1、书书书第 卷第期测绘工程 年月 ：住宅小区车位车库权籍模型构建应申，张文婷，王猛，孙寒蕊，李程鹏，王野（武汉大学 资源与环境科学学院，武汉 ；沈阳市勘察测绘研究院有限公司，沈阳 ）摘要：我国逐年增长的居民机动车保有量和突出的住宅小区车位、车库管理状况，使得权属纠纷矛盾不断突出。针对住宅小区车位、车库产权登记，目前全国没有统一的标准；学术界对住宅小区车位、车库的研究主要集中在法律性质和权利归属上，鲜有产权登记模型统一管理角度的研究。文中探索车位、车库的不同物理形态以及它们与地表和住宅建筑的空间关系，提出车位车库构造上的独立性应满足三维空间边界明确，并基于空间形态和法律性质的分析，结合 城市不动产
2、三维空间要素表达（）标准，提出“权利人（组）类权利限制类车位车库基本管理单元类车位车库空间单元类”四位一体的住宅小区车位车库权籍模型设计思路，以期满足车位车库的登记需求和管理需要，维护权利人的合法权益，促进社区规范化治理。关键词：车位；车库；权籍模型；三维空间中图分类号：文献标识码：文章编号：（），（，；，）：，（），（，），：；收稿日期：基金项目：国家自然科学基金资助项目（）第一作者简介：应申（），男，教授，博士随着城市化进程的积极推进和国民生活水平的提高，住宅小区不断增多，居民的机动车拥有量也逐年增长。据中华人民共和国公安部统计，截至 年 月底，我国机动车保有量已达 亿辆。住宅小区的车位、
3、车库类型多样，空间形态复杂，管理混乱，权属纠纷不断突出。据中国裁判文书网以“车位产权”和“车库产权”为关键词，统计 年 年间有万余篇文书。辨析车库车位空间形态、明晰其产权归属，有助于解决纠纷，进一 步 提 高 居 民 生 活 质 量 和 社 区 管 理 服 务。年中共中央国务院发布 关于加强和完善城乡社区治理的意见，明确加快社区综合服务设施建设，改进社区物业管理服务；年，住房和城乡建设部等 部门联合发文，强调加强和改进住宅物业管理工作。住宅小区车库车位管理和服务是物业管理中的一个核心点。车位、车库等停车单元的登记有利于明确权属状况、权利范围和权利限制等状况，帮助解决停车单元产权纠纷，有利于提高
4、社区物业管理服务水平，更好地维护权利人的合法权益。目前，住宅小区车位、车库产权登记较为模糊，全国没有统一的登记标准，同时也有北京、上海、重庆等城市对车位、车库的销售、权属登记、产权证书办理等情况做出相关规定，但是面向市民的实践应用少。对住宅小区车位、车库的权属，学界有业主所有说、开发商所有说、国家所有说和约定所有说等多种，如，住宅小区车位、车库在性质上属于建筑物区分所有权的专有部分，可成为建筑物区分所有权的客体；从经济学基本理论分析，小区人防车位产权应该归国家所有；从土地权益角度分析，地下车库是否计入公摊是其能否办理国有土地使用证的依据。学界对住宅小区车位车库的研究主要集中在法律性质和权利归属
5、上，很少从产权登记模型统一管理的角度开展研究。文中分析住宅小区车位、车库的不同物理形态，以及与地表和住宅小区的空间关系，提出车位车库构造上的独立性应满足三维空间边界明确，即二维平面界线清晰可区分和竖向空间上的限制，基于空间形态和法律性质的分析，融合 城市不动产三维空间要素表达（）标准的要求，提出“权利人（组）类权利限制类车位车库基本管理单元类车位车库空间单元类”四位一体的住宅小区车位车库权籍模型设计思路，以期满足车位、车库的登记需求和管理需要，维护权利人的合法权益，促进社区规范化治理。另外，文中讨论的车位车库是在住宅小区规划建设范围内且尚未约定其法律性质和权利归属；若在建设报批时已有约定，以约
6、定为准。车库车位的空间形态分析 车库车位概念辨析车位与车库，均是用于停放车辆的场所，我国 民法典 中将车库、车位并列，并未做概念界定。通常，车库是以建筑物形态存在的，具备建筑物的重要组成结构，如屋顶、承重结构和围护结构等；车位是由车辆本身的尺寸加四周所需的距离组成的停车单元。车库、车位（见图）是一个停车单元的表现形式，不同的是，车库拥有施工建设的实体墙界或永久性围护结构形成的封闭界线，车位一般以固定于地面的线划标识构成其界线。图车库及车位 车库车位的空间形态住宅小区车位、车库是经规划主管部门批准、由房地产开发商投资兴建的停车场所。文中讨论常见的住宅小区停车单元，主要包括地面停车位、首层停车位、
