1、居 舍设计与案例952023年1月（中）地产进入黑铁时代，地库的品质提升、车位的升值变现是许多开发企业的难点。首先，传统的地库设计与营销运营分离，至于地库车位后期的销售运营与设计完全脱节；其次，传统地产项目更关注的是地上建筑的品质，地下车库是被忽略的区域；传统设计上只以单车位的面积指标、成本为唯一依据，不是从车位价值的角度出发；所以传统以“成本”为导向的地库设计已经不能满足市场的要求了，我们迫切需要一个全流程以“价值”的维度为标准的，从设计到营销的一体化解决方案。1 项目概况说明秀台天珺项目位于广东省佛山市禅城区华远东路129号东平河畔旁，是一个集住宅、商业、酒店、公寓配套用房等为一体的居住社
2、区。笔者实践的地下车库价区域位于整个地库的西侧住宅区，面积为21988.41m2，具体位置（参见图1）。地库为地下两层，地下总可售车位数量1416个，其中地库首开区车位数量437个。图1 地库平面图项目需匹配高端人群需求，希望打造佛山首个豪宅配置车库，提升车位溢价能力；在销售方面，传统车位定价相对简单粗暴，没有充分挖掘每个车位的价值。在车位展示方面，传统地库销售无法让客户精准找到自己所需求的车位，无法直观地体现每个车位的所有优缺点。2 一体化解决方案地库优化全流程体系包括四大板块：车位价值分析系统、地库价值优化体系、地库品质提升体系、可视化车位销售系统。在地产进入黑铁时代的情况下，房地产企业进
3、入微利模式，开发商存量资产的运营、变现、升值成了当务之急，而地库的品质提升、车位的升值变现是许多开发企业的难点。首先，传统的地库设计与营销运营分离，至于地库车位后期的销售运营与设计完全脱节；其次，传统地产项目更关注的是地上建筑的品质，地下车库是被忽略的区域；传统设计上只以单车位的面积指标为唯一依据，不是从车位价值的角度出发；所以迫切需要一个全流程以“价值”的维度为标准的，从设计到营销的一体化解决方案。2.1 地库价值优化体系四大价值主张：空间利用、归家体验、流线管理、配套服务2.1.1 空间利用把所有的空间都转化为有价值的空间，从价值角度出发来重新定义空间排布。从车位大小、功能空间、摘 要随着
4、地产黑铁时代的到来，面对已经是微利的行业，有效盘活存量资产有着重要的意义。在这样的大背景下，开发商存量资产的变现、运营和升值成为当务之急。据不完全统计，开发商少则有三至五个亿，多则有几十亿甚至近百亿的利润，全都积压在存量资产上时，现金流受到了严峻考验。而车位的去化，更是许多开发企业的难点痛点。现如今开发商普遍面临的问题是：即使“停车难”问题突出，车位去化速度却依然缓慢甚至停滞。那我们怎么样能把车位从滞销到热销呢？“地库全流程优化体系”科技赋能下一体化解决方案。打造地下车位价值分析系统、销售展示及客户管理系统，功能涵盖地库前期设计、车位溢价优化方案、车位价值分析定价、客户管理、交易管理、线上选位
5、等，通过车位评估表实现精准定价，让优质车位实现更大溢价，实现资产科学溢价。关键词黑铁时代；存量资产；地库；车位；一体化；价值；科技中图分类号TU926 文献标识码A 文章编号1674-1900（2023）02-0095-04地库价值优化设计一体化研究陈华（上海霍普建筑设计事务所股份有限公司，上海 200135）作者简介：陈华（1980-），男，江苏武进人，一级注册建筑师，研究方向为建筑设计。居 舍设计与案例962023年1月（中）溢空空间、溢价车位这四个方面去挖掘车位的价值。“车位大小”打破传统规范对于车位大小的最低要求的固化思维，充分利用空间去创造加长车位、加宽车位、中型车位、大型车位、微型
6、子母车位、VIP车位；特别是微型子母车位（微型车位和标准车位的组合），虽然规划指标不计入内，但是实用价值非常高；VIP 车位在高端项目中的价值也超过了普通车位。“功能空间”利用富余空间设置功能空间，设置车位储藏、大件公共储藏柜、司机休息等空间。“溢空空间”则利用车位周边的空间做提升溢价，例如驾驶侧的溢空空间使得驾驶员下车舒适度提升，当溢空空间达到1.2m 时，可以达到无障碍车位的价值溢价，车位后侧的溢空可以方便物品存取或方便安装充电桩。“溢价车位”是指特殊的位置或环境可以带来停车的舒适度、私密度或功能性提升的车位，例如直停车位、类车库车位、已安装充电桩车位等。项目价值优化后，利用溢空空间改舒适
