1、北京市大型房地产企业市场开拓融资策略研究-以万科集团为例摘 要本文主要采用了理论与实践相结合的研究方法，对在北京知名大型房地产企业万科公司的融资策略进行了研究。全文分为四个局部。第一局部是引言。主要对文章的选题背景和研究意义、研究现状以及研究思路和方法进行简要介绍。第二局部是通过万科公司的融资策略研究来了解北京市大型房地产企业的融资现况，以及对房地产企业融资的结构要求和对资金取得的外界因素的研究。第三局部是对融资策略的根本理论研究。分析房地产企业资金的需求的原因，并结合万科总结房地产企业融资的相关问题。第四局部是对北京大型房地产企业的开拓融资提出对策建议。本文主要通过对北京大型房地产企业万科公
2、司融资策略以及融资风险控制的分析，以为北京其他大型房地产企业在融资时提供有益的启示。关键词：房地产 市场 融资BeijingCity,a large real estate enterprisesmarketingfinancing strategyresearch -Take Vanke as an exampleAbstractThis paper uses the research method of combining theory with practice, in the famous Beijing large real estate enterprises Vanke Comp
3、any Financing Strategy research. The full text is divided into four parts. The first part is the introduction. This paper mainly on the research background and significance, research status and research ideas and methods are briefly introduced. The second part is to understand the current situation
4、of the financing of large real estate enterprises in Beijing City, through the study of the financing strategy of Vanke, as well as the research structure of financing for real estate enterprises to obtain funds and external factors. The third part is the basic theoretical research on financing stra
5、tegy. Analysis of the causes of the real estate enterprise capital demand, combined with the problems related to summarize Vanke Real Estate Enterprise financing. The fourth part is to put forward countermeasures and suggestions of Beijing large real estate enterprises financing. This paper mainly t
6、hrough the analysis of Beijing large real estate enterprise financing strategy and financing risk control of Vanke, that other large real estate enterprises in Beijing to provide the beneficial enlightenment in the financing.Keywords:Real estateMarket Financing目 录1 绪 论11.1 研究背景11.2 研究的目的与存在意义21.3 国内
7、外融资现状问题的研究及分析2国外融资现状研究所存在的问题及分析21.3.2 国内融资现状研究所存在的问题及分析31.4 融资策略研究的思路和方法42 北京房地产企业融资现状以万科为例5万科集团的背景52.2 万科近年来融资行为概况6国际化战略“B转H6海外债券的发行-中期票据方案6参股徽商银行62.3 房地产企业融资的问题因素-以万科为例72.3.1 融资本钱72.3.2 融资结构72.3.3 融资风险72.3.4 政策因素影响83 北京房地产企业融资存在的问题93.1 房地产企业融资策略的根底研究93.1.1 房地产企业融资策略概述9北京房地产企业融资困境103.2.1 对商业银行贷款的过度
8、依赖性及存在的风险性103.2.2 定金预售款比例过高，衍生不确定风险103.2.3 上市、发行债券难度大11宏观调控信贷政策的影响113.2.5 房地产金融市场体系不健全124 促进我国房地产业多元化融资的建议134.1 推动贷款多元化134.2 国外商业银行贷款融资144.3 建立科学健全的房地产投资决策机制145 结 论16参考文献17致 谢181 绪 论1.1 研究背景我国的房地产行业正处于快速开展阶段的经济大潮中，城市化使得居民的住房条件得到了较大改善，并且房地产业增值得到大幅度提高。企业得以良好开展的重要保障就是足够的资金，可以说资金的流动决定着企业能否正常开展，尤其是房地产企业更
