1、凯旋城C栋暨商业街营销筹划报告凯旋城C栋暨商业街营销筹划报告凌峻中国房地产筹划推广机构2023年7月目 录第一局部：分析第二局部：目标第三局部：策略第四局部：措施第五局部：执行前 言凯旋中心暨商业街营销筹划方案，是按照凯旋城的总体战略思想，结合项目核心概念以及市场竞争态势而制订的营销筹划方案。本方案主要围绕营销目标，明确各个阶段的事项及具体工作安排，使整个推广活动有方案、有步骤地开展。本方案旨在为凯旋中心暨商业街的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路，指导营销推广工作的顺利开展，实现开展商的预期目标。本方案主要包括整体及各阶段销售策略、公关策略及媒体策略等方面的内容，并就上述主要内容做出初步
2、判断，确立未来项目营销推广的行动方案，并在未来的各项营销推广操作中有方案执行。第一局部：分析一、C栋一优势1、C栋写字楼采用“框筒式结构，符合市场需求产品采用“框筒式结构，房间、厨房、卫生间集中布置在内筒周围，外筒为剪力墙，内部办公空间由分户墙灵活间隔，可以根据业主的需要提供多种组合，符合市场的需求。2、C栋性价比优势突出：住宅价格，写字楼功能项目在户型设计、相关配套、功能设计及物业管理提供24小时效劳上充分考虑到业主的商务办公需求，以住宅价格实现写字楼功能的定位策略，将在中小企业业主中形成较大的吸引力。3、C栋地段好、配套全，商务气氛成熟本项目是进入亚奥商圈的门户，占据了北四环和地铁五号线两
3、大交通动脉。项目所处的亚奥商圈，周边配套齐全，大型商场、酒店、会所云集，仅各类饮食店就有1000多家。4、DEF栋销售形势良好，积累了一批客户资源在DEF栋实现良好销售势头的根底上，进一步增强其他潜在客户的投资信心；辅以针对性强的宣传形成“羊群效应，并充分利用现有客户的关系资源为C栋的销售奠定良好的市场根底。5、开发商实力雄厚到目前为止，开发商已经成功开发了多个畅销的优质项目，完成一定的资本积累；同时项目公司依托综合实力强大的太合集团，拥有广泛的资源关系，为项目的顺利推广创造了诸多时机。6、具有一定的品牌效应由于开发商曾经成功开发了多个明星楼盘，因而在房地产市场上享有较高的声誉和较好的口碑。而
4、且太合集团业务范围广泛，在影音等多个行业取得了良好的业绩，塑造了良好的品牌形象。二、劣势1、C栋在硬件设施上与甲级写字楼有一定差距C栋不是甲级写字楼，在智能化系统及立面装饰等方面与甲级字楼存在一定的差距。2、欧陆经典的物业管理曾经在老业主中产生了一定的负面影响。由于业主对以前的中海物业管理公司产生了一些意见，给项目形象和信誉的提升带来了一定阻力，对项目后期的销售有一定的影响。3、在推广中不能以“奥运为主题进行推广，削弱了项目的优势。本项目地处奥运商圈，但本项目在推广中却不能以“奥运为主题进行推广，因而削弱了项目的一大优势。三、威胁1、市场上对中小企业的办公空间出现细分趋势，但本项目在商业配套、
5、硬件及软件等方面没有更多的支持目前，北京房地产市场上对中小企业的办公空间出现细分趋势，这些办公项目主要针对某些特定的人群，如针对IT业、广告业的办公项目在北京越来越多，这些办公项目无论是在商业配套方面，还是在办公环境营造方面都迎合了市场的需求。而本项目在商业配套、硬件及软件等方面都没有更多的支持。2、针对中小企业办公空间的项目在日益增多，市场竞争逐渐剧烈化目前，北京市场上针对中小企业办公空间的项目在日益增多，这些项目无论在商业配套上还是在办公环境的营造上都有一定的优势。这些项目的大批涌现必然会分流一局部客源，本项目即将面对剧烈的市场竞争。四、时机1、奥运带来的巨大商机为举办2023奥运会，政府
