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1、中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告 2020 年 04 月 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 1 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人魏海军、主管会计工作负责人朱会君及会计机构负责人(会计主管人员)谭军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告所涉及的未来计划等前瞻

2、性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注意投资风险。 公司已在本报告中描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析部分内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2019 年末股本总数415,718,940 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.8 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 2 目 录 第一节 重要提示、目录和释义 . 1 第二节 公司简介和主要财务指标 . 4 第三节 公司业务概要 . 8 第四节 经营情况讨论与分析 . 10 第五节 重要事项. 21

3、 第六节 股份变动及股东情况 . 42 第七节 优先股相关情况 . 48 第八节 可转换公司债券相关情况 . 49 第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 50 第十节 公司治理. 57 第十一节 公司债券相关情况 . 63 第十二节 财务报告. 64 第十三节 备查文件目录 . 160 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 3 释 义 释义项 指 释义内容 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 公司、本公司、中兴、中兴商业 指 中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司 方大集团、辽宁方大集团、集团 指 辽宁方大集团实业有

4、限公司 中兴集团 指 沈阳中兴商业集团有限公司 抚顺中兴时代广场、抚顺中兴 指 抚顺中兴时代广场商业有限公司 中兴传媒 指 沈阳中兴文化传媒有限公司 盛东商贸 指 东乡族自治县盛东商贸有限公司 中兴云购 指 中兴云购科技发展有限公司 一商集团 指 天津一商集团有限公司 致同会计师事务所 指 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 报告期 指 2019 年度 元、万元 指 人民币元、人民币万元 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 4 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 中兴商业 股票代码 000715 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称

5、 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 公司的中文简称 中兴商业 公司的外文名称（如有） ZHONGXING SHENYANG COMMERCIAL BUILDING GROUP CO.,LTD 公司的外文名称缩写（如有） ZSCBGCL 公司的法定代表人 魏海军 注册地址 辽宁省沈阳市和平区太原北街 86 号 注册地址的邮政编码 110001 办公地址 辽宁省沈阳市和平区太原北街 86 号 办公地址的邮政编码 110001 公司网址 电子信箱 zqb715 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杨军 刘丹 联系地址 辽宁省沈阳市和平区太原北街 86 号 辽宁省沈阳市和平区太

6、原北街 86 号 电话 024-23837309 024-23838888-3703 传真 024-23408889 024-23408889 电子信箱 zqb715 zqb715 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报证券时报上海证券报证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 本公司证券部 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 5 四、注册变更情况 组织机构代码 91210000243490294P 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 报告期，公司原控股股东沈阳中兴

7、商业集团有限公司通过公开征集受让方的方式将所持公司 80,911,740 股股份协议转让给辽宁方大集团实业有限公司。2019 年 4 月 10 日，股份转让事项完成过户登记手续，公司控股股东由沈阳中兴商业集团有限公司变更为辽宁方大集团，实际控制人由沈阳市人民政府国有资产监督管理委员会变更为方威先生。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层 签字会计师姓名 闫磊、唐泽敏 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问

8、 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2019 年 2018 年 本年比上年增减 2017 年 营业收入（元） 2,702,172,506.80 2,551,465,479.53 5.91% 2,458,694,589.25 归属于上市公司股东的净利润（元） 154,319,737.05 90,287,114.32 70.92% 84,576,880.11 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 122,963,885.68 94,847,884.08 29.64% 91,775,313.19 经营活动产生的现金流量净额（元）

9、 156,014,294.51 105,894,699.12 47.33% 105,640,209.46 基本每股收益（元/股） 0.37 0.22 68.18% 0.20 稀释每股收益（元/股） 0.37 0.22 68.18% 0.20 加权平均净资产收益率 10.91% 6.87% 4.04% 6.78% 2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增减 2017 年末 总资产（元） 2,293,137,964.85 2,170,065,168.41 5.67% 2,145,181,638.67 归属于上市公司股东的净资产（元） 1,478,825,226.83 1,346,825,9

10、69.78 9.80% 1,273,101,254.67 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 6 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度

11、 第四季度 营业收入 721,513,064.37 652,957,487.79 648,175,803.89 679,526,150.75 归属于上市公司股东的净利润 20,252,904.28 68,103,752.01 29,647,391.61 36,315,689.15 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 19,771,665.42 36,572,606.90 28,190,944.48 38,428,668.88 经营活动产生的现金流量净额 93,578,867.36 36,795,174.80 51,313,889.83 -25,673,637.48 上述财务指标或其加

12、总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 766,059.04 1,129.75 -355,759.02 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 674,058.00 1,952,710.00 80,000.00 委托他人投资或管理资产的损益 4,255,595.76 4,034,835.87 2,099,521.84 除同公司正常经营业务

13、相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 7,407,601.14 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -7,529,598.07 -3,771,500.47 -2,882,071.87 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 7 其他符合非经常性损益定义的损益项目 36,234,085.96 -8,298,201.50 -8,539,601.73 辞退福利 减：所得税影响额 10,451,950.46

14、 -1,520,256.59 -2,399,477.70 合计 31,355,851.37 -4,560,769.76 -7,198,433.08 - 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 8 第三

15、节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 8 号上市公司从事零售相关业务的披露要求 （一）公司主要业务及经营模式情况 公司以商业零售为主要业务，经营业态包括百货、超市、网络购物平台等。主要分布于沈阳市核心商圈，辐射周边鞍山、抚顺、本溪、铁岭、辽阳等主要城市。 公司经营模式包括联营、自营及物业租赁等，其中以联营模式为主。联营模式下，公司与供应商签订联营合同，约定结算扣率和费用承担方式，与供应商利益共享、风险共担。联营模式主要涉及品类包括国际名品、男女服装、钟表眼镜、黄金珠宝、家居电器、鞋品皮具、运动休闲、针织床品及部分化妆品等。 自营模式主要涉

16、及部分化妆品及连锁超市百货等品类，通过对采购、运输、仓储、销售等环节的管理完善，最大限度降低采购成本。 物业租赁主要包括两部分，一是经营场所内租赁经营；二是商务写字间租赁经营。 （二）行业发展状况 2019年，中国消费品市场总体平稳，市场规模持续扩大。城乡市场共同发展，消费结构持续优化，线上线下加速融合，促进消费增长的新动能不断壮大。据国家统计局公布数字显示，2019年，社会消费品零售总额411,649亿元，比上年名义增长8.0%。城镇消费品零售额351,317亿元，比上年增长7.9%；乡村消费品零售额60,332亿元，增长9.0%。 2019年，公司经营情况与传统百货零售行业发展趋势基本一致

17、。 2019年，沈阳商业竞争更为激烈。沈阳市商业格局继续从中街、太原街两大传统核心商圈向多中心化转移，其中以金廊商圈和浑南商圈发展最为迅速，新兴商圈在为整体商业注入活力的同时，也造成了商业供应量过剩的局面。尽管面对渠道分流加剧等诸多不利因素，公司还是通过自身努力，巩固了区域优势地位。 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 固定资产 报告期内在建工程转入 37,562,764.84 元。 长期待摊费用 报告期内在建工程转入 26,615,740.33 元。 投资性房地产 报告期内在建工程转入 28,093,526.25 元。 2、主要境外资产情况 适用 不适

18、用 三、核心竞争力分析 （一）混改优势 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 9 2019年4月，方大集团成为中兴商业控股股东以来，输入了成熟先进、灵活高效、完全市场化的管理模式、商业模式和创效模式，公司快速融合、迅速对接，不断提高精细化管理水平，持续激发企业动力与活力。中兴商业已进入市场化发展的崭新阶段，正逐步将新的体制机制优势转换为竞争优势。 （二）商誉优势 “中兴”的金字招牌成为了企业在市场竞争中的核心优势之一，无论是“诚信为本，追求卓越”的企业精神，还是“信誉是企业生命，一切为方便顾客”的企业宗旨，或是“无障碍退换商品”的服务承诺，在辽沈地区广大消费者中口碑

19、相传，市场形象不断提升。 （三）品牌优势 公司始终奉行“服务品牌”的宗旨，坚持贯彻“消费者和品牌两个上帝”的理念，不断加大对品牌的培育和扶持力度，加强合作深度与广度，汇聚了一大批知名度高、消费者青睐的品牌，多个品牌销售位居全市、全省乃至全国前列。 （四）会员优势 公司三十多年积淀了大量优质会员，近些年更是致力于不断创新会员管理体系，为会员提供更体贴、更细致的服务，现拥有会员数量大，活跃度高，消费能力强。 （五）人才优势 经过多年商海拼搏，中兴商业已经打造出一支了解商业运行规律，熟悉本地市场，拥有丰富百货管理经验以及市场把控能力的高效运营团队，为公司持续稳定健康发展提供有力保障。 中兴-沈阳商业

20、大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 10 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 2019年是中兴商业发展史上具有标志性意义的一年，开启了完全市场化发展的崭新阶段。尽管外部环境更加复杂严峻，公司积极对标控股股东方大集团灵活高效、市场化的体制机制和精细化管理理念，干部员工积极转换观念、更新思维，狠抓经营管理，着力提质增效，堵塞跑冒滴漏，打造全新核心竞争力，呈现出较为强劲的发展势头，充分体现了混改带来的经营成果。 （一）主要经营指标完成情况 报告期，公司实现营业收入270,217.25万元，同比增加5.91%；营业成本216,414.89万元，同比增加4.84%；管理费用26,483

21、.28万元，同比减少7.09%；财务费用-1,284.21万元，同比减少1,532.32%；销售费用5,205.60万元，同比减少2.94%；归属于上市公司股东的净利润15,431.97万元，同比增加70.92%。 报告期末，公司总资产229,313.80万元，归属于上市公司股东的净资产147,882.52万元。 （二）报告期经营管理情况 1.积极转变思维，实现管理升级 自2019年4月10日混改以来，方大集团为中兴商业带来了充满竞争意识和市场化的运营理念，内部管理、监督、考核更加严格规范，财务预算与合同管理更加精细精准，全方位堵塞跑冒滴漏，降本增效；扎实推进制度建设，细化落实内控管理，极大地

22、促进了工作效能的全面提升。简政放权，实现卖区对人货场的统一管理，充分调动一线干部员工积极性和创造性，实现“责权利”真正统一。加强大数据技术应用管理，实现线上线下互融互通、信息共享，高效服务经营工作。 2.强化经营管理，实现转型升级 安全有序实施总店升级改造，餐饮、影院全线升级，经营品质、环境氛围全面提升；儿童世界全新开业，家庭式、场景式、互动式消费体验增强，儿童品类经营优势进一步突显。 不断探索新的促销形式，强化价值营销、体验营销、文化营销、情感营销、服务营销、差异化营销，完善细节，多角度切入，打造热点、爆点。开发线上，“中兴大厦+”小程序正式上线运行，打通线上销售渠道，实现线上线下资源共享、

23、一体化运营。 结合社会热点话题，以提高参与感、互动感、体验感为重点，打造PR主题场景，增加话题互动，提升消费体验，制造时尚热点，吸引年轻客群。继续推动“名品名人名店”活动，利用明星效应引发话题，吸引粉丝到店。 对标先进，提出“四个面对”工作总体思路，面对消费找定位、面对品牌抓王牌、面对服务定任务、面对成果谈收入，努力有方向，工作有抓手。内涵提升，推出“你+我家 中兴大厦”广告定位，以“我爱我家”凝聚人心，以“服务万户千家”凝聚客群，突出生活化、家庭化经营理念和营销文化。 3.管理多措并举，提升发展质量 大力实施品牌调改，成功引进TOM FORD、纪梵希等重点知名品牌，提升经营级次；注重培育优质

24、品牌，与众多品牌公司建立深层互信，实现战略合作。 制定赛马通则，形成“前有金山，后有老虎”的赛马机制，激发干部员工一马当先的勇气和魄力。通过外部招聘、内部竞聘、调整交流等方式，推动人才市场化，人尽其才、才尽其用，提高人岗匹配度，储备人才力量。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 8 号上市公司从事零售相关业务的披露要求 （三）公司经营信息分析 1.门店经营情况 地区 经营业态 自有物业门店 租赁物业门店 门店数量 建筑面积 （万平方米） 门店数量 建筑面积 （万平方米） 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 11 辽宁 百货 1 21.84 超市 1 2.6

25、0 2 1.22 百货业态门店分布情况（全部） 门店名称 地址 开业日期 建筑面积 （万平方米） 经营业态 经营模式 物业权属 中兴总店 沈阳市和平区太原北街86号 1987年12月 21.84 百货 直营 自有 超市业态门店分布情况（全部） 门店名称 地址 开业日期 建筑面积 （万平方米） 经营业态 经营模式 物业权属 中兴超市于洪店 沈阳市于洪区黑山路10-4号 2008年9月 0.66 超市 直营 租赁 中兴超市大东店 沈阳市大东区凯翔一街42号 2004年4月 0.56 超市 直营 租赁 中兴超市丁香湖店 沈阳市于洪区白山路212号 2018年10月 2.60 超市 直营 自有 2.门

26、店店效情况 地区 业态 终端零售收入 （万元） 终端零售收入 增长率 净利润 （万元） 净利润 增长率 坪效 (万元/年) 辽宁 百货 250,211.47 4.34% 15,242.85 65.57% 2.25 超市 9,211.95 43.48% -80.62 70.29% 0.43 注：门店坪效为终端零售收入/经营面积。 3.线上销售情况 报告期，中兴云购平台线上交易额为24.01万元（含税），营业收入为684.91万元。 4.采购、仓储及物流情况 （1）商品采购情况 公司营业收入以百货零售为主，前五名供应商供货占总采购金额比例为19.54%。其中，百货类商品前五名供应商供货占百货类商品

27、采购金额比例为20.96%，超市日用品类前五名供应商供货占超市日用品类商品采购金额比例为13.4%。 向关联方采购金额3,578,220.72元，占采购总金额比例为0.16%。 （2）存货管理情况 存货的分类：公司存货分为低值易耗品、库存商品。 发出存货的计价方法：公司存货取得时按实际成本计价,库存商品发出按先进先出计价。 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法： 存货可变现净值是按存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。 资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提

28、存货跌价准备。公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。 存货的盘存制度：采用永续盘存制。 低值易耗品和包装物的摊销方法：采用五五摊销法摊销。 （3）对滞销及过期商品的处理政策 对存货的资产减值，按以下方法确定： 于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，公司将估计其可收回金额，进行减值测试。 可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组

29、为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。 当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，公司将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 12 时计提相应的资产减值准备。 （4）仓储与物流情况 公司主要以供应商自行配送为主，用于仓储服务的仓库面积为3,808平方米，位于沈阳市内。2019年公司仓储收入为936,501.36元。 二、主营业务分析 1、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入与成本 （1）营业收入构成

30、单位：元 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 2,702,172,506.80 100% 2,551,465,479.53 100% 5.91% 分行业 零售业 2,594,867,091.95 96.03% 2,462,775,149.83 96.52% 5.36% 服务业 107,305,414.85 3.97% 88,690,329.70 3.48% 20.99% 分产品 商品零售 2,594,867,091.95 96.03% 2,462,775,149.83 96.52% 5.36% 服务费 107,305,414.85 3

31、.97% 88,690,329.70 3.48% 20.99% 分地区 辽宁省 2,702,172,506.80 100.00% 2,551,465,479.53 100.00% 5.91% （2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 零售业 2,594,867,091.95 2,160,073,830.18 16.76% 5.36% 5.16% 0.17% 分产品 商品零售 2,594,867,091.95 2,160,073,830.18

32、16.76% 5.36% 5.16% 0.17% 分地区 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 13 辽宁省 2,594,867,091.95 2,160,073,830.18 16.76% 5.36% 5.16% 0.17% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 单位 2019 年 2018 年 同比增减 零售业 销售量 2,594,867,091.95 2,462,775,149.83 5.36% 相关数据同比发生变动 3

33、0%以上的原因说明 适用 不适用 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元 行业分类 项目 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 零售业 2,160,073,830.18 99.81% 2,054,171,832.70 99.51% 5.16% 服务业 4,075,115.58 0.19% 10,057,605.84 0.49% -59.48% 合计 2,164,148,945.76 100.00% 2,064,229,438.54 100.00% 4.84% 单位：元 产品分类

34、 项目 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 商品零售 2,160,073,830.18 99.81% 2,054,171,832.70 99.51% 5.16% 服务费 4,075,115.58 0.19% 10,057,605.84 0.49% -59.48% 合计 2,164,148,945.76 100.00% 2,064,229,438.54 100.00% 4.84% （6）报告期内合并范围是否发生变动 是 否 本期公司合并范围发生变化。为积极响应党中央关于“坚决打好精准脱贫等三大攻坚战”的号召，结合经营发展需要，公司于2019年7月3日

35、以自有资金投资设立全资子公司东乡族自治县盛东商贸有限公司，生产经营地为甘肃省临夏州东乡族自治县。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 14 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 公司属于零售行业，销售客户是庞大的个体人群，无法区分主要客户，统计前 5 名销售客户及其比例无实际意义。 公司前 5 大客户资料 适用 不适用 主要客户其他情况说明 适用 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 426,311,128.33 前五名供应商合计采购金额占年度采购

36、总额比例 19.54% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00% 公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 供应商 1 161,940,122.37 7.42% 2 供应商 2 87,321,597.36 4.00% 3 供应商 3 73,224,201.13 3.36% 4 供应商 4 57,314,160.81 2.63% 5 供应商 5 46,511,046.66 2.13% 合计 - 426,311,128.33 19.54% 主要供应商其他情况说明 适用 不适用 3、费用 单位：元 2019 年 2018 年 同比增减 重

37、大变动说明 销售费用 52,056,012.99 53,633,244.97 -2.94% 管理费用 264,832,777.75 285,042,303.66 -7.09% 财务费用 -12,842,105.66 896,596.97 -1,532.32% 本期利息收入增加所致 4、研发投入 适用 不适用 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 15 5、现金流 单位：元 项目 2019 年 2018 年 同比增减 经营活动现金流入小计 3,107,354,309.83 2,961,038,893.34 4.94% 经营活动现金流出小计 2,951,340,015.

38、32 2,855,144,194.22 3.37% 经营活动产生的现金流量净额 156,014,294.51 105,894,699.12 47.33% 投资活动现金流入小计 155,188,947.42 175,050,167.23 -11.35% 投资活动现金流出小计 621,114,213.11 311,647,539.81 99.30% 投资活动产生的现金流量净额 -465,925,265.69 -136,597,372.58 -241.09% 筹资活动现金流出小计 22,320,480.00 22,320,480.00 0.00% 筹资活动产生的现金流量净额 -22,320,480.

39、00 -22,320,480.00 0.00% 现金及现金等价物净增加额 -332,231,451.18 -53,023,153.46 -526.58% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 适用 不适用 1.经营活动现金流量净额增加主要是本期销售商品、提供劳务收到的现金增加所致。 2.投资活动现金流出增加主要是本期理财投资增加所致。 3.投资活动产生的现金流量净额减少主要是本期投资活动现金流出增加所致。 4.现金及现金等价物净增加额减少主要是本期投资活动现金流出增加所致。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 三、非主营业务分析 适用

40、不适用 单位：元 金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性 投资收益 4,255,595.76 2.03% 公允价值变动损益 7,407,601.14 3.53% 资产减值 -173,224.83 -0.08% 营业外收入 939,698.53 0.45% 营业外支出 8,469,296.60 4.04% 四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况 单位：元 2019 年末 2019 年初 比重增减 重大变动说明 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 16 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 货币资金 454,184,613.17 19.81% 7

41、87,198,116.00 36.28% -16.47% 应收账款 1,083,660.77 0.05% 542,655.09 0.03% 0.02% 存货 74,856,422.41 3.26% 51,993,730.86 2.40% 0.86% 投资性房地产 139,234,590.74 6.07% 118,400,043.99 5.46% 0.61% 固定资产 739,556,265.04 32.25% 756,225,757.20 34.85% -2.60% 长期待摊费用 26,615,740.33 1.16% 1.16% 2、以公允价值计量的资产和负债 适用 不适用 单位：元 项目

42、期初数 本期公允价值变动损益 计入权益的累计公允价值变动 本期计提的减值 本期 购买金额 本期 出售金额 其他 变动 期末数 金融资产 交易性金融资产（不含衍生金融资产） 150,000,000.00 7,407,601.14 570,000,000.00 150,000,000.00 577,407,601.14 上述合计 150,000,000.00 7,407,601.14 570,000,000.00 150,000,000.00 577,407,601.14 金融负债 0.00 0.00 其他变动的内容 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 是 否 报告期内公司主要资产计量属

43、性发生重大变化的原因说明及对其经营成果和财务状况影响 根据财政部于2017年颁布的企业会计准则第22号金融工具确认和计量（修订）企业会计准则第23号金融资产转移（修订）企业会计准则第24号套期会计（修订）及企业会计准则第37号金融工具列报（修订）（统称“新金融工具准则”），本公司自2019年1月1日起执行新金融工具准则，对会计政策相关内容进行了调整。变更后银行理财和银行结构性存款的会计计量属性由历史成本转换为公允价值。 3、截至报告期末的资产权利受限情况 截至报告期末，公司货币资金中有1,830,000.00元为受限资金，属于法院冻结存款。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年

44、年度报告全文 17 五、投资状况 1、总体情况 适用 不适用 报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度 92,272,031.42 14,851,806.38 521.28% 2、报告期内获取的重大的股权投资情况 适用 不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 适用 不适用 单位：元 项目名称 投资 方式 是否为固定资产投资 投资项目涉及行业 本报告期投入金额 截至报告期末累计实际投入金额 资金来源 项目进度 预计 收益 截止报告期末累计实现的收益 未达到计划进度和预计收益的原因 披露日期（如有） 披露索引 （如有） 中兴总店升级改造项目 其他 是 商业 92,272,03

45、1.42 94,551,785.84 自有 90.00% 19,300,000.00 1,248,728.44 项目完工时间较预期晚，于2019 年11 月陆续投入使用。 2018年 10月 20日 关于投资中兴总店升级改造项目的公告（公告编号：ZXSY2018-40)刊登在巨潮资讯网（inf） 合计 - - - 92,272,031.42 94,551,785.84 - - 19,300,000.00 1,248,728.44 - - - 4、金融资产投资 （1）证券投资情况 适用 不适用 公司报告期不存在证券投资。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 18 （

46、2）衍生品投资情况 适用 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。 5、募集资金使用情况 适用 不适用 公司报告期无募集资金使用情况。 六、重大资产和股权出售 1、出售重大资产情况 适用 不适用 公司报告期未出售重大资产。 2、出售重大股权情况 适用 不适用 七、主要控股参股公司分析 适用 不适用 主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况 单位：元 公司名称 公司 类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 沈阳中兴文化传媒有限公司 子公司 广告服务 150,000.00 6,609,580.01 5,869,639.41 3,626,315.44 2,1

47、16,575.54 1,852,970.39 抚顺中兴时代广场商业有限公司 子公司 商品销售 5,000,000.00 1,885,580.34 -29,984,918.02 0 -1,607,596.73 -7,576,905.57 中兴云购科技发展有限公司 子公司 互联网服务平台、日用百货零售 50,000,000.00 8,140,762.25 -6,929,723.90 6,849,112.64 824,543.08 973,739.83 东乡族自治县盛东商贸有限公司 子公司 农产品等生产和销售 9,500,000.00 7,276,336.97 7,226,863.67 585,01

48、8.15 -2,272,136.33 -2,273,136.33 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 19 报告期内取得和处置子公司的情况 适用 不适用 公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响 东乡族自治县盛东商贸有限公司 投资设立 不产生重大影响 主要控股参股公司情况说明 抚顺中兴时代广场商业有限公司2015年12月已停止经营。 八、公司控制的结构化主体情况 适用 不适用 九、公司未来发展的展望 （一）行业格局和发展趋势 实体零售转型升级步伐加快，百货业态继续回暖，集多功能于一体的购物中心增势良好，成为实体零售企业销售增长的重要拉动力

49、。零售品质化、智能化水平不断提升，商品服务供给品质进一步提高，技术驱动作用增强，线上线下融合加深，步行街等商业载体更加集聚优化，消费场景互动重构，更好地满足消费者的需要。 （二）未来发展战略 依托方大集团管理优势和资金优势，以做强做优做大为目标，全面激活市场化运作机制和内生动力，深化业务结构升级，优化运营模式及管理效率，增强供应链管控能力，实现连锁扩张发展，将中兴商业建设成为以百货型购物中心、社区商业为核心，城市供应链为支撑，在沈阳市乃至东北地区具有领先优势的区域龙头零售企业。 （三）下一年度经营计划 2020年度经营目标：根据公司2019年度的实际经营情况、财务状况和经营成果，以及对2020

50、年宏观经济状况、行业和市场趋势的分析研判，结合行业对标、企业经营实际，综合考虑新型冠状病毒肺炎疫情发展的不确定性以及对零售行业的影响等因素，预计公司2020年度实现商品销售总额31.5亿元，与上年同期基本持平，并力争通过经营团队的努力，实现一定幅度的增长（上述经营目标并不代表公司对2020年度的盈利预测，能否实现取决于外部经济环境、市场状况变化及不可抗力等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意）。为实现上述目标，公司将积极做好以下工作： 1.合理调配资源，统筹规划营销活动，加强多业态联动；持续优化品牌组合和品类结构，强化体验消费，进一步丰富业态功能；持续提升整体服务水平和品质，将服务品

51、质打造成中兴的核心竞争力；加强会员管理，推进CRM购物中心管理模式，为会员提供高品质专享服务，不断增加会员消费粘性。 2.强化营销创新，突出价值营销和体验营销，打造中兴独特的营销符号，强化公司及品牌的价值感和品质感。实施宣传矩阵推广计划，形成常规媒体+新媒体+自媒体“三位一体”宣传矩阵，精准定向覆盖目标客群。结合未来经营及客层定位，持续优化餐饮落位品牌，提升餐饮品牌级次和集合度。 3.强化连锁超市模式创新，加大力度压缩供应商层级，扩大直供合作比例；加强业绩考核，严控费用支出；推进信息化应用，加强“中兴连锁超市扫码购”的运营。 4.加速中兴云购平台改版升级，加快招商洽谈和系统建设，加强“中兴大厦

52、+”小程序的运营。切实增强中兴传媒业务拓展能力，加强对广告位的管理。 5.优化财务管理，建立成本约束机制，全面压实强管理、降成本、增效益责任体系。强化内部审计，提高制度执行监督及内控体系运行质量。根据公司发展及业务模式要求，推动薪酬和绩效制度改革；开展岗位梳理工作，完善培训体系，满足企业经营和未来发展需求。提高物业管理水平，加大异业项目的跟踪、服务和管理力度。继续加强信息化建设，促进商业模式与互联网、智能化时代相适应。 （四）可能面对的风险 1.经济波动风险 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 20 零售行业的发展与经济发展密切相关，未来国内经济走势将直接影响实体

