1、上海华鑫股份有限公司 2013 年年度报告 1 上海华鑫股份有限公司上海华鑫股份有限公司 600621600621 20132013 年年度报告年年度报告 上海华鑫股份有限公司 2013 年年度报告 2 重要提示重要提示 一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 独立董事 陈隽玮 工作原因 魏嶷 董事 曹宇 工作原因 徐民伟 三、众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
2、为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。四、公司负责人毛辰、主管会计工作负责人陈靖及会计机构负责人（会计主管人员）田明声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：以 2013 年末总股本 524,082,351 股（每股面值 1 元）为基数，向全体股东按每 10 股派送现金红利 1.70 元（含税），共计派送现金红利 89,093,999.67 元。六、前瞻性陈述的风险声明 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占
3、用资金情况？否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 上海华鑫股份有限公司 2013 年年度报告 3 目录目录 第一节 释义及重大风险提示.4 第二节 公司简介.5 第三节 会计数据和财务指标摘要.7 第四节 董事会报告.9 第五节 重要事项.18 第六节 股份变动及股东情况.23 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.27 第八节 公司治理.33 第九节 内部控制.37 第十节 财务会计报告.38 第十一节 备查文件目录.120 上海华鑫股份有限公司 2013 年年度报告 4 第一节第一节 释义及重大风险提示释义及重大风险提示 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下
4、列词语具有如下含义：常用词语释义 公司/华鑫股份 指 上海华鑫股份有限公司 仪电控股 指 上海仪电控股（集团）公司 华鑫置业 指 华鑫置业（集团）有限公司 金领之都/金领之都 A 区 指 上海市浦东新区金海路 1000 号、新金桥路 1888 号房地产 金领之都 B 区 指 上海市浦东新区唐陆路 502 号、唐陆路 568 弄 1-19 号房地产 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 报告期 指 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月31 日 二、重大风险提示：公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节“董事会报告”中“董事会关于公司
5、未来发展的讨论与分析”之有关内容。上海华鑫股份有限公司 2013 年年度报告 5 第二节第二节 公司简介公司简介 一、公司信息 公司的中文名称 上海华鑫股份有限公司 公司的中文名称简称 华鑫股份 公司的外文名称 SHANGHAI CHINAFORTUNE CO.,LTD 公司的外文名称缩写 SHCF 公司的法定代表人 毛辰 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 胡之奎 张建涛 联系地址 上海市福州路 666 号 26 楼 上海市福州路 666 号 26 楼 电话 021-63226000-501 021-63226000-203 传真 021-63502688 021-6350
6、2688 电子信箱 三、基本情况简介 公司注册地址 上海市浦东新区金海路 1000 号 公司注册地址的邮政编码 201206 公司办公地址 上海市福州路 666 号 26 楼 公司办公地址的邮政编码 200001 公司网址 电子信箱 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A 股 上海证券交易所 华鑫股份 600621 上海金陵 六、公司报告期内注册变更情况(一)基本情况 注册登记日期 2013 年
