1、“营改增”商铺租赁合同文本修订版（xxxx）房地产等四大行业将于x月x日全面实施营改增，增值税制度下价税分离、抵扣纳税、虚开刑事风险等为企业带来全方位的挑战，作为企业商业交易重要载体的合同，亟需根据最新发布的财税xxxxxx号文作出全面修订，以应对增值税改革带来的变化，防范涉税法律风险。华税律师结合近期辅导房地产企业客户的实务经验，对当前房地产企业的主要合同（采购、销售、租赁）进行了全面修订，以帮助企业应对营改增带来的挑战。本修订版以住建部及工商总局等发布的合同范本为准。商铺租赁协议出租人： （以下简称甲方）住 所：通讯地址：法定代表人：联系电话： 传真：邮政编码：承租人： （以下简称乙方）住
2、 所：通讯地址：法定代表人：联系电话： 传真：邮政编码：营业执照号码：根据中华人民共和国合同法和城市房屋租赁管理办法的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的商品房的相关事宜，订立本合同。第一章：租赁范围第一条：租赁单元乙方愿意承租，甲方同意出租位于 省市 (以下简称大厦) 层号 单元（以下简称该单元）；该单元仅限于用作办公/商铺用。修订：乙方愿意承租，甲方同意出租位于 省 市 (以下简称大厦) 层 号 单元（以下简称该单元）；该单元仅限于用作办公/商铺用。出租大厦具体信息请见附件x，出租单元平面图见附件x。（说明：根据财税xxxxxx号文，
3、一般纳税人出租其xxxx年x月xx日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照x%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其xxxx年x月x日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。此处的“取得的不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。对于企业租户而言，适用简易征收，可获得按照x%计算的进项抵扣发票，适用一般计税办法，则可获得xx%的进项抵扣发票，差异明显。因此，为了防范双方由于开具开票发生的争议（尤其在过渡期间），可以在附件标明大厦取得的时间等具体信息，可以相应调整补充第x条开票类型信息。）第二条：租赁面积该单元的租用面积（建筑面积）为 平方米；租
4、赁期内，双方同意不对该单元的面积及租金作调整。该单元的平面图（附件x）只作方便鉴别之用。第三条：交付使用状况x、甲方将为乙方承租的该单元提供与公共走道相通的大门、冷暖空调设备、消防设施、吊顶材料(矿棉板、龙骨、无光源的灯盘)及网络地板（及/或地毯）。乙方声明其在签署本合同前已经现场查看过该单元，对该单元及其现有装修及设施状况充分了解并表示满意。x、乙方有权与他人平等使用甲方指定的公用区域，包括电梯、公共走廊，洗手间、大厅及其他公用设施。第二章 租期第四条：租赁期本合同承租期限自 年 月 日至年 月日止；租期为 年。第五条：装修期装修期共 个月，自年 月日至年月日；装修期仅限于乙方用作装修；装修
5、期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需承担该单元的物业管理费及其他费用。修订：第五条：装修期及优惠x、装修期共 个月，自 年 月 日至 年 月 日；装修期仅限于乙方用作装修，甲方给予乙方租金总价款 折优惠，该优惠不包括该单元的物业管理费及其他费用。（说明：营业税制下，如公司在装修期、免租期间未取得租金收入的，则不用缴纳营业税。根据财税xxxxxx号，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三
6、）财政部和国家税务总局规定的其他情形。因此，营改增后，包括免租期、装修期在内的“无偿”提供租赁服务行为都面临按照增值税体系下被认定为“视同销售”的风险，从而参照“按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”条款，征收相应的增值税。从增值税角度出发，免租期、装修期等给予租户的“无偿”服务，事实上是一种商业折扣行为，可以按照折扣后的价款计税。因此，可以相应修改第七条的租金额度。）第六条：交接手续及时间x、甲方应于 年月 日（下称“交付日”）前将该单元交付乙方；甲方根据本合同规定的标准向乙方交付该单元且经双方签署交付凭证，即视为甲方已履行将该单元合格地交付给乙方的义务。如甲方不
7、能按照本合同约定的日期将该单元交付乙方使用，免租期（及/或装修期）顺延，但最长不能超过xx日，超过xx日的按照本合同第十二章第三十八条第一款之规定执行。x、乙方应于交付日到甲方及/或甲方委托的物业管理公司（下称“物业公司”），办公室办理该单元的交接手续并按本合同的规定支付所有相关费用。若乙方未于交付日前往甲方及/或物业公司办理该单元的交付手续，则自交付日起至乙方实际办理交付手续之日止之天数将在乙方的免租期（及/或装修期）中扣减，但最长不能超过xx日，超过xx日的按照本合同第十二章第三十四条第一款之规定执行。第三章：租金第七条：租金该单元每月每平方米（建筑面积）租金为人民币 元，每月租金总计为人
