1、322022 年第 24 期行业纵横栏目主持：汪红蕾“EPC+O”模式是指总承包方按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工及后期运营等实行全过程承包，是在 EPC 总承包模式的基础上向运营端进一步的延伸。“EPC+O”模式强化了承包商单一主体责任，优秀的承包商能将运营的需求前置到设计甚至更前期阶段，在前期阶段就考虑施工、招商及运营策划、运营收益等具体问题，促进前期立项、设计、施工和运营各个环节的有效衔接，能最大程度避免传统分阶段管理模式导致各环节脱节问题，从而实现项目全生命周期的高效益管理，保证相对最优效果和效益。然而，采用此类新模式，也要求建设单位前期花足工夫，尤其要做好招标管控，选定“
2、合适”的总承包商，签订“恰当”的承包合同，这是“EPC+O”模式成败的关键。一、“EPC+O”模式优势分析一是综合管理成本降低。对建设投资方来说，“EPC+O”模式减少中间环节，对建设方监管技术力量要求较其他管理模式较少，节省管理成本和耗时，整体工期缩短，能及早收益。对商业承租商来说，该类项目从前期介入，有较大的自主性，且无需考虑资金投入和融资问题，对企业现金流要求不高，减少了融资成本，统筹管理得当，还能提前完成建设工作，提前进入运营阶段收益。综合来看，若全过程统筹管理得当，是一个“双赢”的模式。二是可有效缩短整体工期。由总承包单位全链条统筹，大幅减少建设单位的招采流程与沟通成本，有效提高管理
3、效能，提升项目综合运营效益，降低全生命周期成本。“EPC+O”模式可以发挥专业总承包商设计的主导作用，通过整体优化项目的实施方案实现设计、采购和施工各阶段的科学合理交叉与充分协调，达到期望的缩短工期、提高质量等目标。三是商业运营适用性增强。传统将设计、施工以及运营分阶段招标与建设的模式容易导致商业运营单位进场后，因经营的实际需要大量拆改已建成的原设计和施工内容，一方面会导致投资浪费和工期增加，另一方面原设计理念还可能对实际运营商产生限制，影响商业运营的整体效果和效益。而“EPC+O”模式则可以很好解决这一问题，更能发挥总承包商专业优势，打造相对“适用”的商业硬件环境。四是有助于风险转移，投资易
4、控。“EPC+O”通过将设计、施工和运营等环节融合集成，将运营的需求前置到设计阶段，让便于施工节省成本的建议及时反馈至设计团队，可以解决设计和运营脱节、设计和施工脱节的问题，强化商业总承包商单一主体责任，使得总承包商在设计和施工阶段就必须考虑运营策划、运营收益问题，促进设计、施工和运营各个环节的有效衔接。如果中间过程出现问题，风险主要由总承包单位承担。二、“EPC+O”模式劣势分析第一，建设投资方参与度低，失控风险大，投资控制与建设品质难以平衡。“EPC+O”管理模式是在 EPC 模式基础上的创新与扩展，其具有 EPC 项目管理模式的全部特点。众所周知，EPC 管理模式的工程项目最大的控制难点
5、就是全过商业建筑采用“EPC+O”模式的招标管控要点文/何凯红1 张 伟2 祁玉婷2 肖子捷2书籍1.indb 322022/12/17 19:42:1533行业纵横程成本的控制，同 EPC 模式一样，“EPC+O”模式由于在招标时一般只有概念设计方案或者初步设计图纸，使得项目概算造价存在很大不确定性。中标的“EPC+O”总承包单位进场后，施工期间的成本控制、工期限定及建设品质的要求之间的矛盾难以平衡时，易与建设单位产生扯皮和纠纷情形，在后期结算时更是面临诸多问题，严重时甚至会产生项目烂尾事件，需要建设单位在招标阶段做好充分的考虑和约定，编制严谨的招标文件、严控招标过程和招标结果，才能把控好建
