1、公告编号：定 2016-001 公告编号：定 2016-001 证券代码：证券代码：834070 834070 证券简称：盛全物业证券简称：盛全物业 主办券商：中信证券主办券商：中信证券 盛 全 物 业 NEEQ:834070 盛全物业服务股份有限公司（ShengQuan Property Service Co.,Ltd.）年度报告 2015 1/119 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 公 司 年 度 大 事 记 2015 年 1 月，公司服务的杭州项目“中外公寓”和“早城”双双荣获 2014 年度“杭州经济技术开发区物业管理优秀住宅
2、小区”称号。2015 年 6 月 12 日，2015 中国物业服务百强企业研究成果发布最新成果，盛全物业排名再创新高，位列第 36 位，处于浙江物业前三强。同时公司服务的“臻园”和“仲外公寓”项目，分别获评“2015 中国五星级物业服务小区”和“2015 中国四星级物业服务小区”。2015 年 6 月 8 日召开盛全物业服务股份有限公司创立大会暨 2015 年第一次股东大会，并于 2015 年 6 月 29 日取得股份公司营业执照。2015 年 11 月 20 日，公司新三板挂牌上市敲钟仪式在北京全国中小企业股份转让系统中心隆重举行。2015 年 12 月 28 日，蚌埠分公司所服务的“伯克郡
3、荣”项目获蚌埠市“市级物业管理示范项目”。2/119 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 目 录 第一节 声明与提示.5 第二节 公司概况.11 第三节 会计数据和财务指标摘要.13 第四节 管理层讨论与分析.15 第五节 重要事项.29 第六节 股本变动及股东情况.36 第七节 融资及分配情况.38 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况.39 第九节 公司治理及内部控制.43 第十节 财务报告.47 3/119 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 释义 释义项目释义项目 释义
4、释义 盛全物业、股份公司、公司、本公司 指 盛全物业服务股份有限公司 有限公司 指 盛全物业服务有限公司 中信证券 指 中信证券股份有限公司 盛全控股 指 盛全控股有限公司 德清凯邦 指 德清凯邦投资合伙企业（有限合伙）德信控股 指 德信控股集团有限公司 盛洁环境 指 浙江盛洁环境工程有限公司 蚌埠分公司 指 盛全物业服务股份有限公司蚌埠分公司 证监会 指 中华人民共和国证券监督管理委员会 报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日的期间 关联关系 指 公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转
5、移的其他关系 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 盛全物业现行有效的并经工商行政管理部门备案的章程 审计报告 指 天健会计师出具的天健审20163076 号审计报告 股东大会议事规则 指 创立大会通过的盛全物业服务股份有限公司股东大会议事规则 董事会议事规则 指 创立大会通过的 盛全物业服务股份有限公司董事会议事规则 监事会议事规则 指 创立大会通过的 盛全物业服务股份有限公司监事会议事规则 三会 指 股东（大）会、董事会、监事会 三会规则 指 股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 元、万元 指 人民币元、人民币万元 住宅类物业 指 纯
6、住宅或附有商业、办公等非住宅性质配套设施的住宅或综合用途的物业 商业物业 指 用于办公、商业活动、文体活动的物业。如办公楼、商铺、酒店等 绿化 指 栽植防护林、路旁树木、农作物以及居民区和公园内的各种植物等 保洁 指 物业环境和卫生的清洁和保持 4/119 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 第一节 声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计
7、主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。天健会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否（1）董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证的理由（如有）无（2）列示未出席董事会的董事姓名及未出席的理由（如有）无（3）豁免披露事项及理由（如有）无 5/119 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公司
8、 2015 年度报告【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称 重要风险事项简要描述 1.公司实际控制人不当控制的风险 公司实际控制人为胡一平，间接控制公司37,230,385.28股股份，比例为78.29%，处于绝对控股地位。虽然公司已制定和规范了一整套公司制度来完善公司的内部控制和管理结构，但公司实际控制人仍有可能利用其控制地位，通过行使表决权对公司的经营、人事、财务等实施不当控制，可能影响公司的正常经营，为公司持续健康发展带来风险。2.业务分包协作风险 报告期内，公司将部分物业管理服务诸如清洁、保安等委托于第三方公司。2015 年度，第三方公司业务外包成本占物业经营管理业务成本