7、 1 月 24 日 注册登记地点 上海市工商行政管理局 企业法人营业执照注册号 310000000013508 税务登记号码 31011513220382X 组织机构代码 13220382X 上海华鑫股份有限公司 2013 年年度报告 6 (二)公司首次注册情况的相关查询索引 1992 年 5 月 5 日经上海市经济委员会沪经企（1992)303 号文批准，公司发行股票总额 5099.3万元,每股面值10元,计509.93万股,其中:向社会法人招募100万股,向社会个人公开发行60万股,发行价格每股 42 元，募集资金 6720 万元。1992 年 11 月 5 日，公司在上海市工商行政局进行
8、股份制注册，注册资本 5099.3 万元，住所为浦东陆家渡路 367 号，1992 年 12 月 2 日，公司股票在上海证券交易所上市。公司其他注册情况详见 2009 年年度报告公司基本情况。(三)公司上市以来，主营业务的变化情况 1992 年-2007 年，公司主营业务以机电产品、电工仪器仪表、印刷电路板表面装联等制造业为主。2007 年-2008 年，公司主营业务以机电产品、电工仪器仪表、印刷电路板表面装联等制造业，及房地产开发经营、自有房屋租赁为主。2009 年起，公司主营业务以房地产开发经营、自有房屋租赁为主。(四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况 2011 年 12 月 26 日
9、，公司收到华鑫置业（集团）有限公司转来的中国证券登记结算有限责任公司上海分公司过户登记确认书。上海仪电控股（集团）公司将所持有的公司全部股份139,517,522 股无偿划转至华鑫置业（集团）有限公司的过户手续已于 12 月 22 日完成。本次股份过户完成后，公司股本仍为 524,082,351 股，其中华鑫置业（集团）有限公司持有139,517,522 股，占公司总股本的 26.62%，为公司的第一大股东。上海仪电控股（集团）公司不再持有公司股份。七、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所名称（境内）名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市延安东路 550 号海洋大厦 12 楼
10、签字会计师姓名 冯家俊 颜方育 上海华鑫股份有限公司 2013 年年度报告 7 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标(一)主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2013 年 2012 年 本期比上年同期增减(%)2011 年 营业收入 1,116,827,780.65 945,337,697.75 18.14 887,398,752.07 归属于上市公司股东的净利润 296,024,307.22 183,042,841.66 61.72 136,355,904.31 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润
11、298,137,264.08 182,435,530.27 63.42 120,757,633.01 经营活动产生的现金流量净额 445,352,358.60-83,908,545.53 不适用 167,976,826.33 2013 年末 2012 年末 本期末比上年同期末增减(%)2011 年末 归属于上市公司股东的净资产 1,672,872,304.29 1,434,126,417.20 16.65 1,301,272,698.10 总资产 3,376,603,937.54 2,819,535,152.77 19.76 2,071,235,106.46 (二)主要财务数据 主要财务指标
12、2013 年 2012 年 本期比上年同期增减(%)2011 年 基本每股收益（元股）0.5648 0.3493 61.69 0.2602 稀释每股收益（元股）0.5648 0.3493 61.69 0.2602 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.5689 0.3481 63.43 0.2304 加权平均净资产收益率（%）19.06 13.38 增加 5.68 个百分点 10.80 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）19.19 13.34 增加 5.85 个百分点 9.57 二、非经常性损益项目和金额 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 2013 年金额 附注（如适
