1、中国集体经济CHINACOLLECTIVEECONOMYCHINACOLLECTIVEECONOMY摘要：文章借助现金流管理、项目净现值、投资收益分析、敏感性分析等相关理论，以J大楼改造项目涉及的现金流为核心，分析和研究了该翻新改造项目的可行性，并结合实例建立了翻新改造工程项目的财务模型。通过测算财务指标可 得，J大 楼 改 造 项 目 的 净 现 值 约11208.60万元，动态回收期为19.13年，上述数据充分论证了项目投资的可行性。关键词：现金流；财务模型；净现值；财务可行性分析一、实例项目简介J项目大楼于杭州解放路与中河中路交界处，总面积约20313.9平方米。整幢大楼分为南北两部分，
2、共19层。西面十二层以上能观景西湖，风景优美。J大楼的区位状况东至中河中路、南至杭州市机械研究所、西至缸儿巷、北至解放路，距西湖仅900米，周边业态以金融服务、文化创意、信息技术、商贸旅游、健康服务为主，紧邻大湖滨商圈。附近有多处公交站点，临近地铁一号线定安路站。二、实例项目的投资收益分析（一）J大楼改造项目的基础数据1.改造项目的计算期本项目计算期为22年，其中改建期20192020年，计2年；运营期20212042年，计20年。2.改造项目的计算参数（1）2020年度，写字楼及零售物业等商业地产的净市场投资回报率从年中起有所上调，至四季度保持稳定在4.5%的水平。故本次财务分析的项目折现率
3、取5%（2）流动资金：运营所需的流动资金全额自筹，运营第一年所需的铺底流动资金在改建期末投入并计入总投资估算。（3）税金及附加：增值税按运营收入的9%，城市维护建设税为增值税的7%，教育附加税为增值税的3%，所得税为25%。3.改造项目的成本费用估算总成本包含北楼收购成本、南楼租金成本、物业服务成本、中财置业付现经营成本、翻新装修支出。具体分析如下：（1）北楼收购成本：根据拍卖成交确认 书 和 相 关 税 票，北 楼 收 购 成 本 为18324.21万元。（2）南楼租金成本：根据产权单位民泰银行提供的评估价格，租赁南楼的租金 成 本 为1.8元/m2/天。南 楼 面 积 为11407.23平
4、米，预计项目运营期的租金成本总额为14989.10万元；（3）物业服务成本：包括人工费用、公共设备设施维修保养费、水电费、绿化养护费、清洁卫生费、秩序维护费、公共保险费、办公费、外包成本和其他成本。预计项目运营期的物业服务成本为5509.13万元。（4）ZC置业付现经营成本：根据ZC置业2020年度相关财务数据，中财置业2020年度付现经营成本为545.24万元。（5）翻新装修支出：根据设计单位提供的ZC中心改造工程概算，本次翻新装修总投资约为7792.21万元（含税），总投资估算汇总表见表1所示。其中：土建装饰工程费4650.08万元，机电安装工程费2827.75万元，室外工程费314.38
5、万元。附翻新装修总投资估算明细表（详见附表1）。固定资产折旧年限取值如下：土建工程：房屋为20年运营装备：车辆为30年；供电与给排水设备参照房屋主体为20年；通风设备与电梯为20年；通信、信号、环境监控、电力监控、防灾与报警等控制系统设备均为15年。根据资本保全的原则，本次财务分析将翻新装修支出计入总成本中，按上述固定资产折旧年限进行摊销。（6）财务费用：本项目投资运营所需资金全额自筹，无财务费用。ZC 置业控股有限公司 J 大楼改造项目的财务可行性研究韩 莹表1总投资估算汇总表序号项目名称工程量单位单方造价（元）总计（万元）备注1土建装饰工程费21903m24650.082机电安装工程费21
6、903m22827.753室外工程21903m2314.384J项目改造概算7792.211+2+31612023年11期（4月）4.改造项目的运营收入估算J楼宇项目的运营收入是现金流入的主要构成部分，是改建完毕后提供写字楼租赁、物业管理服务和停车位服务取得的收入，包括租金收入、物业费收入和停车位收入。（1）租金收入：办公面积20313.9平方米，平均租金5元/天。预计项目运营期的租金收入总额为74145.74万元。（2）物业费收入：按租赁比例70%计算，平均物业费7.5元/m2/月，能耗费3.8元/月。预计项目运营期的物业费收入总额为3856.39万元。（3）停车位收入：按满租100个停车位
7、计算，平均停车位收入500元/月。预计项目运营期的停车位收入总额为1200万元。（二）J项目的敏感性分析1.租金收入敏感性分析根据市场调研情况，预计J项目写字楼的租金单价为5元/m2/天。假设因为市场波动和其他不确定性因素导致出租单价上升10%，那么在其他情况保持不变的情况下，该项目的年收益也将逐年上升。预计未来现金流量表将发生如下的变化。2.租金成本敏感性分析假设其他条件保持不变的情况下，J项目的租金成本上升10%。预计未来现金流量表可能会出现以下变化。3.租赁比例敏感性分析根据市场调研情况，预计J项目写字楼的平均租赁比例约为70%。假设因为市场波动和其他不确定性因素导致租赁比例上升10%，
8、那么在其他情况保持不变的情况下，预计未来现金流量表将发生如下的变化。通过对J改造项目进行租金收入、租金成本、租赁比例等方面的敏感性分析，可以得出租赁比例的变动对净现值的影响最大，净现值波动幅度为33%。租金收入和租金成本是引起项目净现值变动的次要敏感因素，这也意味着J大楼完成翻新投入运营后要十分关注招商方面的动向，不断改善客商办公环境和物业服务流程以提高J项目写字楼的市场影响力和租金价格，提高租赁转化率，保证该项目更好运转，从而达到预定的经营收益。三、研究结论本文经过调研、计算和分析，对ZC置业控股有限公司J改造项目进行了静态财务分析和动态财务分析，项目总投资 约 为15523.48万 元，资
