1、第1 页，共 125 页 第2 页，共 125 页 广州方圆现代生活服务股份有限公司 2015 年度报告 第3 页，共 125 页 目录目录 第一节声明与提示第一节声明与提示 .6 6 第二节公司概况第二节公司概况 .8 8 第三节会计数据和财务指标摘要第三节会计数据和财务指标摘要 .1010 第四节管理层讨论与分析第四节管理层讨论与分析 .1212 第五节重要事项第五节重要事项 .2222 第六节股本变动及股东情况第六节股本变动及股东情况 .2626 第七节融资及分配情况第七节融资及分配情况 .2828 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况 .29
2、29 第九节公司治理及内部控制第九节公司治理及内部控制 .3333 第十节财务报告第十节财务报告 .3737 广州方圆现代生活服务股份有限公司 2015 年度报告 第4 页，共 125 页 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司/本公司/方圆现代/股份公司/广州方圆 广州方圆现代生活服务股份有限公司 方圆物业 广州方圆物业管理有限公司 方圆投资 广东方圆投资有限公司 乐冠投资 广州市乐冠投资有限公司 鼎美信息 广州市鼎美信息科技有限公司 悦方投资 广州市悦方投资咨询有限公司 灏方熹汇 深圳市灏方熹汇投资合伙企业（有限合伙）乐嘉益达 深圳市乐嘉益达投资合伙企业（有限合伙）珠海方圆 珠海市方圆
3、物业管理有限公司 陵水方圆 陵水方圆物业服务有限公司 方圆体育 广州市方圆人家体育有限公司 游家信息 广州游家信息技术有限公司 方圆商业 广州方圆商业物业管理有限公司 微谷投资 广东微谷投资股份有限公司 全国股份转让系统 全国中小企业股份转让系统 全国股份转让系统公司 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 公司高级管理人员 总经理、副总经理、财务总监及公司章程规定的其他高级管理人员 公司管理层 对公司决策、经营、管理负有领导职责的人员，包括董事、监事、高级管理人员等 公司章程 广州方圆现代生活服务股份有限公司章程 三会 股东（大）会、董事会、监事会 三会议事规则 股东大会议事规则、董事会议事规
4、则、监事会议事规则 股东大会议事规则 广州方圆现代生活服务股份有限公司股东大会议事规则 董事会议事规则 广州方圆现代生活服务股份有限公司董事会议事规则 监事会议事规则 广州方圆现代生活服务股份有限公司监事会议事规则 董事会秘书工作细则 广州方圆现代生活服务股份有限公司董事会秘书工作细则 关联交易管理制度 广州方圆现代生活服务股份有限公司关联交易管理制度 对外担保管理制度 广州方圆现代生活服务股份有限公司对外担保管理制度 对外投资管理制度 广州方圆现代生活服务股份有限公司对外投资管理制度 投资者关系管理制度 广州方圆现代生活服务股份有限公司投资者关系管理制度 业务规则 全国中小企业股份转让系统业
5、务规则（试行）广州方圆现代生活服务股份有限公司 2015 年度报告 第5 页，共 125 页 公开转让说明书 广州方圆现代生活服务股份有限公司公开转让说明书 公司法 中华人民共和国公司法 报告期 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日 主办券商/光大证券 光大证券股份有限公司 会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通合伙）律师事务所 北京市通商律师事务所 元（万元）人民币元（万元）广州方圆现代生活服务股份有限公司 2015 年度报告 第6 页，共 125 页 第一节第一节 声明与提示声明与提示 【声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载
6、资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本报告中财务会计资料真实、完整。立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 1、
7、品牌和声誉风险 物业管理行业属于劳动密集型的服务行业，物业管理企业的品牌和声誉对于客户选择物业管理企业具有重要的导向作用，而品牌和声誉的建立和维护依赖于物业管理人员的专业素养和质量控制措施的执行。然而，由于物业管理企业员工综合素质与专业技能的限制，导致物业管理人员提供服务不到位或违规操作容易招致业主投诉或索赔，造成客户满意度下降。公司若未能执行有效的质量管理措施，可能导致公司品牌和声誉受损，从而对公司业绩造成不利影响。2、业务分包风险 公司将附加值低的基础物业服务清洁、绿化养护外包给专业的第三方公司，2013 年度、2014 年度、2015 年度，第三方外包成本占主营业务成本的比例分别为 28
