1、中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 1 中粮地产（集团）股份有限公司 COFCO PROPERTY（GROUP）CO.,LTD.20132013 年年度报告 二一四年四月二一四年四月 中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 2 致股东 尊敬的各位股东：2013 年，中粮地产迈入了上市的第二十个年头。筚路蓝缕，中粮人快速追赶行业发展脚步。2013 年面临高端项目销售受限，刚需产品补充尚需时间的不利局面，公司充分发挥内在潜能，开源节流，不断创新，最终顺利完成年度目标。公司全年销售、结算收入双双突破百亿规模，在一二线城市新增多个项目，为公司未来发展奠定了基础。站在新的起点
2、，公司面临更加严峻的考验。在行业分化日趋扩大的今天，如何发挥公司优势，赶超行业水平，实现跨越式发展成为公司关注的重点。2014 年，公司的战略将更加清晰。公司立足住宅地产业务，并致力于多业态的探索与发展。公司将以优化资产结构、提升资产质量为主线，大力发展品牌住宅业务，聚焦战略城市深耕发展，确保业务增长和盈利能力不断提升。在当前规模化发展的阶段，公司将延续 2013 年多渠道获取土地储备的思路，将常规发展与低成本扩张相结合，深耕现有城市公司，择机拓展新城市，保持公司安全土地储备量，为公司发展提供持续动力。通过流程及产品线的梳理，公司运营项目的能力稳步提升，已经涌现出多个受到市场追捧的明星项目。2
3、014 年，公司将着重把已有的产品优势转化为公司整体的品牌效应，进一步提升产品力，变产品力为品牌力，提升公司产品市场与资本市场的品牌影响力。2013 年，房地产企业纷纷寻求新的突破点，一方面旅游地产、养老地产等产业地产概念频出；另一方面房企开始探索房地产与金融、互联网领域结合的道路。面对市场的变化，我们在坚持专注特长、依托现有工业地产丰厚资源、发力城市更新的同时，主动探索新兴领域，积极关注养老地产等业内新趋势。为股东创造价值永远是公司发展的宗旨。过去的二十年，广大股东陪伴着公司度过了重要的成长阶段，在公司发展的关键时刻提出了建设意见，并持续支持公司各项经营举措。2014年，中粮地产将更加积极进
4、取，带着股东们的殷切期望继续前行。中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 3 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 重重 要要 提提 示示 本公司董本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。独立独立董事董事顾云昌先生顾云昌先生因工作因工作原因无法出原因无法出席本次董事会会议审议年度报告，委托席本次董事会会议审议年度报告，委
5、托独立董事独立董事李曙光先生李曙光先生代为出席会议并行使表决权；其余董事均亲自出席本次董事会会议审议年度报告。代为出席会议并行使表决权；其余董事均亲自出席本次董事会会议审议年度报告。没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。公司公司经董事会审议通过的经董事会审议通过的 20132013 年度利润分配及资本公积金转增股本预案：拟年度利润分配及资本公积金转增股本预案：拟以报告期以报告期末总股本末总股本 1,813,731,5961,813,731,596 股为基数，向在股为基数，向在公司确定的股权
6、登记日登记在册的全体股东每公司确定的股权登记日登记在册的全体股东每 1010股派现金红利股派现金红利 0.300.30 元（含税），剩余未分配利润结转以后年度分配。元（含税），剩余未分配利润结转以后年度分配。公司公司 20132013 年度不进行年度不进行资本公积金转增股本。前述资本公积金转增股本。前述利润分配预案尚待年度股东大会审议利润分配预案尚待年度股东大会审议通过。通过。公司法定代表人周政、主管会计工作负责人崔捷、会计机构负责人张建国声明：保证本公司法定代表人周政、主管会计工作负责人崔捷、会计机构负责人张建国声明：保证本年度报告中财务报告真实、准确、完整。年度报告中财务报告真实、准确、完
7、整。瑞华会计师事务所瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留审计意见的审计报告。为本公司出具了标准无保留审计意见的审计报告。本年度报告涉及的本年度报告涉及的发展战略发展战略、未来计划未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。敬请投资者注意投资风险。中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 4 目 录 目 录 第一节 重要提示、目录和释义.3 第二节 公司简介.7 第三节 会计数据和财务指标摘要.9 第四节 董事会报告.11 第五节 重要事项.38 第六节 股份变动及股东情况.52
8、 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.56 第八节 公司治理.65 第九节 内部控制.72 第十节 财务报告.76 第十一节 备查文件目录.77 中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 5 释 义 释 义 释义项释义项 指指 释义内容释义内容 国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 深交所 指 深圳证券交易所 中粮集团 指 中粮集团有限公司 公司、我司、本公司、中粮地产 指 中粮地产（集团）股份有限公司 北京公司 指 中粮地产（北京）有限公司 深圳公司 指 中粮地产集团深圳房地产开发有限
