1、第1 页，共 102 页 公告编号：2016-012 南京新鸿运物业管理股份有限公司 Nanjing Xinhongyun Property Management Co.,Ltd 2015新鸿运 NEEQ:833440 年度报告 第2 页，共 102 页 公 司 年 度 大 事 记 2015 年 5 月 21 日，江苏省住建厅评定出“2014年度江苏省物业服务行业综合实力 50 强企业”，并公布了排名，我司荣获第 3 名。新鸿运托管的南京市委党校新校区、南京市档案馆二个项目荣获“2015 年度南京市物业管理示范、优秀大厦”称号.公司荣登南京市南京住建委 2015 年度物业企业信用征集红榜之首.
2、2015 年 6 月获南京市公安局颁发的自行招用 保安员单位备案证明【宁公自招备 0010 号】。2015 年 9 月 24 日，中国物业管理协会公布了中国综合实力百强企业名单（2015中国物业管理综合实力 TOP100 企业），公司荣登中国物业企业综合实力百强，从去年的第 135 名挺进至第 68 名.公 司 全 称 （中 英 文）南京新鸿运物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第3 页，共 102 页 目录目录 第一节声明与提示.5 第二节公司概况.7 第三节会计数据和财务指标摘要.9 第四节管理层讨论与分析.11 第五节重要事项.19 第六节股本变动及股东情况.20 第七节融资及分配
3、情况.23 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况.23 第九节公司治理及内部控制.28 第十节财务报告.31 南京新鸿运物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第4 页，共 102 页 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 新鸿运、公司、本公司、股份公司、母公司 南京新鸿运物业管理股份有限公司 子公司、控股子公司 南京仕邦物业管理有限公司（南京新鸿运物业管理股份有限公司控股子公司）申万宏源、主办券商 申万宏源证券有限公司 会计师事务所 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）股东大会 南京新鸿运物业管理股份有限公司股东大会 董事会 南京新鸿运物业管理股份有限公司董事会 监事会 南京新鸿运物业
4、管理股份有限公司监事会 三会议事规则 股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 报告期 2015 年 1 月 1 日至2015 年 12 月 31 日 元、万元 人民币元、人民币万元 公司法 中华人民共和国公司法 公司章程 南京新鸿运物业管理股份有限公司章程 南京新鸿运物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第5 页，共 102 页 第一节 声明与提示【声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员
5、）保证年度报告中财务报告的真实、完整。北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见 审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 实际控制
6、人不当控制风险 公司实际控制人王中宁持有公司85%的股份并担任公司董事长，能够对股东大会、董事会、公司的经营决策等造成重大影响。若公司实际控制人利用其控制地位，对公司的经营决策、重大投资、人事、财务等重大事项进行不当控制，可能给公司经营带来风险，损害公司利益。市场竞争风险 目前，国内物业服务公司数量众多，市场呈现完全竞争状态。随着市场竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求越发专业化、标准化，因此具有品牌的物业服务企业将是行业发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能在未来的市场竞争中处于不利地位。劳务成本上涨风险 公司属于劳动密集型行业，主营业务成本以人工成本为主。随着