53、零售的经营业绩，尤其是消费者收入水平的变化将直接改变消费者支出模式和消费结构的变化。 应对措施：提升公司精细化管理水平，进一步内部挖潜、降本增效。 2.市场竞争风险 公司所处区域市场竞争严峻，知名企业众多，人均商业面积远超城市承载能力，供需严重失衡，线上冲击大。 应对措施：加强管理，加快推进内部升级改造，完善服务设施，营造一流购物环境，提升核心竞争力。 十、接待调研、沟通、采访等活动情况 1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表 适用 不适用 接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引 2019 年 06 月 10 日 实地调研 机构 主要了解公司治理结构、经营及财务状况，中兴总

54、店升级改造情况。 接待次数 1 接待机构数量 1 接待个人数量 0 接待其他对象数量 0 是否披露、透露或泄露未公开重大信息 否 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 21 第五节 重要事项 一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况 报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况 适用 不适用 为进一步完善公司分红政策，保护投资者利益，公司按照中国证监会关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知及辽宁证监局关于进一步做好投资者保护相关工作的通知要求，在公司章程中明确了现金分红具体条件、利润分配期间间隔等内容；制定了未来三年（2017-2

55、019年）股东分红回报规划，并严格执行分配政策。2018年度利润分配方案经公司第六届董事会第十七次会议及2018年度股东大会审议通过，2019年半年度资本公积转增股本方案经公司第七届董事会第二次会议及2019年第三次临时股东大会审议通过，独立董事对上述利润分配方案发表独立意见，充分保护了股东尤其是中小股东的合法权益。 现金分红政策的专项说明 是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是 分红标准和比例是否明确和清晰： 是 相关的决策程序和机制是否完备： 是 独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是 中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护： 是 现金分红政策

56、进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明： 是 公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况 1.2019年度利润分配预案：以2019年末股本总数415,718,940股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.80元（含税），预计共分配股利33,257,515.20元。 2.2019年半年度资本公积转增股本方案：以2019年6月30日股本总数279,006,000股为基数，以资本公积向全体股东每10股转增4.9股，总计转增股份136,712,940股。 3.2018年度利润分配方案：以2018年末股本总数279,006,000股为基数，向全

57、体股东每10股派发现金红利0.80元（含税），共分配股利22,320,480元。 4.2017年度利润分配方案：以2017年末股本总数279,006,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.80元（含税），共分配股利22,320,480元。 公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表 单位：元 分红 年度 现金分红金额（含税） 分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润 现金分红金额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率 以其他方式（如回购股份）现金分红的金额 以其他方式现金分红金额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比例 现金分红总额（含其他方式）

58、 现金分红总额（含其他方式）占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 22 2019 年 33,257,515.20 154,319,737.05 21.55% 0.00 0.00% 33,257,515.20 21.55% 2018 年 22,320,480.00 90,287,114.32 24.72% 0.00 0.00% 22,320,480.00 24.72% 2017 年 22,320,480.00 84,576,880.11 26.39% 0.00 0.00% 22,320,480.00 26.39% 公

59、司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案 适用 不适用 二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况 适用 不适用 每 10 股送红股数（股） 0 每 10 股派息数（元）（含税） 0.8 每 10 股转增数（股） 0 分配预案的股本基数（股） 415,718,940 现金分红金额（元）（含税） 33,257,515.20 以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00 现金分红总额（含其他方式）（元） 33,257,515.20 可分配利润（元） 136,460,078.54 现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的比例 100% 本次现金分红情

60、况 公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到 80 利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明 以 2019 年末股本总数 415,718,940 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.80 元（含税），预计共分配股利33,257,515.20 元，剩余未分配利润滚存至以后年度分配，本年度公司资本公积金不转增股本。 三、承诺事项履行情况 1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项 适用 不适用 承诺事由 承诺方 承诺 类型 承诺内容 承诺 时间 承诺

61、 期限 履行 情况 股改承诺 收购报告书或权益变动报告书中所作辽宁方大集团实业有限公司 股份减持承诺 2019 年 4 月 10 日，方大集团通过协议转让方式成为中兴商业控股股东。为有利于中兴商业的持续稳定发展，方大集团保证在受让股份后三十六个月内不转让其所受让的股份。 2019 年04 月10 日 2022年 04月 09日 正常履行中 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 23 承诺 辽宁方大集团实业有限公司 关于保证上市公司独立性的承诺 2019 年 4 月 10 日，方大集团通过协议转让方式成为中兴商业控股股东。为保证权益变动后上市公司独立性，方大集团出具了

62、关于保证上市公司独立性的承诺函，承诺如下： “（一）保证人员独立 1.保证中兴商业的总裁、副总裁、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员不在承诺人及承诺人控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，且不在承诺人及承诺人控制的其他企业领薪；保证中兴商业的财务人员不在承诺人及承诺人控制的其他企业中兼职、领薪。 2.保证中兴商业拥有完整、独立的劳动、人事及薪酬管理体系，且该等 体系 独立 于承诺 人 及承诺 人控 制的 其他企 业 。 （二）保证资产独立完整 本公司维护上市公司资产独立性和完整性，本公司及全资附属企业或控股子公司不违法违规占用上市公司的资金、资产，不侵害上市公司对其法人财产的占有、

63、使用、收益和处分的权利。 （三）保证财务独立 1.保证上市公司继续保持其独立的财务会计部门，继续保持其独立的财务核算体系和财务管理制度。 2.保证上市公司继续保持独立在银行开户，本公司及全资附属企业或控股子公司等关联企业不与中兴商业共用一个银行账户。 3.保证不干涉上市公司依法独立纳税。 4.保证上市公司能够独立作出财务决策，本公司不违法干预中兴商业的资金使用。 （四）保证机构独立 本公司支持上市公司董事会、监事会、业务经营部门或其他机构及其人员的独立依法运作，不通过行使相关法律法规及上市公司章程规定的股东权利以外的方式干预上市公司机构的设立、调整或者撤销，或对公司董事会、监事会和其他机构及其

64、人员行使职权进行限制或施加其他不正当影响。 （五）保证业务独立 1.保证中兴商业的业务独立于承诺人及承诺人控制的其他企业。 2.保证中兴商业拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质和能力，具有面向市场独立自主持续经营的能力。 3.保证承诺人除通过行使股东权利之外，不干涉中兴商业的业务活动。” 2019 年04 月10 日 长期 正常履行中 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 24 辽宁方大集团实业有限公司 关于避免同业竞争的承诺 2019 年 4 月 10 日，方大集团通过协议转让方式成为中兴商业控股股东。本次权益变动后，为避免在未来的业务中与中兴商业产生实质性同业

65、竞争，方大集团出具承诺如下： “一、截至本承诺函出具日，承诺人及其实际控制的其他企业与上市公司之间不存在任何形式直接或间接构成同业竞争的业务。承诺人及其实际控制的其他企业将来亦不会以任何形式直接或间接地从事与上市公司构成实质性同业竞争的业务。 二、如承诺人或其实际控制的其他企业有任何商业机会可从事、参与或入股任何可能与上市公司所从事的业务构成竞争的业务，承诺人应将上述商业机会通知上市公司，在通知中所指定的合理期间内，如上市公司作出愿意利用该商业机会的肯定答复，则承诺人放弃该商业机会；如果上市公司不予答复或者给予否定答复，则视为放弃该商业机会。 三、承诺人保证将严格遵守中国证券监督管理委员会、深

66、圳证券交易所有关规章及上市公司公司章程等管理制度的规定，与其他股东平等地行使股东权利、履行股东义务，不利用实际控制人、控股股东的地位谋取不当利益，不损害上市公司和其他股东的合法权益。 承诺人对上述承诺承担相应法律责任。” 2019 年04 月10 日 长期 正常履行中 辽宁方大集团实业有限公司 关于减少及规范与上市公司关联交易的承诺 2019 年 4 月 10 日，方大集团通过协议转让方式成为中兴商业控股股东。为规范关联交易，维护上市公司及中小股东的合法权益，方大集团为规范和减少与上市公司的关联交易，承诺如下： “1.本公司将尽量避免与上市公司之间发生关联交易；对于确有必要且无法回避的关联交易

67、，均按照公平、公允和等价有偿的原则进行，交易价格按市场公认的合理价格确定，并按相关法律、法规以及规范性文件的规定履行交易审批程序及信息披露义务，切实保护上市公司及其中小股东利益。 2.本公司保证严格按照有关法律、中国证监会颁布的规章和规范性文件、深圳证券交易所颁布的业务规则及中兴商业公司章程等制度的规定，不损害上市公司及其中小股东的合法权益。 3.在本公司控制上市公司期间，本承诺持续有效。如在此期间出现因本公司违反上述承诺而导致上市公司利益受到损害的情况，本公司将依法承担相应的赔偿责任。” 2019 年04 月10 日 长期 正常履行中 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度

68、报告全文 25 方威先生及辽宁方大集团实业有限公司 关于保证上市公司独立性的承诺 方大集团于 2019 年 5 月 24 日至 2019 年 6 月 24 日实施要约收购。为保证上市公司在资产、人员、财务、机构、业务方面的独立性，作出承诺如下： “（一）保证人员独立 1.保证中兴商业的总裁、副总裁、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员不在本公司及本人/本公司控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，且不在本公司及本人/本公司控制的其他企业领薪；保证中兴商业的财务人员不在本公司及本人/本公司控制的其他企业中兼职、领薪。 2.保证中兴商业拥有完整、独立的劳动、人事及薪酬管理体系，且该等体系独

69、立于本公司及本人/本公司控制的其他企业。 （二）保证资产独立完整 本人/本公司维护上市公司资产独立性和完整性，本人/本公司及本人/本公司控制的除中兴商业外的其他公司不违法违规占用上市公司的资金、资产，不侵害上市公司对其法人财产的占有、使用、收益和处分的权利。 （三）保证财务独立 1.保证上市公司继续保持其独立的财务会计部门，继续保持其独立的财务核算体系和财务管理制度。 2.保证上市公司继续保持独立在银行开户，本人/本公司及本人/本公司控制的除中兴商业外的其他公司等关联企业不与中兴商业共用一个银行账户。 3.保证不干涉上市公司依法独立纳税。 4.保证上市公司能够独立作出财务决策，本人/本公司不违

70、法干预中兴商业的资金使用。 （四）保证机构独立 本人/本公司支持上市公司董事会、监事会、业务经营部门或其他机构及其人员的独立依法运作，不通过行使相关法律法规及上市公司章程规定的股东权利以外的方式干预上市公司机构的设立、调整或者撤销，或对公司董事会、监事会和其他机构及其人员行使职权进行限制或施加其他不正当影响。 （五）保证业务独立 1.保证中兴商业的业务独立于本公司及本人/本公司控制的其他企业。 2.保证中兴商业拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质和能力，具有面向市场独立自主持续经营的能力。 3.保证本人/本公司除通过行使股东权利之外，不干涉中兴商业的业务活动。” 2019 年05 月21 日

71、 长期 正常履行中 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 26 方威先生及辽宁方大集团实业有限公司 关于避免同业竞争的承诺 方大集团于 2019 年 5 月 24 日至 2019 年 6 月 24 日实施要约收购。为避免同业竞争，维护社会公众股东的利益，作出承诺如下： “一、截至本承诺函出具日，本人/本公司及其实际控制的其他企业与上市公司之间不存在任何形式直接或间接构成同业竞争的业务。本人/本公司及其实际控制的其他企业将来亦不会以任何形式直接或间接地从事与上市公司构成实质性同业竞争的业务。 二、如本人/本公司或其实际控制的其他企业有任何商业机会可从事、参与或入股任何

72、可能与上市公司所从事的业务构成竞争的业务，本人/本公司应将上述商业机会通知上市公司，在通知中所指定的合理期间内，如上市公司作出愿意利用该商业机会的肯定答复，则本人/本公司放弃该商业机会；如果上市公司不予答复或者给予否定答复，则视为放弃该商业机会。 三、本人/本公司保证将严格遵守中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所有关规章及上市公司公司章程等管理制度的规定，与其他股东平等地行使股东权利、履行股东义务，不利用实际控制人、控股股东的地位谋取不当利益，不损害上市公司和其他股东的合法权益。” 2019 年05 月21 日 长期 正常履行中 方威先生及辽宁方大集团实业有限公司 为规范和减少与上市公司的关

73、联交易的承诺 方大集团于 2019 年 5 月 24 日至 2019 年 6 月 24 日实施要约收购。为规范和减少与上市公司的关联交易，承诺如下： “1.本人/本公司将尽量避免与上市公司之间发生关联交易；对于确有必要且无法回避的关联交易，均按照公平、公允和等价有偿的原则进行，交易价格按市场公认的合理价格确定，并按相关法律、法规以及规范性文件的规定履行交易审批程序及信息披露义务，切实保护上市公司及其中小股东利益。 2.本人/本公司保证严格按照有关法律、中国证监会颁布的规章和规范性文件、深圳证券交易所颁布的业务规则及中兴商业公司章程等制度的规定，不损害上市公司及其中小股东的合法权益。 3.在本人

74、/本公司控制上市公司期间，本承诺持续有效。如在此期间出现因本人/本公司违反上述承诺而导致上市公司利益受到损害的情况，本人/本公司将依法承担相应的赔偿责任。” 2019 年05 月21 日 长期 正常履行中 资产重组时所作承诺 首次公开发行或再融资时所作承诺 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 27 股权激励承诺 其他对公司中小股东所作承诺 辽宁方大集团实业有限公司 解决潜在同业竞争问题的措施和承诺 方大集团于 2019 年 11 月 22 日与天津津诚国有资本投资运营有限公司签订了产权交易合同，收购其所持有的一商集团100%股权。一商集团下属部分公司从事商业类业务

75、，与中兴商业存在潜在同业竞争。为妥善解决潜在同业竞争问题，方大集团承诺： “1.一商集团股权完成工商变更登记手续后，方大集团将积极督促一商集团完成相关法律主体、资产及业务的整合工作，并积极督促一商集团努力提高经营业绩，尽快使一商集团商业类资产和业务具备注入上市公司条件。 2.在一商集团商业类资产和业务按照相关法律法规之规定符合注入上市公司条件（如公司治理结构完善、资产产权清晰、盈利、符合国家产业政策的规定、生产经营依法合规等）后三年内，方大集团将其按法定程序以市场公允价格注入中兴商业。若届时未能注入，方大集团将采取法律法规允许的其他方式妥善解决潜在的同业竞争问题，最迟不超过 2025 年 4月

76、 10 日。 3.方大集团承诺在整合后的一商集团商业类资产和业务未注入中兴商业前，不会利用控股地位达成不利于中兴商业利益的交易和安排。” 2019 年11月23日 2025年 04月 10日 正常履行中 承诺是否按时履行 是 2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及其原因做出说明 适用 不适用 四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况 适用 不适用 公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。 五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 适用 不适用 六、与上年度财务报

77、告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 适用 不适用 1.重要会计政策变更 （1）财政部于2019年4月30日发布了关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知（财会20196号），2018年6月15日发布的财政部关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知（财会201815号）同时废止。根据该通知，中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 28 本公司对财务报表格式进行了以下修订： 资产负债表，将“应收票据及应收账款”行项目拆分为“应收票据”及“应收账款”，将“应付票据及应付账款”行项目拆分为“应付票据”及“应付账款”。 本公司对可比期间的

78、比较数据按照财会20196号文进行调整。财务报表格式的修订对本公司财务状况和经营成果无重大影响。 （2）新金融工具准则 财政部于2017年颁布了企业会计准则第22号金融工具确认和计量（修订）企业会计准则第23号金融资产转移（修订）企业会计准则第24号套期会计（修订）及企业会计准则第37号金融工具列报（修订）（统称“新金融工具准则”），本公司于2019年7月8日召开第六届董事会第二十一次会议，批准自2019年1月1日起执行新金融工具准则，对会计政策相关内容进行了调整。变更后的会计政策参见第十二节、五、10。 新金融工具准则要求根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分

79、为以下三类：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。混合合同包含的主合同属于金融资产的，不应从该混合合同中分拆嵌入衍生工具，而应当将该混合合同作为一个整体适用金融资产分类的相关规定。 采用新金融工具准则对本公司金融负债的会计政策并无重大影响。 2019年1月1日，本公司没有将任何金融资产或金融负债指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。 新金融工具准则以“预期信用损失法”替代了原金融工具准则规定的、根据实际已发生减值损失确认减值准备的方法。“预期信用损失法”模型要求持续评估金融资产的信用风险

80、，因此在新金融工具准则下，本公司信用损失的确认时点早于原金融工具准则。 本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备： 以摊余成本计量的金融资产； 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资； 租赁应收款； 财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。 本公司按照新金融工具准则的规定，除某些特定情形外，对金融工具的分类和计量（含减值）进行追溯调整，将金融工具原账面价值和在新金融工具准则施行日（即2019年1月1日）的新账面价值之间的差额计入2019年年初留存收益或其他综合收益。同时，本公司

81、未对比较财务报表数据进行调整。 于2019年1月1日，金融资产按照原金融工具准则和新金融工具准则的规定进行分类和计量的结果对比如下： 原金融工具准则 新金融工具准则 项 目 类别 账面价值 项 目 类别 账面价值 应收票据 摊余成本 应收票据 摊余成本 应收账款 摊余成本 542,655.09 应收账款 摊余成本 542,655.09 其他应收款 摊余成本 13,368,578.92 其他应收款 摊余成本 13,368,578.92 其他流动资产 摊余成本 150,000,000.00 交易性金融资产 以公允价值计量且 其变动计入当期损益 150,000,000.00 于2019年1月1日，执

82、行新金融工具准则时金融工具分类和账面价值调节表如下： 项目 调整前账面金额 （2018年12月31日） 重分类 重新计量 调整后账面金额 （2019年1月1日） 资产： 交易性金融资产 150,000,000.00 150,000,000.00 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 29 应收票据 应收账款 542,655.09 542,655.09 其他应收款 13,368,578.92 13,368,578.92 其他流动资产 159,411,165.38 -150,000,000.00 9,411,165.38 可供出售金融资产 其他权益工具投资 其他非流动金

83、融资产 负债： 递延所得税负债 股东权益： 其他综合收益 3,476,475.98 3,476,475.98 盈余公积 148,537,061.08 148,537,061.08 未分配利润 599,088,433.71 599,088,433.71 少数股东权益 于2019年1月1日，本公司对以摊余成本计量的金融资产减值按照新金融工具准则要求进行了测算，测算的损失准备与原准则下计提的坏账准备无重大差异。 2.重要会计估计变更 本报告期公司无重要会计估计变更。 3.首次执行新金融工具准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况 合并资产负债表 项目 2018.12.31 2019.01.01

84、调整数 流动资产： 货币资金 787,198,116.00 787,198,116.00 交易性金融资产 150,000,000.00 150,000,000.00 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款 542,655.09 542,655.09 应收款项融资 预付款项 4,124,162.83 4,124,162.83 其他应收款 13,368,578.92 13,368,578.92 其中：应收利息 应收股利 存货 51,993,730.86 51,993,730.86 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 159,411,165.3

85、8 9,411,165.38 -150,000,000.00 流动资产合计 1,016,638,409.08 1,016,638,409.08 非流动资产： 债权投资 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 30 可供出售金融资产 其他债权投资 持有至到期投资 长期应收款 设定受益计划净资产 长期股权投资 其他权益工具投资 其他非流动金融资产 投资性房地产 118,400,043.99 118,400,043.99 固定资产 756,225,757.20 756,225,757.20 在建工程 生产性生物资产 油气资产 无形资产 214,922,367.70 214,

86、922,367.70 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 63,878,590.44 63,878,590.44 其他非流动资产 非流动资产合计 1,153,426,759.33 1,153,426,759.33 资产总计 2,170,065,168.41 2,170,065,168.41 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据 应付账款 201,855,970.64 201,855,970.64 预收款项 282,499,202.59 282,499,202.59 应付职工薪酬 47,775,816.18 47,7

87、75,816.18 应交税费 9,264,136.01 9,264,136.01 其他应付款 53,870,036.87 53,870,036.87 其中：应付利息 应付股利 持有待售负债 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 595,265,162.29 595,265,162.29 非流动负债： 长期借款 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 31 应付债券 长期应付款 长期应付职工薪酬 192,089,174.26 192,089,174.26 预计负债 18,953,262.08 18,953,262.08 递延收益 16,931,600.00

88、 16,931,600.00 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 227,974,036.34 227,974,036.34 负债合计 823,239,198.63 823,239,198.63 股东权益： 股本 279,006,000.00 279,006,000.00 资本公积 316,717,999.01 316,717,999.01 减：库存股 其他综合收益 3,476,475.98 3,476,475.98 专项储备 盈余公积 148,537,061.08 148,537,061.08 未分配利润 599,088,433.71 599,088,433.71 股东权益合计

89、1,346,825,969.78 1,346,825,969.78 负债和股东权益总计 2,170,065,168.41 2,170,065,168.41 母公司资产负债表 项目 2018.12.31 2019.01.01 调整数 流动资产： 货币资金 779,633,013.15 779,633,013.15 交易性金融资产 150,000,000.00 150,000,000.00 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款 应收款项融资 预付款项 3,046,618.25 3,046,618.25 其他应收款 26,201,096.94 26,201,

90、096.94 其中：应收利息 应收股利 存货 51,522,152.23 51,522,152.23 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 157,069,241.33 7,069,241.33 -150,000,000.00 流动资产合计 1,017,472,121.90 1,017,472,121.90 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 32 非流动资产： 债权投资 可供出售金融资产 其他债权投资 持有至到期投资 长期应收款 设定受益计划净资产 长期股权投资 163,200.00 163,200.00 其他权益工具投资 其他非流动金融资产 投资

91、性房地产 118,400,043.99 118,400,043.99 固定资产 754,126,694.24 754,126,694.24 在建工程 生产性生物资产 油气资产 无形资产 213,968,164.45 213,968,164.45 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 66,351,987.05 66,351,987.05 其他非流动资产 非流动资产合计 1,153,010,089.73 1,153,010,089.73 资产总计 2,170,482,211.63 2,170,482,211.63 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 以公允价值计量且其变动计入当期损益的

92、金融负债 衍生金融负债 应付票据 应付账款 200,816,261.82 200,816,261.82 预收款项 282,107,867.62 282,107,867.62 应付职工薪酬 47,375,547.23 47,375,547.23 应交税费 8,448,458.38 8,448,458.38 其他应付款 51,868,820.22 51,868,820.22 其中：应付利息 应付股利 持有待售负债 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 33 流动负债合计 590,616,955.27 590,616,955.27 非

93、流动负债： 长期借款 应付债券 长期应付款 长期应付职工薪酬 192,089,174.26 192,089,174.26 预计负债 递延收益 16,931,600.00 16,931,600.00 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 209,020,774.26 209,020,774.26 负债合计 799,637,729.53 799,637,729.53 股东权益： 股本 279,006,000.00 279,006,000.00 资本公积 316,717,999.01 316,717,999.01 减：库存股 其他综合收益 3,476,475.98 3,476,475.98

94、 专项储备 盈余公积 148,537,061.08 148,537,061.08 未分配利润 623,106,946.03 623,106,946.03 股东权益合计 1,370,844,482.10 1,370,844,482.10 负债和股东权益总计 2,170,482,211.63 2,170,482,211.63 七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 适用 不适用 公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。 八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 适用 不适用 与上年度财务报告相比，本期公司合并报表范围新增1家全资子公司。为积极响应党中央关于“坚决

95、打好精准脱贫等三大攻坚战”的号召，结合经营发展需要，公司于2019年7月3日以自有资金投资设立全资子公司东乡族自治县盛东商贸有限公司。 九、聘任、解聘会计师事务所情况 现聘任的会计师事务所 境内会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 境内会计师事务所报酬（万元） 60 境内会计师事务所审计服务的连续年限 23 境内会计师事务所注册会计师姓名 闫磊、唐泽敏 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 34 境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 5 年、1 年 当期是否改聘会计师事务所 是 否 聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况 适用 不适

96、用 经公司2018年度股东大会审议通过，聘任致同会计师事务所为公司2019年度内部控制审计会计师事务所，内部控制审计费用为20万元。 十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况 适用 不适用 十一、破产重整相关事项 适用 不适用 公司报告期未发生破产重整相关事项。 十二、重大诉讼、仲裁事项 适用 不适用 诉讼(仲裁)基本情况 涉案 金额 （万元） 是否形成预计负债 诉讼(仲裁)进展 诉讼(仲裁)审理结果及影响 诉讼(仲裁)判决执行情况 披露 日期 披露索引 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 35 租赁合同纠纷案。抚顺苏宁易购销售有限公司向抚顺市中级人民法院提起

97、诉讼，被告为公司全资子公司抚顺中兴时代广场商业有限公司。 一审判决后，抚顺中兴、抚顺苏宁均不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉。辽宁省高级人民法院依法审理，撤销辽宁省抚顺市中级人民法院（2015）抚中民初字第00119 号民事判决，发回辽宁省抚顺市中级人民法院重审。抚顺市中级人民法院判决情况： 1.抚顺苏宁与抚顺中兴的租赁合同于2015 年 5 月 26 日解除。 2.抚顺中兴给付抚顺苏宁 2011 年 7 月至2015 年 5 月期间的租金，分别为：2011年 7 月至 12 月租金 3,392,878.53 元、2012年度租金 4,093,091.93 元、2013 年度租金3,712,7

98、50.51 元、2014 年度租金5,466,411.61 元、2015 年 1 月至 5 月租金2,288,129.50 元，合计 18,953,262.08 元。 3.抚顺中兴给付抚顺苏宁欠付租金的利息：租金 3,392,878.53 元从 2012 年 1 月 1日起计算、租金 4,093,091.93 元从 2013年 1 月 1 日起计算、租金 3,712,750.51 元从 2014 年 1 月 1 日起计算、租金5,466,411.61 元从 2015 年1 月 1 日起计算、租金 2,288,129.50 元从 2016 年 6 月 1 日起计算，上述租金利息均按照中国人民银行

99、同期同类贷款基准利率，计算至欠付的租金清偿之日止。 4.驳回抚顺苏宁的其他诉讼请求。 案件受理费 1,018,513 元、保全费 5,000元、审计费 45 万元，由抚顺中兴负担。 抚顺中兴认为判决结果与事实不符，向辽宁省高级人民法院提起上诉。 24,082.12 是 终审 判决 一、法院判决情况 辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民终 847 号终审判决，驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费135,519.57 元由抚顺 中 兴 承 担 。 二、对公司的影响 抚顺中兴是独立法人，依法独立承担民事责任。因此，预计不会对公司 2019 年财务状况及利润产生重大影响。 无 2019年 08月 2

