1、分公司资产剥离方案 关于企业分立（资产剥离）的工作小结 企业在取得综合地产（含酒店、写字楼、商场、住宅等）开发工程，假设企业有意长期自留局部物业（如：单独经营酒店或商场），南昌“皇冠国际存续分立业务的办理可供参考。 原“皇冠国际是开发酒店、写字楼、商铺、soho、住宅的综合地产工程。在工程主体结构即将封顶时，从企业的经营及税务角度考虑，公司采取存续分立的方式将原综合地产工程中的“酒店及写字楼单独剥离出来，分立出“力高实业（江西）来长期经营酒店和写字楼租赁业务（也可设为：xx酒店投资等）；保存原“力高置业（江西）继续经营住宅、soho、商铺的开发、销售业务。 存续分立“力高实业（江西）来持有“酒
2、店及写字楼的资产，其优缺点有以下几方面： 1、可保证工程开发完成后，公司自留资产的完整及独立性，有利于公司对后期“酒店及写字楼资产的经营管理；旧公司可选择在工程开发结束后进行清算结束。 2、新设公司在开发完成后，可改变企业的经营性质，成为非房地产开发企业，躲避国家某些宏观调控政策的限制。 3、新设公司假设考虑在某个时点进行转让，那么债权债务比较清晰，企业整体转让手续会相对简单，且税务政策对企业整体转让有着相应的优惠政策。 4、新设公司在一定时点假设出现亏损时，方案出售局部资产（如：假设干年出售写字楼），所取得的转让收入可弥补企业经营的亏损（假设酒店经营出现亏损）。合法躲避企业所得税税负。 5、
3、但企业存续分立的办理会额外增加一些办证费用，所花费的时间较长，需要协调的关系较多；假设企业未实行分立，在房地产工程清算之前，该时间段的酒店经营亏损可进行弥补，一旦实施企业分立，那么亏损无法弥补。 综上所述。企业拿地初期，能较明确各地块的属性，可考虑在开发初期将地块分割开发；假设在同一地块开发不同产品（含自留物业及可销售产品），那么可选择企业分立来剥离资产。 （企业分立的政策依据、应提供材料、节省税费细节见如下说明，不同地区相关政策应咨询当地政府部门） 一、企业分立相关经营证照办理 企业分立指一个企业分为两个或两个以上企业的组织变更行为；分为派生分立和新设分立两种情形。我司本次办理的属于派生分立
4、，即原企业继续存在，只是将局部资产分立出去，派生出一个新企业（力高实业）的行为。依据公司法、关于外商投资企业合并与分立的规定，向商务厅、工商局、外管局、质量技术监督局、税务局办理企业存续分立手续的登记，办理流程如下： （外资企业，主管部门需先报送市经贸委后，由市经贸委出文向商务厅审批，假设省工商注册可直接报送商务厅批准），以下是提供商务厅审批的资料： 公司分立： 初审需报： （1）公司法定代表人签署的关于公司分立的申请书； （2）公司权力机构关于公司分立的决议； （3）因公司分立而拟存续、新设的公司签订的公司分立协议； 分立协议主要内容： 1、分立协议各方拟定的名称、住所、法定代表人； 2、分
5、立后公司的投资总额和注册资本； 3、分立形式； 4、分立协议各方对拟分立公司财产的分割方案； 5、分立协议各方对拟分立公司债权、债务的承继方案； 6、职工安置方法； 7、违约责任； 8、解决争议的方式； 9、签约日期、地点； 10、分立协议各方认为需要规定的其他事项。 （4）公司合同、章程； （5）公司的批准证书和营业执照复印件； （6）公司的验资报告和资产负债表及财产清单； （7）公司上一年度的审计报告； （8）公司的债权人名单； （9）分立后的各公司合同、章程； （10）分立后的各公司最高权力机构成员名单及身份证明和简历； 复审需报： （1）公司在全国发行的省级以上报纸上三次登载公司分立公
6、告的证明；（注：报纸公示债权债务清偿时间三个月，南昌登报45天后可去办理手续） （2）公司通知其债权人的证明； （3）公司就其有关债权、债务处理情况的说明； （4）审批机关要求报送的其他文件。 （1）存续企业法定代表人签署的外商投资企业变更（备案）登记申请书；（注：工商领表） （2）审批机关批准文件（批复及批准证书副本1）； （3）公司权力机构关于公司分立的决议； （4）公司分立而拟存续、新设的公司签订的公司分立协议； （5）公司在全国发行的省级以上报纸上三次登载公司分立公告的证明； （6）分立后的存续、新设企业的章程修正案或修改后的章程； （7）分立后存续、新设企业的验资证明（这需要对分割资