7、公司业务规模的不断扩大，员工数量增加的同时，员工平均工资亦有所上涨。公司维持及提高盈利水平的能力很大程度上取决于控制人工成本的能力，人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。业务分包协作的风险 报告期限内，公司为提高管理效率和降低成本，将少南京新鸿运物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第6 页，共 102 页 量诸如保安、保洁之类的物业管理服务委托于第三方公司。尽管在业务分包合同中对服务质量相关条款进行了严格的规定，并制定了相关质量标准和管理规范，在业务实际执行中对第三方公司进行了严格监督，但是，如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司管理标准进行服务，将
8、会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不利影响。宏观经济波动及政策风险 公司大部分客户为机关事业单位，如果未来政府出台缩减财政开支及政府办公费用等措施，将会直接影响行政事业单位物业服务招标的数量和托管价格，对公司扩大经营产生不利影响。本期重大风险是否发生重大变化：否 南京新鸿运物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第7 页，共 102 页 第二节 公司概况 一、基本信息 公司中文全称 南京新鸿运物业管理股份有限公司 英文名称及缩写 Nanjing Xinhongyun Property Management Co.,Ltd 证券简称 新鸿运 证券代码 833440 法定代表人 王中宁 注
9、册地址 南京市秦淮区汉中路 185 号 办公地址 南京市秦淮区汉中路 185 号 主办券商 申万宏源证券有限公司 主办券商办公地址 北京市西城区太平桥大街19 号 会计师事务所 北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 宋淑兰 赵春琪 会计师事务所办公地址 北京市西城区裕民路 18 号北环中心22 层 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 徐敏 电话 025-86794777 传真 025-86794515 电子邮箱 公司网址 http:/ 联系地址及邮政编码 南京市秦淮区汉中路185 号鸿运大厦5 楼 210029 公司指定信息披露平台的网址 http:/ 公司年度报告备置
10、地 公司董事会秘书办公室 三、企业信息 单位：股 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2015-09-01 行业（证监会规定的行业大类）K7020 物业管理 主要产品与服务项目 物业管理、经济信息咨询服务、提供家庭劳务服务、酒店管理及咨询。南京新鸿运物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第8 页，共 102 页 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本 10,000,000 控股股东 王中宁 实际控制人 王中宁 四、注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 320100000077326 否 税务登记证号码 320104250000564 否 组织
11、机构代码 25000056-4 否 南京新鸿运物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第9 页，共 102 页 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 296,818,984.93 224,214,684.68 32.38%毛利率%18.36%15.65%-归属于挂牌公司股东的净利润 14,085,741.93 6,722,102.80 109.54%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 13,415,492.54 4,460,316.56 200.77%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计
12、算）25.54%15.91%_ 加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）20.74%10.56%-基本每股收益 1.47 1.34 9.70%二、偿债能力 单位单位：元元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 114,590,654.06 86,673,915.05 32.21%负债总计 49,474,968.47 40,622,755.03 21.79%归属于挂牌公司股东的净资产 64,693,266.67 45,607,524.74 41.85%归属于挂牌公司股东的每股净资产 6.47 9.12-29.06%资产负债率%43