100、0日 关于子公司诉讼事项的进展公告（公告编号：ZXSY2019-60)刊登在巨潮资讯网（.cn） 除上述诉讼外，公司未达到重大诉讼披露标准的其他诉讼合计。 528.84 否 - - - - 说明：2020 年 3 月，抚顺中兴收到辽宁省抚顺市中级人民法院执行通知书报告财产令执行裁定书等法律文书，具体内容详见公司分别于 2020 年 3 月 7 日、2020 年 3 月 14 日在巨潮资讯网（）刊登的关于子公司收到暨诉讼事项的进展公告（公告编号：ZXSY2020-16）及关于子公司收到的公告（公告编号：ZXSY2020-21）。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文

101、36 十三、处罚及整改情况 适用 不适用 公司报告期不存在处罚及整改情况。 十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况 适用 不适用 十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况 适用 不适用 公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。 十六、重大关联交易 1、与日常经营相关的关联交易 适用 不适用 公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。 2、资产或股权收购、出售发生的关联交易 适用 不适用 公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。 3、共同对外投资的关联交易 适用 不适用 公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。 4、关联债权债务

102、往来 适用 不适用 公司报告期不存在关联债权债务往来。 5、其他重大关联交易 适用 不适用 公司报告期无其他重大关联交易。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 37 十七、重大合同及其履行情况 1、托管、承包、租赁事项情况 （1）托管情况 适用 不适用 公司报告期不存在托管情况。 （2）承包情况 适用 不适用 公司报告期不存在承包情况。 （3）租赁情况 适用 不适用 公司报告期不存在租赁情况。 2、重大担保 适用 不适用 公司报告期不存在担保情况。 3、委托他人进行现金资产管理情况 （1）委托理财情况 适用 不适用 报告期内委托理财概况 单位：万元 具体类型 委托

103、理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额 银行理财产品 自有闲置资金 57,000 57,000 0 合计 57,000 57,000 0 单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况 适用 不适用 委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形 适用 不适用 （2）委托贷款情况 适用 不适用 公司报告期不存在委托贷款。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 38 4、其他重大合同 适用 不适用 公司报告期不存在其他重大合同。 十八、社会责任情况 1、履行社会责任情况 报告期内，公司一如既往地坚持经济效益与社会贡

104、献相统一，在全力提升经营业绩的同时，致力于与社会协调发展，与股东、员工、消费者、供应商等和谐共赢，勇于承担社会责任，积极支持慈善事业，努力回馈社会，促进公司全面健康发展。 严格执行利润分配政策，结合公司实际，制定合理的现金分红方案及资本公积转增股本方案，为投资者提供持续、稳定回报。学习借鉴方大集团“经营企业一定要对政府有利，对企业有利，对职工有利”的企业价值观和先进的管理理念，实施基本工资增长孝敬父母金医疗费用资助等八项福利政策，不但让员工共享企业发展成果，还惠及员工家属；关注员工身心健康，每年安排体检，积极开展各类文娱活动丰富员工生活；走访慰问身患重大疾病员工，解决员工实际困难。关爱贫困及弱

105、势群体，通过组织党员活动、爱心服务队、与品牌联手等多种方式为贫困人群、孤寡老人、特殊儿童送温暖；举办“情寄留守，爱暖童心”“关爱星星的孩子”等关爱儿童活动，与爱慕品牌携手举办“爱慕粉红挚爱义乳捐赠”大型公益活动，向社会传导公益精神，以实际行动践行企业公民的社会责任和义务。 2、履行精准扶贫社会责任情况 （1）精准扶贫规划 公司积极响应党中央关于“坚决打好精准脱贫等三大攻坚战”的号召，切实把扶贫对象精准、措施到户精准、项目安排精准、资金使用精准、派人精准、脱贫成效精准“六个精准”落到实处，将产业扶贫作为扶贫攻坚的重点，成立了专门的扶贫工作小组，对甘肃省临夏州东乡县开展精准扶贫。具体扶贫攻坚实践中

106、，公司充分发挥商业企业优势，从传统扶贫向“造血式”扶贫转变，注重运用新管理、新技术、新设施，注重企业化管理和人才培训，助力当地产业发展，扩大就业扶持。 （2）年度精准扶贫概要 报告期，公司投资设立全资子公司东乡族自治县盛东商贸有限公司，对甘肃省临夏州东乡县进行精准扶贫。盛东商贸于2019年7月3日注册成立，确立的首个扶贫项目为洋芋（土豆）深加工项目，该项目2019年9月投入运营，解决当地农民就业52人，其中精准扶贫户18人，员工平均月收入达到2500元以上。为持续推进精准扶贫，公司以自有资金向盛东商贸增资，由盛东商贸与沈阳永利实业有限公司设立合资公司东乡族自治县方大盛东包装制作有限公司，确立纸

107、盒包装项目作为第二个精准扶贫项目（报告期尚未投入），东乡族自治县方大盛东包装制作有限公司于2019年12月9日注册成立。 （3）精准扶贫成效 指标 计量单位 数量/开展情况 一、总体情况 其中： 1.资金 万元 300 2.帮助建档立卡贫困人口脱贫数 人 18 二、分项投入 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 39 1.产业发展脱贫 其中： 1.1 产业发展脱贫项目类型 其他 1.2 产业发展脱贫项目个数 个 1 1.3 产业发展脱贫项目投入金额 万元 300 1.4 帮助建档立卡贫困人口脱贫数 人 18 2.转移就业脱贫 3.易地搬迁脱贫 4.教育扶贫 5.健康

108、扶贫 6.生态保护扶贫 7.兜底保障 8.社会扶贫 9.其他项目 三、所获奖项（内容、级别） （4）后续精准扶贫计划 持续推进精准扶贫工作的实施，帮助当地定点扶贫企业改善生产环境、升级生产设备，并充分发挥自身零售终端经验和优势，协助企业拓宽销售渠道、严控成本、加大产量，解决更多就业岗位，确保正常运营的项目员工平均收入不低于3万元/年，实现持续稳定增收与精准扶贫。 3、环境保护相关的情况 上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位 否 不适用 十九、其他重大事项的说明 适用 不适用 1.公司控制权变更事项 报告期，公司原控股股东沈阳中兴商业集团有限公司通过公开征集受让方的方式将所持

109、公司80,911,740股股份协议转让给辽宁方大集团实业有限公司。双方于2019年3月28日签署股份转让协议，2019年4月3日取得辽宁省人民政府国有资产监督管理委员会关于同意转让沈阳中兴商业集团有限公司所持上市公司部分股份的批复，2019年4月10日股份转让事项完成过户登记手续，公司控股股东变更为方大集团，实际控制人变更为方威先生。 具体内容详见巨潮资讯网（）2019年3月4日刊登的关于控股股东拟通过公开征集受让方的方式协议转让公司部分股份的提示性公告）（公告编号：ZXSY2019-05）、3月29日刊登的关于公司控制权拟发生变更暨权益变动的提示性公告（公告编号：ZXSY2019-17）、4

110、月4日刊登的关于公司控制权拟发生变更暨权益变动的进展公告（公告编号：ZXSY2019-18）及4月12日刊登的关于控股股东协议转让公司部分股份完成过户登记暨公司控股股东、实际控制人变更的公告（公告编号：ZXSY2019-19)等相关公告。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 40 2.控股股东要约收购事项 报告期，公司控股股东方大集团基于对公司未来发展前景的信心，同时为增强对上市公司的控制权，进一步优化法人治理与管理效率，促进公司稳定发展，2019年5月24日至2019年6月24日期间实施要约收购，要约价格为10.75元/股，要约收购股份26,045,928股，并

111、于2019年6月28日完成过户手续。要约收购完成后，方大集团持有公司106,957,668股股份，占公司总股本的38.34%；方大集团及其一致行动人方威先生合计持有公司109,468,668股股份，占公司总股本的39.24%。 具体内容详见巨潮资讯网（）2019年5月15日刊登的关于收到要约收购报告书摘要的提示性公告（公告编号：ZXSY2019-27)、7月1日刊登的关于辽宁方大集团实业有限公司要约收购公司股份结果暨股票复牌公告（公告编号：ZXSY2019-42)等相关公告。 3.投资设立全资子公司暨实施精准扶贫项目事项 2019年7月1日，公司召开第六届董事会第二十次会议，审议通过了关于投资

112、设立全资子公司暨实施精准扶贫项目的议案。为积极响应党中央关于“坚决打好精准脱贫等三大攻坚战”的号召，结合经营发展需要，公司以自有资金500万元在甘肃省投资设立全资子公司东乡族自治县盛东商贸有限公司，对甘肃省临夏州东乡县进行精准扶贫。 具体内容详见巨潮资讯网（）2019年7月2日刊登的关于投资设立全资子公司暨实施精准扶贫项目的公告（公告编号：ZXSY2019-44)。 4.公司法定代表人变更事项 2019年7月25日，公司召开第七届董事会第一次会议，审议通过了关于选举公司第七届董事会董事长的议案，选举魏海军先生为公司董事长。公司于2019年7月29日完成法定代表人变更登记，并取得辽宁省市场监督管

113、理局换发的营业执照，法定代表人变更为魏海军先生。 具体内容详见巨潮资讯网（）2019年7月31日刊登的关于公司法定代表人变更的公告（公告编号：ZXSY2019-59)。 5.2019年半年度资本公积转增股本事项 公司分别于2019年8月22日、2019年9月11日召开第七届董事会第二次会议及2019年第三次临时股东大会，审议通过了2019年半年度资本公积转增股本预案。该方案于2019年9月27日实施完毕，公司总股本由279,006,000股增至415,718,940 股。 具体内容详见巨潮资讯网（）2019年8月24日刊登的关于2019年半年度资本公积转增股本预案的公告（公告编号：ZXSY20

114、19-65）、9月21日刊登的2019年半年度资本公积转增股本实施公告（公告编号：ZXSY2019-69）。 6.公司股东股份被冻结事项 2019年10月16日，公司收到股东中兴集团关于所持中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司股份被冻结的告知函，获悉其所持有本公司20,184,063股股份被冻结。 具体内容详见巨潮资讯网（）2019年10月18日刊登的关于股东股份被冻结的公告（公告编号：ZXSY2019-70）。 7.控股股东收购股权和解决潜在同业竞争措施事项 2019年11月25日，公司收到控股股东方大集团关于签订暨出具解决潜在同业竞争问题承诺的通知。方大集团于2019年11月22日与天津津

115、诚国有资本投资运营有限公司签订产权交易合同，收购其所持有的一商集团100%股权。一商集团下属部分公司从事商业类业务，与本公司存在潜在同业竞争。为妥善解决潜在同业竞争问题，方大集团出具了解决潜在同业竞争问题承诺。 具体内容详见巨潮资讯网（）2019年11月26日刊登的关于控股股东收购股权和解决潜在同业竞争措施的公告（公告编号：ZXSY2019-79）。 二十、公司子公司重大事项 适用 不适用 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 41 1.子公司诉讼事项 2019年8月15日，关于公司全资子公司抚顺中兴时代广场商业有限公司与抚顺苏宁易购销售有限公司租赁合同纠纷案，抚顺

116、中兴收到辽宁省高级人民法院民事判决书。 具体内容详见巨潮资讯网（）2019年8月20日刊登的关于子公司诉讼事项的进展公告（公告编号：ZXSY2019-60）。 2.对全资子公司增资及子公司投资设立合资公司实施精准扶贫项目事项 为实现对甘肃省临夏州东乡县持续精准扶贫，公司于2019年11月29日召开第七届董事会第四次会议，审议通过了关于对全资子公司增资及全资子公司投资设立合资公司实施精准扶贫项目的议案，公司以自有资金450万元对全资子公司盛东商贸增资，由盛东商贸与沈阳永利实业有限公司设立合资公司东乡族自治县方大盛东包装制作有限公司。 具体内容详见巨潮资讯网（）2019年11月30日刊登的关于对全

117、资子公司增资及全资子公司投资设立合资公司实施精准扶贫项目的公告（公告编号：ZXSY2019-81）。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 42 第六节 股份变动及股东情况 一、股份变动情况 1、股份变动情况 单位：股 本次变动前 本次变动增减（，） 本次变动后 数量 比例 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例 一、有限售条件股份 441,531 0.16% 217,600 2,550 220,150 661,681 0.16% 1、其他内资持股 441,531 0.16% 217,600 2,550 220,150 661,681 0.16% 其中：

118、境内法人持股 440,406 0.16% 215,799 215,799 656,205 0.16% 境内自然人持股 1,125 0.00% 1,801 2,550 4,351 5,476 0.00% 二、无限售条件股份 278,564,469 99.84% 136,495,340 -2,550 136,492,790 415,057,259 99.84% 1、人民币普通股 278,564,469 99.84% 136,495,340 -2,550 136,492,790 415,057,259 99.84% 三、股份总数 279,006,000 100.00% 136,712,940 0 1

119、36,712,940 415,718,940 100.00% 股份变动的原因 适用 不适用 （1）2019年7月25日，公司完成第七届董事会、监事会换届，并聘任高级管理人员。新任监事所持本公司股份的75%按照相关规定予以锁定，离任高级管理人员所持本公司股份在其离任后按照规定予以全部锁定，导致限售股份的变化。 （2）公司于2019年9月27日实施了2019年半年度资本公积转增股本方案，以资本公积向全体股东每10股转增4.9股。实施后，公司总股本由279,006,000股增至415,718,940股。 股份变动的批准情况 适用 不适用 2019 年 9 月 11 日，公司召开 2019 年第三次临

120、时股东大会，审议通过了2019 年半年度资本公积转增股本预案。 股份变动的过户情况 适用 不适用 股份回购的实施进展情况 适用 不适用 采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况 适用 不适用 股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响 适用 不适用 项目 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 本次转增前 本次转增后 本次转增前 本次转增后 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 43 每股收益（元/股） 0.55 0.37 0.32 0.22 稀释每股收益（元/股） 0.55

121、 0.37 0.32 0.22 每股净资产（元/股） 5.30 3.56 4.83 3.24 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容 适用 不适用 2、限售股份变动情况 适用 不适用 单位：股 股东名称 期初 限售股数 本期增加 限售股数 本期解除 限售股数 期末 限售股数 限售原因 解除限售日期 刘艳军 0 3,241 3,241 1.2019 年新任监事，其所持本公司股份的 75%按照相关规定予以锁定。 2.因实施2019年半年度资本公积转增股本方案而相应增加限售股份 1,066 股。 根据董监高所持股份及其变动管理的相关规定 李四文 1,125 1,110 2,235 1.离任高级

122、管理人员所持本公司股份在其离任后按照规定予以全部锁定。 2.因实施2019年半年度资本公积转增股本方案而相应增加限售股份 735 股。 2020 年 02 月 28 日 沈阳五金股 份有限公司 440,406 215,799 656,205 股改限售股。因实施 2019年半年度资本公积转增股本方案而相应增加限售股份215,799 股。 办理解除限售手续后 合计 441,531 220,150 661,681 - - 二、证券发行与上市情况 1、报告期内证券发行（不含优先股）情况 适用 不适用 2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明 适用 不适用 2019年9月27日

123、，公司实施了2019年半年度资本公积转增股本方案，以股本总数279,006,000股为基数，以资本公积向全体股中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 44 东每10股转增4.9股，总计转增股份136,712,940股。转增后，公司总股本由279,006,000股增至415,718,940股，对公司资产、负债结构没有影响。 3、现存的内部职工股情况 适用 不适用 三、股东和实际控制人情况 1、公司股东数量及持股情况 单位：股 报告期末普通股股东总数 12,621 年度报告披露日前上一月末普通股股东总数 13,192 报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如有）（参见注 8

124、） 年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（如有）（参见注 8） 持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况 股东名称 股东性质 持股 比例 报告期末持股数量 报告期内增减变动情况 持有有限售条件的股份数量 持有无限售条件的股份数量 质押或冻结情况 股份 状态 数量 辽宁方大集团实业有限公司 境内非国有法人 38.34% 159,366,925 159,366,925 159,366,925 大商集团有限公司 其他 11.71% 48,666,265 20,859,111 48,666,265 质押 32,035,000 大商投资管理有限公司 其他 6.95% 28,898,4

125、59 9,503,520 28,898,459 杭州如山创业投资有限公司 其他 6.05% 25,145,389 8,269,289 25,145,389 沈阳中兴商业集团有限公司 国有法人 4.86% 20,184,063 -74,274,028 20,184,063 冻结 20,184,063 沈阳新松机器人自动化股份有限公司 其他 4.30% 17,880,000 5,880,000 17,880,000 沈阳国际科技开发公司 国有法人 2.00% 8,314,349 2,734,249 8,314,349 徐惠工 境内自然人 1.61% 6,705,000 6,705,000 6,70

126、5,000 方威 境内自然人 0.90% 3,741,390 3,741,390 3,741,390 李国俊 境内自然人 0.60% 2,510,000 955,000 2,510,000 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 45 上述股东关联关系或一致行动的说明 公司前十名股东中，辽宁方大集团实业有限公司与方威为一致行动人；大商投资管理有限公司与大商集团有限公司为一致行动人；沈阳中兴商业集团有限公司与沈阳国际科技开发公司为一致行动人；其他股东未知有其他关联关系，也未知有上市公司收购管理办法规定的一致行动关系。 前 10 名无限售条件股东持股情况 股东名称 报告期

127、末持有无限售条件股份数量 股份种类 股份种类 数量 辽宁方大集团实业有限公司 159,366,925 人民币普通股 159,366,925 大商集团有限公司 48,666,265 人民币普通股 48,666,265 大商投资管理有限公司 28,898,459 人民币普通股 28,898,459 杭州如山创业投资有限公司 25,145,389 人民币普通股 25,145,389 沈阳中兴商业集团有限公司 20,184,063 人民币普通股 20,184,063 沈阳新松机器人自动化股份有限公司 17,880,000 人民币普通股 17,880,000 沈阳国际科技开发公司 8,314,349 人

128、民币普通股 8,314,349 徐惠工 6,705,000 人民币普通股 6,705,000 方威 3,741,390 人民币普通股 3,741,390 李国俊 2,510,000 人民币普通股 2,510,000 前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名无限售流通股股东和前 10 名股东之间关联关系或一致行动的说明 公司前十名股东中，辽宁方大集团实业有限公司与方威为一致行动人；大商投资管理有限公司与大商集团有限公司为一致行动人；沈阳中兴商业集团有限公司与沈阳国际科技开发公司为一致行动人；其他股东未知有其他关联关系，也未知有上市公司收购管理办法规定的一致行动关系。 前 10 名普通股

129、股东参与融资融券业务情况说明（如有）（参见注 4） 杭州如山创业投资有限公司通过客户信用账户持有公司股份 13,225,389 股；李国俊通过客户信用账户持有公司股份 2,234,000 股。 公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易 是 否 公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。 2、公司控股股东情况 控股股东性质：自然人控股 控股股东类型：法人 控股股东名称 法定代表人/单位负责人 成立日期 组织机构代码 主要经营业务 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 46

130、 辽宁方大集团实业有限公司 闫奎兴 2000 年 04 月 24日 91210100719656393Q 产业投资及对本企业所投资产进行管理、金属材料、建筑材料、电工器材、汽车配件、五金工具、橡胶制品、仪器仪表、办公用品、化工产品（不含危险化学品）、焦炭、矿粉、石灰石销售、冶金材料销售，自营和代理各类商品和技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。） 控股股东报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况 控股上市公司情况：方大集团持有方大炭素新材料科技股份有限公司（600516）40.02%股权；方大集团全资子公司

131、江西方大钢铁集团有限公司及其一致行动人江西汽车板簧有限公司合计持有方大特钢科技股份有限公司（600507）44.44%股权；方大集团及全资子公司江西方大钢铁集团有限公司合计持有东北制药集团股份有限公司（000597）28.13%股权。 参股上市公司情况：方大集团间接控股的九江萍钢钢铁有限公司持有凌源钢铁股份有限公司（600231）11.23%股权；方大集团间接控股的上海方大投资管理有限责任公司持有吉林化纤股份有限公司（000420）16.25%股权；方大集团间接控股的江西萍钢实业股份有限公司持有河南金马能源股份有限公司（HK.6885)10.09%股权。 控股股东报告期内变更 适用 不适用 新

132、控股股东名称 辽宁方大集团实业有限公司 变更日期 2019 年 04 月 10 日 指定网站查询索引 巨潮资讯网（)刊登的关于控股股东协议转让公司部分股份完成过户登记暨公司控股股东、实际控制人变更的公告（公告编号：ZXSY2019-19） 指定网站披露日期 2019 年 04 月 12 日 3、公司实际控制人及其一致行动人 实际控制人性质：境内自然人 实际控制人类型：自然人 实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 是否取得其他国家或地区居留权 方威 本人 中国 否 主要职业及职务 北京方大国际实业投资有限公司董事长，辽宁方大集团实业有限公司董事长。 过去 10 年曾控股的境内外上市公司情况 现

133、为方大炭素新材料科技股份有限公司、方大特钢科技股份有限公司、东北制药集团股份有限公司、中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司实际控制人。曾为航锦科技股份有限公司（原名：方大锦化化工科技股份有限公司）实际控制人。 实际控制人报告期内变更 适用 不适用 新实际控制人名称 方威 变更日期 2019 年 04 月 10 日 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 47 指定网站查询索引 巨潮资讯网（)刊登的关于控股股东协议转让公司部分股份完成过户登记暨公司控股股东、实际控制人变更的公告（公告编号：ZXSY2019-19） 指定网站披露日期 2019 年 04 月 12 日 公司

134、与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司 适用 不适用 4、其他持股在 10%以上的法人股东 适用 不适用 法人股东名称 法定代表人/ 单位负责人 成立日期 注册资本 主要经营业务或管理活动 大商集团有限公司 牛钢 1995 年 01 月 11 日 90,000 万元 商业贸易、物资供销（专控商品按国家规定办理）、仓储；场地租赁、柜台租赁；物业管理；预包装食品、保健食品、乳制品销售；书刊音像制品销售；金银饰品、珠宝首饰的销售；食品加工；钟表维修服务；经营广告业务；酒类销售；货物进出口、技术进出口；餐饮服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可

135、开展经营活动。） 5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况 适用 不适用 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 48 第七节 优先股相关情况 适用 不适用 报告期公司不存在优先股。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 49 第八节 可转换公司债券相关情况 适用 不适用 报告期公司不存在可转换公司债券。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 50 第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 一、董事、监事和高级管理人员持股变动 姓名 职务 任职 状态 性别 年龄 任期 起始日期 任期 终止

136、日期 期初持股数（股） 本期增持股份数量（股） 本期减持股份数量（股） 其他增减变动（股） 期末持股数（股） 魏海军 董事长 现任 男 55 2019 年 07 月 25日 2022 年07月24日 屈大勇 董事 总裁 现任 男 51 2019 年 06 月 05日 2022 年07月24日 曹青 董事 现任 女 53 2019 年 07 月 25日 2022 年07月24日 朱会君 董事、副总裁、总会计师 现任 女 58 2010 年 05 月 14日 2022 年07月24日 刘震海 董事 现任 男 55 2020 年 01 月 21日 2022 年07月24日 张尧志 董事 现任 男 6

137、2 2019 年 07 月 25日 2022 年07月24日 梁杰 独立 董事 现任 女 58 2019 年 07 月 25日 2022 年07月24日 姚海鑫 独立 董事 现任 男 57 2016 年 08 月 29日 2022 年07月24日 赵希男 独立 董事 现任 男 59 2016 年 08 月 29日 2022 年07月24日 刘艳军 监事会主席 现任 男 37 2019 年 07 月 25日 2022 年07月24日 0 2,900 1,421 4,321 仇晓润 监事 现任 女 32 2019 年 07 月 25日 2022 年07月24日 刘雨田 职工 监事 现任 男 52

138、2019 年 07 月 25日 2022 年07月24日 杨军 董事会秘书 现任 男 53 2019 年 06 月 14日 2022 年07月24日 王毅 副总裁 现任 男 52 2013 年 06 月 25日 2022 年07月24日 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 51 朱旻 副总裁 现任 男 51 2017 年 08 月 17日 2022 年07月24日 李德文 副总裁 现任 男 47 2019 年 08 月 22日 2022 年07月24日 佟岩 副总裁 现任 女 44 2020 年 01 月 09日 2022 年07月24日 徐晓勇 董事长总裁 离任

139、 男 43 2018 年 02 月 27日 2019 年07月25日 高仲 董事 副总裁 离任 男 60 2010 年 05 月 14日 2019 年07月25日 吴子富 董事 离任 男 53 2014 年 12 月 31日 2019 年07月25日 吕伟顺 董事 离任 男 57 2016 年 08 月 29日 2019 年07月25日 刘思军 董事 离任 男 50 2016 年 08 月 29日 2019 年12月30日 朱舫 独立 董事 离任 女 63 2013 年 06 月 25日 2019 年07月25日 李军 监事会主席 离任 男 57 2018 年 06 月 29日 2019 年0

140、7月25日 陈晓天 监事 离任 男 56 2018 年 06 月 29日 2019 年07月25日 胡双玲 职工 监事 离任 女 51 2013 年 06 月 25日 2019 年07月25日 李四文 副总裁 离任 男 56 2018 年 06 月 29日 2019 年07月25日 1,500 735 2,235 关锦平 副总裁 离任 男 56 2013 年 06 月 25日 2019 年07月25日 刘铁男 副总裁 离任 男 47 2019 年 11 月 29日 2020 年01月17日 合计 - - - - - - 1,500 2,900 2,156 6,556 注：1.由于个人原因，刘思

141、军先生于 2019 年 12 月 30 日向公司董事会提交了书面辞职报告，辞去第七届董事会董事职务。2020 年 1 月 21 日，经公司 2020 年第一次临时股东大会审议通过，增补刘震海先生任公司第七届董事会董事。 2.2020 年 1 月 9 日，经公司第七届董事会第六次会议审议通过，聘任佟岩女士为公司副总裁。 二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况 适用 不适用 姓名 担任的职务 类型 日期 原因 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 52 屈大勇 副总裁 任免 2019 年 06 月 05 日 工作职务变动 曹青 副总裁 任免 2019 年 07 月 2

