1、经济开展方式转变工作意见 关于促进土地集约利用加强经济开展方式转变的假设干意见出台有两个背景。今年2023年的时候国务院下了两个很重要的文件，从土地管理领域来讲，一个是国务院关于促进节约集约用地的通知（国发3号文件）。这个文件的核心内容就是强调五大方面的内容，主要是从规模的控制，从标准的约束，从存量的盘活，从市场的配置、农村用地标准等等五个方面。但文件有23条措施，这些措施很多内容是强制性的规定。比方说用地标准，用地定额，其中第八条里面很重要的东西与我们民营企业或者是中小企业有关，就是说鼓励开发利用地上地下空间，对现有的工业用地，假设是提高土地利用率或者增加容积率的话，不再增加地价款。 第二个
2、依据，就是国务院办公厅关于加强开展效劳业假设干政策措施的实施意见（国发11号文件）。里面有条重要意见，就是鼓励大家积极支持以划拨方式取得土地的单位，利用你原来的工业厂房、仓储用地、传统的商业经营等存量的房地产来兴办研发设计、创意园等等现代效劳业。这里面很重要的是土地使用权人和土地使用性质暂不变更，原来的土地性质是商业用地，或者是工业厂房用地，现在用途变为现代效劳业用地，土地使用权暂不变更，就是说不要通过土地出让的方式继续可以用这个土地的使用权。再通俗一点讲，原来法定的土地使用权的性质跟现在土地使用性质可以别离，这是国家看到了现在经济开展当中， 二、三产业的融合开展很快，而且现代效劳业的需求又很
3、大，假设说，我们现在开展现代效劳业，本钱肯定高，假设说你在原来的存量土地上增加容积率或者增加土地面积的可以不征收地款，这是一个政策。第二个政策，十一号文件里面讲的，利用原来工业厂房兴办创意园这类用地土地使用权人跟土地性质不变更的情况可以使用下去，这时候也可以不要补交地价。我们中小企业今后搞企业转型也好，开展新型的效劳业也好，或者你认为要转制、转型的话，在这两个方面做文章也很重要的。 现在我们土地资源很紧缺，比方我们的粮食问题。现在我们每个人吃饭消耗的卡鲁里2300卡，每个人至少有0.79亩保证生活。现在我们每个人只有0.23亩（土地），温家宝总理前段时间开会，强调我们粮食再不控制的话，耕地再占
4、用的话，肯定不行，18亿亩的红线不能突破。的耕地资源千万不要碰，假设说你们有好工程引进的话，到农村选择地块不要占用耕地资源，因为这是一条红线，不能碰的。大米现在自有市场一块五到两块，国际市场已经早涨价了。国际盯着粮食的价格，它存心涨价。第二，土地资源紧缺，我们大局部都是建设用地，用地规模扩张很厉害。国外好的城市里面建设用地规模都很小。我们中小企业以后扩大用地或者是引进新工程的话，千万要走一条节约型的路，不要用扩张的方式。现在土地本钱很高，土地资源很少，像水、石油资源一样，越来越紧缺。国家为什么要下节约土地的措施，强调土地少用一点，向地上、地下开展，这个政策的核心是鼓励今后的生产发生转变，综合利
5、用，节约利用、有效利用土地，这样土地的价款减少，土地使用费少交。允许原来划拨的土地存量工业房地产搞二产、三产，我们都不管你，以前房地产资源是很多工业厂房弄掉以后搞超市或者搞旅馆，我们全部叫经营型的土地要招投标，这种竞价本钱很高的。我们讲中小企业，如果利用原来的厂房搞现代物流，只要符合这种政策的话，我们保持暂不变更，因为土地资源很紧缺，希望大家节约利用，有效利用。 37号文政策的背景就是我刚刚讲的这些，再集中起来讲，这个文件核心内容两个，只要是搞我们国家倡导的现代效劳业，只要是搞资源节约型的，我们可以把土地使用性质和土地权责别离，只要你是搞加层扩建这种土地不再征收地款。 一、标准公告园区外工业工
