1、政协委员+三改一拆+城中村改造建议 城中村改造是“三改一拆的一项重要工作，XX市委、市政府高度重视城中村改造工作，把安置房建设作为切实提升改善民生、加快城市化进程的重要工作内容。近年来，我市在对城中村改造及拆迁安置房建设中已取得了较好的成效，但是，城中村改造是个极其复杂的系统工程，涉及土地的转制、村民的安置、集体资产的处置、安置房建设等问题，这些问题与村民的实际利益交织在一起，问题复杂，在改造与建设中仍然存在一些亟待破解的问题。城中村改造的困难与问题一、资金压力大。这是改造的难题，城中村改造需要大量的改造资金。城中村现在建筑密度大，容积率高，农户房屋建筑面积大，使城中村改造的拆迁本钱较高。近年
2、来以萧XX县区的农户为例，赔偿根本到达200万元/户，城中村改造投资根本都在二十个亿以上，大量的改造资金造成融资困难，压力大。 二、征迁难度大。城中村房屋出租能使农户获得较为可观而且稳定的收入，改造后农户拆迁安置入住多高层住宅，就失去了其收入的主要来源，一定程度上影响着农户的改造积极性；同时，受当前征迁政策的影响，一局部征迁户在改造后享受不到安置面积，征迁难度大，容易成为钉子户，以至造成安置房建设、土地出让周期拉长，加大了融资本钱，影响了改造进程与村民安置。 三、安置周期长。安置房建设最理想的模式是以房等人，但目前房屋征迁上根本上在原地安置。这样，一般征迁要化去一年时间，安置房建设工程立项到分
3、配入住，多层住宅需要三年时间以上，高层住宅需要五年时间左右，这里还不包括设计审批中遇到的问题和交地中遇到钉子户等影响因素。农户在外过渡的征迁农户多，时间长，影响了生活质量，一定程度上又增加了不稳定因素，易引发较多的社会管理问题，同时安置过渡费超过24个月要加倍发放，增加了改造本钱。 四、安置房建设标准多样。目前，安置房建设主体多元，有政府部门的，镇街的，国有企业的，村自主的等如现较多的为城投集团、水务集团、XX县区建设公司和村级置业公司开发的，这种建设主体多元，建设模式多样所采用的代建制，由于设计不统一，用材不统一，本钱不统一，质量不统一，已经产生和潜在的矛盾问题不少，影响安置房建设进程。 五
4、、工程代建单位参差不齐。目前，除前些年采用的bt模式外，因bt本钱高，近年来安置房建设多采用代建制，但代建收费根本是建安本钱的3%，费用也不低，且对工程建设的管理上参差不齐，在本钱控制上，在方案优化上，在施工过程中，没有能真正起到代建单位应有的代建管理能力。 六、安置房建设变更较多。安置房建设时间紧，根本在拆迁区块建设为主。施工图一二个月就要完成，在设计图纸还不十分完善的情况下，匆忙进行招标施工。在具体的建设中，不尽详细的图纸导致变更多金额大。目前，又因没有统一建设标准，各拆迁户在建设用材、标准等方面提出共同要求和较高标准，导致产生施工变更。同时缺乏职能管理，面对内容繁多的各类工程变更，对于工
5、程建设工程的变更的受理、评估和确认以及变更工程量的计量和变更价款的商定都缺乏标准明确的组织职责、岗位职责和处理程序。对策与建议一、多措并举，积极筹措资金。当前最可行的方法还是要通过盘活土地，提高土地利用率，改变土地利用结构，围绕土地出让，做好“以地货款、货款做地、出让还货的根本思路。应当加大城乡统筹规划，城中村改造要注重以重大工程为依托，带动城中村周边地区的城市根底设施配套建设，对出让土地以及周边环境进行设计包装，做优环境，先做环境再出让土地，优地优价，提升土地价值，同时强化土地招商，打破区域界限，引入知名大企业，提升开发档次，实现滚动开发。对于目前正在建设中的城中村改造工程，要进一步加快拆迁
