1、/2023.4 未来城市设计与运营68Urban Sociology城市社会不动产按份共有的取得及认定标准 王景秋 华北电力大学不动产按份共有往往是脱离了家庭关系的共有人之间的投资，大部分缺少人合性的要素，因此是实践中产生纠纷的重灾区，对不动产按份共有认定标准的歧义即是问题之一。在法定方式表征的权利人与真正实际出资人不相一致的情况下，如何确定不动产物权的归属，以及由数个主体共同享有物权时如何确定共有方式等问题亟待解决。一、不动产按份共有的取得不动产按份共有系数个民事主体按其应有部分对于一不动产享有所有权，各共有人对于共有不动产的全部有使用收益之权。法国民法典编纂者认为法国民法主要制度的设定最终
2、均是为了所有权的取得1，可见不动产所有权取得问题的重要性。（一）不动产的取得方式不动产的取得方式主要反映的是不动产物权的归属问题，明确所有权的归属是实现交易的前提。不动产的取得与法律规定的其通过对以上理论的分析加之实践经验的总结，笔者认为不动产按份共有的取得路径主要有以下几种。第一，因事实行为而取得。其情形大体有：一是通过建造新的不动产取得所有权。如果数个主体约定按照一定的比例共同出资、共同建造产生新的不动产，那么建造人即取得该不动产的所有权；二是通过对不动产进行合法的添附取得所有权，如多个主体按照一定的比例共同对不动产进行翻建、加层等。这两种情形下，主体均按份对新建不动产享有所有权，不以登记
3、为必要条件。第二，因继承而取得。如果遗嘱明确各继承人、受遗赠人的继承份额或者在继承发生后，继承人对遗产进行了分割，明确了各自的份额，那么各主体对遗产中的不动产存在按份共有关系。依继承发生的不动产权属变动，也是在继承开始时生效，不以登记为必要条件。第三，因转让而取得。即数个民事主体达成意思表示合意，确定他物权取得方式一样，在法理上分为原始取得和继受取得两种。原始取得指非依据他人既存之权利而取得物权，如依法建造、合法添附房屋等；而继受取得系基于他人既存之权利而取得物权。依据继受方法不同可以进一步区分为移转继受取得与创设继受取得两种。前者是就他人物权，依其原状移转而取得，如通过买卖、赠与等方式；后者
4、是指于物权标的物上创设定限物权而取得2。（二）按份共有的发生原因学界普遍认为按份共有的发生原因有两种：一是基于当事人的意思而共同受让所有权；二是基于法律规定。如在动产附和的情况下，附和物由各动产所有权人按附和前各动产的价值按份共有。此外，王泽鉴先生还总结了第三种发生原因，即将共同共有变为按份共有，如甲、乙、丙共同继承 A 地与 B 屋，办理继承登记为分别共有 A 地与 B屋3。（三）不动产按份共有的取得路径摘要：不动产按份共有在物权法中占据重要地位，当事人可以通过事实行为或者继承、转让等方式取得不动产按份共有权。在认定不动产按份共有时，不动产登记具有权利正确性的推定效力，但未登记的权利人仍可以
5、通过举证证明自己同样享有物权。在确认数个主体共同享有不动产权后，应再依据是否存在共同关系来进一步确定不动产的共有方式。此外，在合资、合作开发房地产案件中需要遵循“房随地走”的规则，新建的不动产一般认定为提供建设用地使用权人所有。关键词：不动产权属；登记；按份共有；权利认定未来城市设计与运营 2023.4/69Urban Sociology城市社会对不动产所享有的份额，然后通过买卖、赠与或者招拍挂等方式共同受让不动产。可见，所有权取得具有抽象性，在客观上无任何迹象可以表明，因此各国大都规定了可以通过核实权利证书的方式予以确认。然而实践中常常会出现只有一个或者部分主体进行了登记，其他主体之间只是达
