1、5建筑科技2023 年 第 3 期城市更新Urban Renewal上海市旧住房更新改造前期查勘研究 Study on the Preliminary Investigation of Shanghai Old Housing Renewal and Renovation宋琪玮（上海市住宅建设发展中心,上海 200003）摘要：上海市老旧小区数量庞大,如何科学合理地改造旧住房、提高居民的生活品质成为城市更新的重要一环,前期查勘对于旧住房更新改造工作的持续推进至关重要。通过标准比较分析以及工程实践经验的总结,确立旧住房更新改造前期查勘的范围、方法、内容及评分细则等,并选取典型案例进行应用分析,为
2、旧住房更新改造前期查勘工作的顺利开展提供强有力的支撑。关键词：旧住房;更新改造;前期查勘中图分类号：TU241.99 文献标识码：A 文章编号：2096-3815（2023）03-0005-050引言新旧住房由于历史因素、经济技术、设计规划理念以及评判准则等方面的不同,存在着明显的差距。如何科学地实施更新改造前的查勘工作,有针对性、规划性地解决上海市老旧小区的遗留问题,改善居住品质,整体提升城市风貌和活力,实现绿色可持续发展,是如今亟待研究和解决的难点1。1深入推进旧住房更新改造前期查勘研究的必要性1.1更新改造基数庞大，前期查勘需求迫切据统计,上海市在2000年前建造的各类居住房屋总面积近2
3、.1亿m2,大量旧住房尤其是里弄房屋和职工老旧住宅,由于建造年代比较久远,且受当时建筑材料、施工工艺、质量标准等条件的限制,存在不同程度的屋面渗漏、立面开裂等问题,影响正常的居住和使用。旧住房的修缮改造量大、面积广,国家和上海市层面都在持续推进这项工作2。2020年7月,国务院办公厅发布关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023号),提出要全面推进城镇老旧小区的改造工作。2021年1月,上海市人民政府办公厅印发关于加快推进上海市旧住房更新改造工作的若干意见（沪府办规20212号）,提出要加快推进旧住房的更新改造。随着经济的发展、人民生活品质的提升,城市旧住房更新的需求越来越
4、大,旧住房改造的进程也逐步加快。旧住房的更新改造不仅是民生工程和民心工程,也是城市更新的重要组成部分,更是上海市未来发展工作的重点。从解放后的危棚简屋改造到如今的各类老旧住宅改造,可以看出改造对象的范围在逐渐扩大,改造的标准和力度也在逐步提升,因此亟须对前期的查勘工作进行专业且系统的调研、分析与评估,为老旧住房的更新改造打下坚实的基础。1.2查勘评估报告在旧住房更新改造中的指导作用根据上海市住宅修缮规范,查勘评估报告的结论对旧住房改造项目的立项有着重要影响。评估报告中的投资估算可以作为项目总投资的参考依据,也可为立项后具体的改造内容和软件作图提供方向。因此,从前期立项到后期实施,查勘评估报告都
5、能给旧住房的更新改造提供相应的技术支撑和指导,其重要性不言而喻。1.3前期查勘是对现行相关标准的有效补充根据工程实践,旧住房更新改造的前期查勘工作主要是对研究范围内的单体建筑和小区的总体现状进行查勘、分析与评估,记录相应的现场照片,总结并计算出小区的最终得6建筑科技2023 年 第 3 期城市更新Urban Renewal分,提出修缮建议以及投资估算等。JGJ/T 1172019民用建筑修缮工程查勘与设计标准以修缮设计为主,查勘内容相对较少。该标准因适用于全国层面的民用建筑修缮工程,在查勘方面的内容较为宏观,没有具体的查勘方法及标准,对于上海旧住房更新改造前期的查勘工作而言缺乏针对性和指导性。
6、DG/TJ 08-2072008房屋修缮工程技术规程适用于上海市的房屋修缮工程,内容以房屋修缮和质量验收为主,查勘部分规定了查勘科目及原则性的查勘要求。该标准主要强调的是查勘设计方面增加的内容而非修缮查勘,虽然有查勘科目表,但未具体深化查勘方法及标准,无法满足旧住房更新改造前期查勘工作的精细化要求,且缺少结论、建议以及编制项目投资估算的内容,所以难以为项目的前期设计和后期实施提供合理的依据。DG/TJ 08-792008房屋质量检测规程适用于上海地区各类既有房屋的质量检测鉴定,但更注重结构、抗震和材料性能等的综合检测3,与查勘工作要求不匹配。DG/TJ 08-8042005既有建筑物结构检测与