142、5 日 工作职务变动 徐晓勇 总裁 离任 2019 年 05 月 28 日 工作需要 徐晓勇 董事长 任期满离任 2019 年 07 月 25 日 董事会换届 高仲 董事、副总裁 任期满离任 2019 年 07 月 25 日 董事会换届 吴子富 董事 任期满离任 2019 年 07 月 25 日 董事会换届 吕伟顺 董事 任期满离任 2019 年 07 月 25 日 董事会换届 刘思军 董事 离任 2019 年 12 月 30 日 个人原因 朱舫 独立董事 任期满离任 2019 年 07 月 25 日 董事会换届 李军 监事会主席 任期满离任 2019 年 07 月 25 日 监事会换届 陈晓

143、天 监事 任期满离任 2019 年 07 月 25 日 监事会换届 胡双玲 职工监事 任期满离任 2019 年 07 月 25 日 监事会换届 李四文 副总裁 任期满离任 2019 年 07 月 25 日 董事会换届 关锦平 副总裁 任期满离任 2019 年 07 月 25 日 董事会换届 三、任职情况 公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责 魏海军，研究生学历。曾任沈阳市人大常委会副秘书长兼开发区工作委员会主任，沈阳市政府研究室主任、党组书记，东北制药集团有限责任公司董事长、党委书记，东北制药集团股份有限公司党委书记、总经理；现任辽宁方大集团实业有限公

144、司副总裁，东北制药集团股份有限公司董事长，中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司第七届董事会董事长、战略委员会主任委员。 屈大勇，研究生学历，高级政工师。曾任中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司钟表眼镜商场总经理兼党支部书记、国际名品商场总经理、公司总裁助理、副总裁兼沈阳中兴新一城商场经营管理有限公司董事总经理、副总裁；现任中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司第七届董事会董事、总裁。 曹青，本科学历，政工师。曾任中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司现场管理部部长、儿童商场总经理、国际名品化妆商场总经理、招商部高级经理、公司总裁助理兼党委工作部部长、党委副书记、纪委书记、副总裁、第六届监事会主席；

145、现任中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司党委书记、第七届董事会董事。 朱会君，大学专科学历，教授研究员级高级会计师、高级审计师、中国注册会计师。曾任中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司审计监察部部长、财务部部长、总裁助理、第三届监事会职工监事；现任盛京方大房地产开发有限公司监事会主席，中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司第七届董事会董事、副总裁、总会计师。 刘震海，本科学历。曾任麦凯乐大连商场总经理助理，麦凯乐大连开发区店副总经理（兼），麦凯乐青岛总店副总经理，麦凯乐哈尔滨总店总经理，大商集团佳木斯地区集团董事长、总裁；现任大商集团有限公司总裁，中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司第七届董事会

146、董事。 张尧志，研究生学历。曾任辽宁省工商局商标广告处处长，大商集团沈阳新玛特购物广场有限公司董事长，大商集团沈阳地中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 53 区集团副总裁，大商哈尔滨新一百购物广场有限公司总经理，大商集团鞍山商业投资有限公司董事长，大商投资管理有限公司董事长兼总裁，大商股份有限公司总裁；现任大商集团有限公司华北区、西北区总裁，中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司第七届董事会董事。 梁杰，本科学历，会计学教授。中国会计学会高等工科院校分会副会长。曾任沈阳工业大学管理学院会计系副主任、主任、管理学院副院长、院党总支委员；现任沈阳工业大学会计学教授、硕士

147、研究生导师、会计理论与实务研究所所长，沈阳地铁集团有限公司外部董事，沈阳水务集团有限公司外部董事，东北制药集团股份有限公司独立董事，中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司第七届董事会独立董事、薪酬与考核委员会主任委员。 姚海鑫，经济学博士，会计学教授，荷兰尼津洛德大学、美国加州州立大学（CSUN）访问学者。美国会计学会会员（AAA）、中国会计学会理事，东北地区高校财务与会计教师联合会常务理事，辽宁省会计学会会长。曾任辽宁大学工商管理学院副院长、MBA教育中心副主任、计财处处长、学科建设处处长、发展规划处处长、新华国际商学院党总支书记等；现任辽宁大学会计学专业博士生导师，广发基金管理有限公司、东软

148、医疗系统股份有限公司、沈阳化工股份有限公司独立董事，中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司第七届董事会独立董事、审计委员会主任委员。 赵希男，工学博士，教授。中国钢铁协会管理创新成果评审委员会委员。曾任东北大学工商管理学院副院长，国家教育部管理科学与工程专业教学指导委员会委员；现任东北大学工商管理学院教授、博士生导师，沈阳化工股份有限公司、本钢板材股份有限公司独立董事，中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司第七届董事会独立董事、提名委员会主任委员。 刘艳军，本科学历。曾任沈阳炼焦煤气有限公司财务部部长助理、财务部副部长、财务部部长；现任东北制药集团股份有限公司财务部副部长，中兴沈阳商业大厦（集团）

149、股份有限公司第七届监事会主席。 仇晓润，研究生学历，注册会计师，中级会计师。曾任瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）辽宁分所审计师，沈阳东软熙康医疗系统有限公司会计主管；现任沈阳盛京建信基金管理有限公司财务经理，中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司第七届监事会监事。 刘雨田，本科学历，政工师。曾任中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司五金电器商场团总支书记、公司团委干事、工会副主席兼团委书记；现任中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司第七届监事会职工监事、党群工作部部长、工会副主席。 杨军，本科学历。曾任沈阳市纪委案件审理室副处级纪检监察员、副主任、主任；现任中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司纪委书

150、记、董事会秘书。 王毅，研究生学历，助理政工师。曾任中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司进出口公司总经理、运动休闲服饰商场总经理、公司总裁助理兼人事部部长，抚顺中兴时代广场商业有限公司常务副总经理；现任中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司副总裁，东乡族自治县盛东商贸有限公司执行董事。 朱旻，本科学历，工程师。曾任沈阳市委组织部干部五处处长；现任中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司党委副书记、副总裁。 李德文，本科学历，工程师。曾任大商股份有限公司沈阳太原街新玛特总经理助理，吉林新玛特、沈北新玛特副总经理，沈阳新一城商场经营管理有限公司物业工程部部长；现任中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司副总

151、裁。 佟岩，本科学历，助理经济师。曾任中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司招商部品牌经理，辽宁卓展时代广场百货有中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 54 限公司（沈阳店）国际精品&化妆品楼层经理、企划部部长、家居商场&卓越馆五层楼层经理，中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司战略规划部部长、营销策划部部长、国际化妆品卖区经理；现任中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司副总裁。 在股东单位任职情况 适用 不适用 任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期 在股东单位是否领取报酬津贴 魏海军 辽宁方大集团实业有限公司 副总裁 2019 年

152、 03 月 30 日 是 刘震海 大商集团有限公司 总裁 2019 年 05 月 07 日 是 张尧志 大商集团有限公司 华北区、西北区总裁 2018 年 04 月 01 日 是 在股东单位任职情况的说明 无 在其他单位任职情况 适用 不适用 任职人员 姓名 其他单位名称 在其他单位 担任的职务 任期起始日期 任期终 止日期 在其他单位是否领取报酬津贴 魏海军 东北制药集团股份有限公司 董事长 2013 年 07 月 12 日 是 朱会君 盛京方大房地产开发有限公司 监事会主席 2019 年 07 月 25 日 否 梁杰 沈阳工业大学 教授、硕士研究生导师 1996 年 08 月 31 日 是

153、 姚海鑫 辽宁大学 教授、博士生导师 2003 年 10 月 09 日 是 赵希男 东北大学 教授、博士生导师 2003 年 08 月 18 日 是 刘艳军 东北制药集团股份有限公司 财务部副部长 2019 年 06 月 12 日 是 仇晓润 沈阳盛京建信基金管理有限公司 财务经理 2018 年 09 月 18 日 是 在其他单位任职情况的说明 无 公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况 适用 不适用 四、董事、监事、高级管理人员报酬情况 董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况 根据公司章程有关规定，董事、监事的薪酬由公司股东大会决定

154、，高级管理人员薪酬由董事会决定。公司2019年第三次临时股东大会审议通过了董事、监事、高级管理人员薪酬管理制度。报告期，依据此项制度及公司2019年高层管理人员绩效考核方案2019年高层管理人员考核办法，按照对高层管理人员绩效考核结果支付薪酬。 公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况 单位：万元 姓名 职务 性别 年龄 任职状态 从公司获得的税前报酬总额 是否在公司关联方获取报酬 魏海军 董事长 男 55 现任 0 是 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 55 屈大勇 董事、总裁 男 51 现任 74.98 否 曹青 董事 女 53 现任 78.02 否 朱

155、会君 董事、副总裁总会计师 女 58 现任 65.51 否 张尧志 董事 男 62 现任 0 是 梁杰 独立董事 女 58 现任 2.92 否 姚海鑫 独立董事 男 57 现任 7 否 赵希男 独立董事 男 59 现任 7 否 刘艳军 监事会主席 男 37 现任 0 是 仇晓润 监事 女 32 现任 0 是 刘雨田 职工监事 男 52 现任 17.43 否 杨军 董事会秘书 男 53 现任 65.45 否 王毅 副总裁 男 52 现任 68.67 否 朱旻 副总裁 男 51 现任 68.27 否 李德文 副总裁 男 47 现任 17.43 否 徐晓勇 董事长、总裁 男 43 离任 43.44

156、否 高仲 董事、副总裁 男 60 离任 28.46 否 吴子富 董事 男 53 离任 0 是 吕伟顺 董事 男 57 离任 4.08 是 刘思军 董事 男 50 离任 4.08 是 朱舫 独立董事 女 63 离任 4.08 否 李军 监事会主席 男 57 离任 0 否 陈晓天 监事 男 56 离任 0 否 胡双玲 职工监事 女 51 离任 12.98 否 李四文 副总裁 男 56 离任 49.86 否 关锦平 副总裁 男 56 离任 32.17 否 刘铁男 副总裁 男 47 离任 3.65 否 合计 - - - - 655.48 - 公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况 适用 不

157、适用 五、公司员工情况 1、员工数量、专业构成及教育程度 母公司在职员工的数量（人） 1,476 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 56 主要子公司在职员工的数量（人） 29 在职员工的数量合计（人） 1,505 当期领取薪酬员工总人数（人） 1,499 母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 1,957 专业构成 专业构成类别 专业构成人数（人） 销售人员 909 技术人员 70 财务人员 64 行政人员 462 合计 1,505 教育程度 教育程度类别 数量（人） 研究生 30 本科 308 大专 677 高中 382 初中 108 合计 1,5

158、05 2、薪酬政策 创新分配机制，以业绩为导向，积极完善以岗位和绩效为基础的薪酬激励机制体系，促进绩效考核结果与个人收入有效联动，体现个人价值，力求激励最大化。适时合理调整，确保薪酬水平对外具有市场吸引力和竞争力，对内具有公平性和一致性。通过合理的薪酬结构和薪酬水平，提高用工的市场化水平和竞争力，使企业与员工利益共享，并摸索建立中长期激励机制，不断提高企业创造价值能力和长远竞争力。 3、培训计划 为满足公司快速发展的需要，打造专业、敬业的管理团队，改善各级各类员工的知识结构，提升管理水平和服务技能，将从公司和部门层面分别培训。对公司各岗位各层级员工进行有针对性的管理培训，针对主管级以上管理人员

159、的管理能力提升培训，提升管理人员在面对新经济形势、新发展战略、新行业业态、新法规政策以及新的机遇和挑战时所呈现的应变能力；新员工和导购员岗前培训，培训内容涵盖公司服务规范、应知应会内容和所在岗位的专业化技能，确保新员工尽快熟悉岗位工作。各职能部门就安全管理、财务新政、法律法规、服务礼仪等方面对各相关岗位员工进行有针对性的专业培训。 4、劳务外包情况 适用 不适用 劳务外包的工时总数（小时） 108,717 劳务外包支付的报酬总额（元） 2,751,991.67 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 57 第十节 公司治理 一、公司治理的基本状况 报告期内，公司严格按

160、照公司法证券法上市公司治理准则等有关法律法规的要求，不断完善法人治理结构，健全和执行公司内部控制体系，强化信息披露工作，公司治理水平和运行质量不断提高。目前公司实际状况与证监会有关公司治理的要求不存在差异。 1.关于股东与股东大会 公司严格按照公司法公司章程和股东大会议事规则的规定和要求，召集、召开股东大会，规范表决程序，能够确保全体股东特别是中小股东享有平等地位，充分行使自己的权利。公司聘请专业律师出席了报告期内召开的5次股东大会做现场见证，并出具相关法律意见书。 2.关于控股股东和上市公司 公司设立了健全的组织机构体系，董事会、监事会等内部机构独立运作，在业务、资产、人员、财务方面与控股股

161、东分开，具有独立完整的销售系统和面向市场自主经营的能力。控股股东能严格规范自己的行为，依法行使出资人权利。 3.关于董事与董事会 全体董事认真、忠实、勤勉地履行公司章程规定的职权，董事会召集、召开严格按照公司章程及董事会议事规则相关规定进行。独立董事按照关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见等规定，履行独立董事职责，充分发挥作用，出席公司董事会、股东大会，对重大事项发表独立意见。董事会下设的四个专门委员会均按照专门委员会实施细则认真履行职责，为董事会科学决策提供有力支持。 4.关于监事与监事会 监事会能够按照公司法公司章程和监事会议事规则等相关规定开展工作，确保监事会独立有效地行使对公司依法

162、运作情况、财务情况、董事及高级管理人员履职情况、内部控制体系建设等的核查，起到了良好的监督作用。 5.关于利益相关者 公司能够充分尊重和维护相关利益者的合法权益，在互惠互利的基础上，积极与相关利益者沟通和交流，实现股东、员工、社会等各方利益的均衡，并积极履行社会责任，关注环境保护和社会公益，共同推动公司良性快速发展。 6.关于绩效评价与激励约束机制 公司已建立了有效的绩效评价和激励约束机制，并据此进行绩效考评工作，薪酬决策程序符合相关法律法规的规定。 7.关于信息披露 公司制定了信息披露管理制度重大信息内部报告制度年报信息披露重大差错责任追究制度等信息披露相关制度。报告期内，认真履行信息披露义

163、务，加大信息披露工作力度，真实、准确、完整、及时地披露有关信息，确保广大投资者能及时、公平的获得信息。 8.报告期，按照监管部门要求及公司经营管理工作需要，制定了董事会秘书工作制度董事、监事、高级管理人员薪酬管理制度2项公司治理制度，上述制度已按程序经董事会、股东大会审议通过并对外披露。 公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异 是 否 公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 58 二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情

164、况 报告期内，公司在业务、资产、人员、机构、财务方面与控股股东和其他股东分开，具有独立完整的销售系统和面向市场自主经营的能力。 1.业务独立情况 本公司的业务独立于控股股东，自主经营，业务结构完整。 2.人员分开情况 本公司在劳动、人事及工资管理等方面实行独立。总裁、副总裁、总会计师、董事会秘书等高级管理人员均未在控股股东单位领取报酬、担任重要职务。 3.资产分开情况 本公司拥有独立的财产和经营能力。 4.财务分开情况 本公司设有独立的财务部门，建立了独立的会计核算和财务管理制度，并在银行独立开户。公司依法进行独立纳税和履行纳税义务。 5.机构分开情况 设立了健全的组织机构体系，董事会、监事会

165、等内部机构独立运作，不存在与控股股东职能部门之间的从属关系。 三、同业竞争情况 适用 不适用 问题 类型 控股股东名称 控股股东性质 问题成因 解决措施 工作进度及 后续计划 同业 竞争 辽宁方大集团实业有限公司 其他 方大集团于2019年 11 月 22 日与天津津诚国有资本投资运营有限公司签订了产权交易合同，收购其所持有的一商集团 100%股权。一商集团下属部分公司从事商业类业务，与中兴商业存在潜在同业竞争。 为妥善解决潜在同业竞争问题，方大集团承诺： 1.方大集团将积极督促一商集团完成相关法律主体、资产及业务的整合工作，并积极督促一商集团努力提高经营业绩，尽快使一商集团商业类资产和业务具

166、备注入上市公司条件。 2.在一商集团商业类资产和业务按照相关法律法规之规定符合注入上市公司条件（如公司治理结构完善、资产产权清晰、盈利、符合国家产业政策的规定、生产经营依法合规等）后三年内，方大集团将其按法定程序以市场公允价格注入中兴商业。若届时未能注入，方大集团将采取法律法规允许的其他方式妥善解决潜在的同业竞争问题，最迟不超过 2025 年 4 月 10 日。 3.方大集团承诺在整合后的一商集团商业类资产和业务未注入中兴商业前，不会利用控股地位达成不利于中兴商业利益的交易和安排。 方大集团正督促一商集团进行资产及业务的梳理和整合工作。方大集团将继续积极履行承诺，争取尽快解决前述潜在同业竞争问

167、题。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 59 四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况 1、本报告期股东大会情况 会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引 2018 年度股东大会 年度股东大会 49.07% 2019 年 05 月 09 日 2019 年 05 月 10 日 2018 年度股东大会决议公告（公告编号：ZXSY2019-25）刊登在巨潮资讯网（） 2019 年第一次临时股东大会 临时股东大会 41.06% 2019 年 06 月 25 日 2019 年 06 月 26 日 2019 年第一次临时股东大会决议公告

168、（公告编号：ZXSY2019-40）刊登在巨潮资讯网（） 2019 年第二次临时股东大会 临时股东大会 69.06% 2019 年 07 月 25 日 2019 年 07 月 26 日 2019 年第二次临时股东大会决议公告（公告编号：ZXSY2019-56）刊登在巨潮资讯网（） 2019 年第三次临时股东大会 临时股东大会 69.08% 2019 年 09 月 11 日 2019 年 09 月 12 日 2019 年第三次临时股东大会决议公告（公告编号：ZXSY2019-67）刊登在巨潮资讯网（） 2019 年第四次临时股东大会 临时股东大会 64.75% 2019 年 11 月 12 日

169、2019 年 11 月 13 日 2019 年第四次临时股东大会决议公告（公告编号：ZXSY2019-77）刊登在巨潮资讯网（） 2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 适用 不适用 五、报告期内独立董事履行职责的情况 1、独立董事出席董事会及股东大会的情况 独立董事出席董事会及股东大会的情况 独立董事 姓名 本报告期应参加董事会次数 现场出席董事会次数 以通讯方式参加董事会次数 委托出席董事会次数 缺席董事会次数 是否连续两次未亲自参加董事会会议 出席股东大会次数 梁杰 4 1 3 0 0 否 2 姚海鑫 9 2 7 0 0 否 5 赵希男 9 2 7 0 0 否 5 连续两次未亲自

170、出席董事会的说明 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 60 2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况 独立董事对公司有关事项是否提出异议 是 否 报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。 3、独立董事履行职责的其他说明 独立董事对公司有关建议是否被采纳 是 否 独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明 报告期，公司独立董事认真遵守公司法关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见等法律法规，以及公司章程独立董事工作制度等有关规定，本着独立、客观、公正的原则，切实履行职责，依法依规对利润分配、聘请外部审计机构、控股股东及关联方占用公司资金及对外担保情况、董事会换届

171、、聘任高级管理人员、会计政策变更、控股股东实施要约收购、冲回已计提的部分辞退福利等有关事项发表独立意见，并对提升公司规范运作水平、科学决策和风险防范等方面提出许多宝贵意见和建议，维护公司和全体股东，特别是中小股东的合法权益。 六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况 报告期，董事会各专门委员会严格按照上市公司治理准则等法律法规及公司章程董事会专门委员会实施细则等有关规定，认真履职，对公司科学决策、规范运作起到了良好的推动作用。 （一）审计委员会履职情况 审计委员会定期了解公司财务和经营状况，年内共召开5次会议，审议利润分配、会计政策变更、冲回已计提的部分辞退福利等事项，审核公司财务信息及

172、其披露情况，促进公司进一步规范运作、防范经营风险，建立健全内部控制体系，发挥了审计委员会的专业职能和监督作用。 在年度报告审计期间，通过电子邮件、现场会议等方式与年审会计师沟通，听取审计机构对财务、内控审计工作的总结汇报；特别对利润分配、续聘会计师事务所等事项给予重点关注，督促公司进一步加强内部管理，防范经营风险，建立健全内控体系。 1.积极参与并指导公司2019年度会计政策、财务制度，定期了解公司财务状况和经营情况，审核公司各定期报告和财务报告。 2.年度报告财务审计和编制过程中，及时与审计机构沟通，了解掌握审计工作安排及工作进展情况，对财务报表进行预审，在审计机构进场后与年审注册会计师交流

173、沟通，确保公司年度报告和财务报告真实、完整、公允地反映公司财务状况、经营成果和现金流量情况。 （1）年审注册会计师进场前，通过审阅公司编制的财务报表及与审计机构沟通，认为：公司根据企业会计准则有关要求，结合实际情况，制定了合理的会计政策和恰当的会计估计，编制的财务会计报表真实反映了公司资产情况、经营情况和现金流量情况，同意以此财务报表为基础开展2019年度的财务审计工作。 （2）年审注册会计师出具初步审计意见后，审阅了财务报表，并与年审会计师进行沟通，认为：公司2019年度财务会计报表编制符合企业会计准则的要求，真实、准确反映了2019年度财务状况及经营成果等情况。管理层已按要求就收入确认、持

174、续经营、资产负债表日后事项等重要事项在财务报表附注中予以披露。 3.通过现场会议听取审计机构对财务审计、内控审计工作的总结汇报，对重点关注问题与年审注册会计师进行沟通；对致同会计师事务所（特殊普通合伙）从事公司本年度审计工作进行总结，认为：致同会计师事务所具备证券、期货相关业务审计从业资格，具有上市公司审计工作的丰富经验和职业素养。在从事公司2019年度审计服务过程中，坚持独立的审计准则，重视了解公司经营环境、内部控制体系建设和实施情况，具备足够的独立性、专业胜任能力、投资者保护能力，为公司出具的各项专业报告客观、公正，审计结果符合公司实际，从会计专业角度维护了公司与股东的利益。提议续聘致同会

175、计师事务中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 61 所担任公司2020年度财务报告及内部控制审计机构。 4.关注内部控制体系持续建设情况，多次与公司管理层、相关部门人员、年审注册会计师就内部控制体系建设情况进行沟通交流，督促公司进一步加强内部管理，防范经营风险。在仔细审阅公司出具的2019年度内部控制评价报告后，审计委员会认为：公司对纳入评价范围的业务与事项均已建立了内部控制，并得以有效执行，公司内部控制实际运作情况符合国家有关法律法规和监管部门的要求。 （二）薪酬与考核委员会履职情况 1.听取公司管理层的工作汇报，依据经营目标及完成情况，对董事、高管人员履职情况进

176、行考核和监督，并据此确定董事及高管人员薪酬。 2.结合公司实际，审议董事、监事、高级管理人员薪酬管理制度（草案），对完善薪酬管理体系，充分发挥激励约束机制作用提出建议。 （三）提名委员会履职情况 1.报告期，公司换届选举第七届董事会，根据公司法公司章程等相关规定，提名委员会组织召开会议，审阅股东提交的董事候选人推荐函、履历等材料，结合公司对第七届董事会组成需求，认真审核董事（独立董事）候选人任职资格、工作经历及业务能力等方面情况，形成书面意见并提请董事会审议。 2.对公司拟聘任高级管理人员候选人任职资格、教育背景、工作经历等各方面进行审查，并提请董事会审议。 （四）战略委员会履职情况 战略委员

177、会召开会议，对公司投资设立全资子公司暨实施精准扶贫项目及后续向其增资等事项进行研究，达成一致意见后提请董事会审议。 七、监事会工作情况 监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险 是 否 监事会对报告期内的监督事项无异议。 八、高级管理人员的考评及激励情况 为使高级管理人员更好地履行职责，维护公司及股东长期利益，董事会根据董事、监事、高级管理人员薪酬管理制度及公司2019年高层管理人员绩效考核方案2019年高层管理人员考核办法，结合经营目标及经营计划实际完成情况，对高级管理人员进行考核评定。 九、内部控制情况 1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况 是 否 2、内控自我评价报告 内

178、部控制评价报告全文披露日期 2020 年 04 月 02 日 内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网（) 纳入评价范围单位资产总额占公司合并财务报表资产总额的比例 100.00% 纳入评价范围单位营业收入占公司合并财务报表营业收入的比例 100.00% 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 62 缺陷认定标准 类别 财务报告 非财务报告 定性标准 具有以下特征的缺陷，应认定为重大缺陷，其他情形按影响程度分别确定为重要缺陷或一般缺陷：该缺陷涉及董事、监事和高级管理人员舞弊；更正已经公布的财务报表；注册会计师发现当期财务报表存在重大错报，而内部控制在运行过程中未能发现

179、该错报；审计委员会和内部审计机构对内部控制的监督无效。 具有以下特征的缺陷，应认定为重大缺陷，其他情形按影响程度分别确定为重要缺陷或一般缺陷：决策程序不科学，导致出现重大失误；关键岗位或专业技术人员流失严重；内部控制评价的结果特别是重大缺陷未得到整改；重要业务缺乏制度控制或制度系统性失效。 定量标准 重大缺陷：缺陷影响大于或等于 2019 年 12 月31 日合并财务报表税前利润的 5%；重要缺陷：缺陷影响大于或等于 2019 年 12 月 31 日合并财务报表税前利润的 1%，小于 2019 年 12 月 31日合并财务报表税前利润的 5%；一般缺陷：缺陷影响小于 2019 年 12 月 3

180、1 日合并财务报表税前利润的 1%。 重大缺陷：直接财产损失超过 1000万元以上（含 1000 万元）；重要缺陷：直接财产损失 500 万元（含 500 万元）至 1000 万元；一般缺陷：直接财产损失 50 万元（含 50 万元）至 500 万元。 财务报告重大缺陷数量（个） 0 非财务报告重大缺陷数量（个） 0 财务报告重要缺陷数量（个） 0 非财务报告重要缺陷数量（个） 0 十、内部控制审计报告 适用 不适用 内部控制审计报告中的审议意见段 我们认为，中兴商业公司于 2019 年 12 月 31 日按照企业内部控制基本规范和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。 内控审计

181、报告披露情况 披露 内部控制审计报告全文披露日期 2020 年 04 月 02 日 内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网（) 内控审计报告意见类型 标准无保留意见 非财务报告是否存在重大缺陷 否 会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告 是 否 会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致 是 否 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 63 第十一节 公司债券相关情况 公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券 否 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全

182、文 64 第十二节 财务报告 一、审计报告 审计意见类型 标准的无保留意见 审计报告签署日期 2020 年 03 月 31 日 审计机构名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 审计报告文号 致同审字(2020)第 110ZA1698 号 注册会计师姓名 闫磊、唐泽敏 审计报告 致同审字(2020)第110ZA1698号 中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司全体股东： 一、审计意见 我们审计了中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司（以下简称中兴商业公司）财务报表，包括2019年12月31日的合并及公司资产负债表，2019年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及