13、.18%46.87%-流动比率 2.14 1.88-利息保障倍数 78.00 345.62 南京新鸿运物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第10 页，共 102 页 三、营运情况 单位单位：元元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 23,981,851.48 4,838,211.80-应收账款周转率 13.15 19.58-存货周转率 0.00 0.00-四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%32.21%19.42%-营业收入增长率%32.38%37.56%-净利润增长率%109.54%-8.16%-五、股本情况
14、单位单位：股股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增 减 比增 减 比例例%普通股总股本 10,000,000 5,000,000 100.00%计入权益的优先股数量 0 0-计入负债的优先股数量 0 0-带有转股条款的债券 0.00 0.00-期权数量 0 0-六、非经常性损益 单位单位：元元 项目项目 金额金额 非经常性损益合计 1,026,171.02 所得税影响数 256,542.76 少数股东权益影响额（税后）4,815.79 非经常性损益净额 764,812.47 南京新鸿运物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第11 页，共 102 页 第四节 管理层讨论与分析 一、经营分
15、析(一一)商业模式商业模式 本公司属于房地产行业中的K7020 物业管理，具备国家一级物业管理企业资质，是中国物业管理协会常务理事单位。公司 2012 年获“江苏省物业服务业综合实力 50 强企业”第2 名，2013 年 10 月获中国物业管理 200 强称号（位列135 名），获 2013 年“江苏省物业服务业综合实力50 强企业”第4 名，获2015 年“江苏省物业服务业综合实力50 强企业”第3 名，在2015 年 9 月公布的2015 年度中国物业管理企业 TOP100 评比中位列 68 位。公司主要为政府机关和企事业单位办公楼、公共文化场馆、大型商业广场、银行、学校、医院、高档写字楼
16、、高速公路及部分大型住宅小区提供物业服务。物业托管项目均系通过市场公开招标的方式取得，中标后统一配备人力资源、采购服务用材料及设备供应，部分用工采用劳务外包等方式组织实施，并最终通过完成合同约定的物业管理服务和履行合同期限，获取收入和现金流，实现盈利和公司规模的稳定增长。公司于2011 年初获得由中国质量认证中心颁发的ISO9001 质量、ISO14001 环境和GB/T28001职业健康安全管理体系认证，并完全按照市场化原则和现代企业模式运作，以高起点、高标准落实于企业管理的各个方面，追求高效和优质服务。公司 2013 年度、2014 年度、2015 年毛利率分别为 18.44%、15.65
17、%和 18.36%，毛利率水平总体保持稳定，但与同行业上市公司相比偏低，原因系公司业务多集中于毛利略低的机关企事业单位，但该类项目回款较好，便于管理，有利于公司业务规模的迅速扩张。报告期内，公司商业模式未发生重大变化。年度内变化统计：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否(二二)报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 报告期内，公司管理层紧紧围绕 2015 年初制定的战略规划目标，在不断增强企业差
18、异化竞争优势的同时，坚持以服务品质和公司信誉优势为核心竞争力。在经营期间更加重视托管项目的创优达标工作，重视政策对市场影响的研判，重视完善和拓展物业招投标市场 i渠道。报告期内公司在提高市场占有率的同时，进一步加强了品牌、精品工程建设工作，进行了风险把控，合理进行资源配置，有步骤有规划进行业务拓展，较好地实现了公司的快速发展目标。南京新鸿运物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第12 页，共 102 页 1、经营业绩情况。2015 年，公司实现营业收入 29,681.90 万元，较上年增长 32.38%；实现净利润 1418.7万元，较上年增长 101.57%；基本每股收益 1.47 元，