9、公司 成都公司 指 中粮地产成都有限公司 南京公司 指 中粮地产南京有限公司 上海南桥半岛、悦鹏半岛 指 上海市奉贤区南桥新城项目 沈阳中粮龙玺 指 原沈阳隆玺壹号项目 北京孙河项目 指 北京市朝阳区孙河乡西甸村 HIJ 地块 成都中粮锦云 指 成都市成华区崔家店路 52 号地块 成都香颂丽都 指 成都市硕泰丽都项目 南京中粮鸿云坊 指 南京市麒麟生态科技创新园上坊地块 深圳中粮商务公园 指 原深圳市宝安 67 区中粮产业园项目 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 报告期、本报告期 指 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日 中粮地产（集团）股份有限
10、公司 2013 年年度报告 6 重大风险提示 重大风险提示 本公司在本报告的“董事会报告”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策略，敬请投资者关注相关内容。中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 7 第二节第二节 公司简介公司简介 一、公司信息 一、公司信息 股票简称股票简称 中粮地产 股票代码股票代码 000031 变更后的股票简称变更后的股票简称(如有如有)无 股票上市证券交易所股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称公司的中文名称 中粮地产（集团）股份有限公司 公司的中文简称公司的中文简称 中粮地产 公司的外文名称（如有）公司的外文名称（如有）COFCO
11、PROPERTY(GROUP)CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如有）公司的外文名称缩写（如有）COFCO PROPERTY 公司的法定代表人公司的法定代表人 周政 注册地址注册地址 深圳市宝安区新城二区湖滨路 5 号 注册地址的邮政编码注册地址的邮政编码 518101 办公地址办公地址 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层 办公地址的邮政编码办公地址的邮政编码 518048 公司网址公司网址 http:www.cofco- 电子信箱电子信箱 cofco- 二、联系人和联系方式 二、联系人和联系方式 董事会秘书董事会秘书 证券事务代表证券事务代表 姓名姓名 崔捷 范步登
12、联系地址联系地址 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层 电话电话 86-755-23999288、86-755-23999291 86-755-23999288、86-755-23999291 传真传真 86-755-23999299 86-755-23999299 电子信箱电子信箱 cofco- cofco- 三、信息披露及备置地点 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称公司选定的信息披露报纸的名称 中国证券报、证券时报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址登载年度报告的中国证
13、监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点公司年度报告备置地点 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层 中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 8 四、注册变更情况 四、注册变更情况 注册登记日期注册登记日期 注册登记地点注册登记地点 企业法人企业法人 营业执照注册号营业执照注册号 税务登记号码税务登记号码 组织机构代码组织机构代码 首次注册首次注册 1993 年 10 月 08 日 深圳市宝安区新城二区湖滨路 5 号 深企法字 04498 号（注册号19224718-9）国税粤字44030652080003 号1011 192247189 报告期末注册报告期末注册
14、 2012 年 12 月 31 日 深圳市宝安区新城二区湖滨路 5 号 440301103197805 深税登字440300192247189号 192247189 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更 历次控股股东的变更情况（如有）历次控股股东的变更情况（如有）2004 年 12 月 31 日，公司原控股股东深圳市宝安区投资管理公司与中粮集团有限公司签订股权转让协议书，将其所持有的本公司 278,062,500 股国家股转让予中粮集团。转让完成后，中粮集团成为本公司第一大股东。五、其他有关资料 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务
