1、30住房保障保障性住房社区公共空间规划设计的实践探索以北京保障房中心大兴区某公租房项目为例 唐佳佳1王志刚2魏荣军2尤师明1李维阳12011 年 6 月，北京保障房中心（以下简称“中心”）成立。多年来，作为全市住房保障政策的实施平台，中心深耕保障性住房领域，在保障性住房规划设计、建设收购和运营管理等方面进行了全方位探索，取得了显著成绩，特别是在保障性住房社区公共空间的规划设计方面，系统提出了“小居大家”的公共空间理论，并在诸多项目上进行了实践。所谓“小居大家”，即保障性住房社区住宅的“小”户型与共建、共享的“大”空间相结合，通过精细打造公共空间，使户内缺失的功能在公共空间里得以实现，促进居民走
2、出居室，到公共空间进行活动，并通过公共空间行为与周边邻居实现社区交往，最终打造邻里亲近的“熟人社区”，推动构建社区共同体。“小居大家”理念立足于建设“五型”社区突出“邻里”属性，整合设施的“功能型社区”；建成社区“最后一公里”服务圈的“服务型社区”；打造新时代“熟人社区”的“互助型社区”；实现“有事大家一起办”的“协商型社区”；具有“智慧型”的“网络型社区”。中心通过大数据分析，对保障性住房社区居民的行为流线方式进行深入研究，在规划设计过程中进行小区整体公共配套空间的统一规划与落位，以期通过层次丰富、便捷高效的配套设施，达到创造品质精细、绿色和谐、守望互助的友好宜居型社区的目标。以“小居大家”
3、理念为依托的“五型社区”在百湾家园、北焦家园等诸多保障房中心的项目里都进行了探索和实践。一、公共空间功能配置与定位扬盖尔在交往与空间一文中提出了将居住环境中的社会结构与空间结构相结合的理念，指出小而明确的住区单元和综合性分级对于增强居民安全感和区域所属意识有着重要作用。丰富的空间层次、适宜的空间尺度和距离感、功能空间的弹性化以及人们的安全感和归属感，这些都可为居住者提供良好的社会交往环境。基于这一理念，北京保障房中心及北京市住宅建筑设计研究院有限公司针对社区公共空间进行了一系列的研究。研究表明，通过对人们公共行为的研究以及对公共空间环境针对性地塑造，可以促进住户在归家流线及入户环境等公共空间中
4、的交往，有利于促进整个社区邻里的和谐。在居住区的公共空间设计中，对空间分级，层层递进，可以提高公共空间适应不同性格人群的可选择性与趣味性。以北京保障房中心大兴区某公租房项目为例，该公租房项目本身有 8 个住宅地块，规划配备了建筑面积为 11200m2的社区文化活动中心及社区卫生中心，同时设有 24 班幼儿园、24 班小学及 24 班中学共计 68755m2。该项目满足周边学龄儿童的就近入学教育需求。除了这些规划配套之外，为适应公租房住户人群的需求差异，北京保障房中心将公共服务配套设施划分为基础保障和品质提升两类，从而也将社区生活圈服务设施功能分为两类：一类是基础公共服务，即社区公共服务设施中配
5、建的、由政府资助或购买的公共服务配套设施，以及保证公租房社区基本性需求的设施，如电动自行车、三轮车停车场地等；另一类是由北京保障房中心通过商业配套提供的市场化商业服务。公租房居住生活行为与居住生活行为场所以及一般性社区配套功能，具体配置见 下表 1。基础保障型设施主要保障居民的教育、医疗、养老、买312023 年第 03 期住房保障菜、文体活动等，需强制性配置，包括老年人日间照料中心、居委会工作站、警务工作站、物业管理用房、公厕、卫生服务站等。品质提升型设施为满足不同居民提升型和个性化需求的服务要素，面向不同类型的社区组团进行针对性配置，包括共享厨房、儿童日托中心、街坊学堂、家庭聚会（Home