9、的比例为28.78%，占比较高。尽管公司在选择业务外包第三方公司时注重对方公司的规模、声誉等因素，在合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定，并制定了相关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，但是如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。3.控股子公司、分公司管理风险 根据物业行业模式，公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在全国各区域设立分、子公司等分支机构开展物业服务。公司现有分支机构较多，截至报告期末，公司的分公司共计 28 家、控股子公司 5 家。根据公司的战
10、略规划，公司规模仍将持续增长，业务仍将继续拓展，未来几年内仍需在其他区域设立更多的分支机构。鉴于上述经营模式的存在，再加上人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。为更好控制风险，目前公司已制定了 盛全物业服务股份有限公司控股子公司管理制度、盛全物业服务股份有限公司重大信息内部报告制度、盛全物业服务股份有限公司财务、会计、风险管理制度等一系列制度和措施促使公司本部及各分支机构加强规范运作，对分支机构在组织、资源、资产、投资、财务、会计等公司运作方面进行内部控制。如果本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化，不能及时执行完善的管理体系和内
11、部控制制度，将会对公司的盈利能力和未来发展带来不利的影响。6/119 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 4.未决诉讼的风险 公司住宅类物业的客户主要系个人小业主，存在提供物业管理服务而无法收取物业费的风险。报告期内，公司存在 10 起未决诉讼事项，案由系物权保护纠纷、财产损失赔偿纠纷、物业服务合同纠纷、劳动争议仲裁、劳动争议纠纷。尽管鉴于未决诉讼涉诉金额 1,159,894.60 元，占盛全物业截至 2015 年 12 月31 日的净资产比例较小，未决诉讼不会对盛全物业的生产经营产生重大不利影响，公司仍存在败诉的风险。5.市场竞争风险
12、根据中国物业管理协会发布的2014 年物业管理行业发展报告，截止 2014 年底，我国物业管理面积达到 164.5 亿平方米，物业服务企业数量 10.5万家，其中拥有一级资质的物业管理企业 1000 余家，占比仅有 1%。行业的集中度较低，竞争比较激烈，随着市场的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将越发专业化、标准化，因此具有品牌的物业管理企业将是行业发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，并积极进行转型升级，可能将在未来的市场竞争中处于不利地位。6.业务地区集中度过高风险 报告期内，公司物业管理服务区域主要集中在浙江区域，2015 年度，浙江区域营业收入分别为128
13、,366,477.30 元，占相应期间营业收入的比例分别为 70.34%。公司近年来积极拓展安徽、江苏、江西、上海等市场，但是一旦出现浙江地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司盈利能力产生不利影响。7.关联方业务依赖风险 报告期内，公司存在为关联方提供物业管理服务的行为，2015 年度，公司为关联方提供物业服务金额为 28,152,824.55 元，占当年物业经营管理收入比例为 15.43%。随着公司近年来在业内影响力不断扩大，公司与非关联方签订合同的数量不断增多，为关联方提供物业服务的比例在逐年下降，但仍在一定程度上存在对关联方业务的依赖。如果公司关联
14、方出现与公司终止合作的情况，将对公司的收入及利润带来较大的影响。8.公司人员管理风险 物业管理行业属于劳动密集型行业，提供服务的人员年龄结构、学历背景等差异较大，因此物业管理行业人员管理难度较大。公司已经制定了标准化的服务流程及服务标准，以保证提供服务的人员能够达到公司要求，提供较好的物业服务，但是如果公司不能在服务项目中严格把控工作人员的服务内容，可能会出现由于人员管理不当，导致公司部分服务内容达不到业主要求，造成公司与业主的纠纷。7/119 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 9.服务质量稳定性的风险 公司系物业服务国家一级资质企业，