13、用）2012 年金额 2011 年金额 非流动资产处置损益-263,173.15 1,291,587.62 10,538,225.81 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务11,738,849.00 4,428,762.48 6,842,443.00 上海华鑫股份有限公司 2013 年年度报告 8 密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 57,866.67 259,138.87 2,645,280.77 债务重组损益 -57,253.08 -61,000.00 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等-19
14、,052,867.97 子公司上海普林电子有限公司经批准将终止经营，故计提职工解除劳动合同补偿金。-13,928,122.40 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 7,170,209.59 5,832,575.08 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-459.00 176,334.06-207,563.42 少数股东权益影响额-15,532.30 -37,844.87 132,280.33 所得税影响额-1,747,849.70 2,642,133.63-4,291,395.19 合计-2,112,956.86 607,311.39 15,598,271.30 上海华鑫股份有限公司 20
15、13 年年度报告 9 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 报告期内，公司按照既定的发展战略与年初制定的经营目标，有序地推进各项工作的进展，实现营业收入人民币 11.17 亿元，实现净利润 2.96 亿元，实现每股收益 0.5648 元。报告期内，公司积极推进房产营销与物业管理工作，完成了金桥园区二区三期东楼的销售工作；建筑面积达 5.7 万平方米的金桥园区一区一期于 2013 年 6 月结构封顶，2013 年底完成了有关产权证的办理工作；建筑面积达 7.6 万平方米的金桥园区一区二期项目也已经正式启动。报告期内，公司根据业务发展的需要公司修订了公
16、司章程与投资管理制度，调整了公司的投资审批权限；在资源收储方面公司积极多方位拓展项目信息渠道，进一步完善了项目投资评判标准，积极参与土地竞拍，努力拓展市场。报告期内，公司继续推进非房地产企业的退出工作，完成了上海金鑫电子有限公司和上海金殷电子科技有限公司股权退出工作；启动了解散清算上海普林电子有限公司的工作。另外，2013年 12 月 27 日，公司将所持有的中外合资企业上海金陵智能电表有限公司 41%股权在上海联合产权交易所公开挂牌转让。2014 年 2 月 28 日公司与关联人上海仪电资产经营管理（集团）有限公司签署了上海市产权转让合同，现正向商务部门办理报批手续。报告期内，公司进一步加强
17、内部管理建设，汇编了公司股东大会、董事会、监事会等相关制度共 18 个制度；修编了公司 2013 年版管理标准，共汇总 110 个制度，主要增加了内控配套方面的管理制度；完善内控体系，修编了内部控制自我评价制度、风险评估制度，开展了内控评价的培训，积极推进了内控手册的施行。(一)主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 1,116,827,780.65 945,337,697.75 18.14 营业成本 546,468,381.53 562,622,976.63 -2.87 销售费用 9,991,573.9
18、1 9,145,086.62 9.26 管理费用 61,736,911.90 77,531,828.34 -20.37 财务费用 42,014,234.20 22,432,722.00 87.29 经营活动产生的现金流量净额 445,352,358.60 -83,908,545.53 不适用 投资活动产生的现金流量净额-43,472,714.05 -36,996,520.90 -17.50 筹资活动产生的现金流量净额 191,189,768.92 287,196,727.66 -33.43 2、收入(1)驱动业务收入变化的因素分析 报告期内，公司实现主营业务收入 10.86 亿元，其中房地产业
