1、河南建材2 0 2 3年第8 期城镇低效用地再开发促进土地集约化利用研究王文江丰顺县不动产登记中心（51 4 30 0）摘要：在社会经济不断发展的过程中，我国的土地资源越发紧缺，且形成了粗放、扩张的模式，与当前的可持续发展理念、科学发展观等相悸。为了推动生态文明建设，促进土地资源的高效利用，各地区必须重新审视当前的土地开发利用方案，优化低效或无效的理念和制度，再次开发城镇中的低效用地，从而落实节约资源的目标，促进土地的集约化利用。鉴于此，文章以再开发城镇中的低效用地为导向，立足当前的社会发展目标，着重分析了具体的实施策略。关键词：低效用地；再开发；集约化利用0前言我国国土面积较大，但人口众多，
2、人均耕地拥有量十分低。随着工业化发展以及城市化进程的推进，耕地数量持续被压缩，且土地的利用率十分低，结构也十分不合理。为此，各地政府必须重视生态文明建设工作，在推进当地经济发展的过程中，及试时调整开发利用土地的理念和管理制度，做好耕地保护工作。同时对城镇发展中存在的低效用地进行验摸排和统计，结合本地的发展需求，通过精心规划研和设计进行再开发利用，从而扩大当地的发展空究间，为经济增长提供助力，并促进土地资源的集约化利用，顺利实现节约资源的目标。1城镇低效用地再开发概述及范围城镇低效用地再开发指的是对于城镇存在的利用率较低以及结构不合理的土地资源进行二次开发利用，使得各地的各种土地资源得到最大化利
3、用，从而发挥应有的价值，为城镇带来更多收益，避免资源浪费。导致城镇出现低效用地的主要原因有三点：第一，各地政府未能有效管控相关的工业项目，出现了多头供应的问题。第二,利益分配存在问题,继而产生较多管理漏洞。第三，不正当的行业竞争降低了产业门槛，导致土地资源的滥用。城镇低效用地主要包括：在城镇区域建设用地范围内出现的布局不合理和使用效率低下等，在土地布局要求、土地功能用途及土地居住环境质量等方面存在大量问题,并可以纳入城镇低效用地范畴的建设土地。因此，任何原因出现的使用率较低的建设用地、闲置土地都属于城乡低效用地的开发范围叫。42城镇低效用地再开发的主要模式2.1土地补偿模式土地补偿模式主要是一
4、种实现土地联动、共同开发的商业用地模式。在土地补偿的过程中，由开发商完成对城镇低效用地的设计和开发。在此过程中，政府与开发商的结算方式不以现金结算为主，而是通过土地补偿的方式，赠与开发商一定的土地面积，支付开发商的设计和建设费用。2.2利润分成模式利润分成模式是指在城镇低效用地在开发的过程中，由政府部门牵头，委托开发商对城镇低效用地进行规划设计。在国土资源评估部门对土地进行评估和估值之后，再进行城镇低效土地的开发建设。同时在土地出让价款中，扣除必要的土地成本和土地开发净收益。在此过程中，一级土地开放商需要和政府部分就土地的收益和利润进行明确的利润分成约定。3城镇低效用地再开发的必要性3.1城镇
5、化水平存在较大差异在推进各地城镇发展的过程中，受原始经济水平、当地自然环境的影响，会出现发展差距较大的问题,所以也会出现空间不均衡的问题。在此背景下，如果城镇的发展水平较低，就很难对整个城市的发展做出较大贡献。所以，为了打破各地发展不均衡的状态，提升城镇化水平，就必须不断优化土地利用结构，做好发展规划，以便带动经济的发展。而这又必须充分利用城镇之中的低效用地，以便及时改善居民的生活环境，创造更多发展经济的机会。3.2我国的用地指标急需完善和优化进入新时期以后，我国越发重视土地利用管理，出台了各种政策法规，虽然取得了一定的成效，Henan Building Materials2023 年第 8
