1、 深圳市振业（集团）股份有限公司 2013 年年度报告年年度报告 2014 年年 03 月月 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人李永明、主管会计工作负责人蒋灿明、分管会计工作负责人方东红、财务总监于冰、会计机构负责人李红光声明：保证年度报告
2、中财务报告的真实、准确、完整。公司负责人李永明、主管会计工作负责人蒋灿明、分管会计工作负责人方东红、财务总监于冰、会计机构负责人李红光声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。董事丁古华因公未能亲自出席审议本报告的董事会会议，授权董事陶伟平代为出席会议并行使表决权。公司其他董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。董事丁古华因公未能亲自出席审议本报告的董事会会议，授权董事陶伟平代为出席会议并行使表决权。公司其他董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年年 12 月月 31 日的公司总股本为基
3、数，向全体股东每日的公司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 1.55 元（含税），送红股元（含税），送红股 0股，不以公积金转增股本。股，不以公积金转增股本。公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。3 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 深圳市振业（集团
4、）股份有限公司 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳证券监管局 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 远致投资公司 指 深圳市远致投资有限公司 元、万元 指 人民币元、万元 深圳市振业（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 4 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第二节第二节 公司简介公司简介.6 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要.8 第四节第四节 董事会报告董事会报告.10 第五节第五节 重要事项重要事项.22 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东
5、情况.28 第七节第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.33 第八节第八节 公司治理公司治理.39 第九节第九节 内部控制内部控制.43 第十节第十节 财务报告财务报告.45 第十一节第十一节 备查文件目录备查文件目录.136 深圳市振业（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 5 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四节董事会报告中“公司未来发展的展望”的有关内容。公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四节董事会报告中“公司未来发展的展望”的有关内容。深圳市振业（集团）股
6、份有限公司 2013 年年度报告 6 第二节第二节 公司简介公司简介 一、公司信息一、公司信息 股票简称 深振业 股票代码 000006 变更后的股票简称（如有）-股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司 公司的中文简称-公司的外文名称（如有）SHENZHEN ZHENYE（GROUP）CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如有）-公司的法定代表人 李永明 注册地址 深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层 注册地址的邮政编码 518008 办公地址 深圳市罗湖区宝安南路 2014 号振业大厦 B 座 11-17 层 办公地址的
7、邮政编码 518008 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 彭庆伟 杜汛 联系地址 深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座16 楼董事会办公室 深圳市宝安南路 2014 号振业大厦 B 座16 楼董事会办公室 电话（0755）25863893（0755）25863061 传真（0755）25863012（0755）25863012 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 中国证券报、上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备