15、所名称会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙)会计师事务所办公地址会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路8号院7号楼中海地产广场西塔 5-11 层 签字签字会计师姓名会计师姓名 杨载波、崔幼军 中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 9 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标 一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 20132013 年年 20122012 年年 本年比上年本年比上年 增减（增减（%）20112011 年年 调整前调整前 调整后调整后
16、 调整后调整后 调整前调整前 调整后调整后 营业收入（元）营业收入（元）10,178,640,140.51 7,944,889,640.36 7,944,889,640.36 28.12 5,541,073,483.66 5,541,073,483.66 归属于上市公司股东归属于上市公司股东的净利润的净利润（元）（元）534,570,092.14 514,933,158.15 511,183,982.44 4.58 421,995,724.17 406,588,383.68 归属于上市公司股东的扣除非经归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）常性损益的净利润（元）202,788,43
17、8.41 123,654,251.27 119,905,075.56 69.12 181,260,098.35 165,852,757.86 经营活动产生的现金流量净额经营活动产生的现金流量净额（元）（元）-3,281,900,009.57 2,643,336,522.80 2,643,336,522.80-224.16-2,413,342,532.57-2,413,342,532.57 基本每股收益（元基本每股收益（元/股）股）0.29 0.28 0.28 3.57 0.23 0.22 稀释每股收益（元稀释每股收益（元/股）股）0.29 0.28 0.28 3.57 0.23 0.22 加权
18、平均净资产收益率（加权平均净资产收益率（%）10.48 11.19 10.82 减少 0.34 个 百分点 9.22 8.90 20132013 年末年末 20122012 年末年末 本年本年末末比上年比上年末末增减（增减（%）20112011 年末年末 调整前调整前 调整后调整后 调整后调整后 调整前调整前 调整后调整后 总资产（元）总资产（元）40,602,717,174.27 34,838,562,066.52 34,999,026,330.67 16.01 32,602,592,973.24 32,771,462,251.83 归属于上市公司股东的净资产归属于上市公司股东的净资产（元）
19、（元）5,407,718,541.92 4,763,805,453.76 4,887,196,015.19 10.65 4,462,847,804.30 4,589,987,541.44 注：根据财务部颁布的企业会计准则解释第 6 号规定，同一控制下企业合并项目系最终控制方以前年度从第三方收购来的，以被合并方的资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，进行相关会计处理，本公司以前年度发生同一控制下企业合并事项，故调整本年期初数及上年同期数。二、非经常性损益项目及金额 二、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目项目 20132013 年金额年金额
20、 20122012 年金额年金额 20112011 年金额年金额 说明说明 非流动资产处置损益非流动资产处置损益 372,284,959.13 226,179,362.50 555,284.25 主要为处置投资性房地产收益 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除标准定额或定量享受的政府补助除外）外）7,271,566.65 773,360.44 3,138,360.44 主要为财政扶持金 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 32,185,40
21、5.61 21,334,534.65 7,891,678.66 向上海万科、北京万科等关联往来企业收取的资金中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 10 占用费 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益当期净损益 0.00 3,509,864.60 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出
22、售金融资产取得的投资收益易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 111,912,322.72 286,580,491.88 293,523,926.29 主要为处置可供出售金融资产收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2,048,712.49 3,327,918.05 1,836,026.46 对外委托贷款取得的损益对外委托贷款取得的损益 0.00 5,509,342.22 受托经营取得的托管费收入受托经营取得的托管费收入 3,000,000.00 3,250,000.00 3,000,000.00 除上述各项之外的其他除上述各项之外的其他营