7、独立车库和地下停车位。地面停车位为设置在住宅小区建筑规划内公共道路或公共地面，各车位之间界线明确，一般以划线的方式相互区分间隔（见图）。地面停车位是露天设计，不具有墙、柱、屋顶等建筑物的基本构造组成部分，其上方没有其他建筑物遮挡。首层架空停车位位于建筑物的底部、地表之上，利用住宅建筑物地面的第一层空间设置而成（见图）。首层架空停车位依附于建筑存在，其顶部为建筑物第一层的底层，内部一般以柱体作为结构支撑，通常四周没有墙壁围护，各个车位之间以划线的方式明确其界线。独立车库分为两种，一种是附建式独立车库，与其他建筑物或构筑物结合建造，共用或部分共用测绘工程 第 卷图地面停车位图首层架空停车位建筑主体
8、结构与设备系统；另一种是单建式独立车库，单独建造，具有完整的建筑主体结构与设备系统（见图）。独立车库具有封闭的空间和独立的出入口，各车位之间相互独立，互不影响，并通过建筑结构（墙壁）表示其界线。图独立车库地下停车位为设置在地面以下的停车场所。根据建筑空间分类，地下停车位可分为单建式和附建式两类。单建式地下停车位为单体建筑，上部地面通常设计为覆土绿化层的开敞空间；附建式地下停车位 是利 用 建 筑 物 底部的地下 空 间 设 置 而 成（见图）。地下停车位一般由线划和编号标记其范围。图地下停车位住宅小区车位、车库类型众多，其所处的空间位置复杂多样，其存在形式与住宅建筑相关联。从与地表的位置关系角
9、度，住宅小区车位、车库可分为地上停车场所和地下停车场所两种。从与住宅建筑物关系角度来说，地上停车场所、地面停车位和单建式独立车库的上部没有建筑遮挡，不依附住宅建筑主体存在，其使用时不受住宅建筑影响，与住宅建筑相互独立；首层架空停车位和附建式独立车库均设置在住宅建筑的第一层区域，与住宅建筑主体相连接，使得建筑物整体表现出对空间的分层多功能利用。对于地下停车场所，单建式地下停车场无上部楼层，与住宅建筑分离；而附建式地下停车场通过地下通道与住宅建筑连通。法律性质分析 建筑物区分所有权目前我国法律没有明确规定住宅小区车位、车库的权利及登记状况。欲从根本上解决权利归属、进行权利登记，首先要确定停车单元是
10、否可以独立作为所有权的客体，即是否可以作为建筑物区分所有权的专有部分。对住宅小区车位、车库进行建筑物区分所有权专有部分与共有部分的界定，关乎其能否成为独立交易的标的，关乎其权利人的权利份额和权利范围。业主的建筑物区分所有权包括部分，即业主对专有部分享有所有权、对共有部分享有共有和第期应申，等：住宅小区车位车库权籍模型构建共同管理的权利。根据司法解释，建筑区划内的房屋、车位等特定空间认定专有部分需要满足三个条件：利用上的排他性、可登记性和构造上的独立性。专有部分与共有部分的判定对于建筑规划内的住宅小区车位、车库专有部分与共有部分的判定，需要对照以上三个条件。第一，车位、车库是专门用来停放车辆的固
11、定场所，无需借助其它的专有部分，因而在使用上具有排他性。第二，自然资源部于 年发文，公开征求 关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿），这表明住宅小区车位、车库实行确权登记的导向；且在北京、上海等一些城市已经出现车位、车库登记的实例，这表明住宅小区车位、车库具备成为登记客体的可行性。第三，民法典 及相关法律释义并未明确如何判断构造上的独立性，专有部分客体范围的判定标准较为模糊。对于构造上的独立性现有两种观点，一是指该部分可与建筑物其他部分完全隔离，一般以有无固定墙壁间隔作为判断依据；另一种则引入“观念上的墙壁”，只要车位、车库之间的界线明确，有固定的界线即可。住宅小区