19、同比增长 9.7%。本期业绩增长的主要原因是 2015 年公司较好地贯彻了企业战略发展规划目标；在物业管理市场稳步前行，进一步巩固原有老客户，进行服务升级；公司业务不断自主创新，寻找新的市场切入点，采用多种方式拓展业务。此外，公司还通过优化内部结构，强化管理，大幅降低了经营成本。2、物业服务情况。物业管理与服务是公司发展的基础。2015 年，南京市物业管理办公室和南京市物业管理协会组织召开了 2015 年度信用信息评审会，物业行业专家参加了本次评审工作。会上，评委们对专项检查、媒体报道等相关渠道征集到的共涉及全市物业服务企业的相关信用信息，依据南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法的有关
20、规定进行严格公正的评审。因南京市城市管理局、江苏水利大厦、江苏省人民检察院、紫金化工园科技创业特别社区研发中心等项目被评为 2014 年度南京市优秀物管项目；2015 年度“守合同重信用”企业；岱善润福城管理处物业工作人员拾金不昧共被加 16 分，再次荣登物业企业信用红榜之首。被江苏省住建厅评为“江苏省物业服务行业综合实力 50 强（排名第 3）”。9 月公布的2015 年度中国物业管理企业 TOP100 评比中，新鸿运进入 100 强，位列第 68 位，为今后的市场开拓与利润指标的实现打下了良好的基础。3、内部管理。2015 年 11 月，公司通过了质量、环境、职业健康三个管理体系复检工作。
21、公司管理在内部管理机制、考核机制、薪酬机制、激励机制、员工保障方面进行了科学、有效的规划，进而使公司在执行力、规划性、协作性、外部响应机制等方面均得到显著提升。此外，公司通过内部机制改革，积极引进物业综合管理人才，高薪招进注册物业管理师多名，企业人才优势已见明显成效。4、市场拓展情况。公司在不断巩固原有客户资源的同时，积极创新寻找市场切入点，采用多种方式进行业务拓展，在同行业市场业务普遍发展放缓下行的背景下，公司业务逆市上扬，创造出不俗成绩。全年公司通过参加省内外物业服务招投标，中标 56 个，其中新增项目 22 个，增加合同金额 9410 万元，占全年营业收入的 33.3%，合同的履行对 2
22、015 年经营业绩产生了重大影响。5、战略发展情况。公司在不断强化原有业务的同时，积极围绕年初公司发展战略（资源整合，实现产业链的纵向、横向发展，成为国内一流的一体化集成服务供应商。并将逐步进行战略规划调整，推动业务跨界并举，由官方市场、小众市场向公众市场转型，进军互联网产业、节能绿色产业领域，由单一服务商向综合运营商转变）进行发展。公司下半年度在公司纵向发展战略方面接触，包括与某网络公司洽谈互联网+合作事宜、与某绿色环保节能科技公司商谈并购、整合事项；在横向发展战略方面与某部门洽谈成立物业管理人员培训学校事项。综上所做工作为明年公司的全面走向公众市场奠定了基础，也为公司纵、横向推进战略迈出了
23、坚实的一步。1.1.主营业务分析主营业务分析 (1)(1)利润构成利润构成 单位：元单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比变动比例例%占营业收占营业收入 的入 的 比比金额金额 变动比变动比例例%占营业收占营业收入 的入 的 比比南京新鸿运物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第13 页，共 102 页 重重%重重%营业收入 296,818,984.93 32.38%-224,214,684.68 37.56%-营业成本 242,316,385.58 28.13%81.63%189,116,510.63 42.76%84.35%毛利率%18.36%-15.65%-
24、管理费用 18,735,937.78 16.57%6.31%16,072,204.83 26.25%7.17%销售费用 334,872.60 60.38%0.11%208,804.63 49.62%0.09%财务费用 331,620.22 208.11%0.11%107,627.21 962.98%0.04%营业利润 18,025,466.63 203.10%6.07%5,947,088.74-27.09%2.65%营业外收入 1,386,217.81-60.22%0.47%3,484,909.22 24.34%1.55%营业外支出 360,046.79 1,677.32%0.12%20,25
25、7.83-96.02%0.01%净利润 14,187,025.57 101.57%4.78%7,038,155.38-8.16%3.14%项目重大变动原因:1、营业收入较上年增长 32.38%，主要是服务项目增加，2015 年新增服务项目 22 家；同时由于服务成本等因素的上升，续签合同的服务费比上一年度平均增长在 10%左右。2、销售费用比上年增长 60.38%，主要是因为公司加大了对外品牌宣传力度，广告支出比上年度增加了 152,138.8 元，增加了 233.63 倍。3、财务费用较上年度增长 208.11%，是由于报告期内新增短期借款 13,996,900 元，相应增加的利息支出比上年