8、.20%、28.79%、28.39%。尽管公司制定了较为完善的供应商甄选制度和管理制度，在合同中对相关服务质量条款进行了严密、详尽的约定，并且在业务操作中严格遵照执行及监管，但是如果第三方公司未能按照合同约定的标准提供服务，可能引起业主或物业使用权人的不满，影响公司的声誉及经营业绩。3、人力成本上涨风险 物业行业属于劳务密集型行业，近年来我国劳动用工成本的持续刚性上涨，用工成本的上涨给行业内企业带来持续的运营压力。公司主营业务成本主要以人工成本为主，2013 年度、2014 年度、2015 年度，人工成本占主营业务成本的比例分别为：63.93%、64.22%、54.76%。广州方圆现代生活服务
9、股份有限公司 2015 年度报告 第7 页，共 125 页 尽管公司采取新举措诸如优化业务流程、采用标准化、信息化、自动化的业务管理以此提高效率，优化人员配备结构，但是员工平均工资水平上涨导致的人力成本的增长可能对公司的盈利能力造成不利影响。4、关联方业务依赖的风险 目前，公司管理的物业项目，主要是由关联开发商开发的。在住宅单位还没有售出的情况下，公司是向关联方收取前期管理费及空置费。2013 年度、2014 年度和 2015年度，公司为关联方提供物业服务的金额分别是：15,102,798.09 元、19,701,504.80 元、33,608,490.56元，分别占当期营业收入的 14.85
10、%、16.63%、22.04%。本期重大风险是否发生重大变化：否 广州方圆现代生活服务股份有限公司 2015 年度报告 第8 页，共 125 页 第二节第二节公司概况公司概况 一、基本信息 公司中文全称 广州方圆现代生活服务股份有限公司 英文名称及缩写 Guangzhou Fineland E-life Service Co.,Ltd.证券简称 方圆现代 证券代码 834381 法定代表人 周松 注册地址 广州市天河区科韵路 12 号之一 506-508 办公地址 广州市天河区科韵路 12 号之一 506-508 主办券商 光大证券股份有限公司 主办券商办公地址 上海市静安区新闸路 1508
11、号 会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 刘杰生、梁肖林 会计师事务所办公地址 上海市南京东路 61 号新黄浦金融大厦 4 楼 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 陈曦 电话 020-38562802 传真 020-38562988 电子邮箱 公司网址 http:/ 联系地址及邮政编码 广州市天河区科韵路 12 号之一 506-508 510665 公司指定信息披露平台的网址 http:/ 公司年度报告备置地 董事会办公室 三、企业信息 单位单位：股：股 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2015-11-23 行业（证监会规定的行业大类）K
12、70 房地产业 主要产品与服务项目 为住宅、商业物业、公共物业（政府机关大楼、学校等）等提供专业物业服务及物业增值服务 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本 30,000,000 控股股东 广州市乐冠投资有限公司 实际控制人 方明 广州方圆现代生活服务股份有限公司 2015 年度报告 第9 页，共 125 页 四、注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 91440101231251085G 是 税务登记证号码 91440101231251085G 是 组织机构代码 91440101231251085G 是 广州方圆现代生活服务股份有限公司 2015 年度报告 第1
13、0 页，共 125 页 第三节会计数据和第三节会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力 单位单位：元元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 152,512,834.94 118,493,464.54 28.71%毛利率%28.62%23.53%-归属于挂牌公司股东的净利润 10,758,669.48 3,333,817.16 222.71%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 10,497,951.32 3,299,110.04 218.21%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）30.19%42.02%_ 加权平均净资产收益率%（依
14、据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）29.46%41.59%-基本每股收益 0.36 0.36 0.00%二、偿债能力 单位单位：元元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 94,090,044.74 68,566,166.62 37.23%负债总计 53,076,505.77 58,966,296.37-9.99%归属于挂牌公司股东的净资产 41,013,538.97 9,599,870.25 327.23%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.37 1.03 33.01%资产负债率%56.41%86.00%-流动比率 1.59 1.13-利息保障倍