183、相关财务报表附注。 我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了中兴商业公司2019年12月31日的合并及公司财务状况以及2019年度的合并及公司的经营成果和现金流量。 二、形成审计意见的基础 我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于中兴商业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 三、关键审计事项 关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重

184、要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。 （一）收入确认 相关信息披露详见第十二节、五、22，第十二节、七、27。 1.事项描述 中兴商业公司属于商业零售行业，销售收入主要来源于个人消费群体，2019年度，商品零售收入25.94亿元，约占中兴商业公司合并营业收入的96.01%。 中兴商业公司在与交易相关的经济利益很可能流入，相关收入能够可靠计量且满足各项经营活动的特定收入确认标准时，确认相关收入。由于中兴商业公司的客户主要是个人消费者，收款方式主要是银行卡结算、现金结算、第三方支付平台结算等，交易金额小，交易发生次数频繁，且中兴商业公

185、司的商品零售业务依赖于业务系统及财务系统的控制，可能存在收入确认相关风险。因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。 2.审计应对 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 65 在审计过程中，我们实施了以下审计程序： （1）了解及评价了与销售、收款相关的内部控制制度、财务核算制度的设计和执行，评价其相关内部控制设计的有效性，并测试了关键控制执行的有效性； （2）通过对管理层的访谈，对与销售商品收入确认有关的重大风险及报酬转移时点进行了分析评估，进而评估公司产品销售收入的确认政策； （3）执行细节测试，抽样检查与收入确认相关的支持性文件，包括销售票据、收款单据等； （4）

186、针对资产负债表日前后确认的销售收入核对其支持性文件，对销售收入进行截止性测试，以评估销售收入是否在恰当的期间确认； （5）执行分析性复核程序，对收入和成本执行分析程序，包括：本期各月度收入、成本、毛利波动分析，主要产品本期收入、成本、毛利率与上期比较分析等分析程序，判断销售收入和毛利变动的合理性； （6）抽样测试期后收款单据和总账明细账进行核对，以及检查资产负债表日后销售退回记录，检查是否存在提前确认收入。 （二）辞退福利和设定受益计划 相关信息披露详见第十二节、五、20，第十节、七、16。 1.事项描述 中兴商业公司根据财政部2014年财政部颁布的企业会计准则第9号职工薪酬的要求，合理预计并

187、确认辞退福利和设定受益计划产生的应付职工薪酬，截至2019年12月31日，公司应付职工薪酬和长期应付职工薪酬中辞退福利和设定受益计划形成的余额1.70亿元，占负债金额的比例20.89%，金额较大；辞退福利和设定受益计划的计算涉及折现率、人员精算等会计估计，其会计处理有一定的复杂性，因此，我们将中兴商业2019年度辞退福利和设定受益计划的计提确定为关键审计事项。 2.审计应对 在审计过程中，我们实施了以下审计程序： （1）了解和评价了辞退福利和设定受益计划的内部控制制度，评价其相关内部控制设计的有效性，并测试了关键控制执行的有效性； （2）对辞退福利和设定受益计划政策和方案进行检查，评估人员范围

188、、计提标准的恰当性； （3）获取本期计提辞退福利和设定受益计划的计算表，抽样检查新增本期计提辞退福利及设定受益计划计算的准确性； （4）抽样检查新增内退协议及劳动合同，对相关人员进行访谈； （5）公司聘请了专业机构测算辞退福利和设定受益计划，我们对测算过程中的主要的经济和测算假设（包括折现率、采暖费增长率等）及其计算过程进行了复核。 四、其他信息 中兴商业公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括中兴商业公司2019年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。 我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。 结合我们对财务报表的

189、审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。 基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。 五、管理层和治理层对财务报表的责任 中兴商业公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 在编制财务报表时，管理层负责评估中兴商业公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算中兴商业公司、终止运

190、营或别无其他现实的选择。 治理层负责监督中兴商业公司的财务报告过程。 六、注册会计师对财务报表审计的责任 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 66 我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。 在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工

191、作： （1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。 （2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。 （3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。 （4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对中兴商业公司的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们

192、得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致中兴商业公司不能持续经营。 （5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。 （6）就中兴商业公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。 我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷

193、。 我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。 从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。 致同会计师事务所 （特殊普通合伙） 中国注册会计师 （项目合伙人） 中国注册会计师 中国北京 二0二0年三月三十一日 二、财务报表 财务附注中报表的单位

194、为：元 1、合并资产负债表 编制单位：中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 单位：元 项目 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 流动资产： 货币资金 454,184,613.17 787,198,116.00 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 67 结算备付金 拆出资金 交易性金融资产 577,407,601.14 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款 1,083,660.77 542,655.09 应收款项融资 预付款项 2,894,846.62 4,124,162.83 应收保费 应

195、收分保账款 应收分保合同准备金 其他应收款 15,371,868.85 13,368,578.92 其中：应收利息 应收股利 买入返售金融资产 存货 74,856,422.41 51,993,730.86 合同资产 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 3,135,187.29 159,411,165.38 流动资产合计 1,128,934,200.25 1,016,638,409.08 非流动资产： 发放贷款和垫款 债权投资 可供出售金融资产 其他债权投资 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 其他权益工具投资 其他非流动金融资产 投资性房地产 139,234,590.74

196、 118,400,043.99 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 68 固定资产 739,556,265.04 756,225,757.20 在建工程 生产性生物资产 油气资产 使用权资产 无形资产 207,426,216.97 214,922,367.70 开发支出 商誉 长期待摊费用 26,615,740.33 递延所得税资产 51,370,951.52 63,878,590.44 其他非流动资产 非流动资产合计 1,164,203,764.60 1,153,426,759.33 资产总计 2,293,137,964.85 2,170,065,168.41

197、流动负债： 短期借款 向中央银行借款 拆入资金 交易性金融负债 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据 应付账款 184,090,064.92 201,855,970.64 预收款项 284,657,863.78 282,499,202.59 合同负债 卖出回购金融资产款 吸收存款及同业存放 代理买卖证券款 代理承销证券款 应付职工薪酬 41,503,506.89 47,775,816.18 应交税费 5,323,059.19 9,264,136.01 其他应付款 130,286,101.94 53,870,036.87 其中：应付利息 应付股利 中兴-沈阳商业大

198、厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 69 应付手续费及佣金 应付分保账款 持有待售负债 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 645,860,596.72 595,265,162.29 非流动负债： 保险合同准备金 长期借款 应付债券 其中：优先股 永续债 租赁负债 长期应付款 长期应付职工薪酬 151,085,541.01 192,089,174.26 预计负债 18,953,262.08 递延收益 15,514,700.00 16,931,600.00 递延所得税负债 1,851,900.29 其他非流动负债 非流动负债合计 168,452,141.30 227

199、,974,036.34 负债合计 814,312,738.02 823,239,198.63 所有者权益： 股本 415,718,940.00 279,006,000.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积 180,005,059.01 316,717,999.01 减：库存股 其他综合收益 3,476,475.98 3,476,475.98 专项储备 盈余公积 163,699,292.03 148,537,061.08 一般风险准备 未分配利润 715,925,459.81 599,088,433.71 归属于母公司所有者权益合计 1,478,825,226.83 1,346,8

200、25,969.78 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 70 少数股东权益 所有者权益合计 1,478,825,226.83 1,346,825,969.78 负债和所有者权益总计 2,293,137,964.85 2,170,065,168.41 法定代表人：魏海军 主管会计工作负责人：朱会君 会计机构负责人：谭军 2、母公司资产负债表 单位：元 项目 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 流动资产： 货币资金 438,746,707.30 779,633,013.15 交易性金融资产 577,407,601.14 以公允价值计量且

201、其变动计入当期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款 应收款项融资 预付款项 2,798,509.24 3,046,618.25 其他应收款 14,358,172.94 26,201,096.94 其中：应收利息 应收股利 存货 74,512,966.18 51,522,152.23 合同资产 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 1,362,436.05 157,069,241.33 流动资产合计 1,109,186,392.85 1,017,472,121.90 非流动资产： 债权投资 可供出售金融资产 其他债权投资 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 9,6

202、63,200.00 163,200.00 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 71 其他权益工具投资 其他非流动金融资产 投资性房地产 139,234,590.74 118,400,043.99 固定资产 737,704,044.01 754,126,694.24 在建工程 生产性生物资产 油气资产 使用权资产 无形资产 205,608,391.76 213,968,164.45 开发支出 商誉 长期待摊费用 26,615,740.33 递延所得税资产 57,088,754.57 66,351,987.05 其他非流动资产 非流动资产合计 1,175,914,72

203、1.41 1,153,010,089.73 资产总计 2,285,101,114.26 2,170,482,211.63 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据 应付账款 183,222,549.73 200,816,261.82 预收款项 284,381,022.01 282,107,867.62 合同负债 应付职工薪酬 40,905,377.33 47,375,547.23 应交税费 5,276,564.55 8,448,458.38 其他应付款 102,717,147.75 51,868,820.22 其中：应付利息 应

204、付股利 持有待售负债 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 72 流动负债合计 616,502,661.37 590,616,955.27 非流动负债： 长期借款 应付债券 其中：优先股 永续债 租赁负债 长期应付款 长期应付职工薪酬 151,085,541.01 192,089,174.26 预计负债 递延收益 15,514,700.00 16,931,600.00 递延所得税负债 1,851,900.29 其他非流动负债 非流动负债合计 168,452,141.30 209,020,774.26 负债合计 784,954,8

205、02.67 799,637,729.53 所有者权益： 股本 415,718,940.00 279,006,000.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积 180,005,059.01 316,717,999.01 减：库存股 其他综合收益 3,476,475.98 3,476,475.98 专项储备 盈余公积 163,699,292.03 148,537,061.08 未分配利润 737,246,544.57 623,106,946.03 所有者权益合计 1,500,146,311.59 1,370,844,482.10 负债和所有者权益总计 2,285,101,114.26 2

206、,170,482,211.63 3、合并利润表 单位：元 项目 2019 年度 2018 年度 一、营业总收入 2,702,172,506.80 2,551,465,479.53 其中：营业收入 2,702,172,506.80 2,551,465,479.53 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 73 利息收入 已赚保费 手续费及佣金收入 二、营业总成本 2,498,026,028.61 2,432,132,035.74 其中：营业成本 2,164,148,945.76 2,064,229,438.54 利息支出 手续费及佣金支出 退保金 赔付支出净额 提取保险

207、责任合同准备金净额 保单红利支出 分保费用 税金及附加 29,830,397.77 28,330,451.60 销售费用 52,056,012.99 53,633,244.97 管理费用 264,832,777.75 285,042,303.66 研发费用 财务费用 -12,842,105.66 896,596.97 其中：利息费用 利息收入 34,378,740.82 22,072,751.24 加：其他收益 804,692.74 1,952,710.00 投资收益（损失以“”号填列） 4,255,595.76 4,034,835.87 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 以摊余成本计量的

208、金融资产终止确认收益 汇兑收益（损失以“-”号填列） 净敞口套期收益（损失以“”号填列） 公允价值变动收益（损失以“”号填列） 7,407,601.14 信用减值损失（损失以“-”号填列） 34,342.37 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 74 资产减值损失（损失以“-”号填列） -173,224.83 -437,822.23 资产处置收益（损失以“-”号填列） 766,059.04 1,129.75 三、营业利润（亏损以“”号填列） 217,241,544.41 124,884,297.18 加：营业外收入 939,698.53 512,657.54 减：

209、营业外支出 8,469,296.60 4,284,158.01 四、利润总额（亏损总额以“”号填列） 209,711,946.34 121,112,796.71 减：所得税费用 55,392,209.29 30,825,682.39 五、净利润（净亏损以“”号填列） 154,319,737.05 90,287,114.32 （一）按经营持续性分类 1.持续经营净利润（净亏损以“”号填列） 154,319,737.05 90,287,114.32 2.终止经营净利润（净亏损以“”号填列） （二）按所有权归属分类 1.归属于母公司所有者的净利润 154,319,737.05 90,287,114.

210、32 2.少数股东损益 六、其他综合收益的税后净额 5,758,080.79 归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 5,758,080.79 （一）不能重分类进损益的其他综合收益 5,758,080.79 1.重新计量设定受益计划变动额 5,758,080.79 2.权益法下不能转损益的其他综合收益 3.其他权益工具投资公允价值变动 4.企业自身信用风险公允价值变动 5.其他 （二）将重分类进损益的其他综合收益 1.权益法下可转损益的其他综合收益 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 75 2.其他债权投资公允价值变动 3.可供出售金融资产公允价值变动损益 4.

211、金融资产重分类计入其他综合收益的金额 5.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益 6.其他债权投资信用减值准备 7.现金流量套期储备 8.外币财务报表折算差额 9.其他 归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 七、综合收益总额 154,319,737.05 96,045,195.11 归属于母公司所有者的综合收益总额 154,319,737.05 96,045,195.11 归属于少数股东的综合收益总额 八、每股收益： （一）基本每股收益 0.37 0.22 （二）稀释每股收益 0.37 0.22 本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现

212、的净利润为：0.00 元。 法定代表人：魏海军 主管会计工作负责人：朱会君 会计机构负责人：谭军 4、母公司利润表 单位：元 项目 2019 年度 2018 年度 一、营业收入 2,697,327,279.84 2,548,578,473.26 减：营业成本 2,162,937,475.28 2,062,478,486.01 税金及附加 29,694,919.33 28,199,348.43 销售费用 50,907,614.09 52,839,279.67 管理费用 261,529,960.24 286,457,685.65 研发费用 财务费用 -12,756,307.33 914,798.1

213、9 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 76 其中：利息费用 利息收入 34,283,774.79 22,045,208.66 加：其他收益 792,324.92 1,941,953.00 投资收益（损失以“”号填列） 4,255,595.76 4,013,672.78 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列） 净敞口套期收益（损失以“”号填列） 公允价值变动收益（损失以“”号填列） 7,407,601.14 信用减值损失（损失以“-”号填列） -12,842,827.73 资产减值损失（损失以“-”号填列）

214、 -173,224.83 -525,845.83 资产处置收益（损失以“-”号填列） 766,059.04 二、营业利润（亏损以“”号填列） 205,219,146.53 123,118,655.26 加：营业外收入 770,315.15 512,508.23 减：营业外支出 2,369,820.10 4,282,564.83 三、利润总额（亏损总额以“”号填列） 203,619,641.58 119,348,598.66 减：所得税费用 51,997,332.09 29,997,477.07 四、净利润（净亏损以“”号填列） 151,622,309.49 89,351,121.59 （一）持

215、续经营净利润（净亏损以“”号填列） 151,622,309.49 89,351,121.59 （二）终止经营净利润（净亏损以“”号填列） 五、其他综合收益的税后净额 5,758,080.79 （一）不能重分类进损益的其他综合收益 5,758,080.79 1.重新计量设定受益计划变动额 5,758,080.79 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 77 2.权益法下不能转损益的其他综合收益 3.其他权益工具投资公允价值变动 4.企业自身信用风险公允价值变动 5.其他 （二）将重分类进损益的其他综合收益 1.权益法下可转损益的其他综合收益 2.其他债权投资公允价值变

216、动 3.可供出售金融资产公允价值变动损益 4.金融资产重分类计入其他综合收益的金额 5.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益 6.其他债权投资信用减值准备 7.现金流量套期储备 8.外币财务报表折算差额 9.其他 六、综合收益总额 151,622,309.49 95,109,202.38 七、每股收益： （一）基本每股收益 （二）稀释每股收益 5、合并现金流量表 单位：元 项目 2019 年度 2018 年度 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 3,062,782,150.55 2,926,039,096.21 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年

217、年度报告全文 78 客户存款和同业存放款项净增加额 向中央银行借款净增加额 向其他金融机构拆入资金净增加额 收到原保险合同保费取得的现金 收到再保业务现金净额 保户储金及投资款净增加额 收取利息、手续费及佣金的现金 拆入资金净增加额 回购业务资金净增加额 代理买卖证券收到的现金净额 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 44,572,159.28 34,999,797.13 经营活动现金流入小计 3,107,354,309.83 2,961,038,893.34 购买商品、接受劳务支付的现金 2,492,624,703.29 2,412,061,332.80 客户贷款及垫款净增加额 存

218、放中央银行和同业款项净增加额 支付原保险合同赔付款项的现金 拆出资金净增加额 支付利息、手续费及佣金的现金 支付保单红利的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 246,661,584.55 221,880,868.86 支付的各项税费 120,064,191.78 106,493,962.98 支付其他与经营活动有关的现金 91,989,535.70 114,708,029.58 经营活动现金流出小计 2,951,340,015.32 2,855,144,194.22 经营活动产生的现金流量净额 156,014,294.51 105,894,699.12 二、投资活动产生的现金流量： 中兴-沈

219、阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 79 收回投资收到的现金 150,000,000.00 171,000,000.00 取得投资收益收到的现金 4,255,595.76 4,034,835.87 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 933,351.66 15,331.36 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 155,188,947.42 175,050,167.23 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 51,114,213.11 20,647,539.81 投资支付的现金 570,000

220、,000.00 291,000,000.00 质押贷款净增加额 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 621,114,213.11 311,647,539.81 投资活动产生的现金流量净额 -465,925,265.69 -136,597,372.58 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 取得借款收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 22,320,480.00 22,320,480.00 其中：子公司支付给

221、少数股东的股利、利润 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 22,320,480.00 22,320,480.00 筹资活动产生的现金流量净额 -22,320,480.00 -22,320,480.00 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 80 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 -332,231,451.18 -53,023,153.46 加：期初现金及现金等价物余额 784,586,064.35 837,609,217.81 六、期末现金及现金等价物余额 452,354,613.17 784,586,064.35

222、6、母公司现金流量表 单位：元 项目 2019 年度 2018 年度 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 3,058,385,959.64 2,921,030,585.00 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 43,614,868.12 34,695,366.24 经营活动现金流入小计 3,102,000,827.76 2,955,725,951.24 购买商品、接受劳务支付的现金 2,492,229,624.14 2,413,854,042.99 支付给职工以及为职工支付的现金 242,086,212.21 218,018,564.08 支付的各项税费 11

223、9,036,890.99 106,368,395.01 支付其他与经营活动有关的现金 92,415,511.00 115,149,063.49 经营活动现金流出小计 2,945,768,238.34 2,853,390,065.57 经营活动产生的现金流量净额 156,232,589.42 102,335,885.67 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 150,000,000.00 170,000,000.00 取得投资收益收到的现金 4,255,595.76 4,013,672.78 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 930,906.63 15,331.36

224、 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 155,186,502.39 174,029,004.14 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 50,484,917.66 19,294,432.80 投资支付的现金 579,500,000.00 290,000,000.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 81 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 629,984,917.66 309,294,432.80 投资活动产生的现金流量净额 -474,79

225、8,415.27 -135,265,428.66 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 取得借款收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 22,320,480.00 22,320,480.00 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 22,320,480.00 22,320,480.00 筹资活动产生的现金流量净额 -22,320,480.00 -22,320,480.00 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 -340,886,305.85 -55,250,02

226、2.99 加：期初现金及现金等价物余额 779,633,013.15 834,883,036.14 六、期末现金及现金等价物余额 438,746,707.30 779,633,013.15 7、合并所有者权益变动表 本期金额 单位：元 项目 2019 年度 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计 股本 其他权益工具 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他 小计 优先股 永续债 其他 一、上年期末余额 279,006,000.00 316,717,999.01 3,476,475.98 148,537,061.08 599,088,4

227、33.71 1,346,825,969.78 1,346,825,969.78 加：会计政策变更 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 82 前期差错更正 同一控制下企业合并 其他 二、本年期初余额 279,006,000.00 316,717,999.01 3,476,475.98 148,537,061.08 599,088,433.71 1,346,825,969.78 1,346,825,969.78 三、本期增减变动金额（减少以“”号填列） 136,712,940.00 -136,712,940.00 15,162,230.95 116,837,026.1

228、0 131,999,257.05 131,999,257.05 （一）综合收益总额 154,319,737.05 154,319,737.05 154,319,737.05 （二）所有者投入和减少资本 1所有者投入的普通股 2其他权益工具持有者投入资本 3股份支付计入所有者权益的金额 4其他 （三）利润分配 15,162,230.95 -37,482,710.95 -22,320,480.00 -22,320,480.00 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 83 1提取盈余公积 15,162,230.95 -15,162,230.95 2提取一般风险准备 3对所

229、有者（或股东）的分配 -22,320,480.00 -22,320,480.00 -22,320,480.00 4其他 （四）所有者权益内部结转 136,712,940.00 -136,712,940.00 1资本公积转增资本（或股本） 136,712,940.00 -136,712,940.00 2盈余公积转增资本（或股本） 3盈余公积弥补亏损 4设定受益计划变动额结转留存收益 5其他综合收益结转留存收益 6其他 （五）专项储备 1本期提取 2本期使用 （六）其他 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 84 四、本期期末余额 415,718,940.00 180,

230、005,059.01 3,476,475.98 163,699,292.03 715,925,459.81 1,478,825,226.83 1,478,825,226.83 上期金额 单位：元 项目 2018 年年度 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计 股本 其他权益工具 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他 小计 优先股 永续债 其他 一、上年期末余额 279,006,000.00 316,717,999.01 -2,281,604.81 139,601,948.92 540,056,911.55 1,273,101,25

231、4.67 1,273,101,254.67 加：会计政策变更 前期差错更正 同一控制下企业合并 其他 二、本年期初余额 279,006,000.00 316,717,999.01 -2,281,604.81 139,601,948.92 540,056,911.55 1,273,101,254.67 1,273,101,254.67 三、本期增减变动金额（减少以“”号填列） 5,758,080.79 8,935,112.16 59,031,522.16 73,724,715.11 73,724,715.11 （一）综合收益总额 5,758,080.79 90,287,114.32 96,045

232、,195.11 96,045,195.11 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 85 （二）所有者投入和减少资本 1所有者投入的普通股 2其他权益工具持有者投入资本 3股份支付计入所有者权益的金额 4其他 （三）利润分配 8,935,112.16 -31,255,592.16 -22,320,480.00 -22,320,480.00 1提取盈余公积 8,935,112.16 -8,935,112.16 2提取一般风险准备 3对所有者（或股东）的分配 -22,320,480.00 -22,320,480.00 -22,320,480.00 4其他 （四）所有者权益

233、内部结转 1资本公积转增资本（或股本） 2盈余公积转增资本（或股本） 3盈余公积弥补亏损 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 86 4设定受益计划变动额结转留存收益 5其他综合收益结转留存收益 6其他 （五）专项储备 1本期提取 2本期使用 （六）其他 四、本期期末余额 279,006,000.00 316,717,999.01 3,476,475.98 148,537,061.08 599,088,433.71 1,346,825,969.78 1,346,825,969.78 8、母公司所有者权益变动表 本期金额 单位：元 项目 2019 年度 股本 其他权益

234、工具 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计 优先股 永续债 其他 一、上年期末余额 279,006,000.00 316,717,999.01 3,476,475.98 148,537,061.08 623,106,946.03 1,370,844,482.10 加：会计政策变更 前期差错更正 其他 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 87 二、本年期初余额 279,006,000.00 316,717,999.01 3,476,475.98 148,537,061.08 623,106,946.03 1,370

235、,844,482.10 三、本期增减变动金额（减少以“”号填列） 136,712,940.00 -136,712,940.00 15,162,230.95 114,139,598.54 129,301,829.49 （一）综合收益总额 151,622,309.49 151,622,309.49 （二）所有者投入和减少资本 1所有者投入的普通股 2其他权益工具持有者投入资本 3股份支付计入所有者权益的金额 4其他 （三）利润分配 15,162,230.95 -37,482,710.95 -22,320,480.00 1提取盈余公积 15,162,230.95 -15,162,230.95 2对所

236、有者（或股东）的分配 -22,320,480.00 -22,320,480.00 3其他 （四）所有者权益内部结转 136,712,940.00 -136,712,940.00 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 88 1资本公积转增资本（或股本） 136,712,940.00 -136,712,940.00 2盈余公积转增资本（或股本） 3盈余公积弥补亏损 4设定受益计划变动额结转留存收益 5其他综合收益结转留存收益 6其他 （五）专项储备 1本期提取 2本期使用 （六）其他 四、本期期末余额 415,718,940.00 180,005,059.01 3,47

237、6,475.98 163,699,292.03 737,246,544.57 1,500,146,311.59 上期金额 单位：元 项目 2018 年年度 股本 其他权益工具 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计 优先股 永续债 其他 一、上年期末余额 279,006,000.00 316,717,999.01 -2,281,604.81 139,601,948.92 565,011,416.60 1,298,055,759.72 加：会计政策变更 前期差错更正 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 89 其他 二

238、、本年期初余额 279,006,000.00 316,717,999.01 -2,281,604.81 139,601,948.92 565,011,416.60 1,298,055,759.72 三、本期增减变动金额（减少以“”号填列） 5,758,080.79 8,935,112.16 58,095,529.43 72,788,722.38 （一）综合收益总额 5,758,080.79 89,351,121.59 95,109,202.38 （二）所有者投入和减少资本 1所有者投入的普通股 2其他权益工具持有者投入资本 3股份支付计入所有者权益的金额 4其他 （三）利润分配 8,935,1

239、12.16 -31,255,592.16 -22,320,480.00 1提取盈余公积 8,935,112.16 -8,935,112.16 2对所有者（或股东）的分配 -22,320,480.00 -22,320,480.00 3其他 （四）所有者权益内部结转 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 90 1资本公积转增资本（或股本） 2盈余公积转增资本（或股本） 3盈余公积弥补亏损 4设定受益计划变动额结转留存收益 5其他综合收益结转留存收益 6其他 （五）专项储备 1本期提取 2本期使用 （六）其他 四、本期期末余额 279,006,000.00 316,717

240、,999.01 3,476,475.98 148,537,061.08 623,106,946.03 1,370,844,482.10 三、公司基本情况 （一）公司基本情况 1.公司概况 中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司(以下统称“公司”、“本公司”)经辽宁省沈阳市经济体制改革委员会沈体改发(1996)81号批复及辽宁省沈阳市人民政府沈政(1996)63号批复批准，按照公司法采取募集方式设立。 经中国证监会证监发字(1997)第114号批复批准，本公司于1997年4月15日在深圳证券交易所上网定价发行人民币普通股3,000.00万股。发行后本公司股本为12,000.00万元。经沈证监发(