7、性大车位300个左右；VIP 车位结合单元大堂设置，即提升了车位溢价，又提升了地库的品质和尊贵感；利用溢空空间设置工具间35个左右，作为车位的私享增值空间；每个单元均设置一间共享的大件储藏室；直停车位、独立车位、类车库车位等有溢价空间的功能车位80个左右（参见图2）。图2 优化后车位类型图2.1.2 归家体验通过地库空间模块升级，硬件升级和产品力升级，通过礼仪化的归家模式、安全的归家空间，打造让客户具有尊崇感和礼遇感的地库空间品质。归家模块依次为地库坡道、地库玄关、地库主车道、地库次车道、大堂前区、地下大堂六大模块，逐级进行价值梳理。2.1.3 流线管理流线设计是地库设计的重要部分，将直接影响
8、地库车辆的通畅程度。必须要全方位考虑地库流线的合理性，保证便捷性，提高利用效率和管理效率。流线由人行流线、车行流线、垃圾流线、快递流线等组成。地下车库流线设计地面化，地下大堂作为归家的第二大堂是人行的重要节点，慢行系统使得人行和车行流线完全分开；车行流线重点解决不同业态车辆的车行管理和出入口坡道等重要交通节点的车行流线设计；垃圾流线分为投递流线和收集流线，投递流线可由电梯厅通过次要入口直接到达，收集流线避免与投递流线交叉，避开单元主要人行动线；快递等功能流线结合物业管理模式设置，分为集中式和分散式，做到投取流线不交叉。项目流线通过优化，每个单元的人行流线均设有垃圾投收流线、快递流线、人行归家主
9、次流线，大堂落客区均设置环岛式车行流线，结合 VIP 车位的设置形成了酒店式大堂体验。（参见图3）图3 优化后大堂流线图2.1.4 配套服务提供贴心智慧的居家设计和产品服务配置，让业主的生活更加高效便捷，提供多层次便捷安全的服务，构建多元化经营，后疫情时代，在社区空间的打造中注重实现“无接触化”服务，采用无人化或少人化管理模式，高效促进快速分流，设置测温、消毒、快递柜等设备及隔离管控区。配套服务类型分为汽车服务、家居服务、家政服务、生活服务。“地库价值优化体系”实现了需求与建筑空间的价值共鸣。2.2 车位价值分析系统三大价值功能：车位数据价值分析、车位定价、车位综合评价报告居 舍设计与案例97
10、2023年1月（中）在价值优化后，利用三维信息模型和 C#语言，通过著作权专利的程序对地库每个车位进行全面分析评价。2.2.1 车位数据分析数据分析分为10大项25小项，从车位的停车舒适度、车位大小舒适度、车位排布舒适度、停车便利度、车位稀缺度、停车难易度、车门开启舒适度、停车干扰度、剐蹭风险度、赋能车位、自然影响度十个维度对车位进行全面的分析。程序具有人工无法达到的大数据运算和多维度逻辑叠加的特点。以“停车舒适度”中的“归家距离”为例，程序模拟人实际行走的路线去分析车位到每个单元入口的距离，找到距车位最近的单元入口来实现车位的价值最大化。（参见图4）“车位稀缺度”则是计算每个车位的被需求度，
11、通过复杂的计算逻辑进行计算，找出高稀缺度车位可以大幅提升车位的价值，稀缺度低的车位则可以降价快速去化。图4 车位归家距离算法示意图2.2.2 车位定价我们在住房销售的时候都是一房一价，不同位置和特点的住房价格均不相同；但在车位销售的时候定价却相对简单粗暴。往往凭借人工简单的分析后进行判断，缺少依据；往往会使高价值车位贱卖，低价值车位无法去化。我们经过对每个车位进行的25项分析后，可以得到一个详细的数据分析表，再根据项目的所在地、项目定位以及营销策略对每一项对价格的影响度进行权重的分配，再通过专利开发的软件得出每个车位的定价排序，还可以根据销售的情况随时调整车位的定价策略。（参见图5）本项目根据