19、务实现销售面积 6.88 万平方米，销售收入 7.31 亿元，同比增长 83%和 39%。这主要得益于公司坚持以市场需求为导向进行项目开发，积极促进销售，推盘节奏契合市场景气变化。同时，公司照既定的发展战略继续收缩非房地产业务。电子产品的加工制造收入为 1.12 亿元，同比下降 50%；出租车服务收入为 4,320.66万元，较去年同期增长 8%。3、成本(1)其他 上海华鑫股份有限公司 2013 年年度报告 10 报告期内，公司主营业务成本 5.16 亿元，其中房地产业务成本 3.76 亿元，电子产品的加工制造业务成本 1.09 亿元，出租车服务业务成本 0.31 亿元。房地产业务成本比去年
20、同期增长 38%，电子产品的加工制造业务成本同比下降 52%，出租车服务业务成本比去年同期增加 11%。各项业务的成本变动幅度与收入变动幅度相匹配。4、费用 报告期内，公司销售费用 999.16 万元，同比增加 9%；管理费用 6173.69 万元，同比下降 20%；财务费用 4201.42 万元，同比增加 87%，是因为公司借款增加所致；所得税费用 5643.25 万元，同比增加 63%，是由于本年度公司应纳税所得额增加所致。5、现金流 报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为 44,535.24 万元，较去年同期明显改善，是因为公司销售资金回笼情况良好；投资活动产生的现金流量净额为-4,
21、347.27 万元，同比下降 18%，是因为公司于本年购买了持股 8%的联营企业华鑫证券有限责任公司发行的华鑫证券鑫财富智享 6 号集合资产管理计划；筹资活动产生的现金流量净额为 19,118.98 万元，同比下降 33%，是因为本年度借款净增加额少于去年，借款利息支出额大于去年。(二)行业、产品或地区经营情况分析 1、主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（）营业收入比上年增减(%)营业成本比上年增减(%)毛利率比上年增减（%）工业 112,084,663.45 109,063,658.64 2.70-50.11-51.64
22、 增加 3.08个百分点 运输 43,206,646.70 30,670,884.30 29.01 8.45 8.80 减少 0.23个百分点 房地产 930,674,138.23 376,400,461.75 59.56 44.24 37.81 增加 1.89个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（）营业收入比上年增减(%)营业成本比上年增减(%)毛利率比上年增减（%）电子产品 112,084,663.45 109,063,658.64 2.70-50.11-51.64 增加 3.08个百分点 出 租 车 服务 43,206,646.70 30,670,884.30
23、 29.01 8.45 8.80 减少 0.23个百分点 房 地 产 服务 930,674,138.23 376,400,461.75 59.56 44.24 37.81 增加 1.89个百分点 公司房地产业务收入的增加是由于公司坚持以市场需求为导向进行项目开发，积极促进销售，推盘节奏契合市场景气变化；成本的增加是因为本年度房地产业务收入的增加；毛利率的增长是因为成本的增幅小于收入的增幅。公司电子产品的加工制造业务收入和下降是由于公司进行业务转型和结构调整，继续收缩非房地产业务；毛利率的上升是因为公司调整产品结构，有效控制原材料、能源以及人工等刚性成本的上涨。上海华鑫股份有限公司 2013 年
24、年度报告 11 2、主营业务分地区情况 单位:元 币种:人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（）上海 1,085,965,448.38 19.37 (三)资产、负债情况分析 1、资产负债情况分析表 单位:万元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）货币资金 122,184.25 36 62,915.42 22 94 应收账款 34,044.25 10 22,554.07 8 51 存货 73,301.02 22 60,988.67 22 20 其他流动资产 6,000.00 2 0 0 不适用 投
25、资性房地产 33,569.72 10 65,147.54 23-48 长期股权投资 36,462.56 11 35,449.67 13 3 在建工程 0 0 25.14 0 不适用 短期借款 51,000.00 15 70,000 25-27 长期借款 65,999.00 20 15,000 5 340 2、其他情况说明 货币资金期末数比年初数增加 59268.83 万元，增加比例为 94%，增加原因主要为长期借款增加和售房款回笼。应收账款原值年末数比年初数增加 10,770.29 万元,增加比例为 44%，增加原因主要为本年出售上海市浦东新区新金桥路 1888 号部分房地产的销售余款 28,