241、1998)31号批复批准，1997年度实施派送红股、资本公积转增股本方案，增加股本7,200.00万股，送转后本公司股本为19,200.00万元。根据1998年股东大会决议及中国证监会证监公司字(1999)63号批复批准，1999年向全体股东配售2,262.00万股普通股，配股后本公司总股本为21,462.00万元，其中：发起人股份15,762.00万股，占总股本的73.44%，社会公众股5,700.00万股，占总股本的26.56%。本公司变更登记已经沈阳市工商行政管理局核准，并于1999年12月29日取得注册号2101001104213企业法人营业执照。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公

242、司 2019 年年度报告全文 91 2006年本公司原并列第一大股东中信信托投资有限责任公司将其所持本公司股份分别转让给中信百货公司（英文名称：CITIC Capital Shopwell Investment Limited，2009年5月13日更名为Central Prosperity Shopwell Capital Limited）和中国新纪元有限公司，并于2006年12月27日取得商务部颁发的中华人民共和国外商投资企业批准证书。 2006年6月14日，本公司股权分置改革方案经公司股权分置改革相关股东会议审议通过，股改对价方案为非流通股股东向全体流通股股东每10股送3股。股改后股本仍为

243、21,462.00万元。 2007年6月8日根据本公司股东大会批准的2006年度利润分配方案以2006年12月31日总股本为基础实施每10股派送3股的分配方案，增加股本6,438.60万股，送股后本公司股本为27,900.60万元。本公司变更登记已经沈阳市工商行政管理局核准，并于2009年6月29日取得注册号为210000400005630企业法人营业执照。 2010年本公司原外方股东Central Prosperity Shopwell Capital Limited、中国新纪元有限公司分别将持有本公司股份7,337.7411万股和1,389.00万股（分别占总股本的26.30%和4.98%

244、）经二级市场多次减持，已不再持有本公司股份。本公司已于2011年4月12日办理了工商变更手续，不再具有外商投资企业资格。 本公司经营范围变更已经沈阳市工商行政管理局核准，并于2018年3月1日取得注册号为91210000243490294P企业法人营业执照。 2019年，公司原控股股东沈阳中兴商业集团有限公司将所持占本公司总股本29%的股份转让给辽宁方大集团实业有限公司，股份过户日期为2019年4月10日。本次股份过户完成后，中兴集团不再是公司控股股东，沈阳市人民政府国有资产监督管理委员会亦不再是公司实际控制人。公司控股股东变更为辽宁方大集团，实际控制人变更为方威先生。 2019年9月27日，

245、根据本公司股东大会批准的2019年半年度资本公积转增股本方案以279,006,000股为基数，以资本公积向全体股东每10股转增4.9股，总计转增股份136,712,940股，转增后本公司股本为415,718,940股。 本公司注册资本变更和经营范围变更已经辽宁省市场监督管理局核准，并于2020年1月6日取得统一社会信用代码为91210000243490294P企业法人营业执照。 本公司经营范围为一般商品批发及百货零售，汽车维修，汽车配件销售，仓储、搬运服务，停车场服务，写字间、场地租赁，商业企业投资及管理，企业管理服务，广告设计、制作、发布，物业管理服务，食品生产、销售，餐饮服务，医疗器械生产

246、、经营，验光、配眼镜服务，眼镜零售，化妆品、初级农产品、水产品，药品销售，卷烟、雪茄烟零售，乳制品（含婴幼儿配方乳粉）批发、零售，特殊医学用途配方食品销售，保健食品销售，图书、报刊销售，网上贸易代理，网上房地产中介，网上商务咨询，货物进出口经营。 本公司所属行业：批发零售业 本公司注册地址：辽宁省沈阳市和平区太原北街86号 本公司法定代表人：魏海军 本财务报表及财务报表附注业经本公司第七届董事会第十一次会议于2020年3月31日批准。 本公司2019年度纳入合并范围的子公司共四户，详见第十二节、九“在其他主体中的权益”。本公司本年度新增子公司东乡族自治县盛东商贸有限公司。 中兴-沈阳商业大厦(

247、集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 92 四、财务报表的编制基础 1、编制基础 本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号财务报告的一般规定（2014年修订）披露有关财务信息。 本财务报表以持续经营为基础列报。 根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。 2、持续经营 本财务报表以持续经营为基础列报。 五、重要会计政策及会计估计 具体会

248、计政策和会计估计提示： 本公司根据自身生产经营特点，确定固定资产折旧、无形资产摊销、研发费用资本化条件以及收入确认政策，具体会计政策参见第十二节、五、14、17、22。 1、遵循企业会计准则的声明 本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2019年12月31日的合并及公司财务状况以及2019年度的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。 2、会计期间 本公司会计期间采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。 3、营业周期 本公司的营业周期为12个月。 4、记账本位币 本公司及子公司以人民币为记账本位币。 5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 （

249、1）同一控制下的企业合并 对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 93 资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。 通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并 在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前持有投资的账面价值加上合并日新

250、支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。 在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留

251、存收益或当期损益。 （2）非同一控制下的企业合并 对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。 对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。 通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并 在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投

252、资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。 在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行

253、重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。 （3）企业合并中有关交易费用的处理 为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 6、合并财务报表的编制方法 （1）合并范围 合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的

254、相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化主体等）。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 94 （2）合并财务报表的编制方法 合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往来余额予以抵销。 在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营

255、成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。 在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。 子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。 （3）购买子公司少数股东股权 因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比

256、例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。 （4）丧失子公司控制权的处理 因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制

257、权当期的投资收益。 与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。 7、合营安排分类及共同经营会计处理方法 合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同经营和合营企业。 （1）共同经营 共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。 本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理： A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产； B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债

258、； C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入； D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入； E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 95 （2）合营企业 合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。 本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。 8、现金及现金等价物的确定标准 现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 9、外币业务和外币报表折算 外币业务

259、本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。 资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。 10、金融工具 金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。 （1）金融工具的确认和终止确认 本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或

260、金融负债。 金融资产满足下列条件之一的，终止确认： 收取该金融资产现金流量的合同权利终止； 该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。 以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。 （2）金融资产分类和计量 本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、

261、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 以摊余成本计量的金融资产 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 96 本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产： 本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标； 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。 初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损

262、失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产： 本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标； 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。 初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，

263、将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司将部分本应以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

264、管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本公司以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。 本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司对可能导致金融资产合同现

265、金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。 仅在本公司改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。 金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年

266、度报告全文 97 （3）金融负债分类和计量 本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。 以摊余成本计量的金融负债 其他金融负债采用实际利率法，

267、按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。 金融负债与权益工具的区分 金融负债，是指符合下列条件之一的负债： 向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。 在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。 将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付可变数量的自身权益工具。 将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。 权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。 如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融

268、资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。 如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本公司的金融负债；如果是后者，该工具是本公司的权益工具。 （4）衍生金融工具及嵌入衍生工具 本公司衍生金融工具包括远期外汇合约、货币汇率互换合同、利率互换合同及外汇期权合同等。初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负

269、债。因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入当期损益。 对包含嵌入衍生工具的混合工具，如主合同为金融资产的，混合工具作为一个整体适用金融资产分类的相关规定。如主合同并非金融资产，且该混合工具不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方面不存在紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具定义的，嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计量，则将混合工具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。 （5）金融工

270、具的公允价值 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 98 金融资产和金融负债的公允价值确定方法见第十二节、五、10。 （6）金融资产减值 本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备： 以摊余成本计量的金融资产； 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资； 租赁应收款； 财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。 预期信用损失的计量 预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收

271、的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。 本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。 对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来12个月内的预期

272、信用损失计量损失准备。 整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内（若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。 在计量预期信用损失时，本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限（包括考虑续约选择权）。 本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊

273、余成本和实际利率计算利息收入。 对于应收票据、应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。 本公司依据信用风险特征对应收票据、应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下： A、应收票据 应收票据组合1：银行承兑汇票 应收票据组合2：商业承兑汇票 B、应收账款 应收账款组合1：应收零售业务客户 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 99 应收账款组合2：应收其他业务客户 对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续

274、期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。 对于划分为组合的应收票据，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。 其他应收款 本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下： 其他应收款组合1：应收备用金 其他应收款组合2：应收银联结算款 其他应收款组合3：应收合并范围内往来款 其他应收款组合4：应收其他往来款 其他应收款组合5：应收保证金、押金 对划分为组合的其他应收款，本公司通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

275、债权投资、其他债权投资 对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各种类型，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。 信用风险显著增加的评估 本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。 在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括： 债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况； 已发生

276、的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化； 已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化； 现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本公司的还款能力产生重大不利影响。 根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信用风险特征对金融工具进行分类，例如逾期信息和信用风险评级。 已发生信用减值的金融资产 本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资是否已发中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 100

277、 生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息： 发行方或债务人发生重大财务困难； 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等； 本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步； 债务人很可能破产或进行其他财务重组； 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。 预期信用损失准备的列报 为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损

278、失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。 核销 如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本公司收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。 已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损

279、益。 （7）金融资产转移 金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。 本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。 本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。 （8）金融资产和金融负债的抵销 当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目

280、前可执行该种法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。 11、存货 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 8 号上市公司从事零售相关业务的披露要求 （1）存货的分类 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 101 本公司存货分为低值易耗品、库存商品。 （2）发出存货的计价方法 本公司存货取得时按实际成本计价。库存商品发出按先进先出法计价。 （3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 存货可变现净值是

281、按存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。 资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。 （4）存货的盘存制度 本公司存货盘存制度采用永续盘存制。 （5）低值易耗品和包装物的摊销方法 本公司低值易耗品领用时采用五五摊销法摊销。 12、长期股权投资 长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位施加重大

282、影响的，为本公司的联营企业。 （1）初始投资成本确定 形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。 对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。 （2）后续计量及损益确认方法 本公司对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业的投资，采用权

283、益法核算。 采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。 采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当期的损益。 采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告

284、分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 102 价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。 因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原股

285、权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。 因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按企业会计准则第22号金融工具确认和计量进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。 因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制

286、或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按企业会计准则第22号金融工具确认和计量的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。 因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。 本公

287、司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。 （3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参

288、与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。 重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。 当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含20%）以上但低于5

289、0%的表决权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位20%（不含）以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。 （4）减值测试方法及减值准备计提方法 对子公司、联营企业及合营企业的投资，本公司计提资产减值的方法见第十二节、五、18。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 103 13、投资性房地产 投资性房地产计量模式 成本法计量 折旧或摊销方法 投资性房地产是指为赚取租金或资本增

290、值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或摊销。 本公司采用年限平均法计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按投资性房地产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定的投资性房地产年折旧率如下： 类 别 使用年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%） 房屋及建筑物及附属空调电梯 5-45年 3-5 2.11-19.40 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见第十二节、五、18。 投资性房地产出售、转让、报

291、废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。 14、固定资产 （1）确认条件 本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。 本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。 （2）折旧方法 类别 折旧方法 折旧年限 残值率（%） 年折旧率（%） 房屋及建筑物 年限平均法 45 年 3-5 2.11-2.16 机器设备 年限平均法 3-10 年 3-5 9.50-32.33 运输设备 年限平均法 4-8 年 3-5 1

292、1.88-24.25 固定资产改良支出 年限平均法 3 年 - 33.33 （3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法 当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产： 在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。 本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。 即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。 本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全

293、文 104 租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。 融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。 融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁

294、资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。 15、在建工程 本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。 在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。 在建工程计提资产减值方法见第十二节、五、18.。 16、借款费用 （1）借款费用资本化的确认原则 本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化： 资产支出已经发生，资

295、产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； 借款费用已经发生； 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 （2）借款费用资本化期间 本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。 （3）借款费用资本化率以

296、及资本化金额的计算方法 专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。 资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 105 17、无形资产 （1）计价方法、使用寿命、减值测试 本公司无形资产包括土地使用权、软件。 无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资

297、产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。 使用寿命有限的无形资产摊销方法如下： 类别 使用寿命 摊销方法 备注 土地使用权 36年、40年 直线法 软件 3、5、10年 直线法 本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。 资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益

298、。 无形资产计提资产减值方法见第十二节、五、18。 （2）内部研究开发支出会计政策 本公司将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。 研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。 开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出

299、能够可靠地计量。不满足上述条件的开发支出计入当期损益。 本公司研究开发项目在满足上述条件，通过技术可行性及经济可行性研究，形成项目立项后，进入开发阶段。 已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定可使用状态之日转为无形资产。 18、长期资产减值 对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产、商誉等（存货、按成本模式计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定： 于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其可收回金额，进行减值测试。对

300、因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 106 可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。 当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计

301、入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。 就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。 减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。 资产减值损

302、失一经确认，在以后会计期间不再转回。 19、长期待摊费用 本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。 20、职工薪酬 （1）短期薪酬的会计处理方法 本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。 （2）离职后福利的会计处理方法 离职后福

303、利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。 设定提存计划 设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。 除了基本养老保险之外，本公司依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划（“年金计划”），员工可以自愿参加该年金计划。除此之外，本公司并无其他重大职工社会保障承诺。 在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。 设定受益计划 对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行

304、精算估值，以预期累积福利单位法确定提供福利的成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分： 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 107 服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成本，是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，是指设定受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的增加或减少。 设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利息费用以及资产上限影响的利息。 重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。 除非其他会计准则要

305、求或允许职工福利成本计入资产成本，本公司将上述第和项计入当期损益；第项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。 （3）辞退福利的会计处理方法 本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。 实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提供服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计

306、入当期损益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处理。 （4）其他长期职工福利的会计处理方法 本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提存计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规定进行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。 21、预计负债 如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债： （1）该义务是本公司承担的现时义务； （2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司； （3）该义务的金额能够可靠地计量。

307、 预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。 如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。 22、收入 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 8 号上市公司从事零售相关业务的披露要求 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019

308、 年年度报告全文 108 （1）一般原则 销售商品 在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。 提供劳务 对在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，本公司于资产负债表日按完工百分比法确认收入。 劳务交易的完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。 提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：A、收入的金额能够可靠地计量；B、相关的经济利益很可能流入企业；C、交易的完工程度能够可靠地确

309、定；D、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。 如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。 让渡资产使用权 与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量时，本公司确认收入。 （2）收入确认的具体方法 本公司商品零售收入，在商品已发出且收到货款相关风险报酬已转移时确认收入。收入以扣除销售退回后的净额列示。 本公司租赁物业收入，按租赁合同或协议约定的承租日期与租金额，在相关租金已经收到或取得了收款的证据时确认出租物业收入。 本公

310、司提供劳务收入，劳务已经提供，按双方合同或协议约定的收款日期与金额，在相关款项已经收到或取得了收款的证据时确认劳务收入。 积分：在销售产品的同时，将销售取得的货款在本次商品销售产生的收入与奖励积分的公允价值之间进行分配，将取得的货款扣除奖励积分公允价值的部分确认为收入，奖励积分的公允价值确认为递延收益。在顾客兑换奖励积分时，将原计入递延收益的与所兑换积分相关的部分确认为收入，确认为收入的金额应当以被兑换用于换取奖励的积分数额占预期将兑换用于换取奖励的积分总数比例为基础计算确定。 23、政府补助 政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。 对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量

311、。对于非货币性资产的政府补助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额1元计量。 与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。 对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部分作为与资产相关的政府补助，中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 109 其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。 与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分期计入损益。与收益相关的政府

312、补助，如果用于补偿已发生的相关费用或损失，则计入当期损益；如果用于补偿以后期间的相关费用或损失，则计入递延收益，于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。 与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。 已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。 24、递延所得税资产/递延所得税负债 所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直

313、接计入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损益。 本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税。 各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的： （1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额。 （2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。 对于可抵

314、扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的： （1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额； （2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。 于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用

315、税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。 于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。 25、租赁 （1）经营租赁的会计处理方法 本公司作为出租人 经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的初始直接费用，计入当期损益。 本公司作为承租人 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 110 经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法计入相

316、关资产成本或当期损益；发生的初始直接费用，计入当期损益。 （2）融资租赁的会计处理方法 本公司作为出租人 融资租赁中，在租赁开始日本公司按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资收入。 本公司作为承租人 融资租赁中，在租赁开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未

317、确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资费用。本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。 26、其他重要的会计政策和会计估计 本公司根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键假设进行持续的评价。 很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风险的重要会计估计和关键假设列示如下： 递延所得税资产 在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。 设定受益

318、计划负债 本公司已对退休人员的福利计划确认为一项负债，该等福利费用支出及负债的金额依靠各种假设条件计算支付。这些假设条件包括折现率、福利增长率和预期寿命等。鉴于该等计划的长期性，上述估计具有较大不确定性。 27、重要会计政策和会计估计变更 （1）重要会计政策变更 适用 不适用 会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注 财政部于 2019 年 4 月 30 日发布了关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知（财会20196 号），2018年 6 月 15 日发布的财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知（财会201815 号）同时废止。 经公司 2019 年 7

319、月 8日召开的第六届董事会第二十一次会议批准 根据该通知，本公司对财务报表格式进行了以下修订：资产负债表：将“应收票据及应收账款行项目拆分为“应收票据”及“应收账款”；将“应付票据及应付账款行项目拆分为“应付票据”及“应付账款”。财务报表格式的修订对本公司财务状况和经营成果无重大影响。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 111 财政部于 2017 年颁布了企业会计准则第 22 号金融工具确认和计量（修订）企业会计准则第 23 号金融资产转移（修订）企业会计准则第 24 号套期会计（修订）及企业会计准则第 37 号金融工具列报（修订）（统称“新金融工具准则”），本

320、公司对会计政策相关内容进行了调整。 经公司 2019 年 7 月 8日召开的第六届董事会第二十一次会议批准。 新金融工具准则要求根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：（1）以摊余成本计量的金融资产；（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；（3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。混合合同包含的主合同属于金融资产的，不应从该混合合同中分拆嵌入衍生工具，而应当将该混合合同作为一个整体适用金融资产分类的相关规定。采用新金融工具准则对本公司金融负债的会计政策并无重大影响。2019 年 1 月 1 日，本公司没有将任何金融资产或金融负

321、债指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。 （2）重要会计估计变更 适用 不适用 （3）2019 年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相关项目情况 适用 不适用 合并资产负债表 单位：元 项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 01 月 01 日 调整数 流动资产： 货币资金 787,198,116.00 787,198,116.00 结算备付金 拆出资金 交易性金融资产 150,000,000.00 150,000,000.00 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款 542,655

322、.09 542,655.09 应收款项融资 预付款项 4,124,162.83 4,124,162.83 应收保费 应收分保账款 应收分保合同准备金 其他应收款 13,368,578.92 13,368,578.92 其中：应收利息 应收股利 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 112 买入返售金融资产 存货 51,993,730.86 51,993,730.86 合同资产 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 159,411,165.38 9,411,165.38 -150,000,000.00 流动资产合计 1,016,638,409.08 1,

323、016,638,409.08 非流动资产： 发放贷款和垫款 债权投资 可供出售金融资产 其他债权投资 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 其他权益工具投资 其他非流动金融资产 投资性房地产 118,400,043.99 118,400,043.99 固定资产 756,225,757.20 756,225,757.20 在建工程 生产性生物资产 油气资产 使用权资产 无形资产 214,922,367.70 214,922,367.70 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 63,878,590.44 63,878,590.44 其他非流动资产 非流动资产合计 1,153,426,7

324、59.33 1,153,426,759.33 资产总计 2,170,065,168.41 2,170,065,168.41 流动负债： 短期借款 向中央银行借款 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 113 拆入资金 交易性金融负债 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据 应付账款 201,855,970.64 201,855,970.64 预收款项 282,499,202.59 282,499,202.59 合同负债 卖出回购金融资产款 吸收存款及同业存放 代理买卖证券款 代理承销证券款 应付职工薪酬 47,775,816.18 47

325、,775,816.18 应交税费 9,264,136.01 9,264,136.01 其他应付款 53,870,036.87 53,870,036.87 其中：应付利息 应付股利 应付手续费及佣金 应付分保账款 持有待售负债 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 595,265,162.29 595,265,162.29 非流动负债： 保险合同准备金 长期借款 应付债券 其中：优先股 永续债 租赁负债 长期应付款 长期应付职工薪酬 192,089,174.26 192,089,174.26 预计负债 18,953,262.08 18,953,262.08 中兴-沈阳商业大厦(集团

326、)股份有限公司 2019 年年度报告全文 114 递延收益 16,931,600.00 16,931,600.00 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 227,974,036.34 227,974,036.34 负债合计 823,239,198.63 823,239,198.63 所有者权益： 股本 279,006,000.00 279,006,000.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积 316,717,999.01 316,717,999.01 减：库存股 其他综合收益 3,476,475.98 3,476,475.98 专项储备 盈余公积 148,537,061

327、.08 148,537,061.08 一般风险准备 未分配利润 599,088,433.71 599,088,433.71 归属于母公司所有者权益合计 1,346,825,969.78 1,346,825,969.78 少数股东权益 所有者权益合计 1,346,825,969.78 1,346,825,969.78 负债和所有者权益总计 2,170,065,168.41 2,170,065,168.41 调整情况说明 母公司资产负债表 单位：元 项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 01 月 01 日 调整数 流动资产： 货币资金 779,633,013.15 779,633,

328、013.15 交易性金融资产 150,000,000.00 150,000,000.00 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款 应收款项融资 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 115 预付款项 3,046,618.25 3,046,618.25 其他应收款 26,201,096.94 26,201,096.94 其中：应收利息 应收股利 存货 51,522,152.23 51,522,152.23 合同资产 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 157,069,241.33 7,069,241.33 -15

329、0,000,000.00 流动资产合计 1,017,472,121.90 1,017,472,121.90 非流动资产： 债权投资 可供出售金融资产 其他债权投资 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 163,200.00 163,200.00 其他权益工具投资 其他非流动金融资产 投资性房地产 118,400,043.99 118,400,043.99 固定资产 754,126,694.24 754,126,694.24 在建工程 生产性生物资产 油气资产 使用权资产 无形资产 213,968,164.45 213,968,164.45 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 66

330、,351,987.05 66,351,987.05 其他非流动资产 非流动资产合计 1,153,010,089.73 1,153,010,089.73 资产总计 2,170,482,211.63 2,170,482,211.63 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 116 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 衍生金融负债 应付票据 应付账款 200,816,261.82 200,816,261.82 预收款项 282,107,867.62 282,107,867.62 合同负债 应付职工薪酬 47,375,547.2

331、3 47,375,547.23 应交税费 8,448,458.38 8,448,458.38 其他应付款 51,868,820.22 51,868,820.22 其中：应付利息 应付股利 持有待售负债 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 590,616,955.27 590,616,955.27 非流动负债： 长期借款 应付债券 其中：优先股 永续债 租赁负债 长期应付款 长期应付职工薪酬 192,089,174.26 192,089,174.26 预计负债 递延收益 16,931,600.00 16,931,600.00 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 209

332、,020,774.26 209,020,774.26 负债合计 799,637,729.53 799,637,729.53 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 117 所有者权益： 股本 279,006,000.00 279,006,000.00 其他权益工具 其中：优先股 永续债 资本公积 316,717,999.01 316,717,999.01 减：库存股 其他综合收益 3,476,475.98 3,476,475.98 专项储备 盈余公积 148,537,061.08 148,537,061.08 未分配利润 623,106,946.03 623,106,

333、946.03 所有者权益合计 1,370,844,482.10 1,370,844,482.10 负债和所有者权益总计 2,170,482,211.63 2,170,482,211.63 调整情况说明 （4）2019 年起执行新金融工具准则或新租赁准则追溯调整前期比较数据说明 适用 不适用 公司按照新金融工具准则的规定，除某些特定情形外，对金融工具的分类和计量（含减值）进行追溯调整，将金融工具原账面价值和在新金融工具准则施行日（即2019年1月1日）的新账面价值之间的差额计入2019年年初留存收益或其他综合收益。同时，公司未对比较财务报表数据进行调整。 于2019年1月1日，金融资产按照原金融

334、工具准则和新金融工具准则的规定进行分类和计量的结果对比如下： 原金融工具准则 新金融工具准则 项 目 类别 账面价值 项 目 类别 账面价值 应收票据 摊余成本 应收票据 摊余成本 应收账款 摊余成本 542,655.09 应收账款 摊余成本 542,655.09 其他应收款 摊余成本 13,368,578.92 其他应收款 摊余成本 13,368,578.92 其他流动资产 摊余成本 150,000,000.00 交易性金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益 150,000,000.00 于2019年1月1日，执行新金融工具准则时金融工具分类和账面价值调节表如下： 项目 调整前账面金额

335、 （2018年12月31日） 重分类 重新计量 调整后账面金额 （2019年1月1日） 资产： 交易性金融资产 150,000,000.00 150,000,000.00 应收票据 应收账款 542,655.09 542,655.09 其他应收款 13,368,578.92 13,368,578.92 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 118 其他流动资产 159,411,165.38 -150,000,000.00 9,411,165.38 可供出售金融资产 其他权益工具投资 其他非流动金融资产 负债： 递延所得税负债 股东权益： 其他综合收益 3,476,4

336、75.98 3,476,475.98 盈余公积 148,537,061.08 148,537,061.08 未分配利润 599,088,433.71 599,088,433.71 少数股东权益 于2019年1月1日，本公司对以摊余成本计量的金融资产减值按照新金融工具准则要求进行了测算，测算的损失准备与原准则下计提的坏账准备无重大差异。 六、税项 1、主要税种及税率 税种 计税依据 税率 增值税 应税收入 16%、13%、10%、9%、6%、5% 消费税 金银首饰收入 5% 城市维护建设税 应纳流转税额 7% 企业所得税 应纳税所得额 25% 教育费附加 应纳流转税额 5% 文化事业建设费 应税

337、收入 3% 房产税 应税收入和房产原值 12%、1.2% 存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明 纳税主体名称 所得税税率 2、税收优惠 依据财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税【2019】13 号），本公司之子公司沈阳中兴文化传媒有限公司年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 119 3、其他 七、合并财

338、务报表项目注释 1、货币资金 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 库存现金 2,444,172.14 2,078,883.23 银行存款 446,299,188.74 774,935,230.12 其他货币资金 5,441,252.29 10,184,002.65 合计 454,184,613.17 787,198,116.00 其他说明：期末，其他货币资金 5,441,252.29 元。其中，法院冻结存款 1,830,000.00 元为受限资金，其余为微信、支付宝款项。 2、交易性金融资产 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 577,407,

339、601 .14 150,000,000.00 其中： 债务工具投资 577,407,601.14 150,000,000.00 指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 其中： 其他 合计 577,407,601.14 150,000,000.00 其他说明：期末，交易性金融资产为公司购买的银行理财和结构性存款。其中，交易性金融资产-成本为 570,000,000.00 元，交易性金融资产-公允价值变动为 7,407,601.14 元。 3、应收账款 （1）应收账款分类披露 单位： 元 类别 期末余额 期初余额 账面余额 坏账准备 账面价账面余额 坏账准备 账面价中兴-沈阳商业大厦(集

