1、农村自建房相关法律问题研究 农村村民建房相关问题的法律思考 高京 内容本文依据中华人民共和国土地管理法的有关规定，对当前农村村民建房存在的相关问题及矛盾进行了一番法律方面的思考。文章从“农村村民建房用地的法律依据及审批程序、“农村村民建房的主要问题、“意见与建议三个方面，联系XX县区某些乡镇村民建房的具体情况探讨了解决农村建房乱占滥用耕地的相关法律方面的问题，指出只有真正按照中华人民共和国土地管理法和XX省实施中华人民共和国土地管理法方法的相关规定，严格执法，依法处理某些问题、当前农村村民建房问题上存在的有关矛盾就能得到有效的解决。 关键词土地管理法农村建房矛盾意见建议 目录 1、内容1 2、
2、关键词1 3、正文3 4、参考文献 5农村村民建房相关问题的法律思考 衣食住行是人类生存的根本需求，建房造宅是农民生活中一件大事，由于结婚成家、添丁加口、分家立业、改善居住环境、房屋年久失修等因素影响，农民都需要建房。随着社会经济的开展，越来越多富裕起来的农民，广聚财力，为了改善居住条件，盖房造屋的要求十分强烈，农村群众建房中存在不少新问题和新矛盾。本文试就当前农村村民建房的有关问题谈几点看法。 一、农村村民建房用地的法律依据及审批程序 中华人民共和国土地管理法第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处住宅基地，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，第十一条第二款规定，农
3、民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 XX省实施中华人民共和国土地管理法方法第三十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划。每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米。农村村民建住宅，应当向集体土地所有者和村民委员会提出书面申请，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准。涉及使用农用地的，应当按照本方法第十五条规定的权限办理审批手续。农村村民使用本集体经济组织以外的集体土地建住宅的，应当依法办理土地征用手续。 （一）需要使
4、用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照土地管理法向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地； （二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。 根据以上规定，农村村民建房用地应履行以下审批程序： （1）申请人向本人所在村或村集体经济组织提出建房用地申请： （2）村民会议或者农村集体经济组织全体成员对用地申请进行讨论，并作出同意或否决的决定； （3）经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意的，报乡（镇）人民政府进行审查； （4）根据是否
5、需占用耕地的情况，由县级人民政府建设行政主管部门或乡级人民政府审查同意并出具选址意见书； （5）县级人民政府土地行政主管部门对上报材料进行审核； （6）县级人民政府对用地申请进行批准； （7）县级人民政府进行土地登记并核发建设用地使用权证书。 二、农村村民建房存在的主要问题 随着经济建设的快速开展，人口的增长及农民群众生活水平的逐步提高，农民建房无序开展，村体大量外延也占用了很多耕地。 （一）村庄外延扩张，土地利用粗放，耕地破坏和土地资源浪费严重。 改革开放以来，随着农村经济开展，农民增收，农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，农村建房热始终居高不下，并呈增长趋势。农民住宅建设所用的土地多为
6、自留地、承包地或房前屋后的空闲地，由于房屋的工程量小，施工难度不大，建造周期较短，再加上农民法制观念淡薄，在没有进行土地审批的情况下，私自建房现象屡见不鲜。如202223年1至6月XX县区桃花江镇政府就依照有关法律规定处理了30多起村民未经批准而私自建房的案例。虽经土地、城建等相关执法部门阻止，但效果不大，还是经常有农民借节假日机关工作人员休假之机，突击建房，而一些住房问题已经解决，不符合审批条件的村民，也仿效此例，违法建房。同时在建新房的同时，老房子又没有撤除，以至于农村建房容积率低、一户多宅、建新不拆旧等问题普遍存在。这样便形成了“空心村，使得村庄外延扩张，耕地遭到破坏、土地资源严重浪费。
7、 （二）农村建房无序、规划不到位，村容村貌差。 由于农村村庄建设规划滞后，农民建房随意性很大，过去常常由村干部说了算，至今仍有相当一局部村干部不重视规划。近年来虽然不少村有了建设规划，但由于思想认识不到位，缺乏整体的、长远的考虑，因此，有的虽搞了规划，但在编制规划时缺乏科学论证，对配套设施建设考虑不周；有的在编制规划时没有严格遵循节约土地资源的原那么，无视旧村改造；有的班子干部之间有矛盾，工作不得力，或新班子换届后，对村庄建设规划不满意而要求调整，有的虽然编制了规划，但只作为一纸空文，做做样子，没有充分发挥规划应有的作用。造成年年讲规划，村庄多年无变化的不合理现象。还有一些村长期以来土地按自然