15、多年来一直以优质的物业服务享誉业内，但随着时代和社会的发展，服务群体的观念、市场需求可能不断发生变化，如果公司对市场需求变化的敏感性和应变能力变弱，可能会在激烈的竞争中处于不利地位，公司服务质量能否保持稳定将对公司经营持续增长产生较大影响。物业服务业直接面向业主，服务具有极为重要的地位。公司作为业内领先的物业服务提供商，在服务体系方面，通过制定严格的服务质量控制标准、建立完善的质量监督机制和反馈渠道，不断提升服务质量，提高业主满意度，取得了良好效果，但仍有可能发生业主与本公司之间的服务纠纷。如果本公司不能有效地保证服务质量、不能持续不断地提升服务质量、不能快速有效地解决纠纷，则会对公司的品牌和
16、业务产生不利影响。10.劳务成本上涨风险、毛利率下降风险 公司主营业务成本主要以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨。2015 年度，直接人工成本占物业经营管理业务成本的比例分别为 81.70%。公司维持及提高盈利水平的能力很大程度上取决于控制人工成本的能力，尽管公司采取积极措施诸如实施标准化、自动化的管理应对该风险，但是人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。另，除不断上涨的人工成本外，物业管理价格变动滞后（楼盘交付之后的物业管理价格由业主委员会决议，一般在合同约定服务期限内服务价格不作调整，故物业管理价格变动滞后）亦对公司的毛利率产
17、生一定影响。报告期内 2015 年年度物业经营管理毛利率比 2014 年度降低了 5.03%。尽管公司不断注重评估项目的可行性并积极与业主委员会沟通价格变动事宜，但是物业管理价格变动的滞后性仍可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。11.应收账款余额较大的风险 报告期内，公司应收账款总额较大，占流动资产和总资产比重相对较高。截至 2015 年 12 月 31 日，公司应收账款净额为 52,698,802.56 元，占总资产比例为 39.71%；同时，随着公司业务量的增加，期末应收账款的规模也在加大。虽然公司应收账款账龄绝大部分在一年以内，但公司应收账款总额占比相对较高，若发生坏账，将对公司经营产
18、生不利影响。12.关联方资金占用风险 报告期内，公司存在关联方资金占用情况。截至本报告出具日，控股股东、实际控制人及其他关联方占用公司的资金余额为 0.00。公司控股股东、实际控制人已出具 避免资金占用承诺函，公司章程约定“股东及其关联方不得占 8/119 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 用或者转移公司资金、资产及其他资源”，并制定 了盛全物业服务股份有限公司防范控股股东及关联方资金占用制度，避免再次发生资金占用情形。但仍不排除关联方占用公司资金的风险。13.公司改制过程中股东未缴纳个人所得税的风险 2015 年 6 月，有限公司依法
19、整体变更为股份公司，折股方式：公司全体股东确认审计、评估结果，同意以审计后的公司净资产中的 5,080 万元，按股东出资比例分配并折合为变更后的股份有限公司的注册资本（即发起人股本），分为 5,080 万股，每股 1元，净资产中多余的人民币 3,511,397.77 元列入股份有限公司的资本公积。就本次未分配利润和盈余公积转增资本事项，德清凯邦未根据 中华人民共和国个人所得税法 的相关规定申报并缴纳个人所得税。德清凯邦合伙人出具承诺：若税务机关追缴盛全物业以净资产折股整体变更为股份公司时本合伙人以未分配利润等转增股本应缴纳的个人所得税、滞纳金等，本人将无条件、全额缴纳本人应缴税款、滞纳金及因此
20、产生的所有相关费用。本期重大风险是否发生重大变化：是 本期重大风险中 4 个风险发生变化：1、公司报告期内未为员工足额缴纳社会保险而可能带来的补缴风险 截止 2015 年 12 月底，公司已为符合条件的全部员工缴纳了社会保险和住房公积金，因此公司报告期内未为员工足额缴纳社会保险而可能带来的补缴风险和公司报告期内未为员工足额缴纳住房公积金而可能带来的补缴风险消除。2、公司报告期内未为员工足额缴纳住房公积金而可能带来的补缴风险 截止 2015 年 12 月底，公司已为符合条件的全部员工缴纳了社会保险和住房公积金，因此公司报告期内未为员工足额缴纳社会保险而可能带来的补缴风险和公司报告期内未为员工足额
21、缴纳住房公积金而可能带来的补缴风险消除。3、公司治理风险 公司在股改后，已按照法律法规要求组建了独立的董事会、监事会以及高级管理层，制定并适应了企业现阶段发展的内部控制体系，因此公司治理风险基本消除。4、物业服务纠纷风险 公司已制定了 盛全物业服务股份有限公司收费管理办法、盛全物业服务股份有限公司控股子公 9/119 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 司管理制度 等制度，进一步控制业务经营中的合规性，该风险基本消除。物业服务纠纷案件已在未决诉讼风险中列明。10/119 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公
22、司 2015 年度报告 第二节 公司概况 一、基本信息 公司中文全称 盛全物业服务股份有限公司 英文名称及缩写 ShengQuan Property Service Co.,Ltd.证券简称 盛全物业 证券代码 834070 法定代表人 王邦坤 注册地址 杭州市拱墅区祥园路 35 号 办公地址 杭州市拱墅区祥园路 30 号 12 幢 202、203 室 主办券商 中信证券股份有限公司 主办券商办公地址 深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座 会计师事务所 天健会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 翁伟、孙敏 会计师事务所办公地址 中国浙江杭州西溪路 128 号 二、联系