9、 本 金 比 例100%。综上所述，该项目的投资建设在财务上是可行的。参考文献：1肖启森.房地产项目投资可行性分表2租金收入对净现值的敏感性分析表（单位：元）年份123-2021租金收入285461082854610828546108-物业费收入-192819519281951928195停车费收入-226800022680002268000付现成本-41227298-17710549-11776151-11776151租金成本-7494550-7494550-7494550-7494550物业服务成本-2754565-2754565-2754565付现经营成本-5452420-5452420
10、-5452420折旧9116295130725601307256013072560现金流量净现值274222243初始投资-155234777项目净现值118987466敏感系数（118987466-112085990）112085990=6%表3租金成本对净现值的敏感性分析表（单位：元）年份123-2021租金收入259510072595100725951007-物业费收入-192819519281951928195停车费收入-226800022680002268000付现成本-41789389-18272640-12338243-12338243租金成本-8244005-8244005-8
11、244005-8244005物业服务成本-2754565-2754565-2754565付现经营成本-5452420-5452420-5452420折旧9116295130725601307256013072560现金流量净现值260114251初始投资-155234777项目净现值104879474敏感系数（104879474-112085990）112085990=-6表4租赁比例对净现值的敏感性分析表（单位：元）年份123-2021租金收入296582942965829429658294-物业费收入-220365222036522203652停车费收入-22680002268000226
12、8000付现成本-41227298-17710549-11776151-11776151租金成本-7494550-7494550-7494550-7494550物业服务成本-2754565-2754565-2754565付现经营成本-5452420-5452420-5452420折旧9116295130725601307256013072560现金流量净现值304422864初始投资-155234777项目净现值149188087敏感系数（149188087-112085990）112085990=33%财务管理162中国集体经济CHINACOLLECTIVEECONOMYCHINACOLLE
13、CTIVEECONOMY析初探J.中外建筑,2015(02):32-36.2白莹.项目投资决策的应用分析J.现代商业,2017(01):235-236.3李绚丽,徐元玲,李和聪.NPV和IRR指标在项目投资决策中的应用比较J.现代商贸工业,2019(36):60-63.4胥传惠.JM房地产项目的财务可行性研究D.成都:西南财经大学,2013.5边远.项目投资财务决策中单因素敏感性分析方法的运用J.现代商业,2017(12):233-234.6刘力.运用SWOT分析法识别项目的机遇和风险J.项目管理技术,2008(18):6-10.7俞宏伟.对企业纳税筹划中会计处理方法的运用分析J.经济技术协作
14、信息,2012(21):69.8谢兰.G房地产公司投资项目财务可行性研究J.经济技术协作信息,2016(10):36-39.9胡晓峰.G公司税务筹划中的问题及对策研究J.上海商业,2020(06):88-90.（作者单位：浙江中财置业控股有限公司）附表1翻新装修总投资估算明细表序号项目名称工程量单位单方造价（元）总计（万元）备注1土建装饰工程费m24650.08（1）土建改造21903m2200438.06（2）幕墙11327m212001359.24（3）室内装饰m22852.78217F办公区13015m2250325.38217F公共区域（电梯厅、卫生间等）2240m240008961F
15、大厅1059m23000317.73F餐厅厨房803m23000240.91820F辅助楼层1751m23000525.3灯光亮化21903m2250547.52机电安装工程费21903m22827.75（1）机电设备21903m28501861.75（2）电梯250电梯5台，小电梯2台（3）厨房设备250（4）立体车库466基坑围护120m15000180桩基40机械车位123个200002463室外工程m2314.38（1）拆旧及地下室21903m290197.1（2）广场铺装及屋顶花园2932m2400117.284J项目改造概算7792.211+2+31632023年11期（4月）附表
16、2项目投资现金流量表（单位：元）序号项目合计建设期运营期012345678910111213141516171819202019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年2031年2033年2034年2035年2036年2037年2038年2039年1翻新装修支出（周总报价）-23737590-47475180-79125302每年翻新支出抵税9890669890669890669890669890669890669890669890669890669890669890669890669890669890669890669890669890669890669890669890663考虑北楼收购成本-1832421134北楼折旧抵税227907422790742279074227907422790742279074227907422790742279074227907422790742279074227907422790742279074227907422790742279074227907422790742