6、程供地 解读。这个文件当中讲标准公告园区外的工业用地工程，这条政策主要针对郊县的公告园区外的工业工程。以前我们的政策上是怎么限制的呢。因为03年的时候，国务院进行了大规模的土地清偿，把一百多个开发区，特别区县下面的乡镇工业点，或者区县的配套工业园区全部撤掉了，根本每个工业区区县保存一到两个，现在整个有41个配套工业区，很多的工程都进工业园区去，限制了很多新的工程进来。从实际出发，现在很多的工业园区比方中小企业引进跟工业园区不是一个产业链上的东西，大家提出来，这种土地怎么办呢。这是一，第二，新工业，假设说引进很多新的工业工程，这种新工业工程，你改变了，这种东西我放到里面去，希望原来留下来的存量工
7、业地尽量用，早些时候我们是禁止。我们认定的好工程，特别是中小企业引进的，比方赵小兰讲的后奥运很多的纳米技术，或者国外引进很多好工程经委认定的话，我们可以在规划的41个园区里面允许开一个口子。为什么现在报纸上这个政策没有登出去，因为中央三令五申，不能允许在外面星星点点，为什么还要开这个口子，但是我们有很多的原那么条件。 公告园区以外的工程一个是要认定，一个是要标准运作，行政部门审批。这里有一个误区，就是很多人讲，原来撤销的工业园区又恢复了，是不是我们星星点点的分散工业点又可以允许了。不允许的，原来重点工程至少里面70%工程已经布局过了，而且已经保证了，不是周边土地动迁我们再加的，我们这里设置很多
8、前提条件的，确实是好工程的话，我们开设绿色通道，这条政策向工业园区集中外表上有点冲撞，但从实际出发，特别是工业园区不能包容的，或者已经布满了，或者不适宜的，或者是新型业态，或者六大产业基地，物流园什么，这种类型的产业就开辟一个绿色通道，这种我估计工程不多，但是有好工程进来可以走这条程序。 标准工业园区外的工程认为由经委认定，有一个前制条件，就是要符合三个规划：一个是土地利用规划，一个是城市土地利用规划，一个是产业规划。这个工程确实由产业部门认定的工程，比方是后奥运的朝阳产业，认定了就可以放进去，早些时候我们不允许进。对具体的工程点对点的，我们开设绿色通道，比方这个好工程已经认定了，我们就可以进
9、去了，这里大家认清楚，核心是要认定，这个工程确实是不是要进来，不是说浙江江苏淘汰的，高污染高排放的东西拿过来，首先经委部门认定这是核心，第二前提要标准，要走经委、发改委认定的程序。操作上面是点对点，这个工程认定了，规划同意了，我们很快的，十天就把你改掉。具体操作工程材料里面说明了，由房地、环保工程审核以后进行操作。 二、鼓励工业工程用地节约集约利用 解读。这里的核心内容是符合规划，不改变用途和其他土地使用条件的，不征收地款。关键是提高容积率，目的是要提高利用率。第一，这个工程要产业部门认定，产业部门认定了的，才可以增加容积率。第二，是生产自用型才允许加层。现在我接到很多 ，说老袁是不是这样，我
10、在闸北的世博工业园区，原来五层，现在造了七层，新造的两层转给别人用，新造的不收我钱了。我们这里强调是生产自用型的，你流转的话，不是这个政策倡导允许鼓励的范围，很多人想通过自己加层再转让，通过土地流转增值取得另外的增值款不是我们政策的本意。你真正是一个好工程，要扩大规模，要引进生产线了，再征块地，旁边的农民或者居民户这个本钱很高，不如在自己的厂房加一层，这样做不收你地价款。我想我们中小企业开展当中确实引进好工程改进工艺的话，可以通过这个途径来操作运作。中心XX县区当中规划保存的工业用地很少的，但是可以打擦边球搞现代效劳业没有什么话讲。第三，不改变用途。按照产业转让进行认定，通过搞机械程序，搞机电
11、工程，以前国有资产技改工程，通过加层、结构改造，60年代转制、转让，原有规模结构不适应新型企业，可以通过这个补救。 中小企业转型也好，搞现代效劳业也好，利用这个政策上有利于少交一点土地价款。市政府层面、国家层面希望你们提高土地利用率，增加容积率不增加地款，房地产开发的时候容积率超2%，都是增加地款的。对房地产开发，允许开发一万平方米，你开一万一千平方米，你卖房子五万平方米，按照五万的地价补交，工业上我们鼓励工业工程不要外延扩张，政策的指导思想在这。 第三：充分利用存量房产和土地 解读：充分利用存量房地产和土地，这是国务院2023年11号文件，就是我们鼓励你在不改变土地使用权人，鼓励你利用存量土
