1、学校九月份工作方案参考 。土资源部，建设部，财政部，外经贸委，各省及地方房地产管理部门等建立了良好的业务联系，能及时准确地了解国家各项政策法规，并融会贯穿.尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系密切，了解和掌握全国各地地价行情，可以协助客户办理评估结果确认，土地资产处置，权属变更登记等手续，有协调各方面关系的能力和经验.截止目前，公司已为数百家企事业单位进行了高质量的房地产咨询评估及交易代理效劳. ，良好的信誉 北方公司是中国银行总部，国家开发银行，建设银行北京分行的指定评估机构之一，与其他银行亦有业务联系，享有良好的信誉.目前，房地产抵押评估业务量日益扩大.北方公司在接受评估工作过程中，
2、从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的抵押财产证明的合法性，并协助企业明晰产权关系.既为金融机构的贷款平安性提供保障，又为企业理顺产权关系，顺利取得金融支持提供法律咨询及协调工作. ，雄厚的技术力量 北方公司是国内成立最早，技术力最雄厚的专业评估机构.从事过各类资产评估工程，并与境外评估机构进行过屡次合作，有丰富的协调经验.在长期的房地产评估工作中，全体员工不断总结经验，熟悉并掌握国际公认的评估原那么和方法，目前已形成了一套科学有效的评估程序，确保了评估工作的客观，公正和具有权威性.自1992年以来，各省市基准地价的制定，北方公司从长期的宗地评估中积累了基准地价的制定方法的丰富经验，并对基准地
3、价的数化，标准化有独到的见解. ，高素质的人才结构 北方公司现有专职人员中，50%左右具有硕士学位，形成了以经济，财会，建筑，法律等专业人员为主的业务队伍，表达了最正确的组合效益.其中主要成员为原国土资源部土地经济研究所地价所成员，多年以来从事土地经济理论，地价理论及评估方法的研究，参与了多项国家重点课题的研究和国土资源部城镇土地估价规程等重要文件的起草.公司现有人员中，具有国土资源部土地估价师证书的15名，建设部注册房地产估价师证书的12名.除此之外，还拥有一支稳定的具有评估执业资格的兼职人员队伍，能承接各种类型的评估工程及基准地价编制工程. 二，在公司的工作情况 能在这么有实力的房地产公司
4、实习，我们十分的快乐，这就像给与了我们一个巨大的舞台，让我们在上面有时机挥洒自己的才华，演绎自己的青春.我们也十分的珍稀这样来之不易的时机，好好的向同事们学习，增长自己的知识与经验. 在北方的这一个多月，我们是慢慢的进入工作角色的，由开始的学习房地产评估报告，到成为同事们的助理，再到参与到工程中来，最后得到工程主力的位置.这些渐渐的进步是同事们给与我们的肯定，也是我们努力的结果，我们获得的不仅仅是知识，还得到了走向社会的自信.下面简单介绍一下我们小组在北方所参与的一些工程. 工程一：国家土地局xx年的北京地价监测 北京地价监测是为了方便国土局对北京的地价控制和管理，在每年年末的时 候，在每个地
5、区选取一两个代表性的地点进行估价，从而掌握北京的地价分布. 国土局分给北方公司6个监测点的任务，由于任务比较艰巨，这次总共有6人参加了这个工程.按照国家土地局的要求，我们分别测算出在现状容积率和现状土地开发程度条件下的楼面毛地价和地面熟地价以及在设定容积率2，土地开发程度七通一平条件下的楼面毛地价和地面熟地价.在5天内完成工作任务.外出考察花费了3天时间，2天用于写估价报告.外出考察的主要任务就是考察监测点以及使用市场比较法而使用比较案例的地点，做好记录和拍照工作. 这六个监测点及其比较案例分别是： 一，南池子大街52号用地价格评估 （王府井百货集团股份住宅用地，四合院） 比较案例：1，XX县
6、区银锭桥胡同18号院2，XX县区国子监街45号院 3，XX县区南官房胡同1号 二，城市芳庭居住用地价格评估 比较案例：1，紫芳园四，五，六区2，蒲安东里78号楼 3，芳古园住宅小区一区 三，建欣园地价格评估 比较案例：1，宋家庄家园1X2X3X楼2，马家堡路88号1，2X住宅楼 3，珠江骏景南区住宅工程 四，芳星园二区体育健身中心土地价格评估 比较案例：1，XX县区方庄芳城园三区2，XX省五金矿产进出口公司土地 3，XX县区供销合作联合社1层底商 五，上汽首创厂房土地价格评估 比较案例：1，莲花池长途客运站公交用地2，XX县区于家坟88号 3，中关村科技园丰台园产业基地二期 六，北京海运商业效
7、劳公司土地价格评估 比较案例：1，夕照寺危改三期XX县区2，中国医药保健品进出口总公司办公楼3，方庄芳城园一区21X楼中段变电室办公房 下面就以建欣园工程为例，说明这些工程评估方法 一，估价工程名称：建欣园地价格评估 二，估价对象：估价对象位于大红门西路4号，东临建欣园小区路;西至建欣园小区路;南至建欣园小区路;北至建欣园小区路.估价对象建筑面积为7420平方米，土地面积为6321平方米，容积率为1.17，土地规划用途为居住，五级用地. 三，估价期日：二零零四年十二月三十一日 四，地价定义：该监测点的地价是： 1，于估价时点xx年12月31日，在现状容积率1.17，现状土地开发程度七通条件下，