8、村管理，出现“队队硬，自然村村界难打破，村居点的选址、规划编制虽屡次协调，也难落实。如桃花江镇所辖的30多个行政村存在着的上述问题的就达9个村之多。 （三）未批先建、宅基地超标、一户多宅现象严重。 我国农村土地制度根本特征是土地的所有权属村集体所有，土地的使用按人口在村集体内平均分配。村内宅基地的管理是政府国土管理部门审批与农村集体内部划拨分配相结合的体制。另外，村里实行的是“宅田合一管理方式。所谓“宅田合一是指村民在承包集体土地时，将宅基地占用的土地面积与其分得的责任田面积合在一起，即把每家每户的宅基地与责任田一同丈量，算作一共应分得的责任田面积，宅基地多的耕地就少，宅基地少的耕地就多。这种
9、“宅田合一的管理对很多农民而言，在宅基地使用上的认知上普遍存在很强的私有观念，认为“土地是我的，我要建房想在哪建就在哪建，想建多大就建多大。因此，在农村仍然存在未批先建、宅基地超标、一户多宅等现象，主要表现为以下三种情况：一是局部村民未经土地管理部门XX县区、乡人民政府批准擅自建房或超标准建房；二是将旧房或者新房卖掉，重新申请宅基地，从中获得土地收益，这种现象在城郊农村尤为突出；三是采取欺骗手段骗取批准宅基地，如瞒报已有房屋、虚报家庭人口，新房建起而旧房不拆等，这是造成一户多宅的一个主要原因。 （四）“空心村大量存在。 “空心村的大量存在一方面是由于村庄外围交通方便，视野开阔，自然条件优越，许
10、多村民愿意到村庄外围建房；另一方面是由于农民子女升学、参军及人口死亡，村民外出打工、经商造成的搬迁而形成的空闲宅基地。而旧宅基地的收回及其具体标准没有法律明确规定。这使得村庄内部空闲地多，造成了土地浪费，形成了大量的“空心村。如我县的浮邱山乡因邻近城关镇，就存在着近7个这样的“空心村。 （五）擅自改变农村宅基地用途现象时有发生。 由于国家对农村宅基地实行无偿供应，一局部村民就钻法律的空子，擅自改变农村宅基地用途。主要表现是局部村民在宅基地批准后，用宅基地建成小型工厂、商业房、饭店等，严重改变了农村宅基地用途，造成国家资产的损失。还有一局部村庄借宅基地之名搞房地产开发，这种情况主要见于城乡结合部
11、和集镇所在地，一是以农村宅基地的名义申报，统一建房，向社会出售；二是未经批准，村集体就占用大量土地建住宅向社会出售。通过以上方式，村集体可获得高额利润，而国家的财产却遭受巨大损失。如桃花江镇团山村因靠近县政府办公大楼，近2023户村民就玩起了这样的把戏，202223年被县国土局依法处理了8起，另外2起正在处理之中。 三、意见与建议 （一）深入对国情、国策和国法的宣传，增强人民群众保护耕地的责任感和历史使命感。 人口增加、耕地减少严重影响着经济的快速开展。因此我们要加强对广阔农民群众土地国情以及根本国策等的宣传教育，加大对土地管理法律法规的宣传力度，特别是加强对基层干部的宣传，在广阔干部队伍和各
12、级领导中兴起学习土地管理法，依法管地、用地，自觉保护耕地之风，把一般号召变成全民自觉参与的社会活动，为促进我县经济可持续开展创造良好的舆论环境，提高广阔人民群众特别是领导干部依法管地、用地意识，使“人多地少，土地后备资源严重缺乏的国情观念深入人心，为长期保护好耕地奠定良好的思想根底。 （二）要强化管理措施，做到依法、集约、标准用地。 在土地管理上要解决重城镇轻农村的倾向。在管理措施上，采取经济的、法律的行政的和技术的措施一齐上，尽快形成齐抓共管的局面。依据土地管理法第四章第三十一条的规定：“非农业建设经批准占用耕地的，按照占多少，垦多少的原那么，由占用耕地的单位负责开垦与占用耕地的数量和质量相
13、当的耕地； 没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照有关规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。本着“取之于土、用之于土的原那么，将耕地开垦费投入使用到土地复垦开发、农田根本建设中去，以保持耕地的总量动态平衡。调整执法思路，加强宅基地使用权过程的监督。加强对土地利用现状变更调查，把调查与执法检查紧密结合起来，认真落实耕地保护的各项法规政策，把科学管地、文明用地的水平提高到一个新的台阶之上。 （三）严格规划，强化管理，加强执法检查力度。 按照土地利用总体规划确定农村建设用地规模，实行“红线控制，建立耕地保护的绿色屏障，防止村庄建设的盲目外延扩张，切实搞好农村建设规划，科学地进行功能分区
14、。结合新一轮土地规划修编，合理确定不同类型村居住用地规模。对一般农村要圈定村界，严禁无度扩展；偏僻的小村、自然村要逐渐向中心村集中，以到达集约用地。在不违背有关法律、法规的前提下，应允许乡村结合本地实际制定相应的村庄用地措施。同时还要结合社会主义新农村建设，统一建筑设计，将土地规划和农村规划有机结合起来，在对预留建设用地实行总量控制的前提下，制定详规，以形成一套科学规划引导农村建设的良好机制。 严格执法，加大土地执法力度，一是要加强土地执法队伍建设，建立一支素质高、业务精、作风硬、忠于职守、秉公执法的土地执法队伍；二是执法必严，在农村要把乱占土地尤其是破坏耕地，违法建房和非法交易的行为列为执法
15、重点。必要时，通过人民法院强制执行，以威慑违法并发挥警示教育作用。同时，加大对乱收费、乱罚款的治理力度，严禁“以罚代法、以罚代批行为的发生；建立巡回监督检查制度，加强巡查，及时处置，将违法占地建房抑制在苗头倾向状态。同时还要建立执法监督制度和责任追究制度，实行执法公示，公开接受社会监督。 （四）依法批地，加强对宅基地控制。 局部农民群众在宅基地使用上的许多违章搭建行为，与有关职能部门管理措施没有及时跟上有很大关系。依法加强对农民群众住宅建设用地的管理至关重要。严格审批制度，接受群众监督，对不按规定审批宅基地和弄虚作假的有关人员给予相应的党纪政纪处分。对局部农民受经济利益驱使等原因不遵守土地管理法，乱占滥用土地建房的，要在加强思想教育的根底上，依法采取强制措施，坚决予以查处。坚持建新拆旧的原那么。在全县农村宅基地初始登记的根底上，建立健全台账，土地管理机关内部各职