8、民币 元（大写：万 仟佰 拾元 角整）。修订：该单元每月每平方米（建筑面积）租金为人民币 元，每月租金总计为人民币 元（大写： 万 仟 佰 拾 元 角整），该金额包含增值税。考虑到装修期等因素，甲方给予乙方租金总价款 折扣，折扣后租金总额为 。（说明：为了防范被认定为“视同销售”行为，应避免出现“无偿”等表述，实操中，可以从“装修期、免租期”后按照第七条标准支付租金，免租内的租金为商业折扣部分金额，不实际支付。此外，还可以通过将既定的租金总额分摊到租期内所有月份，实际上是降低每个月实际支付的金额，以防范“视同销售”风险。增值税为价税分离税种，增值税不得计入营业收入和利润表，从商业交易的惯例来看
9、，交易价款应该包含税款，此条款明确租金为含增值税价款，可以减少交易双方围绕增值税可能发生的争议，尤其在营改增试点过渡期间。）第八条：租金支付日期及延迟利息在整个租赁期内，除第一个月外，乙方应于每月 日（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日）前向甲方支付租金；逾期未支付的，每逾期一日，则乙方需按未支付金额日万分之五的标准支付滞纳金。修订：在整个租赁期内，乙方应于每月 日（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日）前向甲方支付租金；逾期未支付的，每逾期一日，则乙方需按未支付金额日万分之五的标准支付滞纳金。甲方在收到租金 个工作日内按照以下乙方提供信息向开具合规发票：乙方开票
10、信息（选用）：x.单位名称（营业执照上的全称）：x.纳税人识别号：x.注册地址（企业营业执照上的注册地址）： x.联系电话：x.开户银行（开户许可证）：x.银行账号（开户许可证）：（说明：由于增值税是以票控税的典型，在明确价款支付条款的同时，应明确开票及开票信息条款，防范由于开票错误等涉税风险发生。开票金额可以根据本协议相关“价外费用”条款予以补充明确。）第九条：首期租金的支付乙方承租该单元第一个月的租金应在本合同签署后五日内支付。修订：建议删除。（说明：由于要防范“装修期、免租期”视同销售的风险，第七条、第八条进行了相应调整，第九条应删除。）第四章：物业管理费及其他费用第十条：物业管理费及其
11、他费用乙方同意按照甲方委托的物业公司规定的标准、方式交纳物业管理费及其他费用，包括电费、电话费、超时空调费、停车场费等（请详见物业公司制定并不时根据国家及某某有关部门的规定而修改的各项收费标准）；并保证遵守物业公司制定的 手册。（说明：根据财税xxxxxx号文，增值税纳税人的销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。本条款中，物业费由甲方委托物业公司收取，应由甲方按照规定开具发票、申报纳税，应相应调整补充本协议
12、第七条相关开票金额信息。如果物业管理费由物业公司独立收取并开票，应调整本条款）第十一条：物业管理费收取标准x、物业公司现行收取物业管理费的标准是每月每平方米人民币 元；乙方每月应向物业公司缴纳的物业管理费为人民币 元。x、物业公司有权依据实际开支要求，在年度制定物业管理费预算时确定下一年度的物业管理费标准及其他收费标准，以保证大厦的管理素质；其评定的金额是最终的和决定性的，唯该单元管理费及其他费用一次调整的幅度须与大厦其他的租户所付的增减幅度相同，且物业公司应在调整前提前书面通知乙方。第十二条：物业管理费支付日期在整个租赁期内，乙方应于每月 日（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作
13、日）前向物业公司缴纳物业管理费。第十三条：其他费用的支付x、乙方应按照物业公司制定的有关规定及收费标准交纳承租该单元期间应付的其他有关费用（详见于 手册的规定），以及由于乙方不遵守、或不履行 手册及本合同的有关规定所引起的有关费用、损失或赔偿；乙方应在收到上述付费通知后按照物业公司规定的方式支付上述费用。x、物业公司应每月按照乙方承租该单元的独立记录表所示的记录向乙方发出收费通知。（说明：结合前述，同物业管理费一样，其他费用由甲方委托物业公司收取，应由甲方按照规定开具发票、申报纳税，应相应调整补充本协议第七条相关开票金额信息。如果相关费用由物业公司独立收取并开票，应调整本条款）第五章：保证金（说明：结合前述分析，由于“保证金”的主要目的在于提高信用、防范风险，与“应税行为”没有直接的关系，一般不宜界定为“价外费用”，可以相应调整补充本协议第七条相关