23、方式 董事会秘书或信息披露负责人 杨炜煌 电话 0571-88994853 传真 0571-88315313 电子邮箱 公司网址 http:/ 联系地址及邮政编码 杭州市拱墅区祥园路 30 号 12 幢 202、203 室 310015 公司指定信息披露平台的网址 http:/ 公司年度报告备置地 董事会办公室 三、企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2015 年 11 月 10 日 行业（证监会规定的行业大类）K70 房地产业 主要产品与服务项目 物业管理服务、专项案场服务等。普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股）50,800,000 控股股东 盛全控股
24、有限公司 实际控制人 胡一平 四、注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 330100000015615 否 11/119 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 税务登记证号码 330103760181756 否 组织机构代码 76018175-6 否 12/119 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 182,496,539.33 124,775,42
25、0.25 46.26%毛利率%29.34%34.37%-归属于挂牌公司股东的净利润 11,177,220.15 10,762,588.72 3.85%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 9,211,838.56 5,530,212.28 66.57%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）16.20%17.15%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）13.36%8.75%-基本每股收益 0.22 0.21 4.76%二、偿债能力 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计（元）132,716,950.6
26、3 122,810,994.66 8.07%负债总计（元）67,537,230.26 40,774,198.85 65.64%归属于挂牌公司股东的净资产（元）65,242,659.39 82,031,556.40 -20.47%归属于挂牌公司股东的每股净资产（元）1.28 1.61 -20.50%资产负债率%50.89%33.20%-流动比率 1.87 2.90 -利息保障倍数 31.72-（三）营运情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额（元）-355,044.15 -2,871,178.40 -87.63%应收账款周转率 4.26 5.87-存货周转率
27、 10,735.88 5,604.08 8,598.58（四）成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%8.07%42.74%-营业收入增长率%46.26%62.76%-净利润增长率%4.17%103.31%-（五）股本情况 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本（股）50,800,000.00 50,800,000.00-13/119 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 计入权益的优先股数量（股）-计入负债的优先股数量（股）-带有转股条款的债券（股）-期权数量（股）-（六）非经常性
28、损益 项目项目 金额（元）金额（元）计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）2,734,872.08 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 1,156,103.45 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-972,400.10 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,897.09 非经常性损益合计非经常性损益合计 2,922,472.52 所得税影响数 957,090.93 少数股东权益影响额（税后）非经常性损益净额非经常性损益净额 1,965,381.59 14/119 盛全物业服务股份有限公