340、团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 120 金额 比例 金额 计提 比例 值 金额 比例 金额 计提 比例 值 其中： 按组合计提坏账准备的应收账款 1,167,836.17 100.00% 84,175.40 7.21% 1,083,660.77 577,292.65 100.00% 34,637.56 6.00% 542,655.09 其中： 合计 1,167,836.17 100.00% 84,175.40 7.21% 1,083,660.77 577,292.65 100.00% 34,637.56 6.00% 542,655.09 按单项计提坏账准备： 单位： 元 名称 期末

341、余额 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由 按组合计提坏账准备：应收零售业务客户 单位： 元 名称 期末余额 账面余额 坏账准备 计提比例 1 年以内 686,810.85 41,208.65 6.00% 1 至 2 年 100,751.65 20,150.33 20.00% 合计 787,562.50 61,358.98 - 确定该组合依据的说明： 按组合计提坏账准备：应收其他业务客户 单位： 元 名称 期末余额 账面余额 坏账准备 计提比例 1 年以内 380,273.67 22,816.42 6.00% 合计 380,273.67 22,816.42 - 确定该组合依据的说明： 按组合

342、计提坏账准备： 单位： 元 名称 期末余额 账面余额 坏账准备 计提比例 确定该组合依据的说明： 如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息： 适用 不适用 按账龄披露 单位： 元 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 121 账龄 账面余额 1 年以内（含 1 年） 1,067,084.52 1 至 2 年 100,751.65 合计 1,167,836.17 （2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况 本期计提坏账准备情况： 单位： 元 类别 期初余额 本期变动金额 期末余额 计提 收回或转回 核销 2018

343、.12.31 首次执行新金融工具准则的调整金额 2019.01.01 34,637.56 34,637.56 本期计提 49,537.84 49,537.84 本期收回或转回 本期核销 本期转销 其他 合计 34,637.56 49,537.84 84,175.40 其中本期坏账准备收回或转回金额重要的： 单位： 元 单位名称 收回或转回金额 收回方式 （3）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况 单位： 元 单位名称 应收账款期末余额 占应收账款期末余额合计数的比例 坏账准备期末余额 东乡族自治县全忠薯业商贸有限公司 584,582.14 50.06% 35,074.93 欧莱雅（中国）

344、有限公司 217,940.00 18.66% 13,076.40 瑞表企业管理（上海）有限公司 151,250.00 12.95% 9,075.00 大连广播电视台购物有限公司 113,361.35 9.71% 10,342.18 辽宁宜佳电视购物有限公司 89,619.00 7.67% 15,941.88 合计 1,156,752.49 99.05% 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 122 4、预付款项 （1）预付款项按账龄列示 单位： 元 账龄 期末余额 期初余额 金额 比例 金额 比例 1 年以内 2,889,618.68 99.82% 3,314,60

345、7.91 80.37% 1 至 2 年 5,227.94 0.18% 809,554.92 19.63% 合计 2,894,846.62 - 4,124,162.83 - 账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明： （2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况 本期按预付对象归集的期末余额前五名预付账款汇总金额为2,612,637.00元，占预付账款期末余额合计数的比例为90.25%。 5、其他应收款 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 其他应收款 15,371,868.85 13,368,578.92 合计 15,371,868.85 13,368,578.92 （1）

346、其他应收款 1）其他应收款按款项性质分类情况 单位： 元 款项性质 期末账面余额 期初账面余额 备用金 1,296,744.00 1,505,393.74 银联结算款 8,800,895.28 7,319,198.15 其他往来款 1,417,096.66 1,659,743.21 保证金、押金 4,626,566.25 3,737,557.37 合计 16,141,302.19 14,221,892.47 2）坏账准备计提情况 单位： 元 坏账准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计 未来 12 个月预期信用损失 整个存续期预期信用损失(未发生信用减值) 整个存续期预期信用损失(已发生信用减

347、值) 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 123 2019 年 1 月 1 日余额 853,313.55 853,313.55 2019 年 1 月 1 日余额在本期 本期转回 83,880.21 83,880.21 2019 年 12 月 31 日余额 769,433.34 769,433.34 损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况 适用 不适用 按账龄披露 单位： 元 账龄 账面余额 1 年以内（含 1 年） 181,994.43 1 至 2 年 38,464.28 2 至 3 年 75,067.13 3 年以上 473,907.50 3 至 4 年 4

348、50.00 4 至 5 年 2,000.00 5 年以上 471,457.50 合计 769,433.34 3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况 本期计提坏账准备情况： 单位： 元 类别 期初余额 本期变动金额 期末余额 计提 收回或转回 核销 其他应收款 853,313.55 83,880.21 769,433.34 合计 853,313.55 83,880.21 769,433.34 其中本期坏账准备转回或收回金额重要的： 单位： 元 单位名称 转回或收回金额 收回方式 4）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 单位： 元 单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 占其他应收款期末余

349、额合计数的比例 坏账准备期末余额 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 124 中国工商银行股份有限公司沈阳南站支行 银联结算款 2,783,689.52 一年以内 17.25% 27,836.90 招商银行股份有限公司沈阳分行营业部 银联结算款 2,434,222.47 一年以内 15.08% 24,342.22 中信银行股份有限公司沈阳北市支行 银联结算款 1,639,615.75 一年以内 10.16% 16,396.16 沈阳市和平区劳动和社会保障监察大队 保证金 1,520,000.00 一年以内 9.42% 15,200.00 沈阳市建设工程质量监督站

350、保证金 1,500,000.00 五年以上 9.29% 375,000.00 合计 - 9,877,527.74 - 61.19% 458,775.28 6、存货 是否已执行新收入准则 是 否 （1）存货分类 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值 库存商品 71,969,607.13 23,606.15 71,946,000.98 48,975,223.87 48,975,223.87 周转材料 3,060,040.11 149,618.68 2,910,421.43 3,018,506.99 3,018,506.99 合计 75,0

351、29,647.24 173,224.83 74,856,422.41 51,993,730.86 51,993,730.86 （2）存货跌价准备 单位： 元 项目 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额 计提 其他 转回或转销 其他 库存商品 23,606.15 23,606.15 周转材料 149,618.68 149,618.68 合计 173,224.83 173,224.83 7、其他流动资产 是否已执行新收入准则 是 否 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 125 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 增值税留抵税额 3,034,234.93 8

352、,691,780.22 预缴其他税费 100,952.36 719,385.16 合计 3,135,187.29 9,411,165.38 其他说明： 8、投资性房地产 （1）采用成本计量模式的投资性房地产 适用 不适用 单位： 元 项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计 一、账面原值 1.期初余额 194,715,692.36 194,715,692.36 2.本期增加金额 28,093,526.25 28,093,526.25 （1）外购 （2）存货固定资产在建工程转入 28,093,526.25 28,093,526.25 （3）企业合并增加 3.本期减少金额 3,672,953

353、.53 3,672,953.53 （1）处置 （2）其他转出 （3）其他减少 3,672,953.53 3,672,953.53 4.期末余额 219,136,265.08 219,136,265.08 二、累计折旧和累计摊销 1.期初余额 76,315,648.37 76,315,648.37 2.本期增加金额 3,586,025.97 3,586,025.97 （1）计提或摊销 3,586,025.97 3,586,025.97 3.本期减少金额 （1）处置 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 126 （2）其他转出 4.期末余额 79,901,674.34

354、79,901,674.34 三、减值准备 1.期初余额 2.本期增加金额 （1）计提 3、本期减少金额 （1）处置 （2）其他转出 4.期末余额 四、账面价值 1.期末账面价值 139,234,590.74 139,234,590.74 2.期初账面价值 118,400,043.99 118,400,043.99 说明：本期公司三期基建工程决算完毕，对投资性房地产原值进行调整，在“账面原值-本期减少金额-其他减少”中列示。 （2）采用公允价值计量模式的投资性房地产 适用 不适用 9、固定资产 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 固定资产 739,399,362.16 756,225,757.

355、20 固定资产清理 156,902.88 合计 739,556,265.04 756,225,757.20 （1）固定资产情况 单位： 元 项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 固定资产改良 合计 一、账面原值： 1.期初余额 1,076,357,406.28 258,830,424.03 4,560,758.71 14,482,151.23 1,354,230,740.25 2.本期增加金额 4,346,168.90 37,061,167.42 41,407,336.32 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 127 （1）购置 3,844,571.48 3,8

356、44,571.48 （2）在建工程转入 4,346,168.90 33,216,595.94 37,562,764.84 （3）企业合并增加 3.本期减少金额 62,039,090.22 -7,875,460.82 976,408.18 55,140,037.58 （1）处置或报废 35,318,134.81 5,124,478.12 976,408.18 41,419,021.11 其它减少 26,720,955.41 -12,999,938.94 13,721,016.47 4.期末余额 1,018,664,484.96 303,767,052.27 3,584,350.53 14,482

357、,151.23 1,340,498,038.99 二、累计折旧 1.期初余额 368,882,740.45 211,658,766.61 3,444,699.19 14,018,776.80 598,004,983.05 2.本期增加金额 21,312,834.74 22,048,695.73 221,566.14 302,965.31 43,886,061.92 （1）计提 21,312,834.74 22,048,695.73 221,566.14 302,965.31 43,886,061.92 3.本期减少金额 35,304,853.39 4,644,715.57 842,799.18

358、 40,792,368.14 （1）处置或报废 35,304,853.39 4,644,715.57 842,799.18 40,792,368.14 4.期末余额 354,890,721.80 229,062,746.77 2,823,466.15 14,321,742.11 601,098,676.83 三、减值准备 1.期初余额 2.本期增加金额 （1）计提 3.本期减少金额 （1）处置或报废 4.期末余额 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 128 四、账面价值 1.期末账面价值 663,773,763.16 74,704,305.50 760,884.3

359、8 160,409.12 739,399,362.16 2.期初账面价值 707,474,665.83 47,171,657.42 1,116,059.52 463,374.43 756,225,757.20 （2）固定资产清理 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 机器设备 156,902.88 合计 156,902.88 其他说明 10、在建工程 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 （1）重要在建工程项目本期变动情况 单位： 元 项目名称 预算数 期初余额 本期增加金额 本期转入固定资产金额 本期其他减少金额 期末余额 工程累计投入占预算比例 工程进度 利息资本化累计金额 其中：本期利息

360、资本化金额 本期利息资本化率 资金来源 中兴总店升级改造项目 120,000,000.00 92,272,031.42 37,562,764.84 54,709,266.58 76.89% 90% 其他 合计 120,000,000.00 92,272,031.42 37,562,764.84 54,709,266.58 - - - 11、无形资产 （1）无形资产情况 单位： 元 项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 129 一、账面原值 1.期初余额 330,376,997.12 6,678,393.15 337,

361、055,390.27 2.本期增加金额 2,263,564.40 2,263,564.40 （1）购置 2,263,564.40 2,263,564.40 （2）内部研发 （3）企业合并增加 3.本期减少金额 42,735.04 42,735.04 （1）处置 42,735.04 42,735.04 4.期末余额 330,376,997.12 8,899,222.51 339,276,219.63 二、累计摊销 1.期初余额 117,780,339.78 4,352,682.79 122,133,022.57 2.本期增加金额 8,653,658.16 1,106,056.97 9,759,7

362、15.13 （1）计提 8,653,658.16 1,106,056.97 9,759,715.13 3.本期减少金额 42,735.04 42,735.04 （1）处置 42,735.04 42,735.04 4.期末余额 126,433,997.94 5,416,004.72 131,850,002.66 三、减值准备 1.期初余额 2.本期增加金额 （1）计提 3.本期减少金额 （1）处置 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 130 4.期末余额 四、账面价值 1.期末账面价值 203,942,999.18 3,483,217.79 207,426,216.

363、97 2.期初账面价值 212,596,657.34 2,325,710.36 214,922,367.70 本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。 12、长期待摊费用 单位： 元 项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额 中兴总店 7-10 楼装修升级 26,615,740.33 26,615,740.33 合计 26,615,740.33 26,615,740.33 其他说明 13、递延所得税资产/递延所得税负债 （1）未经抵销的递延所得税资产 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异

364、 递延所得税资产 资产减值准备 855,698.94 210,502.28 803,582.28 200,895.57 已支付或预提未取得合法有效凭据的费用 19,002,061.20 4,750,515.31 15,134,161.87 3,783,540.47 递延收益 15,514,700.00 3,878,675.00 16,931,600.00 4,232,900.00 辞退福利 95,453,735.73 23,863,433.93 149,969,176.22 37,492,294.06 设定受益计划 74,671,300.00 18,667,825.00 72,675,841.

365、36 18,168,960.34 合计 205,497,495.87 51,370,951.52 255,514,361.73 63,878,590.44 （2）未经抵销的递延所得税负债 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 交易性金融工具、衍生金融工具的估值 7,407,601.14 1,851,900.29 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 131 合计 7,407,601.14 1,851,900.29 （3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债 单位： 元 项目 递延所得税资产和负债期

366、末互抵金额 抵销后递延所得税资产或负债期末余额 递延所得税资产和负债期初互抵金额 抵销后递延所得税资产或负债期初余额 递延所得税资产 51,370,951.52 63,878,590.44 递延所得税负债 1,851,900.29 （4）未确认递延所得税资产明细 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 可抵扣暂时性差异 9,273,973.42 10,169,881.79 可抵扣亏损 30,491,126.75 41,742,899.65 合计 39,765,100.17 51,912,781.44 （5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期 单位： 元 年份 期末金额 期初金额 备

367、注 2019 年 13,429,351.60 2020 年 13,966,092.26 13,966,092.26 2021 年 8,553,351.85 8,553,351.85 2022 年 3,692,198.55 3,692,198.55 2023 年 2,101,905.39 2,101,905.39 2024 年 2,177,578.70 合计 30,491,126.75 41,742,899.65 - 其他说明： 14、应付账款 （1）应付账款列示 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 货款 184,090,064.92 185,406,511.52 中兴-沈阳商业大厦(集团)股

368、份有限公司 2019 年年度报告全文 132 工程款 16,449,459.12 合计 184,090,064.92 201,855,970.64 15、预收款项 是否已执行新收入准则 是 否 （1）预收款项列示 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 购物款 282,736,928.68 282,499,202.59 租金 1,839,349.10 物业费 81,586.00 合计 284,657,863.78 282,499,202.59 16、应付职工薪酬 （1）应付职工薪酬列示 单位： 元 项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 一、短期薪酬 15,747,306.40 198,6

369、01,392.75 193,858,160.04 20,490,539.11 二、离职后福利-设定提存计划 1,472,666.46 29,531,970.67 29,031,164.07 1,973,473.06 三、辞退福利 30,555,843.32 12,255,911.84 23,772,260.44 19,039,494.72 合计 47,775,816.18 240,389,275.26 246,661,584.55 41,503,506.89 （2）短期薪酬列示 单位： 元 项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 1、工资、奖金、津贴和补贴 365,939.99 146,

370、915,499.28 146,683,309.71 598,129.56 2、职工福利费 18,022,739.17 18,022,739.17 3、社会保险费 1,078.00 11,957,336.81 11,958,414.81 其中：医疗保险费 10,393,163.71 10,393,163.71 工伤保险费 1,078.00 802,758.31 803,836.31 生育保险费 761,414.79 761,414.79 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 133 4、住房公积金 1,680.96 14,226,480.76 14,228,161.7

371、2 5、工会经费和职工教育经费 15,378,607.45 7,479,336.73 2,965,534.63 19,892,409.55 合计 15,747,306.40 198,601,392.75 193,858,160.04 20,490,539.11 （3）设定提存计划列示 单位： 元 项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 1、基本养老保险 30,800.00 22,425,241.80 22,456,041.80 2、失业保险费 770.00 650,780.71 651,550.71 3、企业年金缴费 1,441,096.46 6,455,948.16 5,923,571

372、.56 1,973,473.06 合计 1,472,666.46 29,531,970.67 29,031,164.07 1,973,473.06 其他说明：企业年金为本公司为员工建立的企业年金计划，企业年金资金来源由企业和个人共同缴纳。企业缴纳为上年工资总额的 5%。企业年金领取采取一次性结算方式。 17、应交税费 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 增值税 15,837.06 1,593.18 消费税 420,214.01 475,687.81 企业所得税 3,288,426.70 6,114,936.63 个人所得税 108,541.92 1,869,505.86 城市维护建设税 1,

373、108.59 房产税 638,344.20 708,310.75 教育费附加 791.85 土地使用税 98,419.32 93,253.32 文化事业建设费 5,126.26 840.00 印花税 746,249.28 8.46 合计 5,323,059.19 9,264,136.01 其他说明： 18、其他应付款 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 134 其他应付款 130,286,101.94 53,870,036.87 合计 130,286,101.94 53,870,036.87 （1）其他应付款 1）按款项性质列

374、示其他应付款 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 质保金 24,645,855.97 14,071,930.37 押金 7,083,137.44 5,532,550.94 代收代付 1,313.28 5,189.40 往来款 70,053,546.38 32,974,518.42 其他 28,502,248.87 1,285,847.74 合计 130,286,101.94 53,870,036.87 19、长期应付职工薪酬 （1）长期应付职工薪酬表 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 一、离职后福利-设定受益计划净负债 74,671,300.00 72,675,841.36 二、辞退福利

375、 95,453,735.73 149,969,176.22 其中：一年内到期的长期应付职工薪酬 -19,039,494.72 -30,555,843.32 合计 151,085,541.01 192,089,174.26 （2）设定受益计划变动情况 设定受益计划义务现值： 单位： 元 项目 本期发生额 上期发生额 一、期初余额 72,675,841.36 78,016,122.64 二、计入当期损益的设定受益成本 5,238,524.76 5,349,521.41 1.当期服务成本 1,208,253.31 1,609,350.01 2.过去服务成本 30,684,910.91 29,075,

376、560.90 4.利息净额 4,030,271.45 3,740,171.40 三、计入其他综合收益的设定收益成本 7,677,441.05 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 135 1.精算利得（损失以“”表示） 7,677,441.05 四、其他变动 3,243,066.12 3,012,361.64 1.已支付的福利 3,243,066.12 3,012,361.64 五、期末余额 74,671,300.00 72,675,841.36 计划资产： 单位： 元 项目 本期发生额 上期发生额 设定受益计划净负债（净资产） 单位： 元 项目 本期发生额 上期发

377、生额 设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明： 精算假设 项 目 2019.12.31 2018.12.31 折现率-离退休人员 4.97% 4.97% 折现率-在岗人员 5.73% 5.73% 死亡率 中国人寿保险生命经验表2000-2003 中国人寿保险生命经验表2000-2003 采暖费的预期增长率 1.01% 1.01% 设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明： 敏感性分析 项目 假设的变动幅度 对设定受益义务现值的影响 计划负债增加 计划负债减少 折现率 -/+0.50% 1.71% 1.74% 采暖费的预期增长率 +/-0.25% 1.

378、12% 1.25% 其他说明： 未折现的离职后福利预计到期分析： 项 目 金额 一年以内 4,638,862.31 一到两年 4,904,542.84 三到五年 16,552,421.18 五年以上 129,979,641.60 合 计 156,075,467.93 20、预计负债 是否已执行新收入准则 是 否 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 136 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 形成原因 未决诉讼 18,953,262.08 诉讼 合计 18,953,262.08 - 其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：本公司之子公司抚顺中兴时代广场

379、商业有限公司与抚顺苏宁云商销售有限公司（原名抚顺苏宁电器有限公司）存在租赁纠纷，抚顺中兴时代广场商业有限公司以前年度根据法院判决结果计提预计负债，此案件本年度完结。详见第十二节、十五、2。 21、递延收益 单位： 元 项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因 积分 16,931,600.00 1,416,900.00 15,514,700.00 积分 合计 16,931,600.00 1,416,900.00 15,514,700.00 - 涉及政府补助的项目： 单位： 元 负债项目 期初余额 本期新增补助金额 本期计入营业外收入金额 本期计入其他收益金额 本期冲减成本费用金额

380、其他变动 期末余额 与资产相关/与收益相关 其他说明： 22、股本 单位：元 期初余额 本次变动增减（+、-） 期末余额 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 股份总数 279,006,000.00 136,712,940.00 136,712,940.00 415,718,940.00 其他说明：2019 年，根据公司股东大会批准的 2019 年半年度资本公积转增股本方案以 279,006,000 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 4.9 股，总计转增股份 136,712,940 股，转增后本公司股本为 415,718,940 股。 23、资本公积 单位： 元 项目 期初余额

381、 本期增加 本期减少 期末余额 资本溢价（股本溢价） 316,717,999.01 136,712,940.00 180,005,059.01 合计 316,717,999.01 136,712,940.00 180,005,059.01 其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：2019 年，根据公司股东大会批准的 2019 年半年度资本公积转增股本方案以 279,006,000 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 4.9 股，总计转增股份 136,712,940 股，转增后本公司股本为 415,718,940 股。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报

382、告全文 137 24、其他综合收益 单位： 元 项目 期初余额 本期发生额 期末余额 本期所得税前发生额 减：前期计入其他综合收益当期转入损益 减：前期计入其他综合收益当期转入留存收益 减：所得税费用 税后归属于母公司 税后归属于少数股东 一、不能重分类进损益的其他综合收益 3,476,475.98 3,476,475.98 其中：重新计量设定受益计划变动额 3,476,475.98 3,476,475.98 其他综合收益合计 3,476,475.98 3,476,475.98 其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整： 25、盈余公积 单位： 元 项目 期初余

383、额 本期增加 本期减少 期末余额 法定盈余公积 148,537,061.08 15,162,230.95 163,699,292.03 合计 148,537,061.08 15,162,230.95 163,699,292.03 盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明： 26、未分配利润 单位： 元 项目 本期 上期 调整前上期末未分配利润 599,088,433.71 540,056,911.55 调整后期初未分配利润 599,088,433.71 540,056,911.55 加：本期归属于母公司所有者的净利润 154,319,737.05 90,287,114.32 减：提取法

384、定盈余公积 15,162,230.95 8,935,112.16 应付普通股股利 22,320,480.00 22,320,480.00 期末未分配利润 715,925,459.81 599,088,433.71 调整期初未分配利润明细： 1)由于企业会计准则及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。 2)由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 138 3)由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。 4)由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。 5)其他调

385、整合计影响期初未分配利润 0.00 元。 27、营业收入和营业成本 单位： 元 项目 本期发生额 上期发生额 收入 成本 收入 成本 主营业务 2,598,565,908.79 2,160,562,919.79 2,465,226,074.79 2,055,373,829.21 其他业务 103,606,598.01 3,586,025.97 86,239,404.74 8,855,609.33 合计 2,702,172,506.80 2,164,148,945.76 2,551,465,479.53 2,064,229,438.54 是否已执行新收入准则 是 否 其他说明 28、税金及附加

386、单位： 元 项目 本期发生额 上期发生额 消费税 5,981,168.17 3,666,497.37 城市维护建设税 4,109,643.68 4,096,635.40 教育费附加 2,935,459.78 2,925,428.03 房产税 13,973,241.08 15,313,840.02 土地使用税 1,160,367.84 1,119,039.84 车船使用税 8,880.00 16,980.00 印花税 1,489,711.68 703,166.34 其他 84,836.61 391,107.63 文化事业建设费 87,088.93 97,756.97 合计 29,830,397.