6、成了对不动产按份共有的协议或者仅是缴纳了出资，此种情形下是否还能认定各主体按照约定或者出资比例享有所有权是一个值得探讨的问题。二、不动产按份共有的认定标准按份共有是数个民事主体之间的民事法律关系，相比于单独所有而言更具复杂性，所以法院在认定不动产是否为按份共有及按份共有人时面临着较大的困难，故本文将对不动产按份共有的认定标准进行明确。（一）不动产权属的确认判断不动产是否按份共有的前提是对不动产权属进行确认，确认哪些民事主体对该不动产享有所有权。如果数个主体对同一不动产享有所有权，则需进一步确认多个主体之间是共同共有还是按份共有关系。1不动产登记不能直接作为权属确认的依据确定不动产所有权归属的首
7、要任务是厘清物权变动的脉络。对基于法律行为而发生的不动产所有权变动，我国原则上采用形式主义物权变动模式，贯彻不动产物权转移公示规则，不动产登记与不动产权属确认直接关联，但仍有例外，如土地承包经营权采取意思主义物权变动模式。而对非基于法律行为发生的物权变动，则需根据不同的物权变动原因采取不同的物权变动规则，如因继承取得不动产所有权的，应自继承或受遗赠时发生效力，登记并不是取得所有权的必备要件。据此可知，不动产登记的法律地位会因物权变动的原因不同而有所差异，登记簿上记载的主体并非真正享有不动产所有权，故不动产登记不能直接作为权属确认的依据。2不动产登记的地位和作用不动产登记是物权公示的重要体现，使
8、第三人可以通过一定的外在方式了解物权变动状况，维护交易的稳定与安全。虽然登记不能作为权属确认的唯一标准，但仍在不动产权属确认中占有举足轻重的地位。一方面，在采用形式主义物权变动模式中，不动产登记具有权利移转的效力。如果当事人之间仅存在原因行为，未进行登记，那么相应的不动产会因缺乏形式要件而不发生物权变动的效果。如在（2020 年）最高法民终 580 号判决书中，最高人民法院就认为原告虽然签订了书面的合同并交付了购房款项，但在房屋查封之前并未占有房屋和办理房产登记手续，所以其对案涉房屋不享有所有权。值得注意的是，此种情形下不动产登记的权利移转效力也并非绝对，因为从制度设立目的看，如果不存在需要保
9、护的第三人利益，就不必再以登记作为权利移转的条件，否则可能会有失公平。另一方面，不动产登记簿具有权利正确性的推定效力。依据民法典的规定，不动产登记簿是证明物权归属和内容的根据，但该证据效力是相对的，相关权利人和利害关系人是可以请求依法确认不动产真正归属的。如（2008 年）昆民三终字第 486 号判决认为，虽然不动产登记簿上登记的权利人为被告，但原告用协议书、银行流水等证据证明该房屋是与被告等额投资购买、等额负担银行按揭贷款的偿还、等额分享房屋收益等，遂本案诉争房屋为按份共有。由此可见，推定效力所产生的法律后果其实是当事人之间证明责任的分配问题。未被登记的一方如果不能举证证明登记存在错误，那么
10、法院将认定诉争不动产为登记人所有。概括来说，在认定不动产权属时，除了要查看登记信息外还应着重考量以下几点：首先是要考察争议双方在取得不动产时的意思表示，合法真实的意思表示是确定不动产归属的主观依据，应着重判断当事人是否达成了真实有效的按份共有协议；其次要对引起不动产变动的原因行为或基础民事法律关系进行审查判断，用以确定不动产物权是否发生变动；最后，可以依据当事人出资来确认。不动产的出资来源往往是确定不动产权属的客观依据。概言之，法院应通过当事人的举证，综合审查不动产的各种相关因素以确认物权的最终归属，切实维护实际权利人的合法权益。（二）共有方式的确认在认定该不动产为数人共有的情形下应如何规范地
11、确认共有方/2023.4 未来城市设计与运营70Urban Sociology城市社会式值得进一步思考。通说认为，共同共有与按份共有的区别在于是否存在共同关系4。共有一物的数人之间如果存在共同关系即为共同共有；反之，则为按份共有。那么问题的关键便转化为认定共同关系的有无。共有人之间存在着如何的结合关系才能被认定为共同关系呢？笔者认为，首先，家庭关系是毋庸置疑的，即共有人之间若存在家庭关系，则应将共有方式推定为共同共有，除非有相反证据证明；其次，如果数人之间因存在共同目的而形成的关系也可能是共同关系，并且“共有财产”对于共同关系中共同目的之达成，为高度不可或缺的经济手段5，如共同继承关系是数人基