26、度增长了 808.56%。4、营业利润较上年增长 203.1%，主要是因为公司对已撤场住宅小区应收未收物业费进行了清理，将历年应收未收的物业费按照一定比例计入营业收入，共计入金额 563 万元；同时，由于新增 22 个服务项目，增加了营业利润增长点。5、营业外收入比上年降低 60.22%，主要是因为实际到账的政府补助（税收返还）比上年减少了 208.16 万元，减少了 60.32%。6、营业外支出较上年增加 1677.32%，主要是因为处置固定资产（超标运输车辆）损失较上年增加 27.58 万元。7、净利润较上年增长 101.57%，主要是营业收入增长，特别是将历年应收未收的物业费按照一定比例
27、计入了营业收入（由于费用前期已经发生并计入当期成本，因此这部分营业收入直接增加了营业利润）。(2)(2)收入构成收入构成 单位单位：元元 项目项目 本期收入金额本期收入金额 本期成本金额本期成本金额 上期上期收入金额收入金额 上期成本金额上期成本金额 主营业务收入 295,498,203.87 241,655,767.00 222,832,308.61 188,834,924.72 其他业务收入 1,320,781.06 660,618.58 1,382,376.07 281,585.91 合计合计 296,818,984.93 242,316,385.58 224,214,684.68 18
28、9,116,510.63 按产品或区域分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比收入比例例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比比例例%住宅项目 49,521,894.90 16.76%48,153,500.72 21.61%南京新鸿运物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第14 页，共 102 页 行政企事业单位项目 229,644,219.30 77.71%155,998,476.09 70.00%公共场馆 16,332,089.67 5.53%18,680,331.80 8.39%合计 295,498,203.87 100.00%
29、222,832,308.61 100.00%收入构成变动的原因 报告期收入构成情况基本没有变动。(3)(3)现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 经营活动产生的现金流量净额 23,981,851.48 4,838,211.80 投资活动产生的现金流量净额 354,702.17-1,321,670.63 筹资活动产生的现金流量净额 3,128,584.00 1,302,768.25 现金流量分析：1、经营活动产生的现金流量净额较上年增加了395.68%，是因为报告期收到的物业费现金较上年增加了7343 万元，增长了32.60%，而同期产生的经营活动现金
30、支出比上年只增加了5428 万元，增长了24.63%。2、投资活动产生的现金流量净额较上年增加167.63 万元，主要是因为投资收益比上年增加，而固定资产投资比上年减少。3、筹资活动产生的现金流量净额比上年增加，是因为吸收投资比上年增加了 500万元，偿还债务和支付利息比上年增加了317.4 万元。(4)(4)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户名称客户名称 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 湖南省肿瘤医院 15,781,693.22 5.32%否 2 南京市青龙山精神病院 6,094,813.23 2.05%否 3 南京市滨江公园
31、管理处 5,768,468.16 1.94%否 4 南京市西天寺殡葬管理处 4,254,433.66 1.43%否 5 南京市中级法院 3,764,050.78 1.27%否 合计 35,663,459.05 12.01%-注：如存在关联关系，则必须披露客户的具体名称(5)(5)主要供应商情况主要供应商情况 单位单位：元元 序号序号 供应商名称供应商名称 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 南京环宇酒店用品有限公司 1,034,580.00 9.29%否 2 南京烨泽商贸有限公司 948,350.00 8.52%否 3 南京昼夜保洁有限公司 614