15、数-三、营运情况 单位单位：元元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额-174,514.09 482,397.63-应收账款周转率 3.84 3.63-广州方圆现代生活服务股份有限公司 2015 年度报告 第11 页，共 125 页 存货周转率 291.30 188.60-四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%37.23%22.16%-营业收入增长率%28.71%16.49%-净利润增长率%222.71%31.76%-五、股本情况 单位单位：股股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%普通股总股本 30,0
16、00,000 9,345,001 221.03%计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-带有转股条款的债券-期权数量-六、非经常性损益 单位单位：元元 项目项目 金额金额 非经常性损益合计 347,624.21 所得税影响数-86,906.05 少数股东权益影响额（税后）-非经常性损益净额 260,718.16 广州方圆现代生活服务股份有限公司 2015 年度报告 第12 页，共 125 页 第四节第四节管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、经营分析(一一)商业模式商业模式 公司定位于专业的现代生活服务提供商，商业模式是凭借多年丰富的物业管理经验和专业技能，秉承“东方管家”的服务理念，立足
17、传统物业服务，为住宅物业、商业物业、公共物业（政府机关大楼、学校等）等提供专业的基础物业服务,获取物业服务费；顺应客户多元化需求，整合公司掌握的物业资源、客户资源、商家资源，延伸物业服务内容，开展社区增值、资产经营服务；紧抓“大众创业、万众创新”的时代浪潮，创建众创空间平台与孵化器，通过多元化业务经营，增加盈利获得收益。1、传统物业服务模式（1）市场开发 优质的基础物业服务是公司的立身之本，也是公司开展物业增值服务的基石。公司经过多年的精耕细作树立了方圆标杆项目和方圆良好的品牌形象，在客户、行业内具备一定的品牌影响力，为市场开拓打下了良好的市场基础。公司总部运营管理中心负责传统物业项目的品质运
18、营、客户服务、市场开拓的综合管理。运营管理中心根据公司的总体目标制定详细的市场拓展计划，各区域总监及项目负责人严格按照拓展计划（包括拓展区域、项目数量、项目标准、项目递增速率等指标），完成拓展任务。其市场开拓主要方式是，首先通过详尽的市场调研、项目可行性分析论证，锁定目标市场，其次通过房展会向房地产公司推介、与待售或在售项目直接联系、上门拜访自荐、同行业或老客户推荐、参加项目招投标等方式开拓市场，扩大规模。（2）服务模式 公司主要从两个维度提供传统项目服务，纵向是指公司的服务延伸整个房地产项目价值链，包含项目立项建议、设计方案建议、图纸审视、设备选型建议、施工跟进、竣工验收、销售协助及代理销售
19、、承接查验、设计物业服务整体方案、物业顾问咨询、物业人员专业培训、物业设施设备专业维护保养、清洁绿化养护、项目安全秩序维护等物业服务。横向是指公司的项目业态丰富涵盖高端住宅、精品公寓、高档写字楼等商业物业和政府机关大楼、医院、学校等多种物业类型。2、社区增值服务模式 随着人们对生活品质的提升，业主对社区服务提出了多元化的需求，公司把握社区经济蕴藏的巨大商机，利用多年积累的终端客户优势、地域优势，进一步针对业主需求，开发各类增值服务产品。（1）产品开发 公司的子公司方圆体育负责增值业务经营运作。其运作模式是收集整理客户需求，增值服务产品研发和可行性分析论证，制定服务方案、增值服务试点、反馈评估、
20、服务方案推广应用。（2）服务模式 两种方式，第一种方式是公司向业主提供桶装水配送服务、家政服务、邮件投递服务、拎包入住、车辆保险服务等服务内容，获得业务收入。第二种方式是公司利用自身掌握的业主需求信息，与商家开展业务合作，通过搭建方圆现代生活服务信息平台，促进商家与业主之间的交易，取得佣金收入。广州方圆现代生活服务股份有限公司 2015 年度报告 第13 页，共 125 页 3、资产运营服务模式 针对业主的投资性物业资产、商业物业资产保值增值需求，公司在提供传统物业服务的基础上，提供租赁管理、物业招商、物业代管等资产经营服务，取得物业管理费和资产管理佣金双重收益。目前，公司在管的从化明月山溪项
21、目和海南海棠福湾 1 号项目属于投资性度假物业，公司利用基础物业服务过程中收集和整理的房屋信息和业主需求，开展房屋管家和资产托管服务。针对业主长期不居住的物业，因身在异地无法对房间进行清洁保养维护，公司为其提供清洁、保养等房屋管家服务，定时提供房屋维修记录和房屋图片，使得业主能够远程了解房屋动态，以此取得物业服务费和特约服务费双重收益。公司子公司游家信息负责短租业务的运作管理。游家信息申请注册了“贝高莉”短租公寓商标，负责接受业主委托，将此类物业收集整合，采用酒店管理体系，将房屋按照酒店标准统一包装、布置，通过多渠道营销，向游客提供短租服务，公司与业主按照合同约定分享收益。4、众创空间+孵化器