26、681.31 万元尚未收回。其中，将40、41 幢房地产作价 38,748.32 万元出售给水礼置业（上海）有限公司，暂未收到销售余款18,986.68 万元。另外，收回上年末金礼置业（上海）有限公司售房款 17,993.90 万元。存货原值年末数比年初数增加 12,729.81 万元，增加比例为 20%，增加原因主要为金桥工业园区一区改建工程增加建设投入。其他流动资产较年初增加 6000 万元，系本公司于本年购买了持股 8%的联营企业华鑫证券有限责任公司发行的华鑫证券鑫财富智享 6 号集合资产管理计划，所占份额为 6,000.54 万份，年末市值为 6,106.15 万元。该计划成立于 20
27、13 年 9 月 27 日，总规模为 8,000.72 万份，投资范围为股票质押式回购、集合资金信托计划、债券、票据等，无固定管理期限，约每 6 个月开放一次，分红方式为现金分红。投资性房地产原值年末数比年初数减少 32,929.19 万元，减少比例为 44%，减少原因主要为出售金桥工业园区房产转出 27,490.82 万元，另外，根据持有目的将房产及土地使用权转入存货5,847.78 万元。短期借款年末数比年初数减少 19,000 万元，减少比例为 27%，减少原因为偿还控股股东华鑫置业(集团)有限公司委托贷款 15,000 万元以及偿还短期银行借款。长期借款年末数比年初数增加 50,999
28、 万元，增加比例为 340%，增加原因主要为华鑫置业(集团)有限公司通过交银国际信托有限公司对本公司贷款 40,000 万元（本年已偿还本金 1 万元），以及经营所需向银行融资。华鑫置业(集团)有限公司已将上述信托贷款受益权于报告期内转让上海华鑫股份有限公司 2013 年年度报告 12 给中国农业银行股份有限公司上海市分行。(四)核心竞争力分析 公司成功开发了市中心甲级写字楼（金陵海欣大厦）及开发区商务园区（金领之都），积累了丰富的建设和招商经验；公司重视专注于为客户提供优质的工作空间和服务，赢得了较高的商业信誉，拥有稳定的客户资源；公司有较强的市场把握能力，项目评估、销售策划能紧扣市场脉搏。
29、(五)投资状况分析 1、对外股权投资总体分析(1)持有其他上市公司股权情况 单位：元 证券代码 证券简称 最初投资成本 占该公司股权比例（）期末账面价值 报告期损益 报告期所有者权益变动 会计核算科目 股份来源 600610 S 中纺机 1,411,476.00 1,411,476.00 0 0 长期股权投资 外购 合计 1,411,476.00/1,411,476.00 0 0/(2)持有非上市金融企业股权情况 所持对象名称 最初投资金额（元）持有数量（股）占该公司股权比例（%）期末账面价值（元）报告期损益（元）报告期所有者权益变动（元）会计核算科目 股份来源 华鑫证券 80,000,000
30、.00 128,000,000 8 200,384,560.98 8,452,000.30 长 期股 权投资 初 始投资 上海银行 635,900.00 928,414 635,900.00 176,398.66 长 期股 权投资 外购 合计 80,635,900.00 128,928,414/201,020,460.98 8,628,398.96 /2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况(1)委托理财情况 本年度公司无委托理财事项。(2)委托贷款情况 本年度公司无委托贷款事项。3、募集资金使用情况 报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。上海华鑫股份有限公司 2013 年
31、年度报告 13 4、主要子公司、参股公司分析 单位：万元 公司名称 主要产品或服务 持股比例 注册资本 总资产 净资产 净利润 上海金陵投资有限公司 房地产经营 100%3520 35964 32162 4081 上海金陵出租汽车服务有限公司 汽车出租营运 100%3080 10868 6672 262 上海普林电路板有限公司 电子产品 100%4223 6516 6583 388 上海普林电子有限公司 电子产品 75%USD350 5744-11100-3121 上海金陵置业有限公司 房地产开发 100%1980 36374 4715 2267 上海择励实业有限公司 资产管理等 100%10