23、业外收入和支出营业外收入和支出-3,983,011.52-6,207,181.12 3,433,383.52 小小 计计 524,719,955.08 535,238,486.40 322,397,866.44 减：所得税影响额减：所得税影响额 131,375,160.49 135,499,370.49 76,268,461.89 少数股东权益影响额（税后）少数股东权益影响额（税后）61,563,140.86 8,460,209.03 5,393,778.73 合合 计计 331,781,653.73 391,278,906.88 240,735,625.82 对公司根据 公开发行证券的公司信
24、息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 11 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、主营业务分析（一）概述 一、主营业务分析（一）概述 2013 年，在全球经济缓慢复苏的过程中，国内经济稳中求进、稳中提质，继续保持稳健增长的发展态势。纵观全年，政府对房地产行业的调控基调并未改变，市场“有保有压”方向明确。随着 2013 年底中央经济工作会议召开，政府明确了经济调控的思路是“
25、稳增长、调结构”，更加注重通过建立长效机制以推动房地产市场的长期健康发展。面对日益市场化和竞争激烈的外部形势，公司坚决贯彻“强化产品、全面提升、价值创造、持续发展”的经营方针，不断推进产品研发，大力开展管理提升，细化落实节流降本，扎实推进土地储备，销售收入和结算收入双双突破“百亿元”大关，较好地完成了 2013 年度的经营指标。1、公司在报告期内的经营措施。1、公司在报告期内的经营措施。夯实研发，提升产品竞争力。夯实研发，提升产品竞争力。公司始终重视产品研发工作，以客户为中心，深入研究市场需求，采取一系列措施提高自身研发能力：一是积极推动产品设计标准化落地，完善产品线管理框架及管理流程；二是全
26、面加强项目开发成本的控制力度，针对小高层、高层两种主要结构类型，编制了成本限额设计指标；三是推行标准化的产品线，提高项目开发效率，降低项目成本和费用，缩短项目开发周期，提升产品复制能力。优化体系，强化开发运营能力。优化体系，强化开发运营能力。公司继续优化开发运营体系，提升开发运营能力：一是完善全生命周期滚动开发的计划管理体系，探索计划分级管理模式；二是完善目标管理责任书管理体系，进行各维度目标的跟踪监控、运营巡检及后评估，促进项目运营管理的执行与提升。2013 年，公司整体计划节点达成率为 86%，较去年提升了 12 个百分点，其中，新拿地项目节点计划全线向标杆看齐；三是通过规范标准、量化考核
27、，提升工程管理水平和招标采购管理水平；四是统筹管理成本科目，建立标准化科目体系，规范开发项目成本精细化管理。分类营销，全面提升营销管理。分类营销，全面提升营销管理。公司将 2013 年作为营销体系的全面提升年。在明确“稳价冲量”的年度营销总基调之下，公司针对不同产品类型制定不同营销策略，并从整体业绩推进、营销体系建设、营销费用管控三方面推进营销管理工作，最终圆满完成年度销售目标。增加土储，不断拓宽融资渠道。增加土储，不断拓宽融资渠道。增加土地储备和拓宽融资途径是公司 2013 年度重点工作。中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 12 公司将土地储备工作贯穿全年、层层分解，通过公开
28、市场招拍挂方式获取南京上坊项目、成都崔家店项目和北京孙河项目，通过收购方式获取了成都硕泰丽都项目。2013 年，信贷政策紧缩，为了确保拿地资金及项目开发资金需要，公司在立足传统的银行开发贷款的基础上，积极探索、拓宽融资渠道，融资工作取得了一定成效。公司通过股权、债权等多种途径成功为南京上坊项目、成都崔家店项目和北京孙河等项目引进战略投资者，拓宽了资金来源途径，降低了资产负债率，有效地借助资本市场力量促进了项目发展。防控风险，提升风险管控能力。防控风险，提升风险管控能力。公司持续推进法律事务管理与法律风险防控体系、内控风险管理体系、惩防体系和安全体系建设：一是深化矩阵式法律事务管理与法律风险防控
29、体系；二是启动内控与风险管理、强化审计监察考核、加强廉洁风险防控；三是深入推进安全体系建设，完善覆盖本部、业务单位、项目三级安全管理体系，深入开展安全检查，全年组织检查 39 次，共整改隐患 1192 项，连续两年实现安全工作“零事故”。2、公司在报告期内的经营情况。2、公司在报告期内的经营情况。2013 年公司计划住宅项目新开工面积 80.5 万平米，2013 年实际新开工 93.93 万平米。公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积 72.70 万平米，签约金额 112.67 亿元。工业地产全年物业出租率为 96%，租金收取率为 98%。深圳市宝安区 22 区城市更新项目专项规划于 2
30、013 年 2 月 6 日取得深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局初审意见，尚需经市级更新主管部门审批通过。目前该项目正在开展拆迁谈判等前期工作。深圳市宝安区25区城市更新项目于2013年3月取得深圳市2013年度重大项目证书，2013年 5 月 14 日通过宝安区政府审定，现报深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局审定。目前该项目正在开展拆迁谈判、专项规划审批等前期工作。深圳市宝安区 67 区中粮商务公园项目占地 3.6 万平米，规划建筑面积 10.83 万平米，已于 2013 年 11 月开工建设。2013 年，公司实现营业收入 101.79 亿元，较上年增长 28.12%；利润总额 12.
