1、June 2023 Industry City235调查研究我国房地产市场运行总体趋于平稳状态，城镇化的高速发展、持续推进乡村振兴战略，均加速了房地产业的转型工作。房地产在产业结构、工作理念方面，需作出新的改革和优化，探寻房地产业转型有效手段，把握转型文旅基本趋势，为房地产业的发展开辟新的路径。针对房地产业转型文旅的相关问题进行细化分析，充分把握房地产业转型文旅的基本方法，为房地产业的蓬勃发展奠定坚实根基。1房地产转型是社会发展必然趋势由于中国房地产业在发展的过程中，已经由发展高峰期逐步走向平稳阶段，面对的挑战也呈现出增长趋势。基于此种现实环境，房地产业需要从传统的粗放发展方式逐渐转化到精细经
2、营形式。随着我国土地价格的持续增长，房地产业均需保持积极的态度应对新时期的发展问题。在房地产业转型文旅的过程中，不容忽视的促进动因便是朝阳产业、既得利益，基于此，为满足房地产业的发展需求，房地产业应当凸显较强的职业化和专业化特征，进行转型、升级。只有房地产业完成转型升级，才能真正满足社会发展的实际需求。近年来，我国旅游市场发展异常迅猛，旅游市场所带来的利润空间十分可观，提出促进房地产业转型文旅，主要是因为在我国范围内，拥有着非常丰富的自然资源和秀美景观，在 2021年，国内旅游人数总人数便已高达 32.46 亿人次，且在旅游总人数中，外国游客入境人数高达 453.1 万。人次据相关数据统计，我
3、国有望成为世界第一旅游目的地，文旅产业发展前景明朗，红利期极长，这便是提出推动房地产转型文旅的重要因素。2房地产转型未来方向随着城市化进程的快速发展，房地产行业各种新形势的出现，导致房地产业的发展面临着极大的压力，新时代的房地产业需要得到新的发展、开辟新的发展方向，而文旅地产便是房地产企业转型的一个重要方向。为了在新时代中获得良好的发展成效，房地产业需要在完善已有运营制度、开发新型管理手段的基础上，逐步探寻行业进行转型的有效路径。其中，文旅是不可忽视的重要转型项目，与房地产业转型呈现出的高度契合性，需要得到关注和重视。房地产需将转型的具体方向放在休闲化和体验化这两个方面，积极融合各类健康元素，
4、打造旅游、度假和体育等产业的融合格局。结合现实环境，细化观察房地产业转型文旅时发现，需重点关注游客的消费需求，搭建以休闲为主体的休闲度假物业，作为房地产业在未来转型于文旅的主要方向。以旅游休闲为主导，需要兼顾养生、体育、养老、文化等要素，密切关注游客的实际诉求，融汇休闲、亲子、养老和研学等多种要素设计主题，打造休闲度假+商业地产模式，房地产业需以此模式作为房地产转型文旅的主流方向。在房地产的转型过程中，需持续探究以下两个问题：一是使用何种方式，可掌握旅游规律、旅游休闲度假规律？二是开辟何种途径，才能真正整合旅游产业和不动产发展模式？基于此问题行业内相关人士需进行深层次摘 要：为促进房地产业的可
5、持续发展，需坚持把控房地产业的创新发展脉络，结合新经济环境所产生的负面影响，采纳新思想，融入新时期、新环境的基本特征，探寻房地产转型文旅的有效路径，真正解决存在于房地产业发展进程中的现实问题。本文从房地产业的实际发展状态出发展开分析，探究房地产转型与社会发展的联系，明确房地产转型的未来方向，结合房地产行业中文旅项目的价值，重点论述文旅推动房地产行业转型的基本方法与模式，构建 房产融 一体化模式，创新休闲+商务模式，构建文化度假和休闲型消费模式，推进全域旅游下的文旅地产创新发展，开展特色文化小镇模式,致力于发掘文旅的实际内涵，为房地产业的可持续发展奠定坚实根基。关键词：房地产业;转型;文旅;方法
6、;模式浅谈房地产业转型文旅的方法与模式文/黄小萍产城产城 2023年6月(上)236的研究。3文旅推动房地产地产行业转型的基本方法与模式3.1推进房产融一体化模式构建房地产业的经营生产，由建造房子逐步转化为建造“家庭”，充分展现以人为本的理念，搭建以服务为核心的产业整合模式。在此经营生产的新格局中主要包含三个“家”的结构。第一个“家”具体是指，以居住为主要功能满足人们的居住需求。在此家庭中需要拥有完善的社区服务作为支撑。第二个“家”具体是指乡村度假、郊区休闲、养生、养老等，融汇旅游、避暑、娱乐、休闲、养疗多种功能，提供更加全面的服务，成为现代人第三个“家”，具体指的是商业综合体、部分度假接待综