387、77 28,330,451.60 其他说明： 29、销售费用 单位： 元 项目 本期发生额 上期发生额 人工成本 38,289,402.85 36,609,687.07 业务宣传费 6,989,423.36 10,387,800.24 广告费 4,170,787.63 4,223,004.79 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 139 其他日常费用 2,606,399.15 2,412,752.87 合计 52,056,012.99 53,633,244.97 其他说明： 30、管理费用 单位： 元 项目 本期发生额 上期发生额 人工成本 154,275,578

388、.44 154,641,054.59 折旧费与摊销 53,353,373.18 51,372,246.62 其他日常费用 57,203,826.13 79,029,002.45 合计 264,832,777.75 285,042,303.66 其他说明： 31、财务费用 单位： 元 项目 本期发生额 上期发生额 利息费用 减：利息收入 34,378,740.82 22,072,751.24 手续费 12,257,716.03 12,252,587.80 其他 9,278,919.13 10,716,760.41 合计 -12,842,105.66 896,596.97 其他说明： 32、其他收

389、益 单位： 元 产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额 节能专项资金 80,000.00 稳岗补贴 674,058.00 1,872,710.00 个税返还 130,634.74 合计 804,692.74 1,952,710.00 33、投资收益 单位： 元 项目 本期发生额 上期发生额 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 140 交易性金融资产在持有期间的投资收益 4,255,595.76 4,034,835.87 合计 4,255,595.76 4,034,835.87 其他说明： 34、公允价值变动收益 单位： 元 产生公允价值变动收益的来源 本期发生

390、额 上期发生额 交易性金融资产 7,407,601.14 合计 7,407,601.14 其他说明： 35、信用减值损失 单位： 元 项目 本期发生额 上期发生额 其他应收款坏账损失 83,880.21 应收账款坏账损失 -49,537.84 合计 34,342.37 其他说明： 36、资产减值损失 是否已执行新收入准则 是 否 单位： 元 项目 本期发生额 上期发生额 一、坏账损失 -437,822.23 二、存货跌价损失 -173,224.83 合计 -173,224.83 -437,822.23 其他说明： 37、资产处置收益 单位： 元 资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额 固定

391、资产处置利得（损失以-填列） 766,059.04 1,129.75 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 141 38、营业外收入 单位： 元 项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额 罚款、赔偿款 231,626.67 231,626.67 处置报废资产 312,736.03 312,736.03 其他 395,335.83 512,657.54 395,335.83 合计 939,698.53 512,657.54 939,698.53 计入当期损益的政府补助： 单位： 元 补助项目 发放主体 发放原因 性质类型 补贴是否影响当年盈亏 是否特殊

392、补贴 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关 其他说明： 39、营业外支出 单位： 元 项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额 固定资产报废损失 307,562.15 1,088,902.77 307,562.15 赔偿款支出 8,161,734.45 8,161,734.45 其他 3,195,255.24 合计 8,469,296.60 4,284,158.01 8,469,296.60 其他说明： 40、所得税费用 （1）所得税费用表 单位： 元 项目 本期发生额 上期发生额 当期所得税费用 41,032,670.08 26,684,683.41 递延所得税

393、费用 14,359,539.21 4,140,998.98 合计 55,392,209.29 30,825,682.39 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 142 （2）会计利润与所得税费用调整过程 单位： 元 项目 本期发生额 利润总额 209,711,946.34 按法定/适用税率计算的所得税费用 52,427,986.59 子公司适用不同税率的影响 -351,138.86 不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,093,242.62 使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -244,255.00 本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损

394、的影响 2,462,512.05 税率变动对期初递延所得税余额的影响 3,861.89 所得税费用 55,392,209.29 其他说明 41、其他综合收益 详见附注第十二节、七、24。 42、现金流量表项目 （1）收到的其他与经营活动有关的现金 单位： 元 项目 本期发生额 上期发生额 零星往来 5,433,715.18 8,250,731.23 备用金 2,609,050.03 2,291,096.43 营业外收入 563,908.86 512,508.23 政府补助 804,692.74 1,872,710.00 利息收入 34,378,740.82 22,072,751.24 法院冻结

395、款 782,051.65 合计 44,572,159.28 34,999,797.13 收到的其他与经营活动有关的现金说明： （2）支付的其他与经营活动有关的现金 单位： 元 项目 本期发生额 上期发生额 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 143 费用性支出 68,162,063.70 95,147,924.54 零星往来 7,827,437.53 6,390,949.39 营业外支出 1,382,101.21 3,193,662.06 手续费 12,257,716.03 7,952,475.37 备用金 2,360,217.23 1,240,966.57 法院

396、冻结款 782,051.65 合计 91,989,535.70 114,708,029.58 支付的其他与经营活动有关的现金说明： 43、现金流量表补充资料 （1）现金流量表补充资料 单位： 元 补充资料 本期金额 上期金额 1将净利润调节为经营活动现金流量： - - 净利润 154,319,737.05 90,287,114.32 加：资产减值准备 138,882.46 437,822.23 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 47,472,087.89 47,006,155.08 无形资产摊销 9,759,715.13 9,398,296.88 处置固定资产、无形资产和其他长期

397、资产的损失（收益以“”号填列） -766,059.04 1,087,773.02 固定资产报废损失（收益以“”号填列） -5,173.88 公允价值变动损失（收益以“”号填列） -7,407,601.14 投资损失（收益以“”号填列） -4,255,595.76 -4,034,835.87 递延所得税资产减少（增加以“”号填列） 12,507,638.92 6,060,359.24 递延所得税负债增加（减少以“”号填列） 1,851,900.29 存货的减少（增加以“”号填列） -23,035,916.38 -3,618,891.12 经营性应收项目的减少（增加以“”号填列） 9,775,20

398、8.97 -679,618.60 经营性应付项目的增加（减少以“”号填列） -45,122,845.87 -39,272,429.34 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 144 其他 782,315.87 -777,046.72 经营活动产生的现金流量净额 156,014,294.51 105,894,699.12 2不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： - - 3现金及现金等价物净变动情况： - - 现金的期末余额 452,354,613.17 784,586,064.35 减：现金的期初余额 784,586,064.35 837,609,217.81 现金及

399、现金等价物净增加额 -332,231,451.18 -53,023,153.46 （2）本期支付的取得子公司的现金净额 单位： 元 金额 其中： - 其中： - 其中： - 其他说明： （3）现金和现金等价物的构成 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 一、现金 452,354,613.17 784,586,064.35 其中：库存现金 2,444,172.14 2,078,883.23 可随时用于支付的银行存款 444,469,188.74 774,935,230.12 可随时用于支付的其他货币资金 5,441,252.29 7,571,951.00 二、期末现金及现金等价物余额 452,3

400、54,613.17 784,586,064.35 其他说明： 44、所有权或使用权受到限制的资产 单位： 元 项目 期末账面价值 受限原因 货币资金 1,830,000.00 法院冻结 合计 1,830,000.00 - 其他说明： 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 145 45、政府补助 （1）政府补助基本情况 单位： 元 种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额 稳岗补贴 674,058.00 财政拨款 674,058.00 （2）政府补助退回情况 适用 不适用 其他说明： 八、合并范围的变更 1、其他原因的合并范围变动 说明其他原因导致的合并范围变动（如，

401、新设子公司、清算子公司等）及其相关情况： 本期公司合并范围发生变化。为积极响应党中央关于“坚决打好精准脱贫等三大攻坚战”的号召，结合经营发展需要，本公司于2019年7月3日以自有资金投资设立全资子公司东乡族自治县盛东商贸有限公司，生产经营地为甘肃省临夏州东乡族自治县。 九、在其他主体中的权益 1、在子公司中的权益 （1）企业集团的构成 子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式 直接 间接 沈阳中兴文化传媒有限公司 沈阳 沈阳市和平区 广告服务 100.00% 直接投资 抚顺中兴时代广场商业有限公司 抚顺 抚顺市新抚区 商品销售 100.00% 直接投资 中兴云购科技发展有限

402、公司 沈阳 沈阳市和平区 互联网服务平台、日用百货零售等 100.00% 直接投资 东乡族自治县盛东商贸有限公司 临夏 临夏州东乡族自治县 农产品等生产和销售 100.00% 直接投资 在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明： 持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据： 对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据： 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 146 确定公司是代理人还是委托人的依据： 其他说明： （2）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制 （3）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或

403、其他支持 其他说明： 十、与金融工具相关的风险 本公司的主要金融工具包括货币资金、交易性金融资产、应收账款、其他应收款、其他流动资产、应付账款、应付票据、应付股利、其他应付款、一年内到期的非流动负债、长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。 1、风险管理目标和政策 本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本公司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理政策以辨别和分析本公

404、司所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，以监控本公司的风险水平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本公司经营活动的改变。本公司的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风险管理政策。 本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括汇率风险、利率风险和商品价格风险）。 董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性

405、风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。 本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。 （1）信用风险 信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。 本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主

406、要产生于银行存款、应收票据、应收账款、其他应收款等。 本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重大的信用风险。 对于应收账款、其他应收款，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对客户的财务状况、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。 本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信中兴-沈阳商业大厦(集

407、团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 147 用风险的担保。 因公司行业特征，本公司应收账款总金额较小，欠款金额前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的99.05%（2018年：95.45%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收款总额的61.19%（2018年：72.92%）。 （2）流动性风险 流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。 管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵

408、守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。 本公司暂未通过银行及其他借款来筹措营运资金。 （3）市场风险 金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。 利率风险 利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。 本公司无银行借款，无利率风险。 2、资本管理 本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资

409、本结构以降低资本成本。 为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。 本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于2019年12月31日，本公司的资产负债率为35.51%（2018年12月31日：37.94%）。 十一、公允价值的披露 1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值 单位： 元 项目 期末公允价值 第一层次公允价值 计量 第二层次公允价值 计量 第三层次公允价值 计量 合计 一、持续的公允价值计量 - - - - （一）交易性金融资产 577,407,601.14 577,407,601.14

410、 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 148 1.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 577,407,601.14 577,407,601.14 （1）债务工具投资 577,407,601.14 577,407,601.14 二、非持续的公允价值计量 - - - - 2、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息 内 容 期末公允价值 估值技术 输入值 交易性金融资产： 国内银行理财产品 20,541,530.13 现金流量折现法 预期利率3.35% 国内银行结构性存款 556,866,071.00 现金流量折现法 预

411、期利率3.75%-4.40% 十二、关联方及关联交易 1、本企业的母公司情况 母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 母公司对本企业的持股比例 母公司对本企业的表决权比例 辽宁方大集团实业有限公司 沈阳 产业投资及对所投资产进行管理 1,000,000,000.00 38.34% 38.34% 本企业的母公司情况的说明 母公司名称 关联关系 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 统一社会信用代码 辽宁方大集团实业有限公司 母子公司 有限责任公司 沈阳 闫奎兴 产业投资及对所投资产进行管理 91210100719656393Q 本企业最终控制方是方威先生。 其他说明： 报告期内，母公司注册资本变

412、化如下： 期初数 本期增加 本期减少 期末数 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 2、本企业的子公司情况 本企业子公司的情况详见附注第十二节、九、1。 3、其他关联方情况 其他关联方名称 其他关联方与本企业关系 中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司企业年金基金 企业年金基金 董事、监事、高级管理人员 关联自然人 沈阳盛京资产管理集团有限公司 原母公司的控股股东 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 149 沈阳东副超市有限公司 原同受实质控制 沈阳青花食品酿造有限公司 原同受实质控制 沈阳青花副食酿造（集团）有限责任公司 原同受实质

413、控制 沈阳稻香村食品工业有限公司 原同受实质控制 沈阳维用电子有限公司 原同受实质控制 沈阳粮油集团有限公司 原同受实质控制 沈阳市皇姑副食有限公司 原同受实质控制 北京方大国际实业投资有限公司 母公司的控股股东 北方重工集团有限公司 同受实质控制 北京方大炭素科技有限公司 同受实质控制 本溪满族自治县同达铁选有限责任公司 同受实质控制 本溪同成铁选有限公司 同受实质控制 东北制药集团供销有限公司 同受实质控制 东北制药集团股份有限公司 同受实质控制 东北制药集团辽宁生物医药有限公司 同受实质控制 东北制药集团沈阳第一制药有限公司 同受实质控制 东北制药集团沈阳计控有限责任公司 同受实质控制

414、东北制药集团沈阳云创科技有限公司 同受实质控制 东药集团沈阳施德药业有限公司 同受实质控制 抚顺方大高新材料有限公司 同受实质控制 抚顺方泰精密碳材料有限公司 同受实质控制 抚顺莱河矿业有限公司 同受实质控制 抚顺炭素有限责任公司 同受实质控制 合肥炭素有限责任公司 同受实质控制 辽宁方大集团国贸有限公司 同受实质控制 沈阳百万运输有限公司 同受实质控制 沈阳东北大药房连锁有限公司 同受实质控制 沈阳东北制药进出口贸易有限公司 同受实质控制 沈阳东北制药设计有限公司 同受实质控制 沈阳东北制药装备制造安装有限公司 同受实质控制 沈阳东瑞精细化工有限公司 同受实质控制 沈阳方大房地产开发有限公司

415、 同受实质控制 沈阳方迪置业有限公司 同受实质控制 沈阳中诺医药有限公司 同受实质控制 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 150 盛京方大房地产开发有限公司 同受实质控制 沈阳方大物业管理有限公司 同受实质控制 北方重工集团有限公司工会 同受实质控制 东北制药集团（宁波）销售有限公司 同受实质控制 辽宁方大地产集团有限公司 同受实质控制 抚顺方大房地产开发有限公司 同受实质控制 眉山方大蓉光炭素有限责任公司 同受实质控制 成都炭素有限责任公司 同受实质控制 成都蓉光炭素股份有限公司工会 同受实质控制 方大炭素新材料科技股份有限公司 同受实质控制 东乡族自治县全忠

416、薯业商贸有限公司 受托经营企业 其他说明 4、关联交易情况 （1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易 采购商品/接受劳务情况表 单位： 元 关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额 沈阳东副超市有限公司 采购商品 3,375,946.85 否 3,926,694.84 沈阳青花食品酿造有限公司 采购商品 140,312.20 否 140,637.43 沈阳稻香村食品工业有限公司 采购商品 否 136,659.14 东乡族自治县全忠薯业商贸有限公司 采购商品 61,961.67 否 出售商品/提供劳务情况表 单位： 元 关联方 关联交易内容 本期发生额 上期

417、发生额 北方重工集团有限公司 销售商品 75,161.08 北京方大炭素科技有限公司 销售商品 61,259.12 本溪满族自治县同达铁选有限责任公司 销售商品 49,088.30 本溪同成铁选有限公司 销售商品 15,779.83 东北制药集团供销有限公司 销售商品 117,906.77 东北制药集团股份有限公司 销售商品 627,018.53 东北制药集团辽宁生物医药有限公司 销售预付卡 5,711.15 东北制药集团沈阳第一制药有限公司 销售商品 280,293.68 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 151 东北制药集团沈阳计控有限责任公司 销售商品 6

418、,437.89 东北制药集团沈阳云创科技有限公司 销售商品 238.44 东药集团沈阳施德药业有限公司 销售商品 8,345.41 抚顺方大高新材料有限公司 销售商品 25,871.55 抚顺方泰精密碳材料有限公司 销售商品 1,998.17 抚顺莱河矿业有限公司 销售商品 82,385.33 抚顺炭素有限责任公司 销售商品 126,055.05 合肥炭素有限责任公司 销售预付卡 20,000.00 辽宁方大集团国贸有限公司 销售商品 5,137.62 沈阳百万运输有限公司 销售商品 5,961.01 沈阳稻香村食品工业有限公司 提供服务 943.40 沈阳东北大药房连锁有限公司 销售商品 7

419、6,658.58 沈阳东北制药进出口贸易有限公司 销售商品 1,311.42 沈阳东北制药设计有限公司 销售商品 4,172.71 沈阳东北制药装备制造安装有限公司 销售商品 15,856.28 沈阳东副超市有限公司 提供服务 8,396.24 沈阳东瑞精细化工有限公司 销售商品 24,082.48 沈阳方大房地产开发有限公司 销售商品 47,889.57 沈阳方迪置业有限公司 销售商品 13,658.52 沈阳青花食品酿造有限公司 提供服务 11,745.32 沈阳维用电子有限公司 销售预付卡 11,500.00 沈阳中诺医药有限公司 销售商品 476.88 盛京方大房地产开发有限公司 销售

420、商品 1,656.64 沈阳方大物业管理有限公司 销售商品 13,509.47 北方重工集团有限公司工会 销售商品 526,530.61 东北制药集团（宁波）销售有限公司 销售商品 2,503.62 沈阳粮油集团有限公司 销售商品 724.14 东乡族自治县全忠薯业商贸有限公司 销售商品 517,329.32 辽宁方大地产集团有限公司 销售商品 212.39 抚顺方大房地产开发有限公司 销售商品 11,163.10 购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明:关联交易价格以市场价格为基础，遵循公平合理的定价原则，确定交易价格。 （2）关联租赁情况 本公司作为出租方： 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份

421、有限公司 2019 年年度报告全文 152 单位： 元 承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入 盛京方大房地产开发有限公司 房屋建筑物 12,380.95 沈阳东北大药房连锁有限公司 房屋建筑物 18,334.00 本公司作为承租方： 单位： 元 出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费 关联租赁情况说明 （3）关键管理人员报酬 单位： 元 项目 本期发生额 上期发生额 关键管理人员薪酬 6,554,800.00 6,123,900.00 5、关联方应收应付款项 （1）应收项目 单位： 元 项目名称 关联方 期末余额 期初余额 账面余额 坏账准备

422、账面余额 坏账准备 应收账款 东乡族自治县全忠薯业商贸有限公司 584,582.14 35,074.93 其他应收款 东乡族自治县全忠薯业商贸有限公司 1,052,181.62 52,609.08 （2）应付项目 单位： 元 项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额 应付账款 沈阳青花食品酿造有限公司 12,350.55 13,332.55 应付账款 沈阳东副超市有限公司 294,502.44 338,602.54 应付账款 沈阳青花副食酿造（集团）有限责任公司 4,038.46 4,038.46 应付账款 沈阳稻香村食品工业有限公司 13,085.38 其他应付款 沈阳稻香村食品工业有限

423、公司 1,000.00 1,000.00 其他应付款 沈阳东北大药房连锁有限公司 55,000.00 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 153 预收账款 沈阳东北大药房连锁有限公司 201,666.00 预收账款 眉山方大蓉光炭素有限责任公司 2,900.00 预收账款 成都炭素有限责任公司 8,460.00 预收账款 成都蓉光炭素股份有限公司工会 4,980.00 预收账款 方大炭素新材料科技股份有限公司 23,650.00 6、关联方承诺 7、其他 十三、承诺及或有事项 1、或有事项 （1）资产负债表日存在的重要或有事项 2019年4月11日，因建设工程合同

424、纠纷中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司作为被告收到杭州华电华源环境工程有限公司的民事起诉状，对方诉讼请求如下：请求判决中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司向杭州华电华源环境工程有限公司支付工程款348,277.00元（最终以鉴定数额为准）及利息59,125.00元（此为暂计算至2019年4月21日止的数额，实际应按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止），合计407,402.00元。中兴-沈阳商业大厦（集团）股份有限公司于2019年5月10日接到沈阳市和平区人民法院传票，于2019年6月5日至沈阳市和平区人民法院开庭。截止到2019年12月31日，因杭州华电华源环境工程有限公司申请

425、进行鉴定，故尚未审判。 截至2019年12月31日，除上述事项外本公司不存在其他应披露的重大或有事项。 2、其他 十四、资产负债表日后事项 1、利润分配情况 单位： 元 拟分配的利润或股利 33,257,515.20 经审议批准宣告发放的利润或股利 33,257,515.20 2、其他资产负债表日后事项说明 新型冠状病毒疫情影响 新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发以来，本公司密切关注肺炎疫情发展情况，评估和积极应对其对本公司财务状况、经营成果等方面的影响。本公司评估此次疫情已对生产经营造成一定的影响，影响程度取决于疫情防控的进展情况、持续时间以及各地防控政策的实施情况。截止至本报告公告日，尚未发现

426、重大不利影响。 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 154 重大对外捐赠 为积极响应党中央关于坚决打赢新型冠状病毒肺炎疫情防控阻击战的决策部署，积极履行上市公司社会责任，共同抗击疫情，公司于 2020 年 3 月 6 日召开第七届董事会第九次会议，审议通过了关于对外捐赠支持新型冠状病毒肺炎疫情防控的议案，决定以自有资金通过辽宁省慈善总会向辽宁省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部捐赠资金 4,000.00 万元人民币，用于支持疫情防控工作。 截至 2020 年 3 月 31 日，本公司不存在应披露的其他资产负债表日后事项。 十五、其他重要事项 1、年金计划 企业年

427、金为本公司为员工建立的企业年金计划，企业年金资金来源由企业和个人共同缴纳。企业缴纳为上年工资总额的5%。企业年金领取采取一次性结算方式。 2、其他 （1）控股股东变更 公司原控股股东沈阳中兴商业集团有限公司将所持占本公司总股本29%的股份转让给辽宁方大集团实业有限公司，股份过户日期为2019年4月10日。本次股份过户完成后，中兴集团不再是公司控股股东，沈阳市人民政府国有资产监督管理委员会亦不再是公司实际控制人。公司控股股东变更为辽宁方大集团，实际控制人变更为方威先生。 （2）政府补助 采用总额法计入当期损益的政府补助情况 补助项目 种类 上期计入损益的金额 本期计入损益 的金额 计入损益的 列

428、报项目 与资产相关/与收益相关 节能专项资金 财政拨款 80,000.00 其他收益 与资产相关 稳岗补贴 财政拨款 1,872,710.00 674,058.00 其他收益 与收益相关 说明：根据辽宁省财政厅关于拨付2009年辽宁省节能专项资金的通知（辽财指企2009400号），本公司2009年收到辽宁省财政厅节能专项资金80万元，该拨款按其形成资产预计使用期限的折旧年限分期转入损益。 根据沈阳市人力资源和社会保障局文件（沈人社发201816号）沈阳市人力资源和社会保障局关于实施失业保险援企稳岗“护航行动”进一步落实稳岗补贴政策的通知，本公司2019年收到沈阳市失业保险基金财政专户转来的稳岗

429、补贴款674,058.00元，按与收益相关的政府补助计入其他收益。 （3）诉讼执行 就抚顺苏宁云商销售有限公司（原名称为抚顺苏宁电器有限公司）与本公司之子公司抚顺中兴时代广场商业有限公司租赁纠纷案件，2018年8月17日，辽宁省抚顺市中级人民法院曾作出民事判决书（2017）辽04民初字127号），判决如下：抚顺苏宁云商销售有限公司与抚顺中兴时代广场商业有限公司之间的租赁合同于2015年5月26日解除；抚顺中兴时代广场商业有限公司给付抚顺苏宁云商销售有限公司2011年7月至2015年5月期间的租金18,953,262.08元；抚顺中兴时代广场商业有限公司给付抚顺苏宁云商销售有限公司欠付租金的利息

430、照中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算至欠付的租金清偿之日止。抚顺中兴时代广场商业有限公司就上述判决提起上诉。2019年8月2日，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民终847中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 155 号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。此判决为终审判决。截至2019年12月31日，抚顺中兴时代广场商业有限公司针对该诉讼已经计提负债18,953,262.08元，计提欠付租金相关利息5,969,306.74元。申请执行人抚顺苏宁云商销售有限公司于2019年10月10日向法院申请强制执行，抚顺中兴时代广场商业有限公司于2020年3月4日收到抚顺

431、市中级人民法院送达的执行通知书和报告财产令，并于2020年3月4日向法院出具被执行人财产申报表，截至2019年12月31日，抚顺中兴时代广场商业有限公司账面可执行资产为银行存款和现金，金额合计为1,885,580.34元（含被冻结银行存款1,830,000.00元），截至报告日尚未能确定最终执行结果。因抚顺中兴时代广场商业有限公司资不抵债，未来破产清算结果可能会对公司业绩造成影响。 十六、母公司财务报表主要项目注释 1、其他应收款 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 其他应收款 14,358,172.94 26,201,096.94 合计 14,358,172.94 26,201,096.9

432、4 （1）其他应收款 1）其他应收款按款项性质分类情况 单位： 元 款项性质 期末账面余额 期初账面余额 备用金 1,296,744.00 1,497,870.14 银联结算款 8,800,895.28 7,319,198.15 其他往来款 364,915.04 562,938.44 合并范围内往来款 17,825,658.29 18,934,227.69 保证金、押金 4,609,956.79 3,584,031.25 合计 32,898,169.40 31,898,265.67 2）坏账准备计提情况 单位： 元 坏账准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计 未来 12 个月预期信用损失 整

433、个存续期预期信用损失(未发生信用减值) 整个存续期预期信用损失(已发生信用减值) 2019 年 1 月 1 日余额 1,672,410.44 4,024,758.29 5,697,168.73 2019 年 1 月 1 日余额在本期 本期计提 -958,072.27 13,800,900.00 12,842,827.73 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 156 2019 年 12 月 31 日余额 714,338.17 17,825,658.29 18,539,996.46 损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况 适用 不适用 公司管理层根据子公司-中兴云

434、购科技发展有限公司本期提供的经营情况及未来经营预测，评估母公司其他应收子公司的款项预期无法收回，因此将其分类为“单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 ”，并于本年末全额计提坏账准备。此事项对公司合并财务数据无影响 。 按账龄披露 单位： 元 账龄 账面余额 1 年以内（含 1 年） 129,349.26 其中：1 年以内 129,349.26 1 至 2 年 864,364.28 2 至 3 年 4,429,817.42 3 年以上 13,116,465.50 3 至 4 年 3,000,000.00 5 年以上 10,116,465.50 合计 18,539,996.46 3）本期计提

435、、收回或转回的坏账准备情况 本期计提坏账准备情况： 单位： 元 类别 期初余额 本期变动金额 期末余额 计提 收回或转回 核销 首次执行新金融工具准则的调整金额 2019.01.01 5,697,168.73 12,842,827.73 18,539,996.46 合计 5,697,168.73 12,842,827.73 18,539,996.46 其中本期坏账准备转回或收回金额重要的： 单位： 元 单位名称 转回或收回金额 收回方式 4）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况 单位： 元 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 157 单位名称 款项的性质

436、期末余额 账龄 占其他应收款期末余额合计数的比例 坏账准备 期末余额 中兴云购科技发展有限公司 往来款 13,800,900.00 1-2 年、4-5 年、5年以上 41.95% 13,800,900.00 抚顺中兴时代广场商业有限公司 往来款 4,024,758.29 1-2 年、2-3 年 12.23% 4,024,758.29 中国工商银行股份有限公司沈阳南站支行 银联结算款 2,783,689.52 1 年以内 8.46% 27,836.90 招商银行股份有限公司沈阳分行营业部 银联结算款 2,434,222.47 1 年以内 7.40% 24,342.22 中信银行股份有限公司沈阳北

437、市支行 银联结算款 1,639,615.75 1 年以内 4.98% 16,396.16 合计 - 24,683,186.03 - 75.03% 17,894,233.57 2、长期股权投资 单位： 元 项目 期末余额 期初余额 账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值 对子公司投资 64,663,200.00 55,000,000.00 9,663,200.00 55,163,200.00 55,000,000.00 163,200.00 合计 64,663,200.00 55,000,000.00 9,663,200.00 55,163,200.00 55,000,000

438、.00 163,200.00 （1）对子公司投资 单位： 元 被投资单位 期初余额(账面价值) 本期增减变动 期末余额(账面价值) 减值准备期末余额 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 沈阳中兴文化传媒有限公司 163,200.00 163,200.00 抚顺中兴时代广场商业有限公司 5,000,000.00 中兴云购科技发展有限公司 50,000,000.00 东乡族自治县盛东商贸有限公司 9,500,000.00 9,500,000.00 合计 163,200.00 9,500,000.00 9,663,200.00 55,000,000.00 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司

439、2019 年年度报告全文 158 3、营业收入和营业成本 单位： 元 项目 本期发生额 上期发生额 收入 成本 收入 成本 主营业务 2,594,234,208.24 2,159,351,449.31 2,462,194,382.46 2,053,622,876.68 其他业务 103,093,071.60 3,586,025.97 86,384,090.80 8,855,609.33 合计 2,697,327,279.84 2,162,937,475.28 2,548,578,473.26 2,062,478,486.01 是否已执行新收入准则 是 否 4、投资收益 单位： 元 项目 本期发

440、生额 上期发生额 交易性金融资产在持有期间的投资收益 4,255,595.76 4,013,672.78 合计 4,255,595.76 4,013,672.78 十七、补充资料 1、当期非经常性损益明细表 适用 不适用 单位： 元 项目 金额 说明 非流动资产处置损益 766,059.04 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 674,058.00 委托他人投资或管理资产的损益 4,255,595.76 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及

441、处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 7,407,601.14 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -7,529,598.07 其他符合非经常性损益定义的损益项目 36,234,085.96 辞退福利 减：所得税影响额 10,451,950.46 合计 31,355,851.37 - 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019

442、 年年度报告全文 159 说明原因。 适用 不适用 2、净资产收益率及每股收益 报告期利润 加权平均净资产收益率 每股收益 基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股） 归属于公司普通股股东的净利润 10.91% 0.37 0.37 扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 8.69% 0.30 0.30 中兴-沈阳商业大厦(集团)股份有限公司 2019 年年度报告全文 160 第十三节 备查文件目录 1.载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计主管人员签名并盖章的财务报表。 2.载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 3.报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件正本及公告原稿。 以上文件均完整的备置于本公司所在地。 中兴沈阳商业大厦（集团）股份有限公司 董 事 会 2020年4月2日