31、27 亿元，较上年增长 23.21%；归属于上市公司股东的净利润 5.35 亿元，较上年增长 4.58%；基本每股收益 0.29 元/股，较上年增长 3.57%。截至 2013 年 12 月 31 日，公司总资产 406.03 亿元，较上年末增长 16.01%；公司所有者权益 89.70 亿元，较上年末增长 16.30%；归属于上市公司股东的所有者权益 54.08 亿元，较上年末增长 10.65%；加权平均净资产收益率 10.48%，较上年减少 0.34 个百分点；资产负债中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 13 率 77.90%，扣除预收账款后的资产负债率为 61.02%。（
32、二）收入情况 1、公司在报告期内的收入。（二）收入情况 1、公司在报告期内的收入。（1）住宅销售：报告期内，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积 72.70 万平米，签约金额 112.67 亿元；结算面积 75.29 万平米，结算收入 104.61 亿元；已售待结转面积 54.02 万平米。其中，合作项目广州金域蓝湾（按权益计）、北京中粮万科 3 号地（按权益计）住宅销售实现签约面积 0.74 万平米，签约金额 1.53 亿元；结算面积 5.99 万平方米，结算收入 10.64亿元；已售待结转面积 7.14 万平方米。（2）房屋租赁：房屋租赁业收入 25,209.33 万元，比上年同期
33、减少 844.22 万元，减少3.24%，主要原因是公司位于深圳市宝安区的部分物业被纳入城市更新旧城改造，部分租赁客户解除租约搬迁导致租金收入减少。（3）物业管理、来料加工：收入 8,096.88 万元，比上年同期增加 983.70 万元，增长13.83%，主要原因是报告期内物业管理、服务的项目较上年增加。（4）其他业务收入：44,861.47 万元，比上年同期增加 23,289.09 万元，增长 107.96%，主要是报告期内处置投资性房地产取得的收入增加。公司2013年度住宅项目销售明细公司2013年度住宅项目销售明细 序号序号 项目名称项目名称 签约面积（平签约面积（平方方米）米）签约金
34、额（万元）签约金额（万元）1 北京祥云国际 75,031.80 164,917.45 2 北京长阳一号地、五号地 98,738.04 191,113.67 3 上海翡翠别墅 63,082.46 96,841.46 4 上海南桥半岛 39,914.64 80,555.24 5 深圳中粮锦云 60,030.92 133,300.30 6 深圳中粮鸿云 2,217.36 3,407.38 7 深圳一品澜山 28,263.72 33,107.29 8 成都御岭湾 14,256.66 25,835.94 9 成都祥云国际 52,217.09 58,243.45 10 成都香榭丽都 15,254.57 1
35、5,327.77 11 天津中粮大道 31,580.89 65,558.45 中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 14 12 沈阳中粮隆玺 127,872.24 94,225.44 13 南京彩云居 17,509.67 24,087.99 14 南京颐和南园 8,747.05 14,450.85 15 长沙北纬 28 度 48,844.36 48,052.88 16 杭州方圆府 16,995.23 36,399.69 17 杭州云涛名苑 19,064.30 26,071.07 18 广州金域蓝湾（按权益计）5,147.03 11,403.56 19 北京中粮万科3号地（按权益计
36、）2,216.42 3,847.22 合计合计 726,984.45 1,126,747.10 2、公司在报告期内的在建拟建项目。2、公司在报告期内的在建拟建项目。截至 2013 年年末，公司在建拟建项目共 19 个，权益占地面积 418.43 万平米，权益规划总建筑面积 604.93 万平米。其中，公司于报告期内新增 4 个住宅地产项目（南京中粮鸿云坊、北京孙河项目、成都中粮锦云、成都香颂丽都），占地面积 31 万平米，建筑面积 68.57 万平米。公司 2013 年度在建拟建项目明细 公司 2013 年度在建拟建项目明细 序号序号 项目名称项目名称 占地面积（平占地面积（平方方米）米）规划
37、建筑面积（平规划建筑面积（平方方米）米）累计已结转建筑面积累计已结转建筑面积 （平方米）（平方米）1 北京祥云国际 290,360 520,822 191,448 2 北京长阳一号地、五号地 437,175 852,500 389,772 3 北京孙河项目 75,360 81,716 0 4 上海翡翠别墅 304,832 198,952 158,996 5 上海南桥半岛 107,183 201,389 0 6 深圳一品澜山 53,113 122,160 0 7 成都御嶺湾 734,150 249,611 97,027 8 成都祥云国际 88,831 224,708 177,971 9 成都中粮