12、地搞信息效劳，研发设计，创意、现代效劳业。原来土地用途是工业厂房，现在土地用途是现代效劳业，我们允许你做。操作上面我们要注意：首先要认定现代效劳业和创意园区。第二，不改变使用权人和土地用途。第三，在所有权人不变的情况下可以做。首先我们有经委公布的创意园区地块批复清单，不改变技术形态，不改变使用权利，不改变用途的情况下面做现代效劳业，这种土地管理部门不再进行审批、管理、备案，这样就简化了。 第四个，生产性效劳业功能区内企业总部和研发中心工程 解读。我碰到很多人跟我讲是不是我们在XX县区或者XX县区原来的工业厂房，现在搞一些研发总部，流转环节当中把工业厂房分割。这里明确了，研发中心、企业总部不是自
13、己讲，要有关部门进行认定。研发中心要研发中心和科技部门认定，你报上去我研发中心认定，才允许它跟工业地块同地同价。XX县区办公楼都是商业办公楼作为企业总部的，都是通过市场的招投标方式，用经营型商品楼的地价，这个很高。生产性企业研发中心和企业总部是按照工业性地价，这种国家控制在7%里面，我们7%没有限定，经过认定以后，还是工业地价的房子给你。今天早上碰到新天地两个老总问我，他说你们搞研发中心、企业总部是不是原来商业性质的企业研发总部要分流了。这里是讲工业地块的。 五、加快工业用地出让公告节奏 解读。我们知道最近很多中小企业很恼火，去拿块地，从你们选址跟老百姓谈判，挂牌出让到最后拿到这个地最起码要一
14、年，最近市政府很急，要我们房地部门加快这块工作，现在工业用地出让我们只要40天，预审十天。 六、优化公告园区内根本农田布局 解读。后面两个问题你们关注度不大，农业用地控制很严，320万亩大家不能动，我的意思还是重视第二条、第三条，有存量的乡镇企业用地你们想要的话，早先70年、80年搞的乡镇用地现在都淘汰了，闲置了，你们去找这种地，廉价。 七、合理安排产业工程的新增建设用地方案 解读。新增建设用地方案，征地本钱少一点，动拆迁少一点，现在大家要知道，以后你们所有的新增工程都要取得一个用地方案，如果是占用农用地就农用地方案，如果工业用地就工业用地方案，现在国家控制这种，你了解一下就可以。现在我们就强
15、调，假设我们中小企业在某个区是好工程，我们规定70%用地方案指标优先照顾好工程，就是我们中小企业如果引进工程也好，或者企业改制也好，特别是现在效劳业的好工程我们支持的，真的是好工程，我们用地方案是安排的。 八、实施“控增逼存，加大存量土地盘活力 解读：无 时间关系，我简单介绍这些，出台的政策文件总体思路是允许我们生产方式的转变，而不是改变土地流转的方式，通过生产方式的转变，比方说是原来是制造业，现在搞现代物流、信息效劳，这样的我们支持。第二，允许利用原来旧的土地资源，土地使用权，原来登记房地产的使用性质跟现在的使用性质别离。第三个，加层，或者地下空间利用我们不加地价。允许你租赁跟人家合资合作，
16、权属暂时不变更。 问答局部 问。容积率是规划部门，不是土地部门，这里面有个衔接问题，原来批给我1.2，现在我要批到2。 袁华宝。随着业务增长提高容积率是可行的，它不批没有道理。 问。还有一个问题，原来有的工业用地划拨的，划拨的话提高容积率我不是很清楚，是原来局部补办手续还是怎么处理。 袁华宝。划拨局部，变成自己的资产然后再加层。 问。我有一个问题，也是比较具体一点，是我们公司面临的非常具体的问题，我们临空有块工业用地，现在属于在建工程的状态。这种情况可不可以申请提高容积率。这是一个问题；第二个问题，刚刚讲到关于产业性质的定性，是每个企业单独要向经委提出申请，还是经委会对每个区域做一个总体性确实认。