12、项目的高端定位，大幅提升了溢价项价值的权重；例如归家距离在15m 以内的车位、大尺寸车位、VIP 车位、附加功能车位等。对于有缺陷的车位也作了相应的价值折减定价。优化后项目车位均价提升1.47万。2.2.3 车位综合评价报告评价报告包括数据分析的各项分析图、车位定价表以及综合评价分析报告；“车位价值分析系统”是从价值角度对车位进行全面分析。2.3 地库品质提升体系四大价值主张：升级策略、形象视觉、标识导视、智能系统五大升级模块：地库坡道、入库玄关、行车道、停车位、落客区。2.3.1 地库坡道在坡道出入口以及坡道的设计中，可采用天地联动的设计手法，将灯光、材质等装饰内容，从出入口延续至坡道，天墙
13、连为一体，打造极强的视觉冲击力。2.3.2 入库玄关入库玄关为进入地库后的第一空间，应具备入库仪式感及品牌专属性。玄关背景墙可延续建筑外立面及景观元素，抽象化符号化，提升项目整体融合度及品质感。2.3.3 行车道行车道是地库主要通行空间，需增强其昭示性和指引性。行车道天花可采用铝方通、铝格栅、钢网架等透空性材料进行铺设（高度在2600mm 左右）。既可满足地库空间消防及喷淋的使用，又可增强行车道的昭示指引性和美观统一性。2.3.4 停车位停车位利用地库富余空间可以设一些升级车位；VIP 车位从多维度全面提升配置，彰显尊贵。天花可运用软膜灯箱或其他同档次造型天花配合灯光增强照度。地面可定制专属环
14、氧地毯提升用户专属性。墙面可增加主题背景墙、景观小品等提升整体格调；VIP图5 车位价格分布图居 舍设计与案例982023年1月（中）车位除装饰提升外，应配置更多附属功能提升价值。VIP 车位配套可增加 VIP 储藏室、专属卷帘门、VIP壁灯、VIP 车牌架等附属功能进一步提升尊享品质和产品价值。（参见图6）图6 VIP车位效果图2.3.5 落客区落客区是在车库空间昭示落客位置以及过渡到入户大堂的主要空间，可结合展示性 VIP 车位，配合造型天花及灯光、墙面材质和地面划线等形式，提升落客区空间整体品质感、豪华感。落客区通过环岛设计，打造酒店式前厅氛围感，提升归家仪式感、尊贵感。“地库品质提升体
15、系”实现了品质与价值的共鸣，产品的开发效益和客户的使用价值平衡。2.4 可视化车位销售系统可视化销售系统是从设计到销售的最后环节，是数字化营销管理体系。3D 可视化的线上车位销售、运营、管理系统。基础管理功能：楼盘管理、客户管理、交易管理、财务管理；可视化销售系统对 C 端客户有3D 漫游展示、线上选位、智能推荐、活动推送、打折促销、附加商品选购等功能；对于 B 端销售来讲，通过数据捕捉实现系统化销售管理的同时，有效提升业主销售场景体验，增加业主转化率。车位3D 多角度展示：数字孪生技术下3D 全场景仿真还原；VR 技术加持下交互式游戏虚拟漫游体验；通过单指移动或双指缩放，也可使用遥感操控，查
16、看车位；选中车位状态下，平面鸟瞰漫游三个视角随意切换，多角度展示同一车位。（参见图7）车位信息、属性展示：精准的车位数据呈现车位价格、车位面积、车位大小、车位类型等；通过数学计算展示车位热度值，辅助制定去化策略；展示标准车位、加长车位、子母车位、可加装充电车位等车位类型；展示直停车位、集水井干扰、房门干扰、带储藏功能等优劣势。（参见图8）归家路线、停车模拟：查看车位距离所在楼栋主入口归家路线（包含时间与距离），在漫游视角中在线模拟归家（参见图10）；支持微型车、两厢、三厢车等多种车型模拟停放展示，查看车位与业主车型是否匹配。（参见图9）车位收藏、对比：支持心仪车位收藏，并可定位所在位置；支持双车位同屏对比，对比综合指标及归家路线。“可视化车位销售系统”解决了 C 端与产品之间的精准匹配。图7 车位3D多角度展示 图8 车位详细信息 图9 车辆停放模拟 图10 归家路径示意3 结语随着地产行业的发展，地下车库从以成本为导向转向以价值为导向，从以停车功能为主转向复合功能，从传统设计转向科技化、数字化，从单一的设计转向设计到销售一体化；在房地产精细化运营黑铁时代浪潮中，地下车库设计科技化、数
