1、36月度聚焦 MONTHLY FOCUS城市更新中办公生态创新的聚合和迭代文_郭哲众所周知，城市更新是城市发展中各类矛盾的交汇点，几乎每个城市更新项目具有改造难度大、时间周期长、沉淀资金多等特点。对于中国的大型城市而言，城市已经由“扩张”转向“更新”，其中更新理念的升级、更新阶段的特殊性、更新难题的复杂多变，促使城市更新主体以及参与者的能力向更高阶升级。本文以北京中海商务中心办公生态创新实践为例，分享城市更新中的聚合和迭代。城市更新中的聚合今天的商业世界是聚合的，办公与商业的边界被打开，商业与商业的边界被融解。早在2018年，中海商务中心就发布了城市更新白皮书，提供了一套完整的中海城市更新解决
2、方案。基于城市更新过程中各类矛盾的复杂性、诉求的多变性，白皮书将关键问题划分为三个维度。首先，资金是最主要的推动力和核心的资源，缺乏资金支持的项目难以为继。其次，土地是实现城市更新的路径，也是实现城市更新的关键依托的空间载体。再次，产业升级、民生保障和生态人文等是城市更新涵盖的主要内容。在城市更新脚步中，中海商务中心逐步探索出系统化的解决方案，即城市更新逻辑。一个优质的城市更新运营者需要具备点石成金的创造力、资源整合能力、项目操盘能力、资金运转能力、产业导入能力等核心能力。COOC中海商务在北京最新的城市更新项目是位于核心区阜成门的北京中海商务中心。阜成梅花报暖春。从元代的平则门，到明清时期京
3、西古道的起点，再到20世纪90年代北京第一家华联商厦的开业，阜成门见证着北京西城的商业肌理与文化传承，成为一代又一代人的成长记忆。随着城市的迭代、产业结构的升级，旧时的熙攘孕育了今日的繁华。2021年，COOC中海商务以公开招投标形式落子四川大厦裙楼项目。2023年，北京中海商务中心亮相，把时间的故事镌刻在了建筑上，开启崭新篇章。作为首都功能核心区备受瞩目的城市更新力作，中海商务中心突破传统商改办模式，在焕新重构的同时丰富内核，以改变时代的COMPLEX聚合体新物种，打破办公与商业的边界，溶解商业与商业的界限，重构社区生态，实现资产最佳配置。融合写字楼、精装办公、独栋办公、精致商业、HUI国际
4、会议中心等多元业态。引入新产业、新资源、新经济，将科技与场景深度融合，重构城市商务办公生态，充分展现了新一代办公聚合体的特点。第一个聚是城市更新的社区聚合精神。城市有机更新最核心的要素是融入整个城市、社区的生态系统，从而能够激发城市活力，新的链接场，用场景价值重构社区用户的信任。第二个聚是多元业态的聚合共生。中海商务中心在2.9万平方米的小商业体内，做出了写字楼、精装办公、独栋办公、精致商业、HUI国际会议中心五种业态产品，办公用户可以实现在空间的场景循环。同时在解决柱网密集这个设计难点时，中海商务中心通过整体改造和施37MONTHLY FOCUS 月度聚焦 工打破了常规动线，植入折线设计，优
5、化大小会议空间的组合配置，实现了会议空间从无用到好用的转换。第三个聚是生态链的聚合。基于对城市共生的思考、对未来的远见、对客群的洞察，中海商务中心创新发起“COMPLEX发现主理人计划”，寻找科技、餐饮、买手、文创、国潮、金融、教育等行业的新经济、新物种的新品牌代表，持续探索办公、商业与城市之间的关系，并在不断实践中迭代升级。通过创新发起“主理人计划”，探索共生、融合的商办新生态。空间的迭代第一个迭代是COOC中海商务生态链。中海商务多年来一直致力于生态链的打造，帮助入驻企业拓展业务、构建交易平台、降低交易成本，在更高维度上面整合资源。中海商务中心已经初步搭建了“面向B端、兼顾 C端”的六大产
6、业配套与资管协同服务，包括金融财税服务、法律咨询服务、政策咨询/代办、定向人才服务、知识产权服务及信息化搭建服务。一直以来，中海商务中心对租户资质及供应链体系一贯的高准入门槛，无形中帮助租户完成了对资源方的考察、选品、招标及入库工作，做到了筛选环节的前置，提升租户效率，降低业务成本。依托“先天优秀+后天精选”的海量资源，实现供给、需求双向透明并可追溯，致力于为租户在高阶产业与资管服务上提供最优质、最稳妥且最丰富的选择。第二个迭代是数智化。中海商务中心将低碳“数字化”“智能化”融入建设、管理、营销、平台等各个方面，在COOC中海商务多年成熟的数智化研究基础上，办公物联网集成性进一步提升，有效提高
7、了运营效率，探索别具一格的“数智化”运营思路。中海商务中心充分发挥金融科技的核心技术“ABCD”，即人工智能、区块链、云计算、大数据，走进商办空间的数字孪生世界。创新引入数字人运营官、机器人咖啡等，将现实与虚拟的流畅接驳，构建了商务人群和数字世界的深度链接，进一步满足客户对全时、即时的常态化需求，开启商业场景流新周期，为新世代的年轻Fin-Tech人群带来全新商务体验。第三个迭代是低碳。在改造过程中，通过幕墙窗墙比的调整，保证自然采光的同时，中海商务中心选用可循环利用泥客石+超白LOW-E玻璃，打造现代节能幕墙。在能源管理方面，中海商务中心采用光伏发电技术和光储直柔技术，以及带有热回收功能的新风系统，达到领先的节能效果。与此同时，项目引入COOC中海商务楼宇碳积分运营体系，叠加低碳积分、权益转换等激励政策，引导楼宇租户自发节能减排，将生机勃勃的生态环境与科技智能运用有机融合，有效提升能源利用效率，实现低碳“日常化”。作为行业引领者，COOC中海商务将进一步汇聚优势资源，拓展生态边界，引领城市更新势能，为城市实现高质量和可持续发展助力，实现赋能城市新生、共创美好生活的愿景。作者系北京中海商务中心品牌总监编辑：李丹丹北京中海商务中心效果图