8、置地点 公司董事会办公室 深圳市振业（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 7 四、注册变更情况四、注册变更情况 注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照注册号 税务登记号码 组织机构代码 首次注册 1989 年 05 月 25 日 深圳市 19217274-6 深地税登字440300618831041 61883104-1 报告期末注册 2013 年 07 月 30 日 深圳市 440301103341062 深地税登字440300618831041 61883104-1 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）-历次控股股东的变更情况（如有）2005 年 10 月公司原控股股东深圳市
9、建设投资控股公司所持有的国家股71,068,475 股无偿划转到深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，公司控股股东变更为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 深圳市深南大道 7028 号时代科技大厦八楼西面 签字会计师姓名 田景亮、吴亚亚 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 深圳市振业（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 8 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指
10、标摘要 一、主要会计数据和财务指标一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2013 年 2012 年 本年比上年增减(%)2011 年 营业收入（元）4,610,855,024.20 3,076,245,082.95 49.89%2,589,275,275.03 归属于上市公司股东的净利润（元）696,085,752.22 617,150,754.00 12.79%433,967,868.62 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）693,851,943.27 615,217,243.83 12.78%433,466
11、,027.05 经营活动产生的现金流量净额（元）-890,291,911.02 2,181,610,271.52-140.81%1,198,565,275.40 基本每股收益（元/股）0.5156 0.4572 12.77%0.3375 稀释每股收益（元/股）0.5156 0.4572 12.77%0.3375 加权平均净资产收益率（%）18.44%19.71%-1.27%16.51%2013 年末 2012 年末 本年末比上年末增减(%)2011 年末 总资产（元）9,968,160,024.99 9,343,430,259.57 6.69%8,321,974,063.40 归属于上市公司股
12、东的净资产（元）4,092,958,301.89 3,455,619,766.22 18.44%2,798,642,251.72 注：上述财务数据以合并会计报表数计算填列。公司股本因实施 2012 年度利润分配方案而发生变化，根据新会计准则的规定，按最新股本调整并列报了公司 2011 年度、2012 年度基本每股收益及稀释每股收益。截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）1,349,995,046 二、非经常性损益项目及金额二、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准
13、备的冲销部分）8,188.84-84,130.36-119,185.47 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）3,002,953.00 1,059,880.00 深圳市振业（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 9 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 493,947.12 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-556,288.37 1,097,199.24 799,336.52 减：所得税影响额 6
14、13,713.37 641,724.00 169,572.10 少数股东权益影响额（税后）-392,668.85-8,338.17 8,737.38 合计 2,233,808.95 1,933,510.17 501,841.57-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 深圳市振业（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 10 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、概述一、概述 2013年，公