32、00 9106 7138 6123 上海金陵雷戈勃劳伊特电机有限公司 电机产品 50%USD570 7603 3953-485 上海金欣联合发展有限公司 房地产开发 50%11660 32886 13892 2251 上海力敦行房地产经纪有限公司 房地产经纪 50%500 2264 1846 1096 上海鑫敦实业有限公司 建筑装修装饰工程 50%100 129 101 1 上海金陵智能电表有限公司 电表制造 41%4000 19614 6891 599 华鑫证券有限责任公司 证券经纪 8%160000 663063 275733 9684 业绩变动 30%以上：公司名称 2013年净利润（万
33、元）2012年净利润（万元）同比 原因 上海金陵投资有限公司 4081 6332-36%房屋租赁业务等调整所致。上海普林电路板有限公司 388-710 不适用 转回对普林电子的坏账准备所致。上海普林电子有限公司-3121-979-219%本年度计提职工安置费所致。上海金陵置业有限公司 2267 468 384%房屋销售增加所致。上海择励实业有限公司 6123 15 40720%房屋租赁等业务全面开展所致。上海金陵雷戈勃劳伊特电机有限公司-485 52-1033%本年度计提资产减值所致。上海金陵智能电表有限公司 599 297 102%有效控制销售费用和管理费用所致。华鑫证券有限责任公司 968
34、4 27850-65%上年度收到摩根士丹利公司支付的补偿金。5、非募集资金项目情况 单位:万元 币种:人民币 项目名称 项目金额 项目进度 本年度投入金额 累计实际投入金额 项目收益情况 松江园区支付 0 26,601 127 上海华鑫股份有限公司 2013 年年度报告 14 工程建设款 金桥园区支付工程建设款 13,338 108,651 5366 合计 /13,338 135,252/二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析(一)行业竞争格局和发展趋势 1、行业环境及发展趋势分析 2013 年，我国房地产行业总体延续了 2012 年下半年以来的回暖态势，行业景气度持续回升。2013 年经济数
35、据显示，全国房地产开发投资 8.60 万亿元，同比增长 19.8%，其中住宅投资 5.90万 亿元，同比增长 19.4%，占房地产开发投资的比重为 68.5%；施工面积 66.6 亿平米，同比增长 16.1%；新开工面积 20.1 亿平米，同比增长 13.5%；房屋竣工面积 10.1 亿平米，同比增长2%；土地购置面积 3.9 亿平米，同比增长 8.8%。2013 年商品房销售增速前高后低，整体超预期。由于 2012 年上半年销售基数较低，下半年销售明显回升，导致 2013 年上半年商品房销售实现爆发式增长，2013 年下半年增速逐步回落。2013 年，全国商品房销售面积 13.1 亿平米，同
36、比增长 17.3%，其中，住宅销售面积增长 17.5%，写字楼销售面积增长 27.9%，商业营业用房销售面积增长 9.1%;商品房销售额 8.1 万亿元，同比增长 26.3%，其中，住宅销售额增长 26.6%，写字楼销售额增长 35.1%，商业营业用房销售额增长 18.3%。上述 2013 年商品房销售中写字楼销售面积累计同比小幅扩大 1.3 个百分点，商业营用房销售面积和商业营业用房销售额同比增幅均有所收窄。新开工面积累计增速方面，写字楼和商业营用房累计同比分别上升 15.0%和 17.7%。2013 年房地产开发企业到位资金 12.21 万亿元，同比增长 26.5%。2014 年，增加供给
37、政策有效性和房贷政策支持力度将是决定行业走向的关键因素。短期来看，2014 年初货币环境中性偏紧，抑制短期需求的释放，房地产行业销售、开工、投资增速有放缓倾向。长期来看，人口增速放缓，住房刚需增速高点的到来将对 2014 年房地产销售面积和销售额增速有所影响。2、上海商业地产有关情况及公司金桥园区周边市场概述 上海地方经济的增长推动 2013 上海商铺市场继续保持强势，上海地区 2013 年末商铺存量为3900 万平方米 有效新增供应量达到 598978 平方米，达到历史高位，2013 年年度空置率下降0.9 个百分点到 8%，到 2013 年底，商铺 1 层平均租金 41.5 元/平方米/天
38、，年度上涨 3.2%。2013 年到 2014 年初，公司金桥项目所处的上海金桥区域新建办公、工业园区项目超过 90 万平方米，包括华虹的锦绣江南、万国企业中心、达之路产业园，腾飞的金桥瑞邑，爱玩广场，曹路宝龙广场，春宇 21office，禹州国际等，加上金桥区域内原有的金桥股份的由度工坊等多个项目仍有一定数量空置面积，区域市场竞争异常激烈。另一方面上海各经济开发区之间也存在产业竞争，造成客户稳定性差，包括张江、浦江、周浦等各经济开发区的大力度的促销及优惠政策也给公司项目带来一定的影响。3、公司的优势与困难 公司的优势与机会有以下几个方面：（1）新型组织架构的建立更有利于房地产市场化运营；（2
