1、物业设备管理运行程序 设备管理主要内容是指从设备的更新改造、选型开始，一直到设备报废为止的设备管理的全过程。按设备管理中的不同阶段，总程序可分为四个不同的运行程序：1、设备的更新规划、选型、订购、安装调试及日常运行1)设备的更新规划：根据物业的开展目标，结合开展商/大业主/业主委员会的意见，制订出3-5年中设备增添和更新改造的具体规划，由工程部提出，报管理处最高负责人审核后提交公司相关部门审核，经由公司物业管理部最高负责人审批同意后提交开展商/大业主/业主委员会。2)设备的选型：选型应考虑三个方面。第一是技术先进，选用同类产品中效率高，操作简便，平安可靠并符合国家标准要求的产品；第二是同类产品
2、互换性能好，选用检修简便，零部件通用性强的产品；第三是经济合理，选用能耗低和维修费用较低的产品。3)设备订购：订购可由物业公司负责，也可由开展商直接订购，采购时必须注意随机附件、技术资料和易损件的供应等问题，订购合同按相关操作程序申报。4)入库保管：设备到货运至物业后，必须及时开箱验收（进口设备应有外贸和商检人员到场），查验装箱单、合格证书和技术文件等，按装箱单仔细核对品种，数量。认定质量合格的情况下，登记造册，办理入库手续。有问题时，应及时与有关单位交涉。开箱验收过程应有开展商人员在场。暂时不用的设备，仓库管理员应按技术要求做好保养工作后，封存入库。资料员应把全部资料编册存档。5)设备安装调
3、试：安装调试可由物业工程人员完成，也可委托供应商找专业公司进行。对关键设备的安装，物业工程人员应全程在场共同参加。验收工作由开展商、物业管理处、公司工程部等共同参加。特种设备（如电梯、锅炉等）应请政府部门参加。最后会签验收单。6)设备移交、入帐及建档：依据设备竣工验收单，由工程部会同财务部门向使用部门移交（如保安部、物业部等），根据设备统一编号，填写设备登记卡，列入台帐，工程部管理的设备应移交相关技术班组。7)日常管理：设备移交后，应会同使用部门或班组制定设备的操作规程及完好标准，按操作规程运行操作，定期检查确保设备正常运行。2、设备的定期维护保养，即设备一级、二级保养和设备大修，工程部应编制
4、年度维修方案，设备的一、二级保养的内容和标准以及外判保养的工程。外判工程中应审核合同中有关保养程序和方案，并在合同执行中配合和监督。1)一级保养：物业小区或小区的动力、电气设备等，可每月按一级保养的内容进行一次保养工作，保养内容根据相关设备和系统的保养要求和程序进行。一级保养由领班催促检查，工程主管抽查。2)二级保养：设备使用三个月后按规定进行二级保养工作，根据保养程序和要求，逐项开展。二级保养由领班和工程主管/经理进行验收并备案。3)设备大修：一般设备使用一年后，可进行大修程序工作（视各设备、系统情况而定）。大修工程确定后，应填写大修申请表，编制大修方案，明确修理内容、技术标准，并做好技术资
5、料及备件准备工作。对大型重要设备或系统建议由专业公司承担大修工作，修理过程中，要做好现场质量及进度监督工作，大修结束，应组织竣工验收工作并将大修技术资料完整归档。3、设备的技术改造，设备在运行一段时间后，会发现某些系统和设备配套不尽合理等情况，需在设备原有根底上作一些技术、效率、平安、环保和节能等方面的技术改造，工程部须对改造的原因、方案提出可行性报告，上报管理处最高负责人，经公司工程部审核后，发文给开展商建议改造，设备的技术改造程序与大修程序相同。4、设备的更新报废，设备的更新报废应同时办理，设备的报废原那么为：1)国家指定的淘汰产品。2)已超过使用期限，损坏严重，修理费用昂贵。3)因受自然灾害或事故损坏，而修理费接近或超过原设备价值的设备。4)虽能运转，但有严重隐患，而修理费用昂贵的设备。5)无法修复的设备。设备报废应由使用部门提出申请，由工程部会同有关技术单位进行评判和技术鉴定，确认后，由工程部出具书面报告报管理处最高负责人，价值超过人民币2022元的应报公司工程部审批，经公司物业管理部最高负责人同意后，报开展商或业主委员会审批通过后，方可办理报废手续。