15、司沉着应对激烈的市场竞争，适时调整经营策略，大力推进项目开发销售，加强资源储备，进一步强化企业管理，圆满实现了各项工作目标，业绩再创新高，全年实现营业收入46.11亿元，利润总额9.26亿元，归属于上市公司股东的净利润6.96亿元，分别较去年增长49.89%、9.59%、12.79%，净资产收益率达18.44%，年末总资产99.68亿元，归属于母公司的所有者权益40.93亿元。2013年，集团可持续发展能力进一步提高，综合管理水平稳步提升，品牌形象和社会影响力不断增强，荣获了“广东省企业500强”、“2013推动广东经济发展杰出企业”、“2013年度广东省优秀企业文化突出贡献单位”、“深圳企业
16、100强”、首届“深圳质量百强企业”等一系列荣誉。（一）销售业绩再创新高，资源储备成效显著 1、项目销售经营业绩突出。全年累计完成房地产销售结转面积35.37万平米，结转收入45.30亿元，分别较去年增长27.50%、52.17%。峦山谷花园一期集中商业年底顺利开业，进一步壮大了公司在商业地产开发运营领域的实力。2、土地储备工作成绩斐然。2013年，公司在成功竞得东莞、天津、南宁3宗土地基础上，与深圳地铁集团合作开发深圳横岗地铁项目，实现了房地产项目管理与投资相结合的盈利模式创新。公司全年累计新增土地储备总建筑面积约58万平米，土地总投资约22亿元。3、多渠道融资力促企业快速发展。公司通过加强
17、银企合作、向控股股东借款，全年共新增借款19.1亿元，截至2013年底，集团借款余额31亿元，可用储备贷款额度8.9亿元。资本市场方面，公司积极推进公司债发行工作，2014年1月，证监会已受理我公司15亿元公司债发行申请。（二）兼顾效率与规范化，管理水平进一步提升 1、产品开发管理水平稳步提升。公司以提速增效为目标，狠抓产品开发进度、质量、安全、成本工作。一是制定实施现场管理标准化工作手册，有效提高了项目开发销售的标准化、规范化水平。二是落实“快速开发”要求，新增项目均采用方案设计竞赛模式，积极应用产品标准化成果，大幅提高工作效率，节约设计成本。三是强化项目开发节点计划的检查监督，进一步缩短了
18、开发周期。四是质量安全管理卓有成效，西安、南宁、天津等项目获得当地政府相关奖项。五是完善目标成本、预结算、招投标等管理制度，合理简化审批流程，并将成本控制的效果与项目奖金直接挂钩。2、公司法人治理和市值管理再上新台阶。进一步完善法人治理结构中决策、执行、监督、评价机制，确保公司各法人治理层级议事程序规范、权责明确、决策高效。加强投资者关系管理，强化与股东方的沟通协调。多渠道、全方位加强信息披露和信息披露事务管理工作，公司在深交所组织的信息披露考核中获得最高等级“A级”。截至2013年年底，公司市值增长率绝对值高于中证内地地产指数22%。3、企业内部管理更加健全。公司全面梳理振业纲领，全年累计修
19、订制度33项，新增制度4项，优化业务流程17项。通过组织内控制度设计与运行检查、开展内部控制审计、实施月度行政督察与制度督察、加强对制度执行情况的考核，保障规章制度得到切实落实。继续以信息化手段固化业务流程，加强销售系统应用，开发招投标管理系统，不断创新管理手段。（三）报告期内，公司房地产开发与销售工作进展顺利，具体项目进展情况如下表：项目名称 占地面积（万）规划建筑面积（万）可售面积（万）项目现状 开工时间 竣工时间 商业 住宅 总计 星海名城七期 1.36 10.16 2.77 3.63（写字楼）6.40 已竣工 2007.08 2011.09 振业城四-五期 四期、五期1-7 栋 5.9
20、8 23.46 0.10 10.91 11.01 已竣工 2007.11 2010.05 五期 8-11 栋 0.19 7.42 7.61 已竣工 2007.11 2011.03 深圳市振业（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 11 振业城六-七期 4.09 11.61 0.06 8.62 8.68 已竣工 2010.10 2013.03 振业峦山谷花园一期 1-6 栋 10.16 40.58 2.91 13.01 15.92 已竣工 2007.09 2009.12 7-13 栋 0.06 13.31 13.37 已竣工 2007.09 2010.11 振业峦山谷花园二期 10.14 3
21、2.61 1.00 22.81 23.81 在建 2011.03 2014.11 振业青秀山 1 号 2.87 10.94 0 8.50 8.50 已竣工 2010.03 2012.01 惠阳振业城一期 B、C 组团 12.34 5.23 0 4.17 4.17 已竣工 2008.05 2010.09（B）2010.11（C）商务中心 2.42 2.03 1.93 已竣工 2014.06 惠阳振业城二期 G、H 组团 9.13 4.38 0.33 3.16 3.49 已竣工 2010.09 2011.12 D 组团 5.02 2.15 0 1.51 1.51 在建 2011.06 2013.1
22、1 剩余组团 24.20 77.17 前期筹备 惠阳振业城 F 组团 5.80 前期筹备 西安振业泊墅一期 8.45 23.37 0.60 17.92 18.52 已竣工 2010.04 2012.06 西安振业泊墅二期 A 组团 3.90 17.72 1.61 10.86 12.46 在建 2013.03 2014.09 B 组团 4.89 23.91 0.28 17.65 17.93 在建 2013.10 2015.11 天津新博园 4.79 24.56 0.60 18.65 19.25 已竣工 2010.12 2013.10 长沙振业城 一期 12.25 13.65 11.30 11.3
