1、限制行为能力未成年人无须到场接受询问：阐述申请不动产登记不是民事法律行为，限制民事行为能力人不可以实施房地产转让行为，在不动产登记实务中，由监护人代被监护人接受登记机构的询问等问题。关键词：不动产登记;询问;未成年人中图分类号：F293.31 文献标识码：C文章编号：1001-9138-（2022） 12-0045-47 收稿日期：2022-09-08作者简介：刘守君，北京城市学院众城智库中国不动产（自然资源）登记研究院。父母为给17岁的高二学生甲筹集医疗费而转让登记在甲名下的一处房地产。父母以甲的名义与买方签订了房地产转让合同，收取购房款后，向买方交付了房屋。现甲的父母与买方持相关材料共同申
2、请转移登记。问：甲是否应当到登记机构接受登记人员的询问？有观点认为，民法总那么第19条规定，8周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。该总那么第35条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原那么履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协
3、助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干预。据此可知，民法总那么一方面明确了监护人在代表被监护的未成年人实施相关民事法律行为时必须充分尊重被监护人的真实意愿;另一方面更明确了未成年人在民事活动中的一般民事行为以及纯获利的民事法律行为均可以由其独立实施。也就是说，在民事活动中非纯获利的民事法律行为如转让未成年人名下房产时，相关的民事法律行为需要由其监护人代为做出，但做出该行为的决定必须是未成年人自己的真实意愿。因此，8周岁以上的未成年人应当到场，参与登记机构办理登记时所必须履行的询问程序，向登记人员清晰表达自己的真实意愿，在未成年人如
4、实表述自己愿意申请相关登记的真实意愿并由登记人员记载在询问笔录中后，其他涉及具体不动产登记办理的民事行为和民事法律行为由其监护人代为做出。笔者不支持此观点。1申请登记是不动产登记程序上的行为，不是民事法律行为民法总那么第133条规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。其中的民事法律关系，是平等主体之间发生的、符合民事法律标准的、以权利义务为内容的社会关系，是民法对平等主体的人身和财产关系加以调整的结果。据此可知，民事法律行为是民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。不动产登记暂行条例第2条第1款规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利
5、归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。据此可知，不动产登记是登记机构依法实施的在登记簿上记载不动产权利或其他法定事项的行政行为。在不动产登记实务中，不动产登记暂行条例实施细那么第2条规定，不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细那么另有规定的除外。该实施细那么第12条第1款规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。据此可知，一般情形下，申请登记是民事主体实施的启动不动产登记程序的行为，即申请登记是民事主体实施的启动行政程序的行为。此启动行政程序的行为民事主体可以委托他人代为行使。因此，申请登记是民事主体实施的启动不动产登记行政行为的程序行为，不是民事主体实施的设
6、立、变更、终止民事权利和民事义务的民事法律行为，故民法总那么中关于监护人代被监护人实施民事法律行为时“尊重被监护人的真实意愿的规定，不适用于监护人代被监护人申请不动产登记。换言之，8周岁以上的未成年人应当到登记机构接受登记人员的询问没有法律上的依据，故本案中，甲无须到登记机构现场接受询问。2八周岁以上的未成年人不可以实施房地产转让行为民法总那么第145条规定，限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效;实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。据此可知，八周岁以上的未成年人可以实施的是纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智
7、力、精神健康状况相适应的民事法律行为，主要有使未成年人纯获利益，或被免除义务的行为;未成年人自由财产的处分行为。如学费、旅费等由法定代理人预定使用目的的財产，及零用钱等未预定使用目的的财产;日常生活中的定型化行为。如利用自动售货机，利用公共交通工具，走人游园场所等。本案中，按土地增值税暂行条例第2条、第12条规定，转让房地产的出让方应当缴纳土地增值税，且土地增值税缴纳凭证是当事人申请转让房屋产生的转移登记时应当提交的材料。甲是房地产的出让方，是转让房地产收入的取得人，也是土地增值税的纳税义务人，即房地产转让关系是负有法定义务的法律关系，依法不能由8周岁以上的未成年人实施。在不动产登记实务中，不
8、动产登记暂行条例实施细那么第11条第1款规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。据此可知，无民事行为能力人、限制民事行为能力人不得实施申请不动产登记的行为。换言之，无民事行为能力人、限制民事行为能力人不得实施启动不动产登记行政程序的行为，只能由其监护人代为实施。按物权法第12条第2款第2项规定，询问申请人是登记机构的职责。如前所述，实体上，限制行为能力人依法不能实施房地产转让行为。程序上，限制行为能力人依规不能实施申请房地产转让产生的登记。概言之，在不动产登记程序中，限制民事行为能力人不是登记机构的询问对象。本案中，甲某不是登记机构的询问对象，自然无
9、须到登记机构接受询问。3在不动产登记实务中，由监护人代被监护人接受登记机构的询问在不动产登记实务中，不动产登记暂行条例实施细那么第11条第1款规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。据此可知，监护人代无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记，即监护人代无民事行为能力人、限制民事行为能力人行使申请不动产登记中的权利，履行申请不动产登记中的义务，前者如向登记机构提交申请，要求办理不动产登记等，后者如接受登记机构的相关询问等。如果要求无民事行为能力人、限制民事行为能力人到场接受询问，那么无民事行为能力人、限制民事行为能力人履行了申请登记的义务，成为了实质上的不动产登记申请人，违反前述不动产登记暂行条例实施细那么第11条第1款规定，因此，在不动产登记实务中，不能要求限制民事行为能力人到场接受询问，而应当由监护人代被监护人接受登记机构的询问。参考文献：1. 彭万林.民法学.中国政法大学出版社.20022. 梁慧星.民法总论.法律出版社.2001