6、正在加大亚奥商圈相关根底设施改造的力度，交通设施首先会得到改善，而这种改善对于房地产销售的影响将是非常直观和巨大的。随着雅典奥运会的即将开幕和北京奥运会的临近，亚奥核心区的房地产将再次升温。2、写字楼需求量增大随着亚奥地区商务配套的完善和奥运会带来的巨大商机，必然会吸引众多精明的创业者和各类企业前来寻觅商机，他们需要寻找适合于自己的办公场所。而目前，在该地区可供销售的写字楼价格相对较高，价格较低的中低档写字楼市场有很大的开展空间，本案可充分利用地段好，商务配套完善的优势去将这些目标客户群吸引过来。五总结：C栋拥有诸多优势，如地段好，配套全，采用“框筒式结构，符合市场需求，性价比优势突出等；但是
7、C栋也存在很大的劣势：不是甲级写字楼，在硬件上与甲级写字楼存在一定的差距。因此，“非甲级写字楼既是项目最大的劣势，也是项目最大的优势：住宅的价格，纯写字楼的功能，降低客户的经营本钱，讲求实用，符合大多数企业的开展需求。 二、商业街一优势1、商业街地段好，商业气氛成熟本项目是进入亚奥商圈的门户，占据了北四环和地铁五号线两大交通动脉。项目所处的亚奥商圈，区域内人口消费力强，周边配套齐全，大型商场、酒店、会所云集，商业气氛成熟。 2、商业街可塑性强底商依托于凯旋城的欧陆风情，同时所辐射区域的目标消费群消费能力较强，消费观念新。因此项目内涵与外延空间广阔。3、商业街业态规划全面超越周边商业项目目前项目
8、周边的商业项目业态规划单一，主要以餐饮为主，无法满足多层次的消费需求，而项目将可通过集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的业态定位来满足各种各样的需求。二、劣势1、社区商业街规模较大，对销售有一定的压力任何一个商业街的繁荣都以一定人口基数为根底，本社区商业街规模较大，而社区人口基数相对较少，消费规模有限，投资者对此比拟谨慎，从而对销售有一定的压力。2、商业街间隔复杂商业街间隔复杂，商铺面积大小不一，缺乏整体联系性，这给商铺的面积分割、整体销售及统一招商等造成较大的影响。三威胁项目周边商业场所众多，对项目的销售造成较大的压力项目周边商业场所众多，大型商场、酒店、会所云集，仅餐厅就有1000多家，这些商
9、业项目的存在与本项目形成了极大的客源竞争，从而对项目的销售造成了较大的压力。四时机1、奥运为亚奥商圈带来的开展时机申奥成功政府将会加大亚奥商圈相关措施的改造力度，使之升级为奥运村，而作为进入亚奥商圈门户的商业街将直接受益于奥运带来的商机。 2、商业地产项目开展前景看好亚奥商圈区域内商业规模不大，商业气氛还没有成型。而区内的消费者普遍收入较高，消费能力较强,商业开展势头良好,而区域内商业功能较少,且大局部集中在餐饮、服装上,其他如消费群体较为关心的娱乐场所、文化休闲场所、生活效劳店等所占比率低。本案地理位置优越、交通便利、生活配套完善，有较大的商业开展空间。3、社区气氛日益成熟社区南区已入住了近
10、2023户业主，再加上以后北区的业主，社区已具备了一定的人口规模，人口规模的增大将带来巨大的消费需求，为商业街的生存与开展提供人气保障。五总结项目地段好，商务气氛浓厚，社区气氛日益成熟，社区消费者消费能力强，消费观念新。但是社区商业街规模大，周边商业场所众多，但业态单一，因此只要商业街配以新颖完善的业态规划，并采取实效的推广措施，应可获得较大的开展空间。第二局部：目标一、开展目标n C栋写字楼：突破DEF栋“新锐办公空间概念，使项目开展成为亚奥板块中小企业标志性办公场所。n 商业街：塑造独特而符合目标群体的商业街形象，突破社区商业街的传统范畴，确立项目商业街在北京社区商业街中的典范地位，使凯旋