32、,000.00 5.51%否 4 南京华航商务服务有限公司 174,607.00 1.57%否 南京新鸿运物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第15 页，共 102 页 5 南京立盛花木园艺场 126,000.00 1.13%否 合计 2,897,537.00 26.02%-注：如存在关联关系，则必须披露供应商的具体名称(6)(6)研发支出研发支出 单位单位：元元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 研发投入金额 0.00 0.00 研发投入占营业收入的比例%0.00%0.00%2.2.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元单位：元 项目项目 本年期末本年期末 上年期末上年
33、期末 占占 总 资总 资产 比 重产 比 重的增减的增减 金额金额 变 动 比变 动 比例例%占 总 资占 总 资产 的产 的 比比重重 金额金额 变 动 比变 动 比例例%占总资产占总资产的的比重比重 货币资金 64,252,616.24 74.66%56.07%36,787,478.59 15.08%42.44%32.11%应收账款 31,327,566.28 126.78%27.34%13,813,816.68 52.06%15.94%41.52%存货 202,667.69-52.64%0.17%427,964.81 261.00%0.49%-65.31%长期股权投资-0.00%-固定资
34、产 6,500,036.10-25.20%5.70%8,689,590.51-6.00%10.03%-43.17%在建工程-0.00%0.00%-短期借款-1,330,000.00-1.53%-长期借款-资产总计 114,590,654.06 32.21%-86,673,915.05 19.42%-资产负债项目重大变动原因：1、货币资金比上年增长74.66%，主要是因为经营活动产生的现金流量净额增加了1914.3 万元。2、应收账款比上年增长126.78%，主要是由于新接项目按季先提供服务后付款和已撤场住宅小区应收未收物业费按一定比例计入了营业收入。3、存货比上年减少幅度较大，是因为公司加强了
35、库存物业用耗材的管理，压缩了库存。4、固定资产比上年减少是因为处理了部分超标垃圾清运车辆。5、总资产较上年增长32.21%，主要是因为流动资产的增加。3.3.投资状况分析投资状况分析 (1)(1)主要主要控股子公司、参股公司控股子公司、参股公司情况情况 无(2)(2)委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 -(三三)外部环境的分析外部环境的分析 南京新鸿运物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第16 页，共 102 页 1.国民经济的持续增长，房地产销售面积的快速增长，为物业行业的发展提供了广阔的空间。经济发达国家的经验表明：当人均 GDP 超过800 美元之后，人们对住房面积的
36、需求将持续增加，居住质量将快速提高。目前，我国城镇居民住房严重短缺的问题基本解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的阶段，在今后很长的一段时期内提高居民住房质量将是人民消费的热点，将强有力的刺激以住宅为主的房地产业的发展，房地产业的蓬勃发展和现有城市中近60%物业管理没有覆盖的面积将为未来物业行业的发展提供广阔的空间。2.物业行业发展的外部环境越来越成熟。“物业管理条例”的颁布和实施使物业行业开始进入了以法管理的起步阶段，经过20 年的物业实践人们对物业管理的作用在思想上、物质上的接受能力也得到了加强，各级政府已将城市的管理列到重要的议事日程，随着城市
37、管理力度的增加，也将促进人民群众遵守公共秩序的自觉性。3.行业逐步规范、相关制度建立为物业管理企业提供了快速发展的契机。（1）建管分离。前期物业管理招投标制的实行，有效的遏制了建管垄断的局面。随着房地产业竞争日趋激烈，社会的专业分工越来越细，地产商和物管企业强强联合的局面正在被人民群众接受，既促进了地产商的房屋销售，又为规范化、专业化、信誉好的物业企业提供了良好的发展机会，物业行业资质管理的准入制度，将为规范物业市场起到积极的促进作用。（2）专项维修资金制度。有了完善的住房专项维修资金制度做保障，增强了业主委托专业物业公司来接管物业管理的信心，使得住房得以有效的修缮，而同时也减轻了物业企业的修