38、锦云 60,579 181,738 0 10 成都香颂丽都 29,065 103,325 0 11 天津中粮大道 129,785 755,000 0 12 沈阳隆玺壹号 258,854 673,140 151,756 13 南京颐和南园 504,467 302,148 259,077 14 南京中粮鸿云坊 144,958 318,909 0 中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 15 15 长沙北纬 28 度 771,655 783,302 116,217 16 杭州方圆府 38,513 94,498 0 17 杭州云涛名苑 43,961 89,413 36,485 小计小计 4
39、,072,841 5,753,331 1,578,749 18 北京中粮万科 3 号地、广州金域蓝湾按权益计算小计 111,491 295,982 213,549 按权益计算合计按权益计算合计 4,184,332 6,049,313 1,792,298 注：规划建筑面积指计容积率面积。公司在深圳市宝安区拥有可出租物业约 120 万平方米，主要分布在新安片区和福永片区。其中，宝安 25 区项目及宝安 22 区项目均为城市更新项目，公司在宝安 25 区项目中占地面积为 6.83 万平方米，22 区项目占地面积为 4.06 万平方米。3、报告期内销售客户情况。公司主要销售客户情况 3、报告期内销售客
40、户情况。公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）前五名客户合计销售金额（元）167,564,000.00 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%）1.63 公司前 5 大客户资料 公司前 5 大客户资料 序号序号 客户名称客户名称 销售额（元）销售额（元）占年度销售总额比例（占年度销售总额比例（%）1 客户一 37,000,000.00 0.36 2 客户二 34,000,000.00 0.33 3 客户三 33,064,000.00 0.32 4 客户四 32,000,000.00 0.31 5 客户五 31,500,000.00 0
41、.31 合计合计 -167,564,000.00 1.63 报告期内，公司前五名客户与公司不存在关联关系。公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股 5%以上股东、实际控制人和其他关联方在公司前五名客户中未拥有权益。中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 16（三）成本情况 公司成本变动情况 按行业分类 （三）成本情况 公司成本变动情况 按行业分类 单位：元 行业分类行业分类 20132013 年年 20122012 年年 同比增减同比增减 金额金额 占营业成本比重（占营业成本比重（%）金额金额 占营业成本比重（占营业成本比重（%）商品房销售商品房销售 6,874,302,4
42、14.25 96.83 5,431,689,101.81 96.81 增加 0.02 个百分点 房屋租赁房屋租赁 105,141,593.99 1.48 105,643,999.06 1.88 减少 0.40 个百分点 物业管理物业管理、来料加工来料加工 101,820,714.44 1.43 73,240,415.88 1.31 增加 0.12 个百分点 其他其他 17,822,023.60 0.25 352,112.51 0.01 增加 0.24 个百分点 公司主要供应商情况 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）前五名供应商合计采购金额（元）856,195,251.76 前前
43、五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%）17.23 公司前五名供应商情况 公司前五名供应商情况 序号序号 供应商名称供应商名称 采购额采购额（元）（元）占占 2013 年度采购总额的比例（年度采购总额的比例（%）1 供应商一 206,662,195.00 4.16 2 供应商二 185,864,560.30 3.74 3 供应商三 168,984,337.02 3.40 4 供应商四 153,453,600.00 3.09 5 供应商五 141,230,559.44 2.84 合计合计-856,195,251.76 17.23 报告期内，公司前五