6、Party）等。公租房不同于一般的住区，在项目设置时根据实际的配建水平以及人口规模适应配置，结合空间层次分级，合理落位。此外，这些社区公服配套还特别重视对弱势群体的人文关怀与空间服务配置，包括为社区儿童提供多样化的教育与活动、智力开发与能力拓展的公共空间，比如学龄前幼儿养育托管、四点半书房、幼儿早教培训中心、青少年活动中心等；结合国家倡导的“9073”养老模式（即 90%居家养老，7%社区养老，3%机构养老），增加社区养老服务设施。二、公共空间规划与建筑设计亮点表 1 社区生活服务需求与配套服务功能设施编号生活服务需求配套服务功能设施分类基本项提升项1社区家政家政公司、维修、储物柜、蜂巢宠物美
7、容、托养市场化商业服务2社区消费服务社区食堂、社区超市、便利店、便民菜店、洗衣店、美容美发、社区家庭商品配送服务餐饮、银行、药店、糕点熟食、蛋糕房、水果店、图文数码、咖啡厅、售卖机3社区医疗卫生服务社区卫生服务站（配套设施）、药店口腔医院、社区卫生服务中心基础公共服务4社区文化服务文化艺术涂鸦场所、文化宣传展示栏社区文化设施（配套设施）5社区老年人服务社区老年人活动中心、托老所、助残服务中心、公共消遣空间（棋牌室、读书室）老年人预防保健中心、养老院市场化商业服务6社区教育服务儿童托管、共享学习室儿童教育7社区创业、就业服务创业、就业信息公示栏共享办公室、共享会议室、技能、培训8社区康体健身服务
8、慢跑道、室内外活动场所等室内体育设施、共享健身房9社区社交服务共享会客厅、活动广场等共享操作间、共享洗衣间10交通出行电动自行车停车处及充电桩、助力车停车处、机动车停车场及充电桩等基础公共服务11安全人脸识别、智能门禁智慧社区12社区环境卫生服务分类垃圾收集箱等室内垃圾处理街坊路街道尺度效果图街坊路街景效果图公共服务配套设施分类32住房保障（一）“街巷院宅”的空间层次关系城市居住区规划设计标准（GB50180-2018）中，将居住区由大到小划分为 15 分钟生活圈居住区、10 分钟生活圈居住区、5 分钟生活圈居住区和居住街坊 4 种规模，并对不同范围居住区公共服务设施配置标准作了规定。该项目将
9、10 分钟生活圈及 5 分钟生活圈与社区的街、巷、院、宅前不同空间层次相结合，并按照“移步异景”来安排社区开放公共空间，为居民提供多层次的室外交往与服务场所。在公共配套设施的空间布局方面，采用集中与分散相结合的方式，融合到“街巷院”的空间体系，分阶段逐步完善，并具备一定的超前性。（二）“街社区”的城市空间该公租房项目主要居住区分为 8 个住宅组团和两个公建组团，组团之间自然形成街坊道路。其中，位于小区中部呈东西走向的街坊路是整个住区的核心街道。街道两侧设置各类公共配套，形成完整、连续的开放界面。中部街坊路红线宽共 15m，两侧各设有 3.5m 宽人行道，保证以人行为主的通行功能需求。在人行道外
10、设置 1 3m 的商业外摆区域，增加人的停留及交往空间。沿街商铺为 1 3 层，高度在 5.5 13.5m 之间。整个街道的 D/H 控制在 1.5 2 之间，符合芦原义信在街道的美学中对于宜人街道尺度的要求。除了宜人的街区尺度，该公租房项目还注重街角空间的设计。中间街坊路结合两侧商业及配套功能，设置硬质铺装、商业外摆、口袋公园、景观雕塑等小品，使整个街坊路形成尺度宜人、收放自如、软硬景有机结合的序列街道空间。项目结合“千人配套”指标设置了丰富的公共服务设施：社区文化中心、室内体育设施、集中商业和沿街商业等一应俱全，满足社区居民基本生活要求。所有公服配套设施服务半径不超过 300m，打造街区便