8、居住用途，土地使用权年限为法定最高使用年期70年的完整土地使用权的公开市场价格. 2，于估价时点xx年12月31日，在设定容积率2，土地开发程度七通一平条件下，居住用途，土地使用权年限为法定最高使用年期70年的完整土地使用权的公开市场价格. 地价类型有地面熟地价，楼面毛地价两种. 五，估价方法：市场比较法，假设开发法 1，测算在现状容积率1.17，现状土地开发程度七通条件下的楼面毛地价和地面熟地价. （1）市场比较法测算楼面毛地价及地面熟地价过程 因素说明 比较因素 实例1 实例2 实例3 资料来源（即获取途径，例如网上，查出让档案等） 宋家庄家园1X2X3X楼 马家堡路88号1，2X住宅楼（
9、新增面积） 珠江骏景南区住宅工程 位置 XX县区宋家庄 XX县区马家堡路 XX县区永外果园43号 交易日期 xx年5月14日 xx年5月14日 xx年4月29日 交易价格（楼毛） 550 480 460 交易情况 正常 正常 正常 用途 住宅 住宅 住宅 区域因素 繁华程度 一般 一般 较好 公共交通 一般 一般 较好 公共设施 一般 一般 一般 集聚条件 较好 一般 较好 个别因素 临路条件 一般 一般 较好 建筑物情况 钢混 钢混 钢混 使用年限 70 70 70 比准价格 545 480 442 楼面毛地价（元/平方米） 489 楼面毛地价=489元/平方米 考虑该地区居民居住密度的情况
10、，估价人员结合该地区正常工程拆迁费用水平，确定在规划容积率1.17时楼面拆迁安置补偿费用为1200元/平方米.所以 楼面熟地价=楼面毛地价+楼面拆迁补偿费用 =489+1200=1689元/平方米 地面熟地价=楼面熟地价x容积率 =1689x1.17=1976元/平方米 （2）假设开发法测算地面熟地价及楼面毛地价过程 销售单价 销售面积 开发价值 建筑费用 专业费用及不可预见费 利息 销售费用 税费 利润 开发余值 地面熟地价 5000 7420 3720230000 1760 168 406238 74xx 2040500 2942399.6 1251242023 1959 数据说明： 销售
11、单价：根据市场调研获取; 建筑费用：根据同区域同规模档次的建筑获取; 专业费用：根据同区域同规模档次的建筑，取建筑费用的5%; 利息：开发期一年，年利率取估价期日中国人民银行一至三年期贷款利率为5.76%; 销售费用：含买卖手续费，代理及广告宣传费等，取销售价格的4.5%; 税费：营业税，城建税和教育费附加为销售价格的5.5%; 利润：根据XX省住宅开发市场的平均投资回报率，在此次评估中取开发商的投资回报率20%. 楼面熟地价=地面熟地价/容积率=1959/1.17=1674元/平方米 楼面毛地价=楼面熟地价楼面拆迁补偿费用=16741200=474/平方米 （3）在现状容积率，现状土地开发程
12、度七通条件下地价的综合测算： 取两种方法测算结果的均值作为估价结果，计算如下： 楼面毛地价=（489+474）/2=481元/平方米 地面熟地价=（1976+1959）/2=1968元/平方米 2，测算在设定容积率2，土地开发程度七通一平条件下的楼面毛地价和地面熟地价方法与前面测算现状容积率下的方法一样.（过程略） 这个工程是我们正式参与的第一个工程，我们十分用心去做，边学边问，其中遇到的困难，在同事们的帮助下和自己的努力下一一化解，最后我们向国土局交上了一份满意的答卷. 工程二，中国科学院行政管理局资产评估 这次评估是根据中国科学院文件，中国科学院拟将中科院行管局可用于经营的资产剥离出来，投
13、资到北京中科资源有限公，实现中科院行管局由事业单位转为企业的体制改革.本次评估目的在于确定拟投入到北京中科资源的中科院行管局的可经营资产的价值，为其拟投资资产提供价值参考依据. 这个工程历时估计会有2个多月，到目前还没结束.本次评估范围包括两局部：1，由中科院行管局原账面资产中，以xx年12月31日为基准日，直接剥离出的资产及负债，其中共有21家单位.2，保存划拨土地使用权的地上建筑物. 由于资产及其负债的清查比较复杂，我们作为一个初涉工作的新人，还没有能力完成这一局部的工作.所以我们就负责资产清查核实的工作，这是一项相比照拟简单的工作，对我们来说又是有难度的，但肯定会给我们带来不少的收获的.资产清查核实中资产占有方调整后的纳入评估范围的资产类型包括： 1.流动资产调整后账面值（货币资金，预付账款，其他应收款，存货，待摊费用）2.长期投资账面值3.固定资产包括房屋建筑物及车辆，机器，电子设备等4.流动负债账面值（预收账款，其他应付款，应付工资，应付福利费，应交税金，其他
