1、设施设备部管理方案 一、概述 我们将力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、标准化管理，为公司品牌建设和延续打下坚实根底。我们将以最大限度的为客户物业效劳支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的效劳，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，达成公司的社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管工程作为我们设施设备部效劳标准化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护公司品牌，树立公司形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我公司品牌能够得到提升和开展
2、。 二、设备设施部内部统筹管理1内部管理 1）负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、稳固骨干队伍，切实保障设施设备的平安运行与完好；2）深入现场，掌握人员和设备状况；3）定期对员工进行培训，提高专业技术水平； 4）制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施；5）制订部门工作方案； 6）主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人的管理模式；7）每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施；8）审核部门报表、请示和报告； 9）制定工作方案，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估； 2023）整理上报部门合理化建议；11）处理下级上报的各类问题；12）处理突发事件；1
3、3）组织本部门评优活动。 2、协作其它部门 （1）协助物管部做好平安防范及跟踪落实工作；（2）协作综合管理部做好人员培训、员工生活工作；（3）协调外部门对设施设备部提出的其他工作要求。 3、对客户效劳管理 （1）及时处理客户提出的问题；（2）处理突发事件。 4、自我管理 （1）根据公司要求制定学习方案； （2）按照方案和实际工作要求参加公司组织的相关培训；（3）听取各层级管理方面意见，并逐条落实；（4）定期自我总结，总结管理中的缺乏。 三、催促和落实部门内部管理方案 1、部门班以上级别工作例会（1）主持部门工作例会；（2）传达公司会议精神； （3）公布内部自查中存在的问题，表扬好人好事，做到奖
4、罚清楚。 2、学习与研究 （1）每天利用部门例会时间学习公司文化；（2）组织人员研究解决工作中存在的疑难问题； 3、催促基层管理人员培训部门员工 （1）催促部门班组长或专业技术人员有对部门员工进行培训的职责； （2）对部门员工进行专业培训；提升员工的效劳意识，调发开工的积极性，培养自豪感和凝聚力。职业道德标准和日常用语标准培训，员工通过训练有素的言行举止，共同塑造恒益公司的公众形象。（3）培训重点立足研究业务，提高专业技术水平，力求一专多能，加强管理，培强责任感，提高发现问和解决问题的能力； （4）培训做到结合实际工作中存在的问题，分析事故发生的原因，总结经验教训； 4、检查与评估 （1）检查
5、工作，定期做出评估；（2）检查工作表格的填写情况；（3）检查员工对公司企业文化学习情况；（4）对重要设备、机房每天至少巡视一次。 5、沟通会（1）每周组织一次例会，总结本周工作，针对存在的问题，提出解决方案，并布置下周工作； （2）每周组织一次“员工沟通会，了解员工思想状态、探讨工作中的缺乏，发挥员工的创造性，鼓励员工提供合理化建议，对上级管理人员的评估、个人具体问题；（3）及时通报沟通会内容； 6、专题总结会 （1）对重复发生的同类问题找出发生原因，并拿出整改措施；（2）追究相关人员的责任； 7、“创新、合理化建议制度的落实（1）收集合理化建议，审核建议汇总表；（2）审批后组织实施创新合理化
6、建议； 8、设备平安运行工作 （1）制订设备平安运行责任制； （2）督导基层管理人员对重点设备进行不定期的抽查检查工作。 四、与其他部门协作 1、配合公司其它部门工作 积极做好与公司其它部门的沟通，做好配电、供水、强电维修工作。 2、质量跟踪 现场跟踪重大质量问题，查明原因，提出解决措施。 3、与行政部采购管理负责人协调（1）保证各类备品备件的及时供应；（2）做好设备零配件的管理。 4、与其他部门协作 （1）与相关部门协调，做好设备维修、改造工作；（2）做好使用设备部门的技术操作培训。 五、对客户效劳管理 1、阅读报表 （1）阅读当日工作日志，检查设备巡查表，掌握设备运行情况；（2）阅读当日设
7、备维修登记表，掌握设备维修情况。 2、现场督导 （1）亲临现场指导，及时解决协调问题；（2）对督导过程中遇到的问题及时进行补救。 3、处理客户投诉或突发事件 （1）出现客户投诉或突发事件，第一时间赶赴现场，查找原因；（2）协调相关部门及时处理解决，关系到对客户效劳的要赔礼抱歉，升级效劳； （3）假设属人为原因造成，查找责任人，将落实情况汇总及时拿出处理意见。 六、自我管理：月度总结 进行月度工作总结，必须包括本月工作进展、存在问题及原因、拟采取的解决方法；进行个人总结，找出个人自身缺乏，言明下月努力方向。 七、区内各软硬件设备设施维护巡查方案和标准要求1.设备机房 1）每月清洁1次，室内无杂物
8、。 2）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。 3）设施设备标志、标牌齐全。 4）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。5）交接班记录、工作日志等齐全、完整。 2.1供水设施 1每月检修水泵一次，每天每班次巡视生活水泵房不少于2次。2生活水池（水箱）每年消毒次数不少于2次；并有消毒处理记录；3机房需人走上锁。 2.2排水系统1排水设施 每月对排水系统进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。2污水泵 汛期每日巡视2次，平时每日巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。 2.3消防泵房 1.每日检查水泵