7、产做资产评估报告、分割前审计、分割后注册资金验资，一般会涉及以净资产形式验资）； （8）债务清偿或债务担保情况的说明； （9）存续企业的营业执照正副本； （10）债务担保证明； （11）其他有关文件（假设涉及登记变更的应提交相应文件）； 3、取得营业执照后，假设外资企业以外汇注资，注册资本金有改变，需到外汇管理局办理增资及减资手续，再办理外汇登记证、组织机构代码证、税务登记证等（会涉及企业所得税减免，办完后需及时送主管税务机关免税备案）。 二、企业分立产权证件的办理 企业在完成经营证件的办理后，所开发的“酒店及写字楼需将房产证、土地证直接办至“力高实业（江西）名下。而房屋登记条例规定：办理产权
8、时，要求证证相符才能办理产权，即原在力高置业（江西）的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等一系列证件需变更至力高实业名下。假设无法变更，那么将企业分立定性为财产转移，也就是需按照交易的形式缴纳相应的税费。 经多方请教，前述四证已完成开发流程，要变更已几乎不可能，只能将产权先办至力高置业名下，再行转移至力高实业。工作着重点：简化产权登记手续和税费减免。 1、简化产权登记手续。利用企业分立批复和原开发单位自留产权，要求进行确权交易，即产权登记和产权交易合并进行，在房管局档案中进行两次分步登记。实际操作中，不发力高置业产权证，直接办理力高实业产权证，如此操作，两次5
9、50元/本产权证（共15本）的登记费用照常缴纳，但可省去1.6元/即9.28万元房管局的查档费用，并节省了查档至少3个工作日。 2、税费减免手续的办理 1）契税的减免。根据财税（2023）175号文件，企业分立不征收契税。但要计算减免的金额，考虑到契税所认定的评估价是产权交易费和其他税费的缴费基数，因此在做酒店的评估价时，按8353万元评估为整体酒店的价值（实际酒店及写字楼的本钱价值约在55000万元，相应的2%的维修基金与1%的交易手续费按此评估价缴纳）。 2）营业税的减免。公司在办理免征营业税时，国家税务局还没有具体的政策文件支持，公司在9月15日最终获得XX省地税局同意免征营业税的批文。
10、在10月1日国家税务总局公告2023年第51号出台，已明确企业分立免征营业税。 3）土地增值税的减免。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例，分立不属于土地增值税征收范围，或申请主管税务机关来核征，可取得免征文件。 4）企业所得税的减免。根据财税202359号财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理假设干问题的通知，向主管税务机关进行免税备案，予以免征。 5）印花税的减免。根据财税2022183号财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知，向主管税务机关申请免征。 6）维修基金的免缴纳。本次办理产权的酒店局部是与soho为同一整体，公寓局部是销售给小业主，酒店局部在产权
11、转移时必须要缴纳物业评估价的2%作为维修基金，即使是开发商自留房，按规定只要不是单栋产权，也应该缴纳；但目前XX市对于开发商未售房、自留房等不办理产权证或只是确权的房屋没有强行缴纳维修基金，可将“酒店及写字楼作为开发商自留房处理，经房管局产权处集体研究，允许暂不交纳维修基金，而是由力高实业公司出具承诺书，公共局部及共用设施设备的维修全部由公司承担。这样即可减少至少167万元（按公司上报评估价计算）的资金积压，减少向政府申请退回维修基金的手续。 7）交易费。房屋产权交易费是房屋评估价的1%，这是XX市的地方性规定，经市发改委核准，只能在评估价上争取到最低。 8）免交电子信息费。目前房管局为了便于
12、管理，要求所有商品房都必须进行网上信息备案，按1元/收取信息费即59475元；此项登记申请手工档案，不做网上备案，这样可免交电子信息费。 三、土地使用权证的办理： 等待房产权证的同时，将办理土地使用权证的文件准备齐全，在3个工作日取得土地使用权证。附表办理产权证费用一览表 皇冠酒店写字楼分立的产权办理费用表 丁碧东 2023年10月28日 内容总结（1）分公司资产剥离方案 关于企业分立（资产剥离）的工作小结 企业在取得综合地产（含酒店、写字楼、商场、住宅等）开发工程，假设企业有意长期自留局部物业（如：单独经营酒店或商场），南昌“皇冠国际存续分立业务的办理可供参考（2）5、但企业存续分立的办理会额外增加一些办证费用，所花费的时间较长，需要协调的关系较多（3）（6）分立后的存续、新设企业的章程修正案或修改后的章程