22、服务模式 顺应网络时代创新创业特点和需求，2015 年 7 月，公司与深圳市前海微谷创业投资股份有限公司合作成立了项目公司广东微谷投资股份有限公司，定位为创业孵化器。公司一方面为创业孵化项目提供优质的基础物业管理服务，营造创新、舒适的创业环境；另一方面引入项目投资顾问和优秀的创业团队，集中资源打造众创空间服务平台，为创业者提供了工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间。目前，在运营的孵化器及创业空间有 2个，管理面积超过 3000 平方米，已入驻创业项目 15 个，2 个孵化器及创业空间正处于筹备阶段，“微谷众创社区”已列入国家级众创空间管理体系，成为广州市第一批 14 家国家级众创空间之一
23、。创业孵化器以“基础物业服务+项目投资”模式，借助基础物业服务，整合创投人才和资源，培育和孵化创投项目，形成以物业收入为基础、服务收入为增长点、投资收益逐步提升的盈利模式。年度内变化统计：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否(二二)报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 2015 年公司实现新增签约项目 3 个，其中全委服务合同 2 个，案场专项服务合同 1 个。新增全委项目中，按合同建筑面积计
24、算，住宅类占比 11.9%，非住宅类占比 88.1%。全年在服务项目总数为 38 个，合同管理总建筑面积约 549.77 万平方米。全年新增签约管理服务面积 17.88 万平方米，同比增长 3.36%（不含续签项目）。基本完成公司计划的“夯实基础，适度扩张”的年度经营任务。附说明：全委服务：受客户委托提供秩序维护、保洁、绿化、设备设施管理及规划设计、材料设备选型、销售案场、承接查验和交楼配合等全过程、全方位的物业管理服务。广州方圆现代生活服务股份有限公司 2015 年度报告 第14 页，共 125 页 案场服务:受客户委托提供物业销售期间的两点一线（两点：销售大厅、样板展示间；一线：项目入口至
25、销售大厅、样板展示间的路线）秩序维护、保洁、绿化、设备设施管理专项服务。1.1.主营业务分析主营业务分析 (1)(1)利润构成利润构成 单位：元单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比变动比例例%占营业收占营业收入的入的比比重重%金额金额 变动比变动比例例%占营业占营业收入的收入的比重比重%营业收入 152,512,834.94 28.71%-118,493,464.54 16.49%-营业成本 108,858,876.44 20.14%71.38%90,606,468.32 14.86%76.47%毛利率%28.62%-23.53%-管理费用 19,084,817.7
26、7 20.00%12.51%15,904,157.53 21.63%13.42%销售费用 157,553.50-0.10%-财务费用 257,002.31 49.58%0.17%171,815.61 260.97%0.15%营业利润 14,678,395.46 214.51%9.62%4,667,057.95 31.09%3.94%营业外收入 52,744.87-21.44%0.03%67,141.91-0.06%营业外支出 228,453.99 1,005.05%0.15%20,673.62-29.47%0.02%净利润 10,758,669.48 222.71%7.05%3,333,817
27、.16 31.76%2.81%项目重大变动原因:1、财务费用比上年同期增加 49.58%，主要系为方便业主交费，增加 POS 机刷卡收费，从而增加手续费支出所致。2、营业利润比上年同期增加 214.51%，主要系本期营业收入增加额较大，且当年经营成本得到有效控制。3、营业外支出比上年同期增加 1005.05%，主要系（1）从化明月山溪项目物业服务中心工作导致某一业主室内装饰受到损坏，经与业主协商，一次性支付 10 万元补偿金给业主自行维修，业主不再以任何方式追究我司的责任；（2）已注销的广州方圆物业管理有限公司临高分公司，在注销前将其车辆以 7 万元价格转让给三亚凌辉房地产发展有限公司，未能向
28、对方收回此笔款项；（3）支付所得税滞纳金 2.36 万元；（4）支付鹤山项目消防罚款 1万元。4、净利润比上年同期增加 222.71%，主要系营业利润本年增加比例较大所致。(2)(2)收入构成收入构成 单位单位：元元 项目项目 本期收入金额本期收入金额 本期成本金额本期成本金额 上期上期收入金额收入金额 上期成本金额上期成本金额 主营业务收入 152,512,834.94 108,858,876.44 118,493,464.54 90,606,468.32 其他业务收入-合计合计 152,512,834.94 108,858,876.44 118,493,464.54 90,606,468.
