1、公用房屋建设资金的经济融资模式【摘要】当前我国正处于社会经济大发展时期，市场经济体制改革不断深入，在整个国民经济的发展和调配过程中，政府尽量减少作为，将问题尽量交给市场机制去解决，政府只在宏观调控和制度管理方面促进国民经济的发展。然而，公用房屋有其特殊的性质，如果完全依靠市场机制去调节会造成市场的混乱，政府在这一行业中的主导作用仍然比较明显。在经济发展的过程中，公用房屋的作用非常明显，意义也非常重大，所以，政府必须加大力度完善公用房屋的建设和管理。本文将对公用房屋建设资金的融资模式进行深入研究。【关键词】公用房屋；经济；融资在我国的房屋体系中，将城镇范围内的行政单位和事业单位的办公用房和职能部
2、门的营业用房称为公用房屋。一般来说，行政单位、事业单位以及教育、文化、体育、卫生、市政等职能部门的公共事业用房都属于公用房屋的范畴。一直以来，行政、事业单位以及各职能部门的用房都是由财政出资修建与修缮。但是在市场经济的体制下，公用房屋的融资渠道开始向多元化发展。一、 研究公用房屋建设融资模式的意义 据统计，目前公用房屋建设的融资方式共有三个渠道，主要分为八类。从渠道上分析，一种是全部由财政拨款的国有资金；第二种是一部分由国家财政拨款，一部分单位自筹；第三种是单位出资或者是银行贷款。从资金类型的角度分析：1、国家财政或者是地方财政全额拨款；2、通过减免相关税费和政府的贴息贷款用于公用房屋的建设；
3、3、由国家财政或者地方财政进行差额拨款的方式融资；4、以国有房产做抵押，进行招商引资的方式进行融资；5、对原有的公用房屋进行开发改造，利用收益资金作为公用房屋建设资金；6、对原有公用房屋进行拆迁改造，或是异地重建，或是直接购买或是用原有房屋置换的方式获得公用房屋；7、通过银行贷款或者其他渠道自筹资金用于公用房屋建设；8、职能部门由国家各部委的补贴资金用于公用房屋建设。在计划经济下形成的公用房屋建设资金融资渠道如：财政预算、使用性收费、银行贷款、境外资金（国外金融贷款或政府贷款）等，由于其有限的融资总量，已经不能满足当前形势下我国公用房屋建设的资金需求，对我国的公用房屋的建设形成了一定程度的制约
4、。因此，为了弥补传统融资渠道的局限于不足，我们应该开拓新的融资渠道，开创新的融资模式。我们首先看传统的融资有那些不足：1、资金明显不足：例如在地铁建设上，虽然每年的车票收入达到几亿或者十几亿，但是相对于几百亿的建设资金以及每年高达数亿的维护和运营费用根本无济于事。2、使用性收费的空间有限，近年来，国家每年都在增加对公用房屋建设的资金预算，但是仍然无法解决公用房屋建设资金不足的状况，在有限的财政收入中，国家还要在各行各业及基础设施建设方面投入大量资金。不仅在我国遇到这方面的问题，世界各国都在公用房屋建设资金方面存在难题，国家财政预算有限，地方财政更是捉襟见肘。3、公用房屋建设贷款会导致银行资金周
5、转出现问题。政策性银行资金无法满足公用房屋建设的资金需要，而公用房屋建设需要资金巨大，利润低，资金周转周期较长，一般商业性银行为了自身利益，都不愿在公用房屋建设方面投资。传统的融资方式主要还是政府主导型的，民间资本很少进入这些行业，这使得资本的总量受到了限制。无论对于外资、内资都还有很多利用的空间。我国的居民储蓄达到了截至 2005年 12 月末，我国城乡居民储蓄存款突破14 万亿元，人均储蓄超过万元。改革开放以来，高储蓄率为我国经济增长提供了充足资金来源，是支持经济快速增长的重要因素。但储蓄率居高不下，无疑是把“双刃剑”，负面影响也不容忽视。业内人士指出，除了国家社会保障制度不健全，居民对未
6、来预期不乐观等因素外，投资机会，特别是投资渠道的缺乏，是中国储蓄居高不下的一个重要原因。一方面存在着大量的资本，一方面也有巨大的资金缺口，两者之间有合适的机制就可以结合的，关键是融资模式的创新和资本市场的完善。企业在公用房屋建设资金里面起主导性的作用，政府在其中起引导作用，提供政策支持和信用支持。像正在建造的杭州湾跨海大桥，是世界上最长的跨海大桥，这是第一个由民间资本控股50.26%的一个重点工程，政府背景的几个大企业，投资只占 49 .74%。二、 公用房屋建设融资新模式1、 BOT模式 BOT模式是一种适用于大型公用设施等公用房屋建设使用的融资模式，它的基本形式是建设经营转让。资金注入者可
7、以在政府部门的特许授权下，对所承建的公用基础设施等公用房屋进行建设和使用，并承担维护的义务；在一定期限内，投资者可以使用承建的公用设施或公用房屋进行商业运作和运营，进而回收资金，并获得一定的合法利润；协议到期后，该公用设施或公用房屋由政府收回接管，并继续为公共事业单位及公众服务。例如城市大型体育馆，会展中心等都可以采用这种模式进行融资。采用这种融资模式的优势在于：政府只需要进行一定期限内的特许授权就可以完成公用设施和公用房屋的建设，并最终获得其所有权，而投资者又可以在特许经营期限内商业运营获得收益；大幅度提高了项目的建设和运营效率，解决了资金短缺和建设周期过长的问题。2、 TOT模式 TOT模
8、式是一种在现有公用房屋的基础进行的融资模式，它的基本形式是移交经营移交，单位将现有公用房屋的经营权在一定时间内转让给投资者并收取一定资金，而投资者可在这段时间内商业运营以获得收益，合约到期，原单位将完全收回公用房屋的使用权。这种模式下，以现有公用房屋为资本，通过一定时间内的经营权转让而获得收益，明显降低了风险。TOT模式与BOT模式相比，优势更为明显：首先：这种融资模式只转让经营权，而不转让股权或者所有权，不会造成国有资产流失；第二，经营权的转让法律关系简单，出现纠纷的情况少；第三，政府先完成公用房屋的建设再进行经营权转让，这样就可以避免在BOT模式下的工程质量等问题，所以这种模式的使用范围更
9、为广泛，优势也更为明显。目前世界各国公用设施建设都采用这种融资模式。3、PPP模式 PPP模式是一种适合机关单位和事业单位等一次性建设项目的融资模式，它的基本形式是私人建设政府租赁私人经营。在建设基础设施项目的时候，政府通过特许授权，将项目交由私人进行开发与建设，由私人部门投资，然后政府通过租赁的方式将项目交由私人进行运营管理。目前，这种融资模式使用范围非常广泛，如学校、医院等。首先政府通过特许授权解决了资金问题，再通过特许租赁解决了经营的难题。在这个模式下，投资商必须完成项目的投资建设，并且不会造成垄断经营的弊端；专业的经营管理还可以提高公用设施的服务质量。结论： 在社会经济中，经济发展必须与公用房屋建设同步发展。人均GDP增长多少，基础设施建设的就必须增加多少投入。而经济发展又是公用房屋建设的经济基础，通过国家财政预算等手段，将大量的资金进行累积来完成公用房屋的建设，因此，公用房屋建设的资金需求特别巨大。政府财政或者说政府投资已经远远不能满足公用房屋建设的需要，因此，在新形势下探索公用房屋建设新的融资方式意义重大。