23、0 在建 2012.12 2014.11（洋房等）2015.11（高层）剩余 32.68 87.10 前期筹备 广西振业尚府 1.26 9.61 前期筹备 2014.05 2016.11 天津红桥佳宁道项目 4.12 13.21 前期筹备 2014.05 2016.08 东莞振业项目 5.85 11.01 前期筹备 2014.06 2016.05 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 2013年，公司较好的完成了年初制定的经营计划，全年累计实现合同销售面积23.31万平方米，合同销售金额27.75亿元，累计回笼资金27.64亿元，竣工面积38.96万平米，完成土地储备投资21.9亿
24、元，在建项目实现建筑节能率50%。2、收入、收入 行业分类 单位：元 行业分类 2013 年 2012 年 占比增减(%)深圳市振业（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 12 金额 占营业收入比重（%）金额 占营业收入比重（%）房产销售（房地产业）4,529,866,131.55 98.24%2,976,765,070.14 96.77%1.47%租赁收入 80,988,892.65 1.76%99,480,012.81 3.23%-1.47%合计 4,610,855,024.20 100%3,076,245,082.95 100%公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）68,
25、030,569.81 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%）1.48%公司前 5 大客户资料 适用 不适用 3、成本、成本 行业分类 单位：元 行业分类 2013 年 2012 年 同比增减(%)金额 占营业成本比重（%）金额 占营业成本比重（%）房地产业 3,079,435,566.01 100%1,717,730,637.68 100%79.27%产品分类 单位：元 产品分类 2013 年 2012 年 占比增减(%)金额 占营业成本比重（%）金额 占营业成本比重（%）房产销售 3,038,191,247.52 98.66%1,669,213,117.24 97.18%1.48%租
26、赁成本 41,244,318.49 1.34%48,517,520.44 2.82%-1.48%合计 3,079,435,566.01 100%1,717,730,637.68 100%公司前五大供应商情况说明如下：前五名供应商合计采购金额（元）1,913,306,153.67 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%）68.59%公司前 5 名供应商资料 适用 不适用 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比例（%）1 天津市国土资源局 790,000,000.00 28.32%2 深圳市第一建筑工程有限公司 345,531,743.33 12.39%3 深圳市建业建筑工程有限公
27、司 309,109,282.34 11.08%4 广东省东莞市国土资源局 285,800,000.00 10.25%5 南宁市国土资源局 182,865,128.00 6.56%合计 1,913,306,153.67 68.59%深圳市振业（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 13 4、费用、费用 费用 2013 年度 2012 年度 增减幅度（%）说明 销售费用 67,341,760.97 104,336,533.06-35.46%系本期广告推广费及销售代理费减少所致。管理费用 72,121,101.28 62,300,671.04 15.76%财务费用 34,598,239.08 7
28、,253,940.98 376.96%系借款增加以及振业城六七期、天津新博园项目竣工停止利息资本化所致。所得税 228,266,054.74 215,619,347.47 5.87%5、现金流、现金流 单位：元 项目 2013 年 2012 年 同比增幅（%）经营活动现金流入小计 2,886,779,835.41 4,127,565,102.08-30.06%经营活动现金流出小计 3,777,071,746.43 1,945,954,830.56 94.1%经营活动现金流量净额-890,291,911.02 2,181,610,271.52-140.81%投资活动现金流入小计 43,850,7
29、15.36 7,348,266.09 496.75%投资活动现金流出小计 485,608,315.00 1,435,381.23 33,731.31%投资活动现金流量净额-441,757,599.64 5,912,884.86-7,571.1%筹资活动现金流入小计 2,167,955,000.00 1,082,390,000.00 100.29%筹资活动现金流出小计 660,770,978.57 2,111,069,768.62-68.7%筹资活动现金流量净额 1,507,184,021.43-1,028,679,768.62 246.52%现金及现金等价物净增加额 175,015,801.6