29、32 广州方圆现代生活服务股份有限公司 2015 年度报告 第15 页，共 125 页 按产品或区域分类分析：单位单位：元元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入收入比例比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比例比例%住宅项目 115,966,152.36 76.04%97,325,879.78 82.13%写字楼、高端住宅项目 29,531,696.80 19.36%16,844,134.43 14.22%公共项目 4,261,529.42 2.79%4,221,105.38 3.56%增值业务收入 2,753,456.36 1.81%102,344.
30、95 0.09%合计：152,512,834.94 100.00%118,493,464.54 100.00%收入构成变动的原因 写字楼、高端住宅项目收入构成变动的原因主要系：2014 年 8 月接管方圆 E 时光项目，接管当年方圆 E 时光项目出租率较低，导致相应的物业管理费收入较低，全年管理费收入为 227.4 万元；2015 年项目出租率提高，对应的物业管理费收入提高，收入为1109.5 万元，同比增加 882.1 万元。另外方圆大厦项目同比增加 346.9 万元的收入。(3)(3)现金流量状况现金流量状况 单位单位：元元 项目项目 本期本期金额金额 上期金额上期金额 经营活动产生的现金
31、流量净额-174,514.09 482,397.63 投资活动产生的现金流量净额-11,396,636.52-660,427.63 筹资活动产生的现金流量净额 22,654,999.24-现金流量分析：1、经营活动产生的现金流量净额比上年减少 136.18%，主要系本年度产生了较多的赊销收入所致；2、投资活动产生的现金流量净额比上年减少 1625.65%，主要原因分别为：（1）收到短期投资收益 523,333.33 元；（2）增加固定资产、无形资产投资现金流出 3,564,633.21元；（3）支付广东微谷投资股份有限公司投资款 3,400,000.00 元；（4）陵水方圆因增加新股东，导致本
32、公司持股比例从 100%下降为 50%，本公司对其不具有绝对控制权，只有共同控制，不再纳入公司合并范围，因此现金流量表中货币资金余额减少 4,264,978.92 元；3、筹资活动产生的现金流量净额比本年增加 2,265.50 万元，主要系公司本年进行了增资所致；4、本年经营活动产生的现金流量净额为净流出17.45万元，而本年度净利润为1,075.87万元，差异较大，主要系本年度产生了较多的赊销收入所致。应收款催收期限未发生变化，坏账计提比例不需要调整。(4)(4)主要客户情况主要客户情况 单位单位：元元 序号序号 客户名称客户名称 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关是否存
33、在关联关系联关系 1 鹤山十里方圆小区 22,867,781.41 14.99%否 2 方圆大厦 13,029,175.60 8.54%是 3 广州云山诗意小区 10,289,110.59 6.75%否 4 荷塘月色小区 10,021,732.82 6.57%否 广州方圆现代生活服务股份有限公司 2015 年度报告 第16 页，共 125 页 5 白云高尔夫东区 8,472,334.43 5.56%否 合计 64,680,134.85 42.41%-注：如存在关联关系，则必须披露客户的具体名称(5)(5)主要供应商情况主要供应商情况 单位单位：元元 序号序号 供应商名称供应商名称 采购金额采购