12、车位、车库已满足利用上的排他性、可登记性条件，分析判断其是否满足构造上的独立性这一条件成为关键。无论是露天停车单元，还是室内停车单元，停车不只是占用平面面积，而是占用一定的立体空间。不动产登记暂行条例 第八条规定不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产登记暂行条例实施细则 明确不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。这表明，以空间占有形式存在的停车单元在进行不动产登记时，其空间范围明确具有重要意义。因此，构造上的独立性应满足三维空间边界明确，即不仅指在二维平面停车单元的界线清晰可区分，而且还应强调在竖向空间上的限制。就常见的住宅小区停车单元来讨论，露天设计的地面停车位缺少高度的
13、限制，使其在竖向空间的权利界线模糊，因此，地面停车位不具备构造上的独立性，宜认定为共有部分；首层架空停车位和地下停车位均以固定永久的线划表示其平面界线，且分别以首层空间层高和地下空间纵深限制竖向空间范围，因此，具备构造上的独立性，宜认定为专有部分；独立车库以建筑实体结构形成三维、封闭的权属界线，具备构造上的独立性，宜认定为专有部分。综上，地面停车位宜认定为建筑物区分所有权的共有部分，为多个权利人共同所有；首层架空停车位、独立车库、地下停车位宜作为建筑物区分所有权的专有部分，可独立作为所有权的客体。车位车库权籍模型构建基于空间形态和法律性质分析，参考 城市不动产三维空间要素表达（）的要求，文中提
14、出“权利人（组）类权利限制类车位车库基本管理单元类车位车库空间单元类”四位一体的住宅小区车位车库权籍模型，以权籍登记为导向，以车 库 车 位 空 间 单 元 为 基 础，并 关 联 权 利 人（组）及相应的合法权利和相关限制。该模型有助于推动住宅小区停车单元不动产登记业务落地，保障利害关系人的合法权益，维护车位、车库交易市场安全有序。权利人（组）类权利人（组）是住宅小区车位、车库的主体。该主体类型可以是自然人，如个体业主，也可以是非自然人，如开发建设单位或业主委员会。特别地，由人民政府出资建设、具有人防性质的地下停车位，考虑到公共安全的需要以及充分发挥平战结合的功能，其所有权宜归属人民政府。权
15、利人（组）类可以包括权利人（组）的类型、名称、证件号、联系方式、所属单位、通信地址等属性信息。权利限制类权利限制类描述住宅小区车位、车库对应的权利人拥有的权利类型、权利期限和相关的限制信息。权利信息主要是所有权、用益物权、担保权、其他权利、交易类型等内容。限制信息如国家、各地政府、物业管理单位对住宅小区停车单元制定的管制要求，以及为了公共利益的需要，在车位、车库的产权单元提供通风、采光、通行、消防等方面的便利等（见图）。车位车库基本管理单元类住宅小区车位、车库以具有唯一编码的基本单元进行登记。基本管理单元类描述住宅小区车位、车库产权管理的相关信息，如单元号、产权证书编号、登记 类 型、登 记
16、机 构、登 记 日 期 等 属 性 信 息（图）。车位车库空间单元类车库车位空间单元类主要以车位、车库所占土地权利实体、权利空间或建筑实体为基础进行空间的表达，确立单一权属的地理空间单元，实现物理空间和法律空间的统一。车位空间单元表现为二维平面的闭合界线和竖向空间的高度或纵深；车测绘工程 第 卷图住宅小区车库车位权籍模型库空间单元表现为建筑实体围成的三维闭合空间。空间单元管理的对象可以是划分出来的单个车位、车库，也可以是多个车位或车库的集合而成的停车空间。以地下停车场为例，若地下停车空间未进行区分所有，其内部全部停车位为同一权利人所有，登记的权利范围为包含所有地下停车位的整体地下空间。车位车库空间单元类主要包括编号、类型、坐落、四至六至、宗地、面积体积、高度、空间坐标、界址点、地表位置关系等属性信息（图）。实例化本文以辽宁省沈阳市某小区车库为实例。该车库是附建式独立车库，位于建筑第一层，与住宅建筑主体相连，具有封闭的空间和独立的出入口，并通过墙壁相互间隔（见图）。每个独立车库为停放车辆使用，以建筑实体围合成三维、封闭的权属界线，属于建筑物区分所有权的专有部分，可独立作为所有权的客体，业