30、3 1,158,844,101.39-84.90%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 1、经营活动产生的现金流量净额减少的原因为在售楼盘减少致销售回笼降低，及新增土地支付地价款金额较大。2、投资活动产生的现金流量净额减少的原因为新增与地铁集团合作开发项目投资。3、筹资活动产生的现金流量净额增加的原因为新增借款较多且到期借款较少。报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 三、主营业务构成情况三、主营业务构成情况 营业收入（元）营业成本（元）毛利率(%)营业收入比上年同期增减（%）营业成本比上年同期增减（%）毛利率比上年同期增减（%）分
31、行业 深圳市振业（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 14 房地产行业 4,610,855,024.20 3,079,435,566.01 33.21%49.89%79.27%-10.95%分产品 商品房销售 4,529,866,131.55 3,038,191,247.52 32.93%52.17%82.01%-11%物业出租 80,988,892.65 41,244,318.49 49.07%-18.59%-14.99%-2.15%分地区 广东省 1,416,875,649.20 771,267,927.48 45.57%-0.91%10.32%-5.54%广西自治区 162,274
32、,609.00 78,938,409.76 51.36%-74.07%-80.48%15.97%陕西省 379,231,581.00 223,050,169.71 41.18%-62.84%-63.68%1.37%天津市 2,652,473,185.00 2,006,179,059.06 24.37%四、资产、负债状况分析四、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况、资产项目重大变动情况 单位：元 2013 年末 2012 年末 比重增减（%）重大变动说明 金额 占总资产比例（%）金额 占总资产比例（%）货币资金 2,051,049,279.23 20.58%1,831,359,377.4
33、3 19.60%0.98%应收账款 17,499,912.91 0.18%13,335,291.14 0.14%0.04%存货 5,511,612,130.89 55.29%5,764,410,435.77 61.69%-6.4%投资性房地产 1,111,808,476.02 11.15%901,512,847.44 9.65%1.5%固定资产 5,397,009.33 0.05%5,390,949.45 0.06%-0.01%2、负债项目重大变动情况、负债项目重大变动情况 单位：元 2013 年 2012 年 比重增减（%）重大变动说明 金额 占总资产比例（%）金额 占总资产比例（%）短期借
34、款 100,000,000.00 1.00%50,000,000.00 0.54%0.46%长期借款 2,598,280,000.00 26.07%1,202,045,000.00 12.87%13.2%3、以公允价值计量的资产和负债、以公允价值计量的资产和负债 单位：元 项目 期初数 本期公允价值变动损益 计入权益的累计公允价值变动 本期计提的减值 本期购买金额 本期出售金额 期末数 可供出售金融343,246,117.96 93,098,320.28 350,055,779.88 0 0 0 436,344,438.24 深圳市振业（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 15 资产 报
35、告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 是 否 五、核心竞争力分析五、核心竞争力分析 公司把优秀的企业文化作为核心竞争力来培育，“诚信、和谐、认真、创新”的企业精神、“创造价值，利益社会”的企业理念、“建造品质空间，共享完美人生”的企业愿景充分融入公司决策、经营管理、制度机制和员工行为，形成了较强的凝聚力、执行力和创新力。振业文化是公司吸引人才、激励人才的重要方式，是公司的核心资源。公司坚持以人为本，尊重客户、股东、员工、合作单位等利益相关者需求的多样性，在创造价值的过程中努力平衡利益相关者的各类需求，形成了共生、共荣、共享的良性发展环境，为公司健康、可持续发展奠定了坚实基础。报告期内，公
36、司不存在核心竞争力发生重要变化的情况。六、投资状况分析六、投资状况分析 1、对外股权投资情况、对外股权投资情况（1）持有金融企业股权情况）持有金融企业股权情况 公司名称 公司类别 最初投资成本（元）期初持股数量（股）期初持股比例（%）期末持股数量（股）期末持股比例（%）期末账面值（元）报告期损益（元）会计核算科目 股份来源 交通银行 商业银行 161,371.00 115,014 115,014 441,653.76 0.00 可供出售金融资产 原始股 合计 161,371.00 115,014-115,014-441,653.76 0.00-（2）证券投资情况）证券投资情况 持有其他上市公司
