1、月度聚焦城市,在更新中高质量发展近期,由中国房地产业协会主办的“2023 中国城市更新创新发展(北京)峰会”在北京召开。与会专家指出,城市发展已经从“大开发”进入“存量时代”,实施城市更新行动是推动城市高质量发展的必然要求。现阶段还需进一步完善城市体检评估、规划设计管理、土地供给等制度设计,推动城市更新高质量可持续发展。当前,我国城市发展已经进入城市更新的重要时期,由过去大规模的增量建设,向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变。中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明指出,随着经济、社会的发展和人民群众生活质量的提高,实施城市更新行动,将是城市高质量发展永恒的话题。以此为背景,本刊“月度聚焦”栏
2、目特别策划“城市,在更新中高质量发展”选题,精选了“2023中国城市更新创新发展(北京)峰会”上部分嘉宾的演讲,以飨读者。此外,本刊编辑部还组织了部分城市更新案例,比如北京什刹海的微更新、意大利都灵的工业遗产更新、大学主导的城市更新等,邀您关注。26月度聚焦 MONTHLY FOCUS新形势下城市更新的工作重点文_杨保军党的十九届五中全会提出了推进以人为核心的新型城镇化,实施城市更新行动。住建部作为牵头部门正在起草相关文件,目前,第三部关于稳步实施城市更新行动的意见已经到各省市去征求意见。按照计划,至少在今年之内会下发。在此背景下,笔者从五个方面阐述新形势下如何稳步实施城市更新行动。一是明确一
3、个目的稳步实施城市更新行动,首先要明确一个目的,也就是“一改善三提升”。“一改善”,就是要改善人民的生活。把城市更新视作一个民生工程,但又不只是民生工程,还是一项发展工程,因此要通过城市更新来做到三个提升。一是提升城市的魅力。包含内在的气质和外在的颜值都要提升。凡是更新成功的案例大体都能够做到“近者悦,远者来”,也就是当地的居民能够获益,对外来的游客和企业也构成了吸引力。二是提升城市的活力。这一点尤其重要,也是目前经济复苏和振兴的重要驱动力。城市更新后的功能要尽可能复合化而不要单一化,业态要尽量匹配好,空间要多样化,要规避过去单一功能、单一用途、管控过死的问题。三是提升城市的竞争力。通过城市更
4、新,对吸引人才、吸引资金,对激发创新创业的能力热情,对进一步提高城市能力都能起到重要的作用。二是把握一个原则“不是简单地推倒重来,而是要留改拆增并举。”这是在推进城市更新行动中要牢牢把握的一个重要原则。“留”的不仅仅是经济价值,还包括社会价值、文化价值、情感价值、记忆价值、历史价值,让城市留下成长的年轮。“改”是根据风貌特色的需要,对内外住房和城乡建设部总经济师 杨保军27MONTHLY FOCUS 月度聚焦 都进行修缮改造,赋予新的功能。“拆”主要针对危房,还有违法的私搭乱建。“增”主要瞄准的是补短板、强弱项,注入新的动力,重新恢复活力。三是了解八个特点要了解城市更新的几个特点。一是党中央提
5、出来的实施城市更新行动,不是权宜之计,也不是一项简单的任务,而是城市走向高质量发展的战略部署,要从战略的角度来理解和把握。过去城市拉大框架,大开发区、大园区、大楼盘这种时代画句号了,现在要练内功,以全局的思维、系统的方法来推动城市更新。二是不要把城市更新当成单一的工程,而应该作为系统工程,整合各部门和社会各界的力量,才能做得更好。三是城市更新跟新区建设不一样,存量时代的产权极其复杂,需要认真整理。四是避免大刀阔斧,城市更新一定是慢工细活,也就是绣花工,绣出未来的希望和活力。五是要把工夫放在后面的运营端。城市更新的时候,我们更关注使用价值,这个空间、房子、地段做什么用途最合适,把闲置变成有效,把
6、低效变高效,而且要考虑持续性,要从建设端走向运营管理,并且要找到商业模式。六是要建立起一个理念,放弃过去那种一谈到城市更新就是算账、拆迁、容积率的做法,现在要考虑的是场地增容、场景重塑,要把握需求的变化,现在人们对城市空间的青睐已逐步转向对美和艺术的追求、对空间背后鲜活文化的情感共鸣、对个性化地方特色元素的追捧,对深度参与和互动的体验性需求。七是城市更新过去都是单一开发主体,现在更加强调多方的合作,要把各种力量动员起来。大家都参与进来了,他们就会更珍惜这个成果,会自觉地维护。八是从过去单一地看经济价值,转向多元价值。四是划分十个任务从全国角度来看,城市更新面临十个方面的任务,但不是所有城市都要
7、做这十个方面,不同的城市有自己的排序。具体来看城市更新的十个任务:一是实施城镇危旧房改造和抗震加固;二是实施城镇老旧小区改造工程;三是完整社区的建设;四是实施活力街区打造,把区位价值,历史文化价值挖掘出来,形成品牌和亮点;五是实施城市生态修复;六是实施城市功能完善;七是基础设施更新改造;八是新型城市基础设施,主要讲的数字化、网络化、信息化;九是生命线工程;十是实施城市历史文化保护和风貌修补工程。五是抓住五个重点城市更新最大的困难不是技术,也不完全是资金,而是针对城市更新缺少制度的供给,要在制度上进行大胆改革,围绕推动高质量发展,要敢担当、敢作为,要通过试点、通过制度政策性的障碍,鼓励各个地方尝
8、试。因此,做好城市更新工作要抓住五个重点。一是城市体检评估制度要完善,体检一定要坚持问题导向,坚持目标导向。二是要建立城市更新的规划设计管理制度,各地要能够编制实施城市更新的规划和年度的实施计划,要统筹推进城市更新,要改革现行的详细规划,要建立起城市设计的管理制度,提出城市更新地块的建设改造的升级条件,要逐渐研究建立起适应城市更新要求的一个建设工程审批管理制度。三是要完善存量用地的政策。通过城市的试点,建立以需求定供给,以效益定供给,对建设用地进行优化,探索一种主导功能、混合用地,用负面清单的方式来管理。四是要建立房屋全生命周期安全管理长效机制,建立房屋的定期体检制度,以市场化手段来推动完善工
9、程质量和房屋安全监管机制,为房屋提供全生命周期的安全保障。五是要健全多元化投融资机制。包括希望国家能够将城市更新作为专项的支持领域,加大中央预算内投资和中央财政预算资金的投入,采取以奖代补的方式来支持城市更新项目。也鼓励地方政府设立专项资金,以资本金注入投资补助、贷款贴息等方式来推进城市更新项目,在更大的尺度范围内统筹资源。优化地方政府债务内的计算方式,支持通过发行地方政府专项债券为城市更新来融资,还要进一步完善城市更新的相关税费优惠政策。要完善与城市更新相适应的贷款统计,在实施房地产信贷管理的时候予以差别化的对待。更要创新市场化投融资模式,推广政府和社会资本合作的PPP,探索设计城市更新专项基金,推进发行城市更新不动产的投资信托基金,支持符合条件的发行企业贷款融资拓宽渠道等。文章摘编自作者在“2023 中国城市更新创新发展(北京)峰会”上的演讲编辑:马晓信