1、营改增：商品房销售合同文本最新修订版 | 独家发布导读：房地产等四大行业将于x月x日全面实施营改增，增值税制度下价税分离、抵扣纳税、虚开刑事风险等为企业带来全方位的挑战，作为企业商业交易重要载体的合同，亟需根据最新发布的财税xxxxxx号文作出全面修订，以应对增值税改革带来的变化，防范涉税法律风险。华税律师结合近期辅导房地产企业客户的实务经验，对当前房地产企业的主要合同（采购、销售、租赁）进行了全面修订，以帮助企业应对营改增带来的挑战。本修订版以住建部及工商总局等发布的合同范本为准。商品房买卖合同（现 售）出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，
2、根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国物权法等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。第一章合同当事人出卖人：通讯地址：邮政编码：营业执照注册号：企业资质证书号：法定代表人：联系电话：委托代理人：联系电话：委托销售经纪机构：通讯地址：邮政编码：营业执照注册号：经纪机构备案证明号：买受人：【法定代表人】【负责人】：【国籍】【户籍所在地】：证件类型：【身份证】【护照】【营业执照】【】，证号：出生日期：年月日，性别：通讯地址：邮政编码： 联系电话：【委托代理人】【法定代理人】： 【国籍】【户籍所在地】：证件类型：【身份证】【护照
3、】【营业执照】【】，证号：出生日期：年月日，性别：通讯地址：邮政编码： 联系电话：（买受人为多人时，可在本章做相应增加）第二章商品房基本状况第一条项目建设依据x.出卖人以【出让】【划拨】【】方式取得坐落 于地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用权证号】【】为，土地使用权面积为。买受人购买的商品房(以下简称该商品房）所在土地用途为，土地使用权终止日期为年月日。x.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目（以下简称该商品房项目）核准名称为，建设工程规划许可证号为，建筑工程施工许可证号为。修订：补充条款xx.该商品房项目为【房地产老项目】【房地产新项目】【】，建筑工程施工许可证注明的合同开工日
4、期为 年 月 日；或建筑工程承包合同注明的开工日期为 年 月 日。（说明：国家税务总局关于发布的公告（国家税务总局公告xxxx年第xx号，以下简称“xx号公告”）规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照x%的征收率计税。房地产老项目，是指：（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在xxxx年x月xx日前的房地产项目；（二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在xxxx年x月xx日前的建筑工程项目。新老项目的界定以及增值税计税方法的选择将对合同双方的纳税义务产生影响，因而应在合同中明确项目性质。增值税计
5、税方法及税率/征收率等事项在下文约定。）第二条销售依据该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【房屋所有权证】，【备案号】【房屋所有权证证号】： ，【备案机构】【房屋登记机构】： 。第三条商品房基本情况x.该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【】。x.该商品房所在楼栋的主体建筑结构为 ，建筑层数为 层，其中地上 层，地下 层。x.该商品房为第一条规定项目中的 【幢】【座】【】 单元 层 号。该商品房的平面图见附件一。x.该商品房的房产测绘机构为 ，其预测建筑面积共 平方米，其中套内建筑面积 平方米，共有分摊建筑面积 平方米。该商品房共用部位见附件二。该商品房层高为米，有 个阳台，
6、其中 个阳台为封闭式，个阳台为非封闭式。第四条抵押情况该商品房的抵押情况为【抵押】【未抵押】。抵押人：，抵押权人：，抵押登记机构： ，抵押登记日期：，债务履行期限： 。抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。第五条租赁情况该商品房的租赁情况为【出租】【未出租】。出卖人已将该商品房出租，【买受人为该商品房承租人】【承租人放弃优先购买权】。租赁期限：从年月日至年月日。出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归【出卖人】【买受人】所有。出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明见附件四。第六条房屋权利状况承诺x.出卖人对该商品房享有合法权利；x.该商
7、品房没有销售给除本合同买受人以外的其他人；x.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；x. ；x. 。如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起xx日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【全部房价款一倍】【买受人全部损失】【】的赔偿金。（说明：财税xxxxxx号文规定，纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形
8、的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。出卖人已开具专用发票并交付买受人的，买受人应协助出卖人办理开具红字专票等事宜。）第三章商品房价款第七条计价方式与价款（一）出卖人与买受人按照下列第种方式计算该商品房价款：x.按照套计算，该商品房总价款为（币种）佰拾亿仟佰拾万仟佰拾元整（大写）。x.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（币种）元，总价款为（币种）佰拾亿仟佰拾万仟佰拾元整（大写）。x.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（币种）元，总价款为（币种）佰拾亿仟佰拾万仟佰
9、拾元整（大写）。x.按照 计算，该商品房总价款为（币种）佰拾亿仟佰拾万仟佰拾元整（大写）。修订：（一）出卖人与买受人按照下列第种方式计算该商品房价款：x.按照套计算，该商品房总价款（含增值税）为（币种）佰拾亿仟佰拾万仟佰拾元整（大写）。x.按照套内建筑面积计算，该商品房单价（含增值税）为每平方米（币种）元，总价款（含增值税）为（币种）佰拾亿仟佰拾万仟佰拾元整（大写）。x.按照建筑面积计算，该商品房单价（含增值税）为每平方米（币种）元，总价款（含增值税）为（币种）佰拾亿仟佰拾万仟佰拾元整（大写）。x.按照 计算，该商品房总价款（含增值税）为（币种）佰拾亿仟佰拾万仟佰拾元整（大写）。（说明：营改增
10、以后，需要在合同价款中注明是否包含增值税。增值税为价外税，出卖人应在测算税负的基础上，对价款进行调整。）修订：补充条款（二）（二）买受人要求开具增值税发票的，出卖人应当开具【增值税专用发票】【增值税普通发票】。（说明：区分不同的合同对象，正确使用增值税专用发票。xx号公告规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票；一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其xxxx年x月xx日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票；一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。）第八条付款方式及期限
11、（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定 （币种）元（大写），该定金于【本合同签订】【交付首付款】【】时【抵作】【】商品房价款。（说明：财税xxxxxx号文规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费（代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费以及以委托方名义开具发票代委托方收取的款项除外）。增值税暂行条例实施细则第十二条规定，价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费（部分项目不包括在内）。在涉及商品房买卖合同时，在合同内容上，收取的与应税行为有联系的定金、订金、诚意金及VIP会员费等，存在计入价外费用，缴纳增值税的风险。）（二）买受人采取下列第 种方式付款：x.一次性付款。买受人应当在 年月日前支付该商品房全部价款。x.分期付款。买受人应当在年月日前分期支付该商品房全部价款，首期
