historical and cultural blocks, and in the Suzhou region, Pingjiang historic street Shantang historical street, Taohua
10、wu historic district and Tong Fang Park historic district and other historical and cultural blocks example, to study the influence of real estate development and the research conclusion, finally draws the feasibility of real estate development project. Key words：historical and cultural blocks; Suzho
11、u; real estate development; feasibility study.第一章 绪 论1.1 可行性研究的概念、方法与内容 可行性研究概念可行性研究是建立在预测的根底上，以工程建设投资的效果为前提，从工程的技术、经济和管理方面综合考虑并进行分析研究，对效果进行预测，并且对预备方案进行论证优化，以便合理的配置使用资源，到达最正确的经济效益和社会效益而采取的一系列措施。对工程进行可行性研究，不但可以预测工程是否可行以便进行及时检验和评测，更可以优化工程从建设到运营的各个阶段，为后期的实际操作打下坚实的根底，起到未雨绸缪的作用，同时也是合理利用资源，减少浪费支出、降低投资风险的有
12、效手段。可行性研究的方法工程的可行性研究是一个连续的过程，包括问题的提出、制定目标、拟定方案、分析评价，最后从多种可行性的方案中选出一种比较理想的最正确方案，供投资者决策使用。一般的程序主要包括以下五个方面：（1） 明确工程的论证范围和投资决策目标。（2） 收集根底资料并深入分析，进行实地调查、技术研究和经济研究，包括政策准入、需求、价格、市场时机、原材料、工艺技术等。（3） 拟定多种可行的能够相互替代的实施方案，进行优选。（4） 分析比较方案在技术上、经济上的优缺点，通过各种经济指标进行分析计算，并且对不确定性和敏感性因素分析，根据评价结果选择一个最优方案。（5） 优化方案后进行全面的详细的
13、论证。以上程序是工程可行性研究的一般程序方法，但并不是唯一的，在实际中会根据相应的情况进行重点调整。根据本次论文选题的特点，本次可行性研究的重点内容为根底资料的搜集与分析方面，包括历史文化街区的保护政策指引，保护规划中关于房地产开发工程的相关条件研究，市场的预测分析、工艺技术等研究，为后期的工程决策提供指导依据。 可行性研究的内容可行性研究的根本内容一般可以概括为三大局部：市场调查和预测研究，这是可行性研究的先决条件和前提，决定了投资建设的必要性和工程能否成立；物质技术方案和建设条件，从资源投入、厂址、技术、设备和生产组织等问题入手，这是可行性研究的技术根底，决定了建设工程在技术上的可行性；对
14、经济效果的分析和评价，论证工程在经济上的“合理性，它是决策工程应否投资的关键，也是工程可行性分析的核心内容。可行性研究就是从以上三个方面对建设工程进行优化研究，为工程的投资决策提供科学的依据。1.2 可行性研究的起源及主要理论 可行性研究的起源可行性研究方法诞生于美国。在20世纪30年代，美国采用可行性研究的研究田纳西流域的发开是否成功，事实证明为研究这一重大工程开创的可行性研究方法取得了巨大的成功。第二次世界大战以后，可行性研究的方法被广泛应用于西方工业兴旺国家的科学技术和经济建设领域。改革开放以后，我国引进外国的可行性研究的概念和方法，并培养了一批骨干，对一些重大的建设工程，如宝钢、石油化
15、工引进装置、核电站、山西煤炭开发等工程进行投资决策分析。国家计委于1983年公布了关于建设工程可行性研究的管理试行方法将可行性研究工作纳入到根本建设的工作程序之列。1987年，国家计委公布了建设工程经济评价方法与参数并且于1992年对其进行版本的更新，系统第阐述了可行性研究的理论方法与内容。这一科学的预测方法，为我国的投资工程的正确决策提供了可靠的依据。 可行性研究的主要理论（1） 消费者剩余 “消费者剩余是法国工程师让尔杜比在1844年发表公共工程效用的评价一文中提出的，而正式概念是由马歇尔提出，成为“费用效益分析的根底，构成可行性研究的雏形。（2） LM法 LM法是1968年牛津大学著名福利经济学家I利特尔和经济数学家J米尔理斯联合为经济合作和开展组织编写的开展中国家工业工程分析手册中提出。此后，财务分析和经济分析这两种方法被世界银行和联合工业开展组织运用于贷款工程的评价中。 （3）传统法传统法也被称为UNIDO法，是1972年联合国工业开展组织委托伦敦经济学教授P达斯戈普塔和哈佛大学教授S玛尔果林等编写了工程评价准那么一书中所使用的工程评价方法，这种方法被称为最理想的工程评价方法，其与LM法代表了工程评价中的两种处理方法。1.3 本文研究的内容、方法、意义和目的 本文研究的内容