34、金额 年度采购占年度采购占比比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 广州市惠隆环境保护科技有限公司 2,879,282.69 15.64%否 2 广州明嘉服饰有限公司 2,628,331.98 14.28%否 3 广州市鸿诚清洁服务有限公司 2,450,860.00 13.31%否 4 广州市迅洁清洁服务有限公司 2,075,600.40 11.27%否 5 广州市天一物业服务有限公司 1,156,060.00 6.28%否 合计 11,190,135.07 60.78%-注：如存在关联关系，则必须披露供应商的具体名称(6)(6)研发支出研发支出 单位单位：元元 项目项目 本期金额本期金额
35、上期金额上期金额 研发投入金额-研发投入占营业收入的比例%-2.2.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元单位：元 项目项目 本年本年期期末末 上年期末上年期末 占占总资产比重总资产比重的增减的增减 金额金额 变动比例变动比例%占总资占总资产的产的比比重重 金额金额 变动比变动比例例%占总资占总资产的产的比比重重 货币资金 36,487,519.74 43.77%38.78%25,378,670.35-0.70%37.01%1.77%应收账款 43,820,156.96 22.84%46.57%35,671,419.65 39.98%52.02%5.45%存货 386,901.14 7.3
36、2%0.41%360,511.64-39.95%0.53%-0.12%长期股权投资 4,076,515.51-4.33%-固定资产 2,338,425.01 87.56%2.49%1,246,729.36-18.95%1.82%0.67%无形资产 1,680,025.00 82,182.37%1.79%2,041.78-63.16%0 1.79%资产总计 94,090,044.74 37.23%-68,566,166.62 22.16%-资产负债项目重大变动原因：1、货币资金余额较上年期末增长 43.77%，主要系本年度营业收入有较大增长；2、固定资产余额较上年期末增长 87.56%，主要系本
37、年度购置了较大量的电子设备所致。3、无形资产余额较上年期末增长 82182.37%，主要系本年度公司进行物业管理系统信息化建设，用于购买物业管理软件及后期维护费所致。3.3.投资状况投资状况分析分析 广州方圆现代生活服务股份有限公司 2015 年度报告 第17 页，共 125 页 (1)(1)主要主要控股子公司、参股公司控股子公司、参股公司情况情况 广州方圆商业物业管理有限公司为方圆现代 100%控股的全资子公司，注册资本 50 万元。本年度营业收入 13,016,038.30 元，净利润 2,671,301.14 元，净资产 3,828,516.76元，总资产 8,961,254.25 元。
38、(2)(2)委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 报告期内，公司将空闲资金 20,000,000 元委托上海浦东发展银行股份有限公司广州天河支行进行定向发放委托贷款,同年收回本金及利息，获得委贷利息 523,333.33 元。(三三)外部环境的分析外部环境的分析 1、政策环境 2014 年 12 月国家发展和改革委员会印发关于放开部分服务价格意见的通知，要求放开非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务价格，表明行业在全面深化改革道路上更进一步，对行业逐步建立并完善市场引导机制、运作机制和监督机制具有重要意义。2015 年，李克强总理在政府工作报告中指出，要深化服务业改革开放，促进服务
39、业加快发展，促进服务业和战略性新兴产业比重提高、水平提升，优化经济发展空间格局，加快培育新的增长点和增长极，实现在发展中升级、在升级中发展。国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见提出，充分发挥“互联网+”对稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险的重要作用；推动跨区域、跨领域的技术成果转移和协同创新；发展便民服务新业态，发展社区经济，在餐饮、娱乐、家政等领域培育线上线下结合的社区服务新模式。上述政策所产生的叠加效应，为物业管理实行“互联网+”提供有力的政策依据和发展空间。物业管理行业开始了“互联网+”时代的创新旅程。2、市场环境（1）有利因素 a、行业发展前景广阔。一方面我国房地产市场持续