9、控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于“自动位置。 2.消火栓泵、喷淋泵每月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的正常使用。 3.维修人员每周对泵房地面和设备外表进行一次清洁。 4.按照水泵维护保养规程定期对水泵进行维护保养，并作好相关工作记录。 5.保证水泵房的通风、照明设施完好。 6.未经部门负责人许可，非工作人员不得入内，离开锁门。因工作原因必须进入机房的人员，当值人员必须详细记录在机房外来人员登记表上。 2.4照明和电气设备1楼内照明 每班巡视1次，一般故障8小时内修复；复杂故障1日内修复。2楼外照明 每日巡
10、视1次，一般故障12小时内修复；复杂故障3日内修复；每2周调整1次时间控制器。3应急照明 每日巡视1次，发现故障，即时修复。 2.5变配电系统 1每日巡视检查设备房设施设备，并填写运行记录；2每月检查紧固系统接线端子，保证接触良好； 3雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况； 2.6园林景观水系统1开启景观水前检查系统管网及控制部件；每季度进行防渗漏和防漏电检查，保证用电平安。 2使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。3每年进行一次系统设备维护保养检修，管道阀门油漆。4设置必要的平安警示标志。 2.7冷水机组的维护保养 2.7.1正常运行中的维护保养及检查（1）检查压缩机冷冻油的油压及油量
11、（2）系统探漏（制冷剂），发现漏点及时处理（3）检查有无不正常的声响、震动及高温（4）检查冷凝器及冷却器的温度、压力（5）检查各种阀门是否正常（6）检查冷水机进出水的温度及压力（7）检查主电路上接线端子并有无松动压实 （8）检查电气控制局部有无异常；检查各仪表、控制器的工作状态 （9）检查机组润滑系统机油是否充足（2023）检查制冷设备平安保护装置整定值（11）检查并收紧电路上的各电线接点 （12）检查制冷系统内是否存在空气，如有那么应排放空气2.7.2电气控制局部维护保养 （1）对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否那么应更换同型号的中间继电器、信
12、号继电器； （2）pc中央处理器、印刷线路板如出现问题，那么申请外委维修2.8水循环管道局部的维护保养2.8.1水泵维修保养 （1）转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题那么对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题那么应拆修水泵； （2）检查盘根处是否漏水成线，如是那么应调整盘根。 2.8.2节制阀与调节阀的维修保养 （1）检查是否泄漏，如是那么应调整填料； （2）检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大那么应对阀杆加注润滑油；（3）如阀门破裂或开闭失效，那么应更换同规格阀门；（4）检查法兰连结处是否渗漏，如是那么应拆换密封胶垫。 2.8.3整个循环水系统检查及保养 （1）检查弹
13、性联轴器有无损坏，如损坏那么应更换弹性橡胶垫。（2）清洗水泵过滤网。 （3）拧紧水泵机组所有紧固螺栓。 （4）清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，那么应重新油漆一遍。（5）检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是那么应维修或更换保温层。 2.8.4电动机维修保养（1）用500摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5m，以上，否那么应进行枯燥处理或修复； （2）检查电动机轴承有无阻滞现象，如有那么应加润滑油，如加润滑油后仍不行那么应更换同型号规格的轴承； （3）检查电动机风叶有无擦壳现象，如有那么应修整处理。 2.9冷却塔局部的维护保养2.9.1电机局部维护保
14、养 （1）用500摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5m，否那么应枯燥处理电机线圈，枯燥处理后仍达不到0.5m以上时那么应拆修电机线圈。 （2）检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象那么应加注润滑油；如有异常磨擦声那么应更换同型号规格的轴承 a）检查皮带是否开裂或磨损严重，如是那么应更换同规格皮带；b）检查皮带是否太松，如是那么应调整；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是那么应整修2.9.2整体检查 （1）检查布水器是否布水均匀，否那么应清洁管道及喷嘴（2）清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶（3）检查补水浮球阀是否动作可靠，否那么应修复（4）拧紧所有紧固件（5）清洁整个冷却塔外表2.2023末端风柜局部的维护保养（1）清洁风机盘管外壳、冷凝水盘及畅通冷凝水管（2）清洗进回风初效空气过滤网，排除盘管内的空气 （3）检查风机是否转动灵活、皮带松紧度。如有阻滞现象或皮带过松，那么应加注润滑油和调整电机距离。如有异常摩擦响声那么应更换风机轴承。 （4）用500v摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5m，否