6、期河南建材但是城镇之中依然存在较多问题，如工业用地分散、用地结构不合理等，即便项目体量很小，却占用了较大的用地面积，所以加强土地集约利用就成为了必然的趋势，可完善和优化用地指标，起到节约资源的效果。3.3征地成本不断提升由于土地价值不断提升，各地区的征地补偿标准也随之提高，因而导致征地成本的升高，这无疑增加了地方政府和国家财政部门的压力 2。为此,在进行外扩发展的同时，城镇地区应当善于利用现有的土地资源，通过再次开发低效用地来减少征地的成本，以便提升资源的利用率，促进各地的更好发展。4城镇低效用地再开发促进土地节约集约化利用的思路4.1优化机制体制，保证长效性4.1.1加大宣传力度，提供优惠支
7、持，吸引社会力量参与在城镇低效用地再开发的过程中，仅凭政府的力量是无法完成的，还要积极组织社会力量加人到土地集约化利用的建设中去。政府力量与社会力量的共同努力，打好城镇低效用地集约化利用再开发的攻坚战。在此过程中,政府要不断加大城镇低效用地再开发的政策宣传力度，提高人们对于土地集约化利用的认知和重视，让人们明确当前资源型城市建设中面临的发展问题以及土地利用不合理和生态环境破坏给人们生产生活带来的影响，唤起人们保护珍惜土地资源、集约化利用土地的意识。定期开展有关土地的国情和政策宣讲，以及土地合理布局、土地资源合理利用、资源型城市建设用地知识的宣讲，帮助社会资源深入了解和认识城镇低效用地集约化利用
8、的重要意义。同时，在税收和转让资金方面给予社会资源一定的优惠政策，并提高优惠政策普及范围，激励企业或居民参与低效用地的开发和建设中去，最大限度提高社会力量参与低效用地开发的积极性。4.1.2健全联审机制，提升招商把关质量各地在招商引资时，必须秉承“招大商，招好商”的原则，做好质量把关工作，提前联审将问题控制在源头，从而减少低效用地的出现。政府需要专门成立联审部门，并制定联审机制，然后结合引进的项目，明确开发和投资强度，同时要关注注册资本和开工、竣工的时间，还要让开发商缴纳保证金，然后按照既定的条款推进项目，再由联审部门通过综合分析进行决策，确定是否准人。在此过程中，可以直接排除那些低效高耗能、
9、产出低污染大以及不符合行业规范的项目，从而提升城镇低效用地再开发工作的成效。4.1.3成立工作小组，促进各部门深度联动在城镇低效用地再开发时,政府必须要具备整体意识、系统思维，做好信息搜集、招商引资、挂牌出让等工作，同时要与其他相关部门加强沟通，实现立体式管理。为此，必须根据城镇低效用地再开发工作成立工作小组，以便促进信息共享，保证各部门有效联动，进而在通力合作中提升工作质量。当然，政府部门需要制定完善的联动工作制度，优化政策法规,宏观调控和引导各工作环节的顺利衔接，强化不同责任主体的职能意识，从而促进用地结构的优化，达成节约土地资源、提升资源利用率的目的。4.1.4及时破难创新，完善招拍挂制
10、度在大力推进城镇低效用地再开发工作时，政府需要不断探索和创新，制定规范的工作制度。需要完善招拍挂制度，即可以根据不同企业的发展趋势和平均生存年限，确定再开发土地的租赁时长,并签订协议，待合同期满后，可对该企业进行综合评估，分析其发展效益和履行合约的情况，而后确定是否续约。4.1.5推进城市经济结构的战略性调整当前，制约我国城市经济发展的主要问题就是城市产业结构较为单一，导致城市资源开发率低，城市建设出现困难。土地资源是城市发展过程中的主要利用资源。在资源型城市的建设和土地资源的集约化利用中，最主要的问题就是调整城市经济结构的战略布局。在经济结构的调整中,不断开发各种替代产业，提升民营经济活力，
11、解决经济结构发展中出现的问题，实现城市经济从单一产业机构向多元化产业机构的有效转变，实现城市经济的多元化发展。通过调整和优化城市经济结构，实现城市产业布局的优化改革，在提升土地经济效益的同时，最大化地发挥城市土地资源的使用率，推进城镇低效用地再开发，促进土地集约化利用的有效实现。4.2结合国内外经验，创新再开发工作4.2.1科学规划，严格执行在城镇低效用地再开发时，政府需要立足整体Henan Building Materials试验研究5河南建材2 0 2 3年第8 期进行科学规划，从而促进产业聚集发展，并关注当地的经济水平和区域特色，通过优化布局来确定再开发时序,严格控制用地的规模，有效减少