7、评定标准适用于上海地区既有建筑物的检测及安全评定,以对建筑物结构性能、结构安全的检测评定为主,同样与查勘工作要求不匹配。因此,这2个标准均无法完成指导旧住房更新改造前期的查勘与评估工作。本文在实践经验的基础上,通过研究、编制完善的查勘项目类别细分表,归纳具体的查勘方法,对现有规范中涉及旧住房查勘的内容进行统一且全面的补充。1.4查勘评估成果的精细化程度有待提高深入推进前期查勘内容的精细化研究,更加科学、高效地实现老旧住房的查勘评估,可以提高查勘工作的质量。精细化查勘包括统一查勘评估标准、全面查勘内容、准确统计工程量和合理估算投资。关于进一步加强本市旧住房更新改造工程市级项目改造科目及工程量管理
8、的通知（沪住修缮20221号）要求加强上海市旧住房更新改造工程的精细化管理,也应证了这一需求。因此,对上海市旧住房更新改造前期的查勘工作进行研究,提升查勘评估成果的精细化程度是十分必要的。2旧住房更新改造前期查勘工作的研究2.1查勘与评估的目的根据国家和上海市的相关政策及有关规定,对满足条件的旧住房进行评估,明确查勘内容、查勘要求及评估方法。统计旧住房修缮工程的破损量,提出具体的修缮建议、投资估算以及评估结论,可为旧住房更新改造各个阶段的工作提供有力的依据。2.2查勘与评估的范围查勘与评估的房屋类型可分为里弄房屋、历史保护建筑（居住类）、成套改造和一般房屋（居住类）4类,不同住宅类型的更新改造
9、方式也有所不同4。2.2.1里弄房屋里弄房屋起源于上海,为适应近现代城市生活而生。如今居住在里弄住宅的多为老龄化居民,他们倾向于留存群体记忆空间、邻里交流互动方便的生活方式,对居住条件的需求多为面积够用、满足基础生活即可。如何按照居民意愿开展更新改造的设计工作,是当今里弄房屋更新改造需要考虑的问题。2.2.2历史保护建筑（居住类）历史保护建筑（居住类）是具有重要历史文化保护价值或位于历史保护地段的居住类建筑,即便其失去使用价值也有其特殊的文化与艺术价值。如何既保护建筑的历史文化价值又满足其居住功能,是前期查勘阶段需要重点关注的问题。2.2.3成套改造上海非成套旧住房大致有2类：（1）因旧时设计
10、理念不完善,房屋按照非成套的设计图纸建造而成;（2）房屋虽然是成套建成,但因为经济困难等现实因素导致使用不当,实际上仍然存在多人共用厨卫空间的模式。因此如何在建筑结构或使用模式上进行适当的改造更新,使其能满足成套使用的需求,是前期查勘阶段需要重点分析和研究的问题。2.2.4一般房屋（居住类）普通老旧小区因材料和技术落后以及配套设施不完善,导致居民生活质量不高,且面临着周边交通及环境杂乱、物业管理缺位等问题。普通老旧小区与现代新建小区在设计理念、流线规划、智能服务等方面形成巨大的差异,需要通过前期查勘为其更新改造提供方向。2.3查勘与评估的方法与项目内容根据房屋更新改造的相关标准以及工程实践经验
11、,以一般房屋（居住类）为例,确立的查勘与评估的方法与内容如下。2.3.1查勘与评估的方法现场查勘前先收集资料,通过线上搜索、询问当地居委会等途径了解查勘对象的相关信息,如出现过什么问题、是否进行过修建、有无保留图纸可供参考等。根据项目评估表以及与居民的沟通交流,再进行现场查勘调研,用相应的检测仪器或目测法逐一排查。必要时开展相关测量,无法到达的区域可借用无人机、激光测量仪等特殊工具协助解决,从7建筑科技2023 年 第 3 期城市更新Urban Renewal而确保前期查勘的准确性。2.3.2查勘与评估的项目内容查勘与评估的项目内容主要分为屋面、外立面、承重构件、公共部位、设施设备、小区附属设
