1、财政返还处理技巧 （一）、营业税 营业税暂行条例实施细那么第三条规定。“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 取得政府奖励的企业，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。 （二）、企业所得税 根据财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知（财税202223151号）规定： （二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准
2、的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。财税202370号关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除： （一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件； （二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理方法或具体管理要求； （三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。上面讲过由于土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税202370号文件所称的“不征税收入
3、的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。 应在企业取得政府奖励或财政补贴时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。 （三）、土地增值税 企业在实际交纳的土地出让金后，全额计入开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费。 根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除工程金额后的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税暂行条例实施细那么对扣除工程中“取得土地使用权所支付的金额规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 实务操作中，企业收到政府返还的“土地出让金或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政
4、府给与企业的土地价款的折让，因此应扣减土地本钱。因为返还88万地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额的范畴。 因此，企业取得的返还款88万，土地增值税清算时，应抵减房地产开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费。 参考：关于进一步加强土地增值税清算工作的通知规定：“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的土地批件、土地出让金缴费证明以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计
5、入扣除工程。 房地产开发工程土地增值税税款清算管理暂行方法规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 （四）、契税。企业缴纳的土地出让金全额计入开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 （五）、会计处理 企业取得政府奖励或财政补贴。收到奖励或补贴款时：借：银行存款贷：营业外收入 第二篇：关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理（本站推荐）关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理 一、前言： 1、返款主体及返款形式： 2、房地产拆迁补偿，财政返还涉及的主要税种： 3、税务处理依据。营业税暂行条例，土
6、地增值税暂行条例，企业所得税法等等。 4、房地产拆迁补偿，财政返还税务处理及相关账务处理。 二、具体房地产拆迁补偿，财政返还税务处理及相关账务处理： 1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购置安置回迁房。 2、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）。 3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发工程相关的根底设施建设。 4、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园等）。 5、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。 6、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。 第 一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购置安置回迁房 某房地产开发企业通过
7、招拍挂购入土地20230亩，与国土部门签订的出让合同价格为2023，000万元，企业已缴纳2023，000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3，000万元，用于该工程回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。 一、相关税务处理： 营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。根据营业税暂行条例实施细那么第二十条规定，按以下顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（3）按以下
8、公式核定：营业额=营业本钱或者工程本钱（1本钱利润率）（1-营业税税率） 本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购置回迁房，用于安置动迁户。 1、如果返还款3，000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3，000收入万计算缴纳营业税。 2、返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的局部。那么取得的返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的局部，如用于其 它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。返还协议没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的局部的特定用途，应视同购置回迁房的价款或价外费用，征收营业税。 3、返还款小于回迁房组成计税价格确
9、认收入的局部。开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，那么取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额局部，属于营业税条例细那么中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。 （二）企业所得税 关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题：根据财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知（财税202223151号）规定及财税202370号关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金
10、，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（1）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理方法或具体管理要求；（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。 此例业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。 房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定一般不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。 （三）土地增值税根据国税发2023187号：发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按以下方法和顺序确认：（1）.按本企业在同一地区、同一年
11、度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 1、返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的局部。房地产开发企业应按取得返款3000万元收入计算缴纳土地增值税。 2、返还款大于回迁房土地增值税确认收入的局部。土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的局部，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。如果没有约定大于局部的特定用途，应抵减房地产开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 3、返还款小于回迁房土地增值税确认收入的局部。房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值
12、税。然后还要根据国税发2023187号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序，土地增 值税暂行条例第九条：纳税人有以下情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。以及土地增值税暂行条例第十三条：第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。 对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的局部，计算征收土地增值税。企业缴纳的土地出让金2023000万元全额计入开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 （四）契税 根据中华人民共和国契税暂行条例第八条契税的纳税义务发
13、生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 因此。企业交纳土地出让金时，就缴纳契税，计税依据为2023000万元。 另：根据中华人民共和国契税暂行条例细那么第九条规定：“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的局部，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契税。 第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）接上例题，协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该工程2023
14、000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物撤除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3，000万中，用于拆迁费用202300万元，用于动迁户补偿2022万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。 一、相关税务处理： （一）营业税 根据（国税函202223520号）第二条规定： “纳税人受托进行建筑物撤除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物撤除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“效劳业代理业行为，应以提供代理劳务取得的全部收入
15、减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 返还款3000万中， 1、取得的提供建筑物撤除、平整土地劳务取得的收入202300万元，应按建筑业缴纳营业税30万元。 2、代理支付动迁补偿款差额，应 按效劳业-代理业征收营业税【（2022-1，500）x5%】 75万元。 （二）企业所得税：返还款3000万元中： 1、取得的提供建筑物撤除、平整土地劳务取得的收入202300万元，扣除相对应的本钱费用，差额应计入当年的应纳税所得额。 2、代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。 3、企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。 （三）、土地增值税 根据【中华人民共和国土地增