6、设投资与建设品质的平衡。第二，中标单位或运营单位的选择是难点。“EPC+O”模式的招标，往往需要投标人分别进行工程设计与采购施工费用和运营期内的租金两方面报价，最终招标单位根据两方面的报价分析，选取租金回报率较高、建设成本较低、运营经验丰富的单位中标。但在实际执行中，往往存在诸多不理想的问题，常常让招标人陷于两难的境地。因此，招标方案的设定非常重要。第三，“EPC+O”模式下，同期参与方众多，管理难度较大。“EPC+O”模式因同期参与的建设方众多，包括设计单位、施工单位、运营单位，目前国内绝大多数“EPC+O”模式的投标都是联合体的形式。因联合体各参建单位本着赚取各自利益而临时捆绑到一起，故而
7、在项目实施期间，联合体内部为实现各自利益最大化，并按收入比例承担风险的情况下，容易出现人为割裂项目系统性、各自为战的局面，协调统筹难度较大，在一定程度上也加大了建设方监管的难度。三、商业建筑“EPC+O”模式招标阶段的重要性对于采取“EPC+O”模式的商业项目而言，招标难度更大，而其投资建设、设计、施工、招商等最终均以满足商业运营并取得良好的运营效益为终极目的。有限投资前提下，适合项目的优秀总承包商，才能助力建设单位较大概率实现资产的“保质”与“增值”，既能保证高品质的建设目标（保质），又能保证后续及长期商业运营的持续良好综合效益（增值）。因此，商业建筑采用“EPC+O”模式在招标阶段的管控非
8、常重要，是决定项目短期及长期成败的关键。四、实践案例分析某沿海城市保障性住房配套商业项目，商业总建筑面积 6.5 万 m2，集中商业面积 5.7m2，沿街底商建筑面积约 8000m2。建设单位需对商业综合体（集中商业和沿街商铺）二次装修及招租运营进行招标；据项目的实际情况，经认真研究，考虑建设单位薄弱的监管力量、商业综合体有限的概算投资，以及较高的项目品质和全生命周期持续稳定收益要求，结合对当地商业龙头企业优势情况的了解和掌握，拟采用“EPC+O”项目操作模式，以期发挥投资风险易控、综合管理成本较低、整体工期较短等专业优势。招标范围包括商业策划、二次装修设计和施工、材料设备采购及安装、商业综合
9、体 10 年的维护与运营等内容。（一）招标前准备工作采用该种操作模式，首先要确定商业建筑的运营定位与基本运营内容（如：餐饮、生活超市、书店及其他保证基本民生的店铺的布置比例），模拟分析与核算理想的投资回收期与租金回报率等；在做好以上分析的情况下，建设单位才可能“有的放矢”，实现招标目标。经委托有合法资质的资深专业评估机构，认真系统评估，较准确对该商业综合体进行了定位，根据商业的定位，结合周边片区未来发展前景，选择 10 年租期，并客观预测出较合理的 10 年租金总收入。（二）招标整体思路的确定本次招标内容包括两部分，一是商业综合体公共区域装饰装修、机电、消防、智能化等分部分项工程，二是商业策划
10、及运营。考虑该住宅小区整体定位为高品质公共住房，配套商业需以充分提升业主的幸福感和获得感为主要目的，同时兼顾政府投资的保值和增值。为打造物美价廉、生活便利、优质贴心的商业配套，拟对本项目公开招标“EPC+O”总承包单位，采用固定报价方式（避免恶性竞价导致不良后果），通过对资信标和技术标进行综合对比，择优选出综合实力优、抗风险能力强、市场信誉度好、商业运营经验丰富、品牌评价优的中标人，并以运营单位为牵头单位，从业主对商业业态需求出发，对商业综合体设计、施工及后续运营阶段统筹管理。（三）招标管控重点根据招标思路，除常规的投标人报名资质设定及项目书籍1.indb 332022/12/17 19:42
11、:15342022 年第 24 期行业纵横负责人要求设定外，该项目招标还有特别的把控要点如下：一是招标控制价的确定。该项目招标控制价包括两部分，一部分是二次装修所需发生的（EPC）工程总包价格，包括设计费、建安工程费及按计价政策应计取的其他费；另一部分是 10 年租期运营的租金总额。工程总包费用控制价按照批复概算价进行控制。10 年租期运营租金费用，委托合法专业评估机构评估测算。就该项目而言，招标控制价有合法依据是根本，要经得起后续审计，更要保证与控制价相对应的建设标准和运营要求。二是品牌库的约定。该项目详细约定所有材料设备要采用本市权威机构认定的参考品牌库中的 B 档作为最低标准，但对于商业