11、城商业街成为亚奥地区的消费中心，实现销售、招商、经营管理与品牌多赢局面。二、销售目标n 开盘时：商业街完成销售50%；n 2023年春节前：商业街完成销售90%；n 2023年春节前：C栋完成销售90%。三、招商目标n 具体目标：开业前完成90%以上的招商。引进数家主力店、知名品牌店，争取引进明星店，通过主力店、品牌店和明星店吸引经营散户的进驻。第三局部：策略一、C栋产品策略：一、命名：凯旋中心阐述：“凯旋能够与“凯旋城形成形象统一，有利于唤起客户对项目的记忆；“中心，项目依托亚奥板块商机，预示着项目即将成为亚奥板块的标志性办公中心。二、定位思考：打造亚奥板块标志性办公中心：作为纯写字楼，项目
12、所针对的目标客户群为中小企业中有实力和品牌的企业。为了与目标客户身份与品牌相匹配，因此，对项目的定位必须是鲜明而充满穿透力的，并从产品的特色和效劳方面为项目的定位提供有力的支持。定位：实力型写字楼阐述：“实力型写字楼定位包含了两层意思：第一、“实力型体现了项目一流的产品品质、丰富的内涵和价格合理，给客户一种货真价实和物超所值的感觉，激发客户的购置欲望；第二、任何一个企业都有表现自身实力的欲望，希望通过实力的显现吸引更多的合作对象，为企业谋取更多的利润，“实力型写字楼从侧面体现了能够入驻这里的企业都是有实力的，符合客户的心理需求：既有面子，又实用。三、核心推广语浪费就是失败/浪费是可耻的阐述：浪
13、费就是失败，尤其对现代企业更是如此。减少开支，追求利润最大化是经营者的天职，本项目拒绝甲级写字楼的无谓奢华，批判浪费主义，以讲求实用反对浪费的形象在非甲级写字楼中确立领先地位。 卖点支持：1、 位处亚奥商圈门户，交通便利，周边商务气氛成熟。2、 综合性价比最高：写字楼功能，住宅价格。3、 24小时网络及商务配套效劳。4、 框筒结构：经济实用、完全弹性间隔，适合各类型公司。5、 物业管理费用适中，明显区隔于甲级写字楼高昂的物业管理费。6、 外立面：经典欧陆风格，杜绝甲级写字楼昂贵的玻璃外立面。7、 共享局部社区公共配套：社区园林。8、 设立商务会所、员工餐厅，提供方便的工作和生活环境。9、 中央
14、空调和纯写字楼大堂配套。四、产品提升：1、 商务会所建立商务会所，提供多功能小型会议室和一些休闲娱乐配套，为客户提供舒适的办公和娱乐环境。操作方法：建议在C栋四楼建立商务会所。会所的赢利模式可以选择出售、出租或自营。2、员工餐厅在满足排污等条件下为写字楼员工设立自助餐厅，为入驻的每个人提供便利的生活，通过提供附加价值，提升项目的整体价值和形象。操作方法：在商务会所中设立员工餐厅，一方面可满足写字楼员工的餐饮需要，另一方面那么可将人流导入会所，提升会所的使用率。3、建议C栋可共享社区公共设施建议凯旋城项目向C栋的使用户开放或局部开放社区公共设施，增加C栋的附加价值，从而提高产品的心理价位。二、商业街策略一商业街命名：命名一亚奥风气步行街阐述：在北京亚奥板块已经深入人心，项目命名“亚奥风气步行街简洁易记，同时可借助亚奥商圈的知名度来提升项目的社会知名度，有力于项目的快速销售。“风气新颖，时尚，比拟符合北京求新求异的消费心理。命名二备选：巴洛克情景概念生活街阐述：巴洛克情景生活街集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体，展示现代生活世界，引领现代生活潮流，体现全方位生活诉求，打造一个新时代的社区商业街。巴洛克情景生活街引入一种“购物=享受的心情消费照顾系统，使前来的消费者感受到一种被照顾得十分周到的气氛，尽情体验“购物=享受的愉悦