12、于共同继承遗产的目的。因此，实践中的共同共有大致包含着夫妻共同共有、家庭共同共有、共同继承遗产的共同共有等类型。如果数人之间不存在上述共同关系，那么就应当认定为不动产按份共有。民法典第 308 条业已从立法层面上明确了该判断规则。三、合资、合作开发房地产的权属认定因合资、合作开发房地产项目而引起的不动产按份共有的认定纠纷不胜枚举，越来越成为一个值得关注的问题。一方通过提供建设用地使用权，另一方通过提供资金的方式达成协议，共同开发房地产项目，按照约定或者投资比例进行收益分配。此时，新建的不动产往往登记在提供建设用地使用权的一方名下，那么仅提供资金的一方能否按份享有该不动产的所有权是困扰司法实践的
13、一大难题。笔者认为，首先应当对协议内容进行审查，准确判断协议的性质。如果各方约定共享利润、共担风险，那么就应当认定为合资、合作开发协议，否则该合同可能名为合作开发，实为土地转让或者借款合同等。如（2009 年）最高法民申 1760 号判决认为，涉案合同的性质为借款合同，因为合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只收取固定利益，不符合合作开发房地产合同的特点，故不动产当然归提供建设用地使用权的一方所有。简言之，如果双方之间既不存在合资、合作开发协议，又不能提供足够的证据证明存在合作开发关系，那么该不动产只能归享有建设用地使用权的一方。其次，即便构成了合资、合作开发关系，也不能据此将新建不动产确认
14、为双方共有。因为我国采用形式主义的物权变动模式，建设用地使用权没有变更到双方名下是不发生物权变动的效力的，该建设用地仍然为一方单独享有，除非有相反证据予以推翻。又考虑到我国采用“房随地走”的方针政策，所以新建的不动产理应归建设用地使用权人享有。但由于双方之间尚存在有效的协议，因此从债的层面看，仅出资的一方有权依据协议要求对方转移部分不动产所有权。倘若在开发房地产项目过程中取得了土地使用权，却登记在一方名下，此时不动产的权属应如何认定呢？笔者认为，土地使用权既然已经登记在一方名下，就说明发生了物权变动，转移至新权利人手中，法院应当根据当事人提供的证据，从协议、出资等方面进行综合审查以明确新权利人
15、。按份共有人没有登记并不会影响物权的变动，因为此处的登记仅是行政管理的要求。若按份共有人能够提供充足的证据，其真实的权利就应当受到保护。在土地使用权被认定为双方按份共有后，后期在该土地上建设的不动产当然也归双方按份享有。四、结语现行法缺乏对不动产按份共有认定的指引，特别是在法定方式表征的权利人与真正实际出资人不相一致的情况下如何进行确定面临种种困境。笔者认为，不动产登记具有权利正确性推定效力，但仅是认定不动产权属的重要依据，不是唯一。法官审理时应当根据当事人提供的证据进行主客观全面分析来最终确定不动产权属。在确认数个主体共同享有不动产权后，应依据是否存在共同关系来进一步确定共有方式。只有逐步明晰不动产按份共有的取得方式及认定标准，才能保护不动产所有人的合法权益，切实实现对公平正义的价值追求。参考文献：1尹田.法国物权法M.北京：法律出版社，1998.2 谢在全.民法物权论：上册 M.北京：中国政法大学出版社，2011.3 王泽鉴.民法物权：第 1 册 M.北京：中国政法大学出版社，2001.4 梁慧星，陈华彬.物权法 M.北京：法律出版社，2007.5 戴永盛.共有释论J.法学，2013(12):25-38.