40、发展，国家新型城镇化规划推进实施，为新型城市群建设注入活力。部分地区政府推行物业管理全覆盖，大量住宅区逐步引入物业管理。增量房、存量房以及老旧住宅区为物业管理行业提供了巨大的市场空间。另一方面，物业服务用户趋于成熟。用户对物业服务尤其是优质物业服务的购买意愿显著增强，部分物业服务企业基于用户多元化、个性化需求产生的非主营业务收入已超过物业主营业务收入。国家统计局发布的2014 年国民经济和社会发展统计公报显示，2014 年全年劳动生产率比上年提高 7%，人均 GDP 增速提高；全年全国居民人均可支配收入比上年增长 10.1%，同期居民价格消费指数增势放缓，扣除价格因素，人均可支配收入实际增长
41、8%，居民购买力持续增强。b、“互联网+物业”成为发挥资本、互联网、物业管理各自优势，整合线上线下资源的产业融合新业态。尤其是移动互联网的出现，促成了“网上支付消费”和“社区 o2o 消费”两个巨大的服务消费市场。物业服务企业处在社会和社区的节点上，贴近社区的资源和用户，与社区基层组织、周边商业圈关联度高，在最后一公里，成为社区资源的隐形掌握者。c、资本市场改革和完善持续推进，尤其是新三板的扩容、地方股权交易中心的建立，促进物业管理行业形成了快速发展的新格局。资本已经成为促进行业提速换挡、创新发展的重要驱动力。（2）不利因素 a、人力成本日益增加。截至 2014 年底，物业管理行业从业人员约
42、711.2 万人，其中秩序维护人员、清洁人员占比接近 60%，管理岗位较少、操作人员偏多决定了物业管理行业仍然属于劳务密集型产业，随着近年来我国劳动用工成本的持续刚性上涨，用工成本的上涨给广州方圆现代生活服务股份有限公司 2015 年度报告 第18 页，共 125 页 行业内企业带来持续的运营压力，影响到物业服务企业的发展扩张。b、行业集中度较低，未形成规模效应。截至 2014 年底，我国已有物业管理服务企业10.5 万家，较 2012 年调查的企业数量 7.01 万家增长了 48%，在管面积约为 164.5 亿平方米，平均每家企业在管面积仅 15.7 万平方米，行业的集中程度不高。c、行业责
43、任边界较为模糊。物业管理涉及政府部门、建设单位、业主、物业管理企业等多方主体，权利义务关系复杂，责任交织，边界模糊，成为矛盾和纠纷的多发地。建设方遗留的质量缺陷、车位不足等设计问题、市政公用设施设备运营管理出现问题、业主私搭乱建等产生的矛盾，致使物业管理行业代人受过的现象较为普遍存在。d、专业人才缺乏。随着我国物业管理规模的扩大和业主要求的提高，使得行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律，具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。面对现状，物业百强企业在巩固基础物业服务之上，纷纷运用新技术、尝试新业态、开创新商业模式，探索现代物业服务转型之路。(四四)竞争优
44、势分析竞争优势分析 1、公司的行业竞争地位 公司系珠三角地区领先的具有国家一级资质的专业物业服务供应商，业务以广州地区为基点，精耕珠三角，业务辐射广东、海南、江苏等省区，适时向全国拓展。公司自成立以来，始终坚持“运行科学、管理规范、环境和谐、服务优质”的经营理念，致力于为客户提供优质的基础物业管理服务和多元化的增值服务，塑造客户高度认同的“东方管家”服务品牌。公司品牌在业界已形成一定的影响力，先后获得“2013-2014 年度广东省十佳物业服务企业”、“2015 中国物业服务百强企业”、“2015 物业服务优秀企业”、“2015 物业行业AAA 级信用企业”等荣誉。公司目前以普通住宅物业为主体