38、缮资金压力。（3）业主大会制度。业主委员会制度在一定程度上对物业企业的监督管理起到了积极促进作用。新制度将重大事件的决策权交给全体业主，执行权是业主委员会，决策权和执行权的分离较好的解决了长期以来业主委员会对社区重大事件决策缺乏有效监督的矛盾。4.丰富的劳动力资源为行业的发展提供了可靠的人力资源保证。物业管理行业是劳动密集型、服务型企业，技术含量较低，大部分一线员工不需要较高的文化知识，这些行业特征在现阶段正好符合我国大量劳动力就业矛盾的特点，现阶段劳动力资源也是物业得以加速发展的可靠保证。(四四)竞争优势分析竞争优势分析 公司是以物业经营管理为主营的服务型企业，成立时间较早，经过管理团队多年
39、的潜心经营，在南京乃至江苏省内，业已形成了一定的竞争优势。1、资质优势。公司早在 2004 年 8 月 9 日取得国家物业管理壹级资质证书，在南京当地是较早取得该资质的企业之一，并在 2011 年获得中国质量认证中心颁发的国际质量管理体系认证、环境管理体系认证和职业健康安全管理体系认证，并在同时建立健全和完善了业务体系、内控制度，实现了规范化运营。经过多年的规范运营、稳健发展，公司得到了政府主管部门、业主方与社会各界的普遍认可。2、管理规模优势。公司具备多年物业管理经验，拥有一支实践经验丰富的管理队伍和高水平的专业服务团队。目前公司在管项目170 多个，市场化程度 100%，管理物业面积 87
40、4 万平方米，是南京市少数营业收入上亿元的物业管理企业；公司下设 10 多家分公司，已经形成了南京新鸿运物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第17 页，共 102 页 颇具规模的企业经营组织架构。相比较其他物业公司，新鸿运竞得新标、护标的优势日渐突出，经统计，2015 年全年夺得 56 标，其中新标22 个，护标 34 个，创新鸿运二十年来年夺标最高纪录，服务管理项目 178 个，取得历史性的跨越，管理规模优势日渐突出。3、品牌优势。公司系中国物业管理协会常务理事单位、南京市物业管理行业协会副会长单位，在江苏省内具备较强的品牌影响力，在企事业单位办公楼、商业广场、银行、医院、学校等物业管
41、理方面有较为知名的品牌项目，形成了自己独特的品牌优势。管理的办公楼多次获得国家级物业管理示范项目称号、江苏省物业管理优秀大厦、南京市物业管理示范项目、南京市物业管理优秀项目等称号，随着公司在管物业和知名项目的增多，公司的市场地位和品牌优势将会成为后期快速发展的坚实屏障，为业务的进一步扩大增添力量。4、人才与管理优势。公司作为国家壹级物业管理资质企业，拥有强大的专业管理人才，且从业时间长，经验丰富，与直接竞争对手（主要为南京市内企业）相比，在管理团队中具有强有力的人才优势；管理团队和服务团队通过对多个优质大型物管项目的操作，总结了一套全面的物业管理手册，形成了符合自身发展的企业标准，提高了团队的
42、整体水平；对于优秀的人才，公司有明确的激励机制，充分发挥和调动内部员工工作的积极性，确保人才与公司发展共成长，防止优秀人才的外流。另外，随着在管项目的不断增多，公司积极调整人力资源结构，将低附加值的物业服务作业进行劳务外包，例如，保洁、保安、绿化等，以提高人力资源效率，提高公司利润率。相对而言，公司多元化经营能力和增值服务能力偏低，公司大部分的收入均为服务管理费收入，而根据业主的“衣食住行”来开展多元化经营所带来的收入较少，目前的物业服务仍然偏传统模式，缺少创新型的增值服务能力。目前公司已经准备布局，逐步提供一系列衍生服务，学习和借鉴国内一流物业管理企业的成功经验，打造符合客户个性的一站式后勤
43、保障服务，同时与多家商家合作，紧贴业主的“衣食住行”，坚持“时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待业主”的思想，逐步形成“新鸿运特点”的多元化经营模式。(五五)持续经营评价持续经营评价 报告期内，公司积极开拓各项业务，扩大业务规模，提升公司的行业地位。2013年-2015 年连续获“中国物业百强企业”第88 名、“江苏省物业服务业综合实力50 强企业”第2 名，2013 年 10 月获中国物业管理200 强称号（位列135 名）；2015 年获国物业管理 TOP100 企业称号（跃升位列68 名）。通过不断完善公司的治理结构和管理制度，提高公司整体管理水平和运行成效，继续实现利润的健康稳定
44、增长，保证公司具有可持续的经营能力。公司 2013 年度至 2015 年度毛利率分别是毛利率分别为 18.44%、15.65%和 18.36%，盈利能力稳定。公司每年在政府招投标领域中，发挥公司为机关、事业单位服务的经验和综合服务保障能力，以及在机关服务的良好口碑，均已20%的增长率获取新项目。公司形成了几大优势项目板块：税务系统、文化场馆、院校、金融单位、国土系统、医疗卫生、公检法系统和民政系统。公司人才队伍稳定、项目监管完善。公司与相关部门合作，创办南京浦口天平智能职业培训学校，为企业在职职工提高业务技能提供再培训机会，使得公司服务更加标准、更加规范，为公司持续发展提供合格专业人才。南京新