9、是需要大量的资金，对于房地产企业来说，资金就是企业命脉，决定着企业的生存开展。我国的房地产企业资金渠道并不多，很容易出现融资困难的情况，因此房地产企业融资渠道大多数要依靠银行，相关数据说明，房地产工程资金的百分之七十都是来自银行，有的甚至于资金的百分之九十左右来源于银行。这反映出国家的相关政策在我国的房地产企业中存在巨大影响。二十一世纪初期，中国人民银行在相关文件中指出，房地产企业在银行贷款需要具备严格的条件才行，这给房地产工程贷款提高了难度，许多不具备条件的房地产企业在银行贷款面前只能望尘莫及。后来中国人民银行又提高了金融机构人民币存款的标准利率。这些政策既是机遇，又是挑战，对于资金缺乏、融
10、资能力不强、空置率高的房地产企业来说，是巨大挑战，这些企业往往会在竞争的浪潮中逐渐消亡；而对于那些融资能力强、销售能力好的大型房地产企业是一个千载难逢的好时机，在相关政策的支持下，这些房地产企业会开展的如鱼得水，更上一层楼。可是制定了这些政策，给银行贷款带来了较大限制，这和我国房地产企业高度依赖银行融资相互冲突，让很多房地产企业面临着资金融资困难的窘境。处于窘境的不仅仅是那些小型房地产企业，那些规模大、知名度高的大型房地产企业也同样面临困难局面。这些年，我国政府制定了很多和房地产相关的政策，这些政策从不同的方面影响着房地产产业的生产、开展。政策的普遍深入同样也使得房地产企业陷入了融资的瓶颈。所
11、以相关部门应该在金融创新能力方面加大重视，让一些房地产企业从融资困境中走出来，这是需要迫切解决的实际问题。这篇论文就是在了解这些实际情况后，以首都北京为主题，分析北京房地产企业融资渠道，学习成功的融资模式，以找出满足地产行业开展所需要的融资渠道，与此同时也总结出了一些对于我国地产行业的政策建议和体系。1.2 研究的目的与存在意义房地产产业有着和其他行业不同的特点，房地产产业较其他行业有较大的风险性，一般的企业只能靠运气来决定经营成败，房地产产业还具有先导性和滞后性的特点，并且房地产产业和金融行业有着千丝万缕的关系。房地产企业还有一个重要特点，这个特性也往往成为房地产经营失败的关键因素，即资金的
12、高度密集。国内的房地产企业目前的融资渠道并不多，积极寻求新的融资渠道是现实的迫切要求，银行作为房地产金融业务的重要承担者，应该努力促进房地产业的开展。假设仅仅依靠银行融资作为房地产业的融资渠道，那么就会使房地产业比较被动，而且还会增多银行的不良贷款，影响房地产业的开展，如果房地产出现崩盘，那么国民经济会受到严重打击，后果不堪设想。因此，拓宽房地产融资渠道，及时遏制其中出现的问题，虚心向其他国家学习成熟的融资理论，促进房地产业的健康开展，吸引外商投资，引进保险资金，寻求新的、好的融资渠道。房地产的融资渠道变得越来越多，这和资本市场不断的完善和持续的开发有着紧密的关联，看到如此多的融资渠道，应该了
13、解和发现其中的特点，包括优点和缺点；另外，不同的房地产企业该怎么选择适合自身的融资渠道，如何实现多元化融资渠道，让企业获得足够多的资金维持运营，还要平均资本本钱也是重点。不同的资金在所有资金中所占的比例，对各类资金的本钱进行加权平均后得到的数额就是WACC。这篇论文主要研究的是房地产开发所面临的巨大瓶颈。1.3 国内外融资现状问题的研究及分析国外融资现状研究所存在的问题及分析了解融资结构理论是研究房地产企业融资渠道的前提。该理论的重要观点之一就是，企业找到最好的融资结构可以获得最大的市场价值。因为融资渠道的不同和收益、税收等的不同，他们有的认可企业所有权，有的不认可。当发现存在投资的时机时，企
14、业的目标函数和收益本钱就成为企业选择何种融资渠道的重要依据，找到企业最适宜的融资结构，如此会令企业市场价值得到最大化升值。房地产企业选对了融资结构会获得较大的企业利润，还可以降低企业融资本钱，让企业产权分配的更合理，对总体经济的增长产生较大影响。1958年，美国经济学家莫迪利亚尼和米勒（Modigliani and Miller）两位在美国经济回忆上发表的资本本钱、公司财务以及投资理论 著名的MM 定理。随着时间的推移，MM 本人对初始的MM 定理进行了修正，将税收等因素参加对资本结构的讨论中，从而使MM 定理更符合现实状况。，其中表述了现代企业融资理论。这也是初次提出企业融资理论。该理论的提
15、出得益于早期的营业收益理论，经过严格认真的推理，得出了企业价值和其融资渠道没有关系。在这个理论指导下，很多学者从不同方面研究了企业融资结构问题，七十年代提出的平衡理论，理论指出造成企业市场价值降低的原因和企业债务增加有关，因为企业的债务增加后会使企业面临巨大的财务危机，更严重的情况会面临破产，各种风险投资和各类费用增加了公司的额外本钱，由此可见，企业在选择最正确融资渠道时，应该考虑企业负债价值最大化和财务危机本钱等因素，并从中找到最有利的点。企业融资到了七十年代后，逐渐进入了一个全新的时期。总的来说，这些理论与以往的产生了分歧，以往的金融理论只考虑税收和破产两者外部原因对企业融资结构所产生的影响，并没有考虑到内部因素带来的影响。现在的金融理论不只关注外部因素对融资结构的影响，还关注引起企业融资变动的内部因素的影响，把以往与当今的融资理论中的各种问题统一转化为制度设计问题，对企业融资理论有着巨大的创新意义。得出了鼓励理论，理论内容认为融资结构对经理人的工作水平和能力有较大影响，也影响企业将来的现金收入和市场价值。 国内融资现状研究所存在的问题及分析企业的融资策略环境是指对企业融资方案起到影响作用的各种环境因素，其主要表现分为外部与内部两种环境因素。经济的开展和企业相互之间的竞争都会使企业在选择融资策略的同时考虑环境的因素。内部环境因素：（1）有时会生搬硬套国外的理论，没有以我国房