45、，未来业务重心将逐步以高端住宅、精品公寓、高档写字楼等商业物业和政府机关大楼、医院、学校等公共物业转移。公司将结合自身管理能力和业主需求，适时推出和拓展信息服务、房屋管家、资产管家、生活管家等高附加值的物业增值服务。随着多元业态布局和多元化增值服务的成功实施，公司业绩有望实现持续增长，综合竞争力有望持续增强。2、公司的竞争优势及劣势（1）优势 a、品牌优势 中国物业管理行业日渐步入品牌成长阶段，初步形成国际知名品牌、国内优质品牌和一般物业管理企业共存的局面。品牌知名度代表了物业管理企业服务质量、信誉、综合实力，是客户选择物业管理企业的重要考量因素。公司注重服务品质、客户感受，以管家式物业服务和
46、良好的客户感受，树立了一批物业管理示范标杆项目，把方圆“东方管家”的品牌文化融入公司的每一个物业服务细节，形成了自身的品牌影响力。b、管家服务模式完成搭建，一站式服务体系持续完善 在传承东方管家服务理念的基础上，2015 年公司全力推进管家服务模式，根据不同业态，在管理服务区域内配置若干专属管家，实行 1+N 的服务模式，通过为专属管家配备专属手机、专属微信号等，从多个渠道增强专属管家与客户的联系、互动，专业、高素质的专属管家通过贴心、高效服务，提高客户黏性。2015 年，公司持续完善一站式服务体系，开展“车生活”等以增强客户服务体验为首要目的的互动活动，通过优化服务流程，丰富服务内容，公司开
47、展的桶装水配送服务，家政服务，邮件投递服务，房产中介服务，车辆保险、违章代办、年审服务，保姆中介，家教服广州方圆现代生活服务股份有限公司 2015 年度报告 第19 页，共 125 页 务等一站式的家居生活服务持续进步。多元化增值服务的探索，奠定了公司未来规模扩张和业务转型升级的基础。c、公司创新商业模式努力取得阶段性成果 在做实传统物业服务的基础上，公司不断优化创新业务的发展方向，结合社区生活需要整合资源，结合人文民俗特点整合资源，结合公司上下游业务特点整合优势资源，探索和摸索增值业务发展方向，提高社区资源经营效益，提升客户多元生活服务体验。2015 年社区商品零售营收总额约为 71 万元，
48、实现了零的突破。d、人力资源优势 公司注重物业管理专业人员的选聘规划、培训和储备。2015 年建立公司人才库制度，通过公开透明的人才选拔程序，建立了一支专业知识结构扎实、综合素质突出、业绩优良的动态后备人才梯队。（2）劣势 a、公司营收规模较小 公司 2014 年度主营业务收入达到 1.2 亿元，同行业的万科物业发展有限公司 2014 年末实现主营业务收入 19.9 亿元，公司与行业内大型物业管理企业相比仍有较大差距。在物业管理市场需求快速增长的形势下，公司需要抓住发展机遇，实行规模化经营，增强抗风险能力与竞争力。与此同时，公司可以通过规模化经营为物业增值服务的发展积累资本和客户资源。b、增值
49、服务尚处于起步阶段 目前，公司的社区增值服务尚局限于桶装水配送服务、家政服务、邮件投递服务、车辆保险代理服务、拎包入住服务等低附加值服务，物业资产经营服务、房屋管家服务、资产托管服务也处于探索和试营阶段，增值服务对于公司整体营业收入的贡献率较低，尚处于起步阶段。(五五)持续经营评价持续经营评价 报告期内，公司主营业务为住宅、商业物业及其他机构提供专业的物业管理服务；公司业务、资产、人员、财务、机构等完全独立，保有良好的公司独立自主经营能力；公司经营管理层、核心业务人员队伍稳定，未发生重大人事变动；未发生对公司持续经营能力产生重大影响的事项。综上所述，公司具有明显的可持续经营能力。二、未来展望（
50、自愿披露）(一一)行业发展趋势行业发展趋势 1、物业企业向规模化、集约化、品牌化方向发展 目前，国内物业行业整体盈利水平较低，因此，扩大服务面积、规模化、集约化运作是企业提升盈利途径之一。中国物业服务百强企业正逐步扩大规模，增长营收，提升盈利能力。中国指数研究院报告显示，2014 年，物业服务百强企业在管项目总建筑面积均值 1749万平方米，同比增长 15.7%；在管项目数量均值为 94 个，同比增长 10.9%。与此同时，百强企业开始注重区域深耕、在同一区域拓展管理项目，充分利用区域资源，集约化转换，以提升规模化的总体管控效率，2014 年百强企业进入城市数量均值为 24 个，比去年增加 2