45、鸿运物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第18 页，共 102 页 二、风险因素(一一)持续到本年度的风险因素持续到本年度的风险因素 1、市场竞争的风险。2014 年、2015 年，公司前五名客户的经营额占同期营业收入比例分别为 15.82%、12.01%，政府和企事业客户占比较高，其中政府机关事业单位项目收入占比分别为74.65%、77.71%。政府机关以及事业单位项目的物业服务费是公司最主要的收入来源，报告期又增加了 22 个新项目。当前，物业服务业市场竞争异常激烈，党政机关、企事业单位后勤服务社会化必须实行市场招投标，在招投标中，企业为了能中标，纷纷在报价上做文章，低价竞争，导致企
46、业微利甚至无利中标。截至 2015 年底，我国约有物业管理企业 71,000 余家，拥有一级资质的物业管理企业超过 1,000 家。随着市场的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将越发专业化、标准化，因此具有品牌的物业管理企业将是行业发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能在未来的市场竞争中处于不利地位。2、业务分包协作的风险。报告期内，公司为提高管理效率和控制成本，将少量诸如保安、保洁之类的物业管理服务业务委托于第三方公司。尽管在业务分包合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定并制定了相关质量标准和管理规范，在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，但是如果
47、第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，将会对公司的服务质量、声誉甚至于经营业绩产生不利影响。3、劳动力成本上涨的风险。公司属于劳动密集型行业，人工成本占营业成本的比例在80%以上。随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨。公司维持及提高盈利水平的能力很大程度上取决于控制人工成本的能力，尽管公司采取积极措施诸如自动化办公、劳务分包来应对该风险，但是人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。4、宏观经济及政策的风险。由于物业管理行业的下游客户主要属于房地产行业，具有较强的周期性波动特点。近年来，中国房地产市场出现房价上涨
48、过快等现象，中央及地方政府连续出台了系列房地产调控政策，这些政策的实施，短期内会导致住宅、商用、酒店等总体房地产市场成交量的减少，在一定程度上将使公司大型房地产企业客户开工量减少，并随之导致新项目物业管理增速降低。公司大部分客户为企业事业单位和公共场馆，如果未来中央政府或地方政府出台缩减财政开支及政府办公费用等措施，将会直接影响企事业单位及公共场馆的物业管理招标数量和托管价格，对公司继续扩大经营产生不利影响。(二二)报告期内新增的风险因素报告期内新增的风险因素 无 三、对非标准审计意见审计报告的说明 是否被出具“非标准审计意见审计报告”：否 审计意见类型：标准 无保 留意见 董事会就非标准审计
49、意见的说明：-南京新鸿运物业管理股份有限公司 2015 年度报告 第19 页，共 102 页 第五节 重要事项 一、重要事项索引 事项事项 是或是或否否 索引索引 是否存在重大诉讼、仲裁事项 否-是否存在对外担保事项 否-是否存在股东及其关联方占用或转移公司资金、资产的情况 否-是否存在日常性关联交易或偶发性关联交易事项 是 第五节二（一）是否存在经股东大会审议过的收购、出售资产事项 否-是否存在经股东大会审议过的对外投资事项 否-是否存在经股东大会审议过的企业合并事项 否-是否存在股权激励事项 否-是否存在已披露的承诺事项 否-是否存在资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的情况 否-是否存
50、在被调查处罚的事项 否-是否存在重大资产重组的事项 否-是否存在媒体普遍质疑的事项 否-是否存在自愿披露的重要事项 否-二、重要事项详情(一一)报告期内报告期内公司发生的日常性关联交易及偶发性关联交易情况公司发生的日常性关联交易及偶发性关联交易情况 单位单位：元元 日常性关联交易事项日常性关联交易事项 具体事项类型具体事项类型 预计金额预计金额 发生金额发生金额 1 购买原材料、燃料、动力 0.00 0.00 2 销售产品、商品、提供或者接受劳务委托，委托或者受托销售-3 投资（含共同投资、委托理财、委托贷款）-4 财务资助（挂牌公司接受的）-5 公司章程中约定适用于本公司的日常关联交易类型-
