1、目录中文摘要.2ABSTRACT. .31绪论.41.1研究背景及意义.41.2文献综述.41.3研究方法及途径.52光大花园物业公司的基本情况. .62.1公司简介.62.2公司的组织架构.72.3公司服务的主要客户群.72.4本章小结.73光大物业管理公司的现状及存在的问题. .83.1光大物业管理有限公司面临的外部环境分析.83.2光大物业管理有限公司的内部环境分析.113.3光大物业管理有限公司存在的问题.143.4本章小结.184物业管理的相关理论及国内外经验. 194.1物业与物业管理概述. 194.2物业管理行业的生命周期和成熟度分析. 224.3国外物业管理的起源与发展. 23
2、4.4国内物业管理的发展及现状. 265物业公司存在问题的解决对策.305.1建立科学的组织体系，完善法人治理结构. 305.2做好开发商与物业公司建管衔接工作. 305.3加强成本控制，推行预算管理. 315.4实行多种经营方式，为公司创收. 325.5加强企业信息化建设，提高服务质量. 335.6完善物业管理收费机制. 335.7打造品牌优势. 345.8本章小结. 356结论.36主要参考文献.37广州市光大花园小区物业管理存在的问题及对策研究摘要随着经济全球化的发展和知识经济时代的来临，城市建设和房地产业不断发展和壮大，人们对于物业管理的要求越来越高，传统的物业管理形式已不再适合这个时
3、代的发展要求，如何适应新形势的发展，提高物业管理服务水平，构建物业服务企业与管理服务对象之间的和谐、双赢发展已成为物业管理服务企业生存发展的迫切要求。本文拟从笔者从事的广州市光大花园物业管理有限公司为例，通过分析对照、实地调查，探讨其现状以及存在的问题，并针对存在问题，结合实际提出改进建议，以期更加科学、和谐发展。关键词 :物业管理 资金来源 经费运作 The Management Problems and Countermeasures of the Guangzhou Ever Bright Garden Property Administration Co.,Ltd.Abstract:
4、As the development of economic globalization and knowledge economy era is coming,people ask for more and more high-quality property managemen. The traditional form of property management is no longer suitable for the development requirements of the times,so,to enhance the competitiveness, find out w
5、hat the customers needs and make a close connection with the customers is now becoming an urgent demand for developeing of the property managemen. This article has analysised and discussed the current situations and Management problems of the Guangzhou Ever Bright Garden Property Administration Co.,
6、Ltd.and made suggestions for solving the existing problems to make the company to be more healthy, and prosperous developing.Key words : Property Management Sources of funds operate the founds1.绪论1.1研究背景及意义物业管理服务企业作为一个新兴产业，自上世纪80年代改革开放政策开始，至今也不过是几十年的发展历程，但随着人们居住的硬件条件得到解决后，人们对于居住环境、小区治安保卫、绿化服务、综合管理服务
7、等物业管理服务质量方面的软件条件提出更高的要求。这种要求的变化对现代物业管理服务企业提出了更大挑战，当然也带来了更大的发展机遇。本文主要通过研究了解业主对广州市光大花园物业管理有限公司的满意程度以及公司本身存在的问题，借鉴外国先进的物业管理经验，分析提出一些针对性的改进建议，希望通过此促进物业管理服务企业不断查找和解决存在的问题，调整管理服务理念，优化管理服务措施，提高在本行业中的竞争力。1.2文献综述1.2.1 物业管理实务（上下册），主要把物业管理的实际工作事项有实践性、事务性、时效性、系统性、综合性等特点与群众生活密切相关的进行说明。主要把物业管理分为房屋维修管理、设备设施管理、治安保卫
8、管理、消防管理、物业清洁保养管理、物业绿化管理等逐一说明。1.2.2 小区物业管理 ，主要是针对小区的接管验收、环境卫生、绿化、商业网点经营、公共秩序、消防、车辆、小区楼宇装修、设备维护等进行说明。1.2.3 物业管理条例，为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，而制定的条例。1.2.4 住宅物业管理顾客满意度指数测评研究中指出对于顾客满意度的调查有利于提高整个物业管理行业的服务质量水平，培育公平竟争的市场环境，提高行业的平均利润，促进整个行业的发展。1.2.5物业公司存在的问题及对策研究中指出目前住宅小区物业管理存在的一些问题是公司缺乏有效的法人
9、治理结构;建管不分，引发后继矛盾;成本控制不到位，缺乏利润增长点;人力资源管理滞后于企业发展的需要;物业管理费用收缴难。1.2.6 广州市光大花园物业管理有限公司刊物。1.3 研究内容和方法 本文首先采用文献资料分析方法，其资料收集源为书籍、期刊网及相关小区业主年度问卷调查，初步分析我国现阶段住宅小区物业管理发展中存在的普遍问题，了解国外物业管理的经验。然后，根据SWOT分析的理念，详细分析广州市光大花园物业公司现阶段住宅小区物业管理发展中存在的问题，找出住宅小区物业管理的问题根源。最后，借鉴国内外物业管理的经验，结合个人的实际工作经验，探讨解决问题的方法，对广州市光大花园物业管理有限公司的发
10、展提出合理、科学的建议。2.光大花园物业公司的基本情况92.1 公司简介 广州市光大花园物业管理有限公司隶属中国光大集团，由光大物业管理公司和广州市光大房地产开发公司共同投资组建，公司成立于二000年，经广州市国土资源和房屋管理局批准，具备三级资质。在管物业为广州市光大花园，在管物业建筑面积达43万平方米。经营范围主要包括：物业管理，停车场经营，室内装饰，日用百货，洗衣，零售粮油、副食品及其它食品（不含烟、酒），清洁服务，乒乓球、台球、网球、篮球、健美操、健身、游泳等体育服务。光大花园物业管理有限公司现有员工350人，其中管理人员60名，财务人员4名，保安员205名，车管员13人，机电维修班60人，会所管理员8人。管理人员100%为大专以上文化程度，机电维修人员、保安员均经过相关的专业培训，并持证上岗。公司全体员工经过九年多的不断辛勤工作，以及在房