39、）上海转型发展，新型房地产需求量持续攀高；（3）公司金领之都项目地处上海自贸区辐射板块，有利于公司房地产经营效益的提升；（4）公司金领之都项目已具一定规模，成为市场标杆，有着良好的品牌知名度；（5）上海轨道 12 号线通车，有助于公司金领之都项目价值的提升；（6）商业信誉高，控股股东加大对公司的支持力度；（7）客户与渠道网络不断完善，有利于客户资源积累；上海华鑫股份有限公司 2013 年年度报告 15 （8）与行业内企业基金建立合作联盟，利于资源互补，市场拓展和风险降低；（9）松江项目已纳入国家级开发区，未来升值空间可期。公司的不足与困难有以下几个方面：（1）房地产政策具有不确定性；（2）公司
40、转型房地产行业时间较短，系统平台资源有限；（3）新型商业模式、节能型建筑和商业综合体对公司现有项目带来的冲击；（4）土地储备依然不足，市场土地竞标竞争力不足；（5）金领之都周边竞争项目众多，2014 年新增近 80 万平方米供应量，市场竞争激烈。(二)公司发展战略 根据公司自身特点，在坚持商务不动产为主的前提下，根据市场环境变化，积极探索跨地域、多类型项目拓展。1、充分利用公司现有资源、积极盘活公司资产，实现现有资源价值最大化，确保公司持续稳定发展；2、在坚持商务不动产为主的前提下，探索园区办公、高档办公、公寓式办公、主题地产、住宅、商业等多类型项目拓展，丰富自身产品线，增强企业抗风险能力和可
41、持续发展的能力。3、在坚持扎根上海的同时，选择长三角 1-2 小时经济圈甚至更远的一、二线城市，积极探索跨区域项目拓展，从项目规模、去化速度、开发模式等多角度进行考量，结合公司自身发展的短中长期目标，与上海项目形成互补；为此，一方面要充分利用公司现有的资源，专注于商务不动产的综合开发与经营，持续稳步地实施专业化的房地产开发；另一方面，要继续做好产业结构的调整的工作，积极盘活公司资产；再者，通过积极、持续的对外拓展获取优质不动产资源储备，并加快实施专业化的房地产开发与经营，为公司稳健的持续发展提供有力支撑。(三)经营计划 2014 年是公司转型发展、攻坚克难的关键时期，公司将做好以下主要工作：加
42、大金桥园区开发建设的力度，加大获取市场土地资源的强度，加大投融资获取发展的进度。继续围绕非主业调整的目标，制定切实可行的计划，做好非主业调整、退出、转让等方面的工作。1、加大金桥园区开发建设的力度 2014 年园区建设重点是完成一区二期项目主体结构的建设工作，并为一区二期项目的销售和租赁工作做好铺垫。2、加大获取市场土地资源的强度 积极获取项目资源，为公司可持续发展提供有力的保障。在坚持商务不动产为主的前提下，根据市场环境的变化，探索办公、住宅、商业、主题地产等多类型项目拓展，丰富自身产品线，增强企业抗风险能力和可持续发展的能力。3、继续推进企业调整退出工作 做好有关非主营制造业企业的退出、股
43、权转让工作。4、加大地产市场营销力度 2014 年按既定营销策略推进公司的销售工作，包括做好商城路房产的处置工作；公司将进一步完善物业租赁营销体系，扩大招商推广租赁渠道，积极吸引在行业内有影响力的企业入户园区。新的年度公司将进一步提升园区客户品质，做好品牌建设工作，提高品牌传播和市场影响度。(四)因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求 公司将根据各类业务的实际进展情况，多渠道、分种类开展筹资活动，积极稳健地筹措资金，提高资金使用效率，降低资金使用成本。2014 年度资金来源主要包括三个方面：1、销售回笼资金；2、向金融机构申请的各类借款；上海华鑫股份有限公司 2013 年年度报告
44、16 3、公司控股股东给予的借款。(五)可能面对的风险 1、公司经营中主要市场风险对公司未来的经营的影响可归纳为 （1）房地产调控的政策风险，包括：土地政策风险，房地产交易税收风险和金融政策风险，此风险考验公司的市场敏锐度、财务管理与营销应对的能力。（2）项目开发市场的风险：由于一、二线城市土地资源日益短缺，土地市场竞争度高，土地开发利润率下降，导致拿地难，拿到土地开发经营的风险也很大；三、四线城市由于当地各项经济指标偏低，市场需求不确定性高，发展潜力小，因此房地产开发更需谨慎对待。（3）产品开发和运营的风险：房地产行业是资金密集型且充分竞争的行业，成功的产品和商业模式易被模仿并改良，而且模仿