11、利的 10 分钟生活圈。为居民提供便利均衡的公共服务和社区创新空间，将城市街道转变为日常活动的场所，提升城市活力。街角口袋公园效果图（三）“巷社区”的空间该公租房项目遵循“小街区、密路网”的开放街区设计原则。从中心街道向南、北两侧延伸，就来到“巷”的空间。“巷”是到达各组团内部院落由喧闹到安静的转折空间，是每个组团的门户，由“放”逐渐转为“收”，其街坊道路宽度 8m，可以理解为是家的“玄关”，是城市与家院之间的空间过渡。（四）“院组团”的空间该项目通过组团内部建筑自然围合，形成“合院”关系，院落中心结合景观节点设置有下沉庭院，结合下沉庭院设置公租房“小居大家”，同时提供便利完善的社区配套服务设
12、施，延伸户内居住空间，延续户内居家生活，公租房租户生活在“小居”里，过的是“大家”的生活方式。“小居大家”的产业构成除了少量是经营业态，更多的是服务业态，以及供邻里间交流的公共场所。所以“小居大家”的空间设计，更多的是考虑住户的需求、用户的体验，深入到细节的一桌一椅、一草一木，提供休闲、娱乐、交流的场所。三、“小居大家”的社区空间营造传统的公租房住宅由于其户内居住面积的限制，仅能优先满足生活起居功能，而新时代的公租房住区，不仅要打造舒适合理的户型产品，更要用丰富的社区服务承托起家庭的一部分功能。“小居大家”作为组团级生活圈核心，是承载社区教育、情感和社会化功能的共享中心。该公租房项目通过公共服
13、务设施的合理设置，组团内部的“小居大家”作为 5 分钟生活圈的补充，鼓励社区公益性服务设施和经营性服务设施组合布局、联合建设，形成别具特色的社区邻里中心。“小居大家”生活圈核心四、多维融合的空间体验该公租房项目将组团内院标高抬高 1.2m，再通过下沉庭院打造“小居大家”的室内外空间，一般条件下，“小居大家”均与各住宅地下室及外部配套商业夹层连通，即使雨雪天气，楼上住户也可通过地下直达“小居大家”。每个“小居大家”围绕下沉庭院设置，给地下空间提供采光，景观台332023 年第 03 期住房保障剖面示意图阶将地面人流引导至庭院，从而形成“地上配套地下配套下沉广场景观大台阶中心景观带”的立体多维空间
14、体验。五、功能互补的业态布局“小居大家”主要布置选配公共服务设施，如街坊学堂、共享会客厅、创意市集等，串联“一站式”街道、邻里中心，打造社区活力一条街。宏观上，从喧闹的社区生活圈向安静的组团生活圈过渡。“小居大家”作为组团级生活圈核心，远离以喧闹功能为主的社区生活圈，在侧重于服务本组团属地居民的前提下，成为社区生活圈的良好补充。微观上，从社区商业性到组团休闲性功能过渡。例如在紧邻社区商业的地块延伸布置商业性业态功能，如社区超市、创意市集等；在远离社区商业的地块布置社区内向休闲型业态功能，如幼儿托管、街坊学堂等。“小居大家”作为该公租房项目的亮点，在空间上串联起 4 个组团，在功能上对公共服务设
15、施进行提升补充，给居民提供活动交流场所，增强社区凝聚力，形成社会化功能的社区共享中心。六、“小居大家”社区治理模式的政策支持中心非常重视社区治理模式，通过“小居大家”积极倡导在社区治理体系上进行创新。维持相关服务业态与社交公共场所，实现公共空间在全生命周期内的可持续发展，做到“公益+市场”相结合是当下最佳的路径之一。区别于传统“市区街道居委会”3 级政府、4 级管理的行政体制，中心所属的保障性住房社区都在街道工委的指导下成立社区党组织，由社区党组织牵头成立社区民主协商平台。中心有专门机构负责提供保障性住房的运营管理、基础公共服务设施运营管理、服务性商业运营管理等，通过“一核多元”的社区治理模式，构建起共建、共治、共享的社区治理格局。北京保障房中心的“一体化、数字化、智能化、平台化”管理模式，也与“小居大家”公共空间的规划设计高度契合，为推进保障性住房社区的可持续发展、创建“五型社区”提供了强有力保障。（作者单位：1.北京市住宅建筑设计研究院 有限公司；2.北京保障房中心有限公司）“小居大家”功能构成下沉庭院效果图