6、步伐和腾房交地时间，尽快出让，及时回笼资金。 二、因地制宜，高起点做好规划。规划是城中村建设和开展的灵魂，是城中村改造和管理的重要依据。充分发挥规划的先导作用，因地制宜定规划，积极寻求规划改造与地域特色的最正确结合点。高起点、高标准地完善公用设施、环境规划和空间设计，充分兼顾经济功能和其他社会效劳功能的协调，促进城中村改造与城市整体功能的融合。城中村改造严格遵循有关法律法规和政策措施，在制定政策、工作方法、回迁安置上充分考虑群众的利益，最大限度地让利于民、惠及百姓。 三、加快建设，建立安置房例会制。为加快安置房建设，使广阔拆迁农户早日搬居新房。安置房管理主体与所在镇街及建设主体要加强统筹协调，
7、编制好中长期方案，科学合理谋划拆迁安置房的用地报批、拆迁交地、技术前期等工作，畅通信息渠道，“早谋划、早安排、早落实。及时了解拆迁工程实施与建设情况，摆脱安置房建设滞后的困扰。同时，以人为本，强化村民参与度，建设实施主体在安置房建设过程中应切实做好前期技术工作，深化方案设计，减少后续反复，促进工程建设进度。 四、统一标准，明确安置房建设档次。按照目前中等商品房档次的要求，明确安置房建设的具体标准和档次，细化设计标准和用材标准，以便设计单位和建设单位在实际操作中，有依据实施。对一些超标准和高档次的用材与设备要严格控制，切实做到性价比和实用实惠原那么，提高财政资金使用效率，区域内安置房建设标准和档
8、次尽可能统一。 五、标准程序，择优选择代理单位。代建制通过招投标，以合同的形式明确投资方、管理方与使用方三者责权利的，代建合同的签约及其实施中的变更审批至关重要。条款不当，轻那么造成合同纠纷，影响后续工作的展开，重那么造成损失浪费和国有资产流失；随意变更，那么投资控制虚设，产生投资节约的假象。为防止出现合同漏洞和通过变更不当得利的情况，要建立相关单位参与的联合会审制度，会同对合同条款及变更的合理、合法性进行审查和监督。当前市场竞争下的代建制不能根本解决原有的弊病和陋习，在管理效率提高的同时，来自市场的风险增加，监管难度也相应增加，使用单位还难以从工程管理中彻底解脱出来。按照代建制的要求，代建单
9、位的资质要求较高，一般要求在具有相应工程施工一级资质的同时，还至少有设计、咨询、监理甲级资质中的一项，以求最大限度地发挥代建制的优势，也可以最大限度地减少其他模式的不利因素，更是在关系协调、集中监督、方案论证、工程预研等方面有着难以比拟的优势。 六、加强管理，严格控制建设投资。施工过程中的任意变更，既浪费建设资金，也是产生腐败行为的主要原因。因此，要充分发挥设计对工程造价和质量控制的“龙头作用，通过优化设计方案，实现估算控制概算、概算控制预算、预算控制决算。首先，勘测、设计方案，特别是施工图设计方案要尽可能详细明确，并经充分论证，压缩变更空间。其次要加强合同管理，施工合同专用条款中要对变更权限
10、进行制约。其次，各建设主体必须配备或聘任专业技术人员，对建设工程实行全程管理，对一些较大的，特别是隐蔽工程的变更要组织专门人员进行评估。工程结算前，建设单位应对所有变更联系单进行内审，因为建设单位是工程建设的第一线，掌握第一手工程建设情况，对结算核实工程量后再送中介咨询机构审核，并相关职能部门审批。第四，要建立设计、监理等技术部门的连带责任制，明确凡因不当变更行为造成的损失，要相应追究这些部门的责任。目前，我市正处在城市化推进期，城中村改造工作任重而道远，是城市开展的焦点，在进一步的城市进化进程中，需要建立有效的监管机制来加强城市一体化管理，同时根据可持续开展战略去强调生态体，强调人与自然的融合，并尊重历史和文化的开展，以最快、最优的方式做好城中村改造。 第6页 共6页
