1、住宅小区物业管理方案 一、物业管理内容 二、物业管理模式 三、物业公司组织机构和管理制度 六、业效劳内容、标准及质量保证措施 二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与效劳之中，建立社区效劳体系。为住户提供全方位管理，效劳工程呈现多元化、全方位，总体归纳为“六项管理、三类效劳，即“房屋及设施设备管理、卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆管理和其它公共管理； 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围。公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅。 房屋建筑的维护管理实行“管养合一主要落实在以下几个方面： 1.2工作的主动性 管理责任
2、人与效劳中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护方案，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术标准、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 1.3、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮效劳，季节修缮效劳、重点修缮效劳和特殊修缮效劳等形式，并做到制度化、标准化。 1.4、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的效劳措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括。上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大局部组成，进行统一
3、管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，根本完好。 1.4智能化设施设备 范围包括。楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、
4、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。 根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位效劳，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。 2、环境卫生管理 在jt我们遵循“高标准、严要求的环境卫生管理和“高质量、高频度的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。
5、2.1卫生管理 是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按方案消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的效劳水准及高质量的生活场所。 2.2环境管理 jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环根底设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。 3.绿化管理 绿化的功能是美化环境。通过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养
6、护。 4、治安消防管理 治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。 5、车辆交通管理 对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆平安、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。 6、公共管理6.1住户装修管理 在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并平安使用。保障住宅的结构平安及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。 6.2搞好维修基金以及储藏
7、金的核收与管理。 6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、方案生育、预防犯罪等方面的工作。 7、常规性公共效劳 即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性效劳，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生效劳、治安保卫效劳、维修居住区环境效劳等。我们将以专业、入微、优质的效劳提供给业主及住户。 8、委托性特约效劳 是为某些住户群体提供的效劳，如： 为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。 9、经营性多种效劳 即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民效劳。营
8、造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，表达物业管理的亲情和为业主效劳的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿效劳，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的效劳工程。 三、物业管理模式 居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员到达最正确的管理效果。我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个局部。 1、管
9、理方法 1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。 1.2提供共管式效劳。 1.3严格法规、制度和标准制约，标准组织和个人的管理效劳行为。 1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。 1.5启动ci系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。 2、运作程序 可分为整体管理运作流程与分项管理流程两局部。 3、实施措施 3.1治安管理上运用现代科技手段“三防结合，确保平安。 3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。 3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。 3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。 3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化
10、管理。 3.6在智能化管理上加强各方面工作 3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式效劳。 3.8开展卓有成效的社区文化活动 4、管理手段 4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。 4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩清楚。通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。 4.3建立鼓励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人开展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人
11、才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。 4.4工资奖金重在考核。依据奉献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。 4.5提倡“以人为本的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。 4.6管理工作的方案性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原那么，拟定不同时期阶段的工作方案，并实施。 四、物业公司组织机构和管理制度 2、公共管理制度2.1停车场管理须知 a、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。 b、您不要
12、乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。c、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。d、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。e、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。 f、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。 2.2卫生管理须知 为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境。a、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。 b、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。 c、请您保护小区内公共环境，不
13、要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。 d、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，防止丧失及影响其他业主的出入。 e、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。 2.3宠物管理须知 为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广阔业主合法权益不受侵犯： a、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时去除排出的粪便； b、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所； c、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施
14、予以制止；d、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播； e、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。 2.4绿化管理须知 a、了保持小区环境优美，请您保护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。 b、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。 c、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。 d、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。 e、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。 f、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。 3、内部管理制度（各岗位职责）3.1物业处经理岗位职责 a.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作； b.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；c.带着各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；d.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况； e.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出