45、、改良者常常比创新者更具后发优势、成本优势和产品优势，例如新型节能减排、功能化（空气净化）和新型商务配套等会对客户产生新的吸引力，因此要求公司既能不断创新，持续领先；又能学习先进，后来居上。（4）项目融资风险：随着土地价格的逐步提高，房地产项目的投资额越来越大，靠自有资金往往无法满足房地产企业土地储备、开发资金的需要，但房地产的间接融资又受房地产调控政策影响，这从一定程度上会限制了公司的发展速度。2、公司风险应对措施 （1）规避政策风险与行业风险：调整租售比例，提高优质物业的持有比例，调整各类地产投资的比例，调整投资开发区域，根据市场情况探索不同开发模式。（2）规避技术风险和环保风险：及时调研
46、新型建筑材料，建筑理念，建筑科技，建筑空间管理，节能环保技术，工程质量、进度控制。（3）规避单一客户依赖风险：随着公司经营规模的扩大，单一客户在公司经营面积中所占比重逐步降低，我们应对方案除了金字塔式客户管理体系，将客户分级管理，又新增客户关系管理体系，加强客户稳定性的同时，也能及时了解客户动向，以便提前储备客户，最大限度降低风险。（4）规避建筑成本变动、汇率（海外采购和海外投资时）、利率和财务风险，除了财务管理方面的手段外，也可考虑从营销角度调整价格或策略来转移风险，如果无法转移风险，则考虑实施替代产品或替代方案将变动降低到最小。（5）规避业务模式与经营风险：经营模式既要开拓创新，也要适合公
47、司特点，既要与市场高度匹配，也要有风险控制手段；管理流程应与经营模式相适应，保持灵活、高效，可控，有效降低经营风险。（6）规避核心人员变动风险：应将业务模式、管理流程、绩效考核、客户关系管理、供应链管理与渠道网络建设与维护纳入公司的资源管理体系，降低公司核心技术人员变动带来的风险。(六)公司房地产储备、出租及销售情况 1、房地产储备情况 公司在上海松江广富林路有 300 亩工业园区土地可开发。公司在上海金桥金领之都有最后一期园区建筑项目，建筑面积 7.6 万平方米。公司 2013 年末可用于租售房产合计总面积 23.6 万平方米。2、房地产出租情况。2013 年末出租/委托出租房产合计 18
48、万平方米。其中厂房用途 57300 平方米，分布在松江和浦东杨思地区，出租率为 80%；经济酒店及配套用途 11250 平方米，出租率 100%；办公用途及配套商业 11 万平方米，出租率 79%。3、房地产销售情况。上海华鑫股份有限公司 2013 年年度报告 17 2013 年金领之都 B 区销售 8134 平方米，剩余约 31581 平方米可售面积；金领之都 A 区销售47969 平方米。三、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 (一)董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 不适用 (二)董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明 不适用 (三)董
49、事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明 不适用 四、利润分配或资本公积金转增预案(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况 公司已根据中国证监会关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知要求，修改完善了公司章程中有关利润分配政策的条款。报告期内，公司 2012 年度利润分配方案严格执行了公司章程的分红政策。(二)报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 不适用 (三)公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 单位：元 币种：人民币 分红年度 每 10 股送红股数（股）每 10 股派息
50、数(元)（含税）每 10 股转增数（股）现金分红的数额（含税）分红年度合并报表中归属于上市公司股东的净利润 占合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比率(%)2013 年 1.7 89,093,999.67 296,024,307.22 30.10 2012 年 1.1 57,649,058.61 183,042,841.66 31.49 2011 年 1 52,408,235.10 136,355,904.31 38.43 上海华鑫股份有限公司 2013 年年度报告 18 第五节第五节 重要事项重要事项 一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项(一)临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