12、施及其他项目7大类。（1）屋面：主要分为平屋面、坡屋面及平改坡屋面。重点查勘屋面渗裂情况、保温及防水层是否被破坏以及损坏面积占比、屋面结构与构件是否存在安全隐患、屋面附属设施能否正常使用等。坡屋面还应检查瓦片的损坏面积占比,以及与屋面构件的连接是否牢固等。（2）外立面：主要包括墙面、外立面公共部位门窗、外露及悬挂物和避潮层等。墙面：饰面类外墙面主要检查其外饰面是否有材料起壳、饰面层松动等导致高空坠物的隐患等;抹灰类外墙面则检查其基层和面层是否存在老化剥落的情况,并测量其起壳面积与裂缝宽度等。外立面公共部位门窗：主要检查其是否存在生锈、虫蛀或者松动、破损等情况,是否影响正常使用或存在安全隐患等。
13、外露及悬挂物：包括空调机架、雨水管、雨篷、外挑构件等内容,主要检查其是否松动、锈蚀、断裂,有无安全隐患等。避潮层：检查其防水性能是否完好等。（3）承重构件：主要为地基基础及砌体构件。应检查地基基础有无明显的沉降、倾斜,承重构件是否出现变形、裂缝或者截面损失等现象。（4）公共部位：主要包括平顶与墙面,室内楼地面,楼梯、栏杆、扶手,门、窗,配电设施,用电设施及其他设施等。平顶与墙面：检查其内粉刷是否有起壳、脱落等情况;墙面是否有裂缝;内墙面各类装饰部分是否松动、开裂、被腐蚀或是有坠落的可能等。室内楼地面：检查基层是否起壳、起砂;饰面砖类楼地面是否有裂缝或起壳,木地板类表面是否有磨损、划痕、变形或虫
14、蚀,损坏面积大致占比多少;楼梯踏步及防滑条是否有缺损等。楼梯、栏杆、扶手：检查其是否出现锈蚀、变形、开裂、断裂、剥落、松动等情况。门、窗：检查其是否存在生锈、虫蛀或者松动等情况,能否正常使用或者存在安全隐患等。配电设施：检查其线路是否存在安全隐患、是否影响使用及美观;电线管与槽板盖板是否破损等。用电设施：主要检查开关、插座、灯具等外壳是否破损,能否满足使用需求并记录数量。其他设施：检查小区大门及各单元门禁系统等设施是否老旧损坏,能否正常使用等。（5）设施设备：主要包括防雷设施,给排水管道、配件,消防设施及电梯设施等。防雷设施：检查其使用情况,如是否变形、断裂等。给排水管道、配件：主要包括雨水管
15、、空调管、污水管等。检查其管道防冻及保温性能是否破损、渗漏、堵塞,能否满足居民正常使用的需求。消防设施：包括喷淋、灭火器及疏散指示灯等。检查其外部是否破损,各部分能否正常使用;是否超出可使用的期限;若置于室外等可能冰冻的环境是否有防冻处理。电梯设施：了解居民是否有加梯意愿。（6）小区附属设施：主要为道路、场地,围护设施,排水设施,附属用房,无障碍设施,小区路灯,老龄化设施等。道路、场地：检查混凝土路面及场地的粉化、碎裂、起壳裂缝情况及其面积占比;检查沥青路面及场地的起鼓、皱折裂缝情况及其面积占比。围护设施：主要包括围墙、栅栏及大门,检查各部分破损面积占比,记录修缮总量。排水设施：检查管道是否有
16、锈蚀、堵塞的情况,能否给水顺畅。附属用房：包括垃圾收集点、水泵房、变电房等,评估其布置是否合理,能否正常使用。无障碍设施：主要检查其坡面是否有裂缝、凸起或破损,栏杆是否有锈蚀、变形、断裂等现象。小区路灯：检查灯泡照明度是否正常、路灯排布是否合理、灯杆是否存在腐蚀、损坏或倾斜等情况。老龄化设施：无障碍坡道、扶手栏杆是否完善。（7）其他项目：主要包括海绵化改造、小区绿化、机动车位改造、垃圾分类、公共服务设施等。海绵化改造：查勘小区是否有海绵化改造,能否做好相应的防范措施。小区绿化：评估小区的景观节点、整体绿化等条件,记录其黄土露天的面积占比。机动车位改造：调查小区现有的机动车位数量能否满足消防应急需求,评估现状并判断是否需要改造或增设车位。垃圾分类：检查垃圾房的卫生条件是否达标,垃圾分类设施是否完善等。公共服务设施：评估快递柜、健身设施、座椅、电子屏、指示标等设施的破损情况,是否能够正常使用。2.4查勘与评估的评分细则老旧住宅小区自然幢楼栋查勘评估表、老旧住宅小区公共部分查勘评估表的分项,具体内容和分值如表1、表2所示。各构成部分分值已根据现状进行逐一区分分值,评分者可按现场实际,勾选相应