12、低效用地。此外,政府需要做好规划、审批以及开发利用等综合管理工作，充分发挥自身的监管职能，引导社会大众参与低效用地的再开发，及时听取各方的建议，挑选其中比较专业且符合当地情况的意见进行规划和设计，严格执行各项制度，保证工作的有效性。4.2.2政府主导，科学规范运作政府是城镇低效用地规范开发的掌舵者和主导者。在城镇低效用地再开发的过程中,政府必须把握好城镇低效用地再开发的方向，及时了解和掌握城镇低效用地再开发的实际情况，通过政府性的政策和计划对城镇低效用地再开发的过程进行调控和把握，维护再开发过程的公平、公正，保证城镇低效用地再开发符合公共利益、市场规律、城市规试划,确保再开发过程中的经济效益以
13、及政府对再开验发过程的管理监督，使在开发项目的各利益相关者和参与者利益均衡，城市中的居民有所获益。同时，研政府科学规范的市场化运作，可提升再开发项目的究经济效益，使土地资源的社会效益最大化地发挥。4.2.3合理管控，体现系统性政府需要摸排辖区内存在的低效用地,并从各部门收集资料，了解不同地块的面积、产出和投人等，而后通过优化整理，确定需要再开发的区域，并在招商引资、开发利用和后期经营过程中做好管控工作，时时监督保证相关项目按照计划有序推进，从而凸显城镇低效用地再开发工作的价值。4.2.4注重保护传统文化各地在开发利用城镇中的低效用地时，难免会在特定区域遇到不同类型的历史文化建筑。此时，应当以保
14、护我国的文化遗产为重，调整再开发方案，如可以对历史建筑进行修缮或改造，使之成为一个旅游景点，以提升城市的文化底蕴，促进当地旅游产业的发展。也可以在开发过程配套各种现代化设施，如停车场、博物馆等，从而使得低效用地得以充分利用，盘活历史文化资源，将其转化为促进城镇地区经济发展的动力，有助于实现保护传统文化、发展城镇经济的目标。4.2.5完善考核和奖惩体制结合城镇低效用地再开发工作的总体目标，各地政府需要完善考核体系，并制定合理的奖惩标准，从而提升不同部门的工作积极性，保障我国土地资源的充分利用。如对主动推进低效用地再开发工作且取得了丰硕成果的乡镇，提供更多优惠政策，支持其在下一年度继续开展相关工作
15、，并优先分配用地指标，同时给予一定的奖励。相反,则要缩减其指标,适时收回土地，给予对应的处罚4。这样可以促进各城镇不断调整和优化土地管理理念，使之重视低效用地再开发工作，并能够结合当地的发展水平以及国土开发政策,采取科学的措施对低效用地进行再利用，为本地带来更多经济效益。5结语城镇中低效用地的再开发利用，不仅可以缓解当地土地资源紧张的情况，弱化其消极影响，也可以进一步解决土地供需矛盾，守住当地的耕地资源，避免因追求经济发展而打破耕地占补平衡的局面。各地政府机构需要积极走访调查，厘清辖区城镇中存在的低效用地，立足城镇发展需求，出台相关政策淘汰产能落后、污染性强的企业，并积极引进高新技术产业，给予
16、一定的优惠，从而盘活土地资源，促进城镇的纵深发展，保证城镇经济水平的稳定提升，节约土地资源，达到低效用地再开发利用质量的目标。参考文献：1王洪芹.城镇低效用地再开发存在的困境与对策分析科技创新与应用,2 0 2 2,1 2(1 6):1 55-1 58.2高强.中部欠发达城镇低效用地再开发潜力分析.农村经济与科技,2 0 2 2,33(6):2 7-2 9.3陈郁青,朱高龙,王旭东,涂锦.城镇低效用地空间格局及再开发模式研究).城市发展研究,2 0 2 1,2 8(9):1 3-1 7.4孙玉君.城镇低效用地再开发存在的困境与对策路径研究.中华建设,2 0 2 1(1):1 4 9-1 50.6Henan Building Materials