12、综合体中的重要部位或对视觉感官有较大影响的区域，在整体造价不超过概算限价的情况下，后续视设计方案情况（具体须由建设单位审核而定），考虑是否采用高于 B 档的品牌。三是结算原则。该项目结算原则如下：项目招标暂定工程承包总价，该 EPC 工程总价中已包含专利或专有技术使用费、专家评审费、会务费、考察费、设计变更以及按照发包人要求进行的方案调整和修改费用等，不再另行计取。建安工程费用中已经包含了可能因商业运营方案变化造成的结构、建筑、机电等发生的拆改费用以及措施费、规费、税金等全部工程建设费用；中标人实际完成的工程量以经发包人批准的施工图纸和技术规范为准，按照市现行的计量计价规范进行计算。人材机价格
13、按施工期的信息价格取平均值计取，人材机价格在信息价中没有的，按照市有关规定确定价格。变更和签证按照各方共同确认的工程数量和合同约定的计量计价方法进行计算。若结算金额低于合同暂定价，则按实际金额结算；若结算金额超过合同暂定价，按合同暂定价结算。最终结算金额以政府相关部门审定为准。四是运营方面的要求。该项目在招标文件合同条款中约定：承包人须落实发包人对商业业态的基本要求，商业运营方案需经发包人同意方可实施。承包人商业策划时，需考虑采取相应措施（如：租金适当优惠、引入优质互惠服务等）引入但不限于以下配套服务内容：熟食综合项目、网购自助取货、24 小时自助银行及便利店、洗衣房、美发店、社区图书馆、药店
14、、维修店等，满足小区居民足不出户，即可享受便利配套服务的需求。五是招标设定重点。招选能较好完成二次装修工程实施且运营实力较强的承包商是项目成功的要点之一。根据现实情况，考虑政策限定及具体招标需求和目标，确定了该项目设定如下投标人资格条件和评标原则。投标人报名条件：投标人需是具有运营管理能力的独立法人（或合伙制企业或其他组织）且具有建筑行业（建筑工程）甲级及以上设计资质，及建筑工程施工总承包三级及以上资质，同时具备安全生产许可证（若为联合体投标，由施工单位提供）。接受联合体投标，若投标人为联合体投标，须提供联合体投标协议，联合体投标须明确牵头单位及联合体成员单位。项目负责人资格要求：项目总负责人
15、须为运营管理单位拟派人员，需具备高级工程师或以上职称资格（建筑工程相关专业）；运营管理负责人需具备大学本科及以上学历；施工负责人（项目经理）需具备一级注册建造师（建筑工程专业）资格，且具有安全生产考核合格证；设计负责人需具备一级注册建筑师资格；且上述各板块负责人不得互相兼任。定标原则：综合考虑相关同类工程及运营业绩、企业综合实力、抗风险能力、市场信誉度等因素，优选综合实力强、商业运营经验丰富、品牌评价优的投标人。总体来看，采用“EPC+O”模式应在项目前期做好研究分析及精细策划，特别是要做好招标阶段的重点把控，在充分的市场调研与分析以及掌握运营的侧重点的基础上，策划好招标整体思路与招标、定标模
16、式，实现既能招到理想的运营单位，确保项目建成后运营效益有保障，又能在招标文件合同条款中精准明确好相关内容，减少实施过程及结算时的扯皮和纠纷，控制好建设投资成本，最大程度地发挥“EPC+O”操作模式的优点、回避缺点，为实现项目全生命周期的高品质、高效益保驾护航。参考文献1 范伟.“EPC+O”总承包模式下政府监管的研究：以江门市蓬江区为例 J.经济研究导刊，2021（30）：120-122.2 汪尉炫.商业地产项目采用 EPC+O 模式投资建设的成本管理要点分析 J.低碳世界，2020，10（01）：193-194.3 郭创.工程“EPC+O”实施模式要点探讨：基于流域水环境综合整治工程实践的分析 J.重庆建筑，2021，20（01）：18-20.（作者单位：1.深圳市住房保障署；2.中建科技集团有限公司）书籍1.indb 342022/12/17 19:42:15