7、合体等，表现为公共空间的行为。在此家庭形态中，可以根据人们的实际需求，为人们提供娱乐、休闲、养疗等多元化公共服务，由此生成易于满足人民需求的新服务格局。房地产业作为一种平台,必须与金融活动和服务行业实现有机融合,由此作为房地产业在未来市场经济环境中取得理想发展成效的重要基础。对房地产不动产进行融合，持续优化服务行业的现金流结构，并精准掌握以上结构与投融资之间的金融关联，再对其关联关系展开细化调整，以此为基础紧抓下一阶段我国房地产业的经济增长核心。在此过程中,通过地产融一体化模式可促进房地产业良性发展，上述内容也是各地产企业在发展过程中需重点注意的主要趋势。3.2创新休闲+商务模式通过观察现阶段
8、我国房地产业的实际发展情况，可明显发现在地产业中已经面临着极多问题，均将为房地产业的生存与发展带来消极影响。例如，在商业地产领域中，电商对大量实体店的运营和发展带来了牵制作用，购物中心、商业综合体均面临着大量过剩情况，整体布局竞争极为激烈。截止至 2021 年年底，我国范围内一、二线城市住宅地产比较理想，而三、四、五线市场则出现过剩问题。在旅游地产方面，房地产和旅游呈现分离现象，导致沿海地区遍布无人居住的空楼群。通过观察产业地产方面的发展情况也可发现，在产业园区中难以顺利完成招商工作，仅有 20%至 30%左右的产业园区可维持正常运营。房地产需坚持创新休闲+商务模式的新格局，吸引客源前来消费，
9、聚集人气、聚集人口。尽管处于互联网影响实体店的大环境下，但随着互联网旅游的持续发展，房地产业应当开发新的运营思路，坚持将休闲+商务模式融入服务整合平台，加强房地产与产业链的融合，以互联网作为辅助促进产城融合发展，加快休闲+商务模式的结合进程，以休闲带动商务化建设，构建一体化运营结构。例如，高尔夫球场模式作为休闲+商务模式的典型模式，此模式为房地产业的经营、发展带来了极大的动力，作为以休闲、交流、高端政商务为载体的重要平台，高尔夫球场模式可快速聚集高端休闲人群，以此作为基础促进休闲地产的销售活动。出售别墅、酒店经营和俱乐部经营，均作为高尔夫球场获得收益的主要来源，可获得理想的盈利。例如，我国著名
10、文旅地产春城高尔夫，便是以高尔夫球场模式为代表的地产文旅项目。3.3构建文化度假和休闲型消费模式针对文旅地产的实际内涵、形式展开分类，具体可将文旅地产划分为两大模块，第一个模块为地产销售，第二个模块则是旅游经营，且二者之间有着一定的依附关系。地产销售，主要依附旅游经营得到发展，以此方式聚拢更多人气，有效调动房地产的销售工作。在文旅项目中，评判此文旅项目是否优质的重要标准，便是在于此文旅项目中拥有的文化特征明显与否，有无包含独特的服务和产业等，由此作为基础，方可有效带动配套住宅的销售工作。针对旅游经营的盈利模式，具体可划分七大基本模式，分别为高尔夫庄园模式、休闲 MALL 模式、特色景区综合体模
11、式、文化度假酒店综合体模式、温泉会都模式、多元休闲综合体模式、主题文化小镇模式，以下结合常见的模式进行举例说明。作为旅游经营盈利模式分类中的重要组成之一，休闲 MALL 的模式具体是指以五星级酒店、品牌餐饮美食街、家电商场购物中心等多种业务为载体，进行整合后带动住宅和写字楼地产的开发工作。此模式盈利来源为写字楼销售、娱乐设施营业以及住宅销售这几方面。此模式多运用于城市的中心，或者是中心城的拓展区等相关地块，例如，万达广场等。温泉会都模式同样是旅游经营模式中极具特色的运营模式，温泉凭借着其独特之处具有理想的附加值，可解决冬季时酒店地产的经营问题，对经济带来宝贵的带动作用。此模式作为房地产业转型文