37、股权情况的说明 适用 不适用 证券代码 证券简称 最初投资成本（元）期初持股数量（股）期初持股比例（%）期末持股数量（股）期末持股比例（%）期末账面值（元）报告期损益（元）会计核算科目 股份来源 000042 深长城 85,423,935.90 16,884,068 7.05%16,884,068 7.05%432,232,140.80 0.00 可供出售金融资产 原始股 000501 鄂武商A 768,000.00 287,668 287,668 3,670,643.68 0.00 可供出售金融资产 原始股 深圳市振业（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 16 2、报告期内，公司未发生
38、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况。、报告期内，公司未发生委托理财、衍生品投资和委托贷款情况。3、公司未有在报告期内募集资金或报告期之前募集资金的使用延续到报告期内的情况。、公司未有在报告期内募集资金或报告期之前募集资金的使用延续到报告期内的情况。4、主要子公司、参股公司分析、主要子公司、参股公司分析 主要子公司、参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 所处行业 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 广西振业房地产股份有限公司 子公司 房地产开发 房地产开发、销售等 150,000,000.00 306,208,390.35 294,043,078.63 1
39、62,274,609.00 66,816,099.64 50,176,455.32 贵州振业房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 房屋开发等 30,000,000.00 69,210,942.28 34,210,942.28 0.00-2,250,993.63-1,501,388.44 天津市振业资产管理有限公司 子公司 房地产开发 房地产开发等 280,000,000.00 1,461,198,441.95 596,575,482.13 2,652,473,185.00 460,916,001.54 347,720,824.59 惠州市惠阳区振业创新发展有限公司 子公司 房地产开发 房地产
40、开发、销售等 260,000,000.00 621,580,423.42 344,193,514.76 74,750,304.00 16,305,278.31 9,910,381.74 西安振业房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 房地产开发等 280,000,000.00 1,049,663,822.78 460,100,493.57 379,231,581.00 90,787,398.26 68,223,282.19 深圳市振业房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 房地产开发、管理等 300,000,000.00 302,546,572.98 287,938,500.35 0.00 1
41、0,493,369.63 7,696,226.31 湖南振业房地产开发有限公司 子公司 房地产开发 房地产开发 150,000,000.00 1,216,452,691.69 121,164,681.46 0.00-7,228,669.84-5,925,866.82 5、非募集资金投资的重大项目情况、非募集资金投资的重大项目情况 单位：万元 项目名称 计划投资总额 本报告期投入金额 截至报告期末累计实际投入金额 项目进度 项目收益情况 振业城六七期 55,708.57 11,309.89 46,640.04 已竣工 90,484.70 振业峦山谷花园二期 218,078.78 56,039.1
42、 150,946.47 在售 0.00 深圳市振业（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 17 东莞振业项目 82,113.85 29,516.02 29,516.02 前期筹备 0.00 湖南长沙振业城一期 101,993.1 30,290.84 60,520.62 在售 0.00 天津红桥佳宁道项目 138,108.75 82,297.77 82,297.77 前期筹备 0.00 西安振业泊墅一期 105,972.68 7,470.03 94,339.51 已竣工 139,975.03 西安振业泊墅二期（A 组团）75,673.7 21,150.29 34,627.33 在售 0.00