44、名供应商与公司不存在关联关系。公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股 5%以上股东、实际控制人和其他关联方在公司前五名供应商中未拥有权益。中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 17（四）费用情况 报告期内期间费用及所得税费用变动情况（四）费用情况 报告期内期间费用及所得税费用变动情况 单位：万元 项目项目 20132013 年发生数年发生数 20122012 年发生数年发生数 增减情况增减情况 变动幅度（变动幅度（%）销售费用 42,421.93 33,519.67 8,902.26 26.56 管理费用 30,718.16 30,324.66 393.50 1.30
45、财务费用 43,867.55 37,281.35 6,586.20 17.67 所得税费用 30,724.83 32,122.93-1,398.10-4.35 （五）现金流 现金流构成及变动情况（五）现金流 现金流构成及变动情况 单位：元 项目项目 20132013 年年 20122012 年年 同比同比 增减（增减（%）备注备注 经营活动现金流入小计 15,968,359,189.46 11,635,717,753.65 37.24 主要是本年收回销售商品房款较上年增加 经营活动现金流出小计 19,250,259,199.03 8,992,381,230.85 114.07 主要是本年支付地
46、价工程款、退还拍地押金及归还往来款较上年增加 经营活动产生的现金流量净额-3,281,900,009.57 2,643,336,522.80-224.16 主要是本年支付地价工程款、退还拍地押金及归还往来款较上年增加 投资活动现金流入小计 527,859,741.14 572,673,144.42-7.83 投资活动现金流出小计 212,917,198.78 899,604,523.48-76.33 主要是本年支付项目并购款较上年减少 投资活动产生的现金流量净额 314,942,542.36-326,931,379.06 196.33 主要是本年支付项目并购款较上年减少 筹资活动现金流入小计
47、13,069,788,957.31 5,535,620,131.84 136.10 主要是本年金融机构借款较上年增加 筹资活动现金流出小计 10,094,052,225.16 5,835,602,191.20 72.97 主要是本年偿还金融机构借款、利息及分配利润较上年增加 筹资活动产生的现金流量净额 2,975,736,732.15-299,982,059.36 1091.97 主要是本年金融机构借款较上年增加 现金及现金等价物净增加额 8,758,764.70 2,016,415,627.03-99.57 主要是本年支付地价、工程款及往来款等较上年增加 报告期内公司经营活动的现金流量与本年
48、度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 主要是本年新购置地块支付地价及在建项目支付工程款等影响。中粮地产（集团）股份有限公司 2013 年年度报告 18 二、主营业务构成情况分析（一）公司主营业务构成情况 二、主营业务构成情况分析（一）公司主营业务构成情况 单位：元 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率(%)(%)营业收入比营业收入比 上年同期增减（上年同期增减（%）营业成本比营业成本比 上年同期增减（上年同期增减（%）毛利率比上年同毛利率比上年同期增减期增减 （百分点百分点）分行分行业业 商品房销售 9,396,963,359.18 6,874,302,414.25 26.
49、85 27.03 26.56 0.28 房屋租赁 252,093,270.32 105,141,593.99 58.29-3.24-0.48-1.16 物业管理及 来料加工 80,968,769.22 101,820,714.44-25.75 13.83 39.02-22.79 合计 9,730,025,398.72 7,081,264,722.68 27.22 25.89 26.21-0.19 分地区分地区 深圳 1,052,040,299.54 525,378,353.81 50.06-33.25-35.59 1.81 北京 4,286,003,205.00 3,122,678,474.1
50、3 27.14 34.41 20.64 8.31 成都 992,233,362.55 795,919,613.77 19.79-13.55-20.94 7.50 长沙 334,458,360.63 181,810,216.72 45.64-40.62-53.43 14.95 南京 447,307,637.00 260,523,858.60 41.76-31.58-41.82 10.25 上海 926,853,597.00 553,354,040.66 40.30 54.60 53.07 0.60 沈阳 1,208,032,928.00 1,184,671,140.75 1.93 杭州 483,