12、旅的创新模式，所获得的收益极为理想，其主要经济来源为酒店经营。多元休闲综合体模式是对七个模式的整合，生成的一种极具综合性的模式，由此而生成文旅地产，可在未来发展进程中获得理想经营成效，也是房地产业转型文旅过程中值得采纳的核心模式。3.4全域旅游下的文旅地产创新发展结合全域旅游的相关内容，在推进文旅地产创新发June 2023 Industry City237调查研究展进程时，需重点关注产业融合问题。根据我国房地产业转型文旅的实际特点进行观察，可以以旅游作为通道，整合五大幸福产业，旅游、文化、体育、健康、养老产业和其他产业，由此而生成“旅、文、体、康、养、商、学、金”一体化格局，开发休闲旅游小镇
13、。在此格局中地产作为核心骨架，五大产业和教育则作为此体系的五脏六腑，商业和教育则为此体系的皮和肉，金融是此体系的血脉。开发休闲旅游小镇，应当以夜间留客作为主要意图，发挥其旅游景区的特点，确保其作为休闲消费产业聚集区，彰显其实际优势。基于全域旅游背景下，多产业的融合发展理念对文旅地产的综合开发可带来宝贵的指导作用，以文化为魂，以旅游为主要途径，以消费休闲体验为核心，最终获得理想的综合效益。为实现上述目标，具体需要重点关注以下三方面问题：一是坚持推进文旅融合，二是明确旅游要素，三是充分整合产业链经营。3.5开展特色文化小镇模式构建具有完备设施、多样功能的休闲观光园区，开展特色文化小镇模式，可助力于
14、地区实现繁荣振兴的基本目标，对于文旅项目的发展也可做出有效指导作用。通过开展特色文化小镇模式，发掘房地产业的文旅内涵，以特色小镇促进房地产业的可持续发展，例如，在我国某景区，针对旅游、地产的相关工作进行了深入研究后，搭建了旅游地产一体化模式。充分打造集团文旅小镇的标杆产品，由党建一体化、宣传推进一体化、运营一体化和营销一体化这三个模块出发提升景区水平。借助客户双向引流的职能，促使地产和旅游呈现相互促进的良好发展状态，充分彰显了特色文化小镇模式的构建价值，此模式需得到大力推广。4挖掘房地产行业中文旅价值4.1多元化产业模式文化是文旅项目的核心驱动力，与项目生存线呈现紧密相连的关系。文旅项目中的文
15、化质量高低可以决定此项目能吸引到多少客群，处于文旅项目内，无法获取文化、难以生成文化是文旅项目面临的重点问题。结合国内现有的房地产文旅项目进行观察时可发现，项目自带的文化比较容易被发掘，而地块和项目不存在文化时，在发掘和培育其文化的过程中则需要耗费更多的精力和资源，若想要辅助此项目生成优质的文化也会面临极大的困难。基于此实际情况，必须以“扩大法”的角度展开思考，也便是扩大地域范围、捕捉房地产与文旅的共性。在单一的文化项目无法适合市场情况时，一个项目需具备多种文化，具体可将建设的重点放在文化的叠加方面。且在发掘多元化文化的过程中，需重点关注文化和自然的关系，文化与自然不可呈现脱节现象，例如，我国
16、著名景点九寨沟，存在着自然景点和人文景点聚集状态，在近些年得到开发后，快速吸引了大批的游客。基于此，在发掘文化时应当重点关注自然资源的引入问题，促使人文与自然呈现完美融合的良好状态。4.2旅游体验具象化在仅存在商业、建筑的文旅项目中，很难真正吸引游客的目光。基于此，在构建文旅项目时需要重点关注这类问题，并推出有效方案予以解决，结合我国现有的文旅项目进行观察可明显发现，最易实现的内容便是休闲和观光，而在项目的内涵中，可体会“看”与“体现”这两部分内容，则表明此项目可达到成功旅游的层次。基于此，在文旅项目中需重点关注游客的体验是否得到了满足，为游客设置运营活动、旅游景点互动体验。4.3商业功能复合化对文旅项目中的商业进行分类，具体可将商业划分为两个类型。第一个类型是文旅的辅助，也便是为文旅提供配套的元素。如，前些年的餐饮、工艺品零售，发展至今天的酒店、咖啡厅、茶楼，均作为文旅的辅助所存在。此类商业可对文旅产业起到完善的作用，满足消费者旅游需求，使消费者在项目内逗留更长的时间。第二个类型则是文旅的延伸，文旅的延伸可充分提升文旅的吸引力，此类商业蕴含着极为浓厚的文旅属性，如，博物馆既属于商业业