43、 西安振业泊墅二期（B 组团）106,910.61 6,661.15 17,736.35 前期筹备 0.00 惠阳 振业城二期（GH 组团）22,556.13 1,115.01 19,731.74 已竣工 17,350.52 惠阳振业城二期（D 组团）12,098.46 3,146.57 8,705.62 已竣工 2,025.86 惠阳振业城二期 279,656 124.3 7,318.77 前期筹备 0.00 惠阳振业城商务中心 20,387.85 947.5 9,045.38 在建 0.00 惠阳振业城 F 组团 22,678.56 89.42 3,554.67 前期筹备 0.00 广西振
44、业尚府 52,895.67 19,187.58 19,187.58 前期筹备 0.00 合计 1,294,832.71 269,345.47 584,167.87-七、七、2014 年年 1-3 月经营业绩的预计月经营业绩的预计 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明 适用 不适用 业绩预告情况:同向：大幅下降 业绩预告填写数据类型：区间数 年初至下一报告期期末 上年同期 增减变动（%）累计净利润的预计数（万元）1,244.73,111.75 6,223.5 下降 50%80%基本每股收益（元/股）0.00910.0229 0.0457
45、下降 50%80%业绩预告的说明 2014 年 1-3 月公司可结转销售面积较去年同期大幅减少。八、公司不存在控制的特殊目的主体。八、公司不存在控制的特殊目的主体。九、公司未来发展的展望九、公司未来发展的展望（一）对未来宏观发展形势的看法 2014 年是全面贯彻落实党的十八届三中全会精神的开局之年，是全面深化改革的一年，政府进一步转变职能，市场将在资源配置中发挥决定性作用。房地产调控向市场化和区域差异化方向转变，土地改革和城镇化建设为房地产发展打开空间，国企改革重组提速，为企业做大做强创造了条件。但流动性趋紧、资金成本高企的态势难以改变，房地产行业跑步进入规模化竞争时代，市场集中度进一步提升，
46、2013 年量价齐升的市场走势短期内难以再现，勇迎挑战、审慎乐观是我们在新一年应有的基本态度。结合公司实际情况，2014 年发展的基本思路是：科学研判形势，加强资本运作，在重点区域继续增加土地储备，做大做强地区公司，抓好现场管理标准化，强化营销工作力度，保质保量完成各项经营任务，严格内部管理，提高按章办事意识，深圳市振业（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 18 增强风险防范能力，实现企业跨越式发展。（二）公司面临的风险 政策风险：2014 年，房价上涨压力较大的一线城市和部分二线城市的房地产调控政策可能进一步升级，限购限贷政策在短期内难以取消，房产税全面开征的时间越来越近，房地产行业依
47、旧是重点调控领域。市场风险：2014 年，伴随调控政策影响的加深，市场预期可能发生改变，从而导致市场成交量下滑，这将给公司销售工作带来直接压力，土地市场将继续保持激烈竞争的局面。资金风险：2014 年，房地产行业间接融资环境难有实质性改善，资金成本仍将偏高，销售资金回笼难度加大，上市房企再融资四年后重新开闸使房企直接融资扎堆，资本市场面临考验，可能推高再融资审核标准。（三）2014 年经营发展计划 1、资金回笼31.1 亿元；2、合同销售收入34.7 亿元；3、净资产收益率：按行业优秀值标准进行对标考核；4、经济增加值：权益资本成本率 8.15%。（四）2014 年工作措施 1、全力开展资本运
48、作，快速扩大企业规模。一是全力推进公司债发行，融资 15 亿元。二是开展对公开增发、定向增发、配股等融资方式的可行性研究，力争股权融资工作取得成效。三是盘活公司可供出售金融资产，为主业发展提供资金，提高资产利用效率。四要围绕资本运作做好市值管理、投资者关系管理、信息披露等基础工作，进一步提高法人治理规范化水平，为资本运作创造良好条件。2、抓好项目开发销售，确保实现经营目标。一是着力提高对政策和市场的研判水平，科学制定三年滚动开发计划，及时调整营销策略和项目开发节奏。二是合理制定项目营销计划，把握市场机遇，加快销售进度和资金回笼，保证按期入伙结算。三是从现场管理标准化入手，提高安全文明施工、质量
49、管理、进度控制、成本控制、营销管理水平，着重通过流程审批、工程月报、随机抽查、季度检查使现场管理标准化得到有效落实，相应建立激励约束机制。四是资产经营工作方面，努力提高大型商业项目的运营管理水平，积累商户资源，及时进行业态调整，加大对商户的扶持力度，总结分析在招商、改造及运营等方面的经验，为后续商业地产项目建设运营打好基础。3、做大做强地区公司，增强公司整体实力。一是加强土地储备工作力度，创新拿地方式，在有条件的地区公司探索以合作、收购、定向挂牌等方式取得优质土地资源。二是指导帮助地区公司提高融资能力，在做好银行信贷的基础上创新融资方式，争取通过信托和私募基金获取更多的资金。三是研究增加重点地
50、区公司注册资本金的可行性方案，壮大企业规模，增强资信能力，支持地区公司提升开发资质，提高在资源获取中的竞争力。四是支持地区公司创新内部分配激励约束机制，进一步提高员工工作的积极性和创造性。4、以制度落实为核心，加强企业内部管理。一是加强对各级领导干部和员工的教育，务必在思想上提高对遵守制度重要性的认识，切实维护制度的严肃性。二是强化全员对制度流程的学习掌握，提高熟悉程度，增强按章办事能力。三是加强工作计划落实力度，在科学周密制定工作计划的基础上，强化检查、监督、评价、奖惩工作力度，保证各项计划得到高质量的落实。四是狠抓制度督察和审计工作，及时查处违反制度和流程的行为，提高制度落实情况在绩效考核