29、司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 第四节 管理层讨论与分析 一、经营分析（一）商业模式一）商业模式 盛全物业系一家物业管理服务提供商，拥有国家物业管理一级资质，依托自身多年积累的丰富的各种业态物业管理经验，以英式管家服务为特色，为住宅、商业物业及其他机构（如学校、医院、工业园区、公建场馆等）等提供专业的物业管理及咨询服务、销售案场服务、家政服务、绿化养护服务、建筑物室内外清洗服务、道路保洁服务等其他无需报经审批的一切合法项目。细分三个部分：1、市场开发模式（1）新进市场评估 分公司负责对各自调查范围内的新市场进行物业管理市场调研，开展新进市场前期调查、准备新
30、进市场评估相关资料。市场发展中心负责对新进市场的调研情况进行汇总和完善，开展新市场调研、跟进工作。评估小组负责对新进市场的全部信息进行详细分析，决定是否进驻新市场。（2）市场项目评估 分公司基于客户的综合实力、项目的可行性分析、盈利状况等综合因素甄选客户。市场发展中心负责对新进项目调查资料进行分析，开展新项目实地勘察和及时跟进工作。公司评估小组根据新进项目调查资料及初步测算数据，对新进项目做出评估，并商定是否承接新项目。（3）招投标 收到招标邀请或收集到招标信息后，公司营销人员根据客户的需要进行分析，以确定工作范围及成本和技术要求，营销人员就招标文件要求准备前期工作，待可行性分析通过后，营销人
31、员将准备投标文件。（4）编制、评审合同 公司中标后，公司就本项目情况根据公司合同范本编制物业服务相关合同，并与采购方共同就物业服务相关合同进行洽谈沟通，待双方无异议，通过公司内部合同审批流程审批同意后方可签订。2、服务模式 公司的服务主要体现为两个维度，纵向主要指公司的服务贯穿整个物业从开发到交付，再到使用整个流程；横向主要指公司的服务客户涵盖住宅小区、商业物业、企事业单位办公楼等多种物业形式。纵向：从项目的前期设计、施工到完工销售，再到物业交付业主及其后的日常生活与使用，贯穿于物业项目全过程。包含了方案定位、设计建议、图纸审视、设备选型、施工跟进、销售协助、品牌应用、承接查验、细化服务方案、
32、物业团队组建、专业培训、交付使用、维保监管、装修管理、质量投诉、销售代理、业主大会成立等各个环节。横向：从住宅、城市综合体、商务办公楼、商场、城市配套设施、学校、创业园科技园、医疗机构、房地产销售与展示中心等，正逐步覆盖到其他物业类型。3、业务分包模式 15/119 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 公司所处的物业管理行业是一个劳动力密集型行业，日常保洁、秩序维护、绿化、搬运、维修和家政等物业服务都需要大量的人力，并且大量用工需要依靠项目本地解决。随着近年来国内劳动力成本的急剧上升，管理项目的全国化，容易导致公司员工管理效率下降，经营毛
33、利率下滑。公司经过多年的市场开拓和业务经营，培育了良好的品牌，积累了丰富的业务操作经验，培养了优秀的管理团队，对主营业务进行了升级，将部分技术含量较低，附加值不高的业务进行外包，例如日常保洁、日常秩序维护和运送等服务。未来公司将主要依靠品牌优势、管理优势和人才优势，承接优质的物业管理项目，提供更加优秀的服务。公司正在执行的业务分包合同，业务承包方主要负责业务合同中约定的服务执行，公司为保证业务分包的服务质量，制定了业务分包管理制度，严格按照该制度及公司的服务标准对承包方进行综合考察，并对服务进行评价和管理，避免出现服务标准不统一，服务质量达不到业务要求的情况。通过公司管理能力和运营品质的提升，
34、管理规模的进一步扩大，盛全物业在消费者、开发商、政府部门的品牌影响力进一步提升，由此奠定了盛全物业的市场竞争优势，推动公司持续健康发展。目前收入来源主要是物业服务收入。公司的客户渠道主要通过公开招投标信息、上门拜访自荐以及第三方推荐等方式获得。报告期内，公司的商业模式较上年度未发生较大的变化。年度内变化统计：事项事项 是或否是或否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否 （二）报告期内经营情况回顾（二）报告期内经营情况回顾
35、 2015 年，公司面对复杂的外部环境和多变的市场形势，公司紧紧围期初制定的总体发展战略目标和年度重点工作计划，上下团结一致，勤勉尽责，进一步调整组织架构、管理机制、经营模式，各项工作高效有序推进，“科技温暖生活”的经营理念得到进一步贯彻落实，管理素质和水平得到有效提升，顺利完成了各项经营目标。2015 年，公司实现营业收入 18,249.65 万元，同比增长 42.26%;总资产达 13,271.70 万元，同比增长8.07%;净利润 11,109,041.72 元，同比增长 4.17%。报告期内实现新增签约项目 44 个，新增签约合同 42 个，其中：全委合同 34 个，房地产销展中心专项
36、服务合同 7 个，物业顾问服务合同 1 个。全委项目中，住宅类占比 35.29%，非住宅类占比 64.71%。新开拓地区 2 个（上海地区、福建地区）。全年续签外接项目 6 个。全年在服务的项目总数为 97 个。全 年 新 增 签 约 管 理 服务 面 积 402 万 平 米，签 约 单 年 度 物 业 收 费金 额 12423 万 元，分 别增长 23.59%和 42.55%（不含续签项目）。2015 年度交付项目 42 个。累计管理和顾问服务面积达 2639.77 16/119 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 万平米，其中，以前年
37、度签约本年度交付项目面积 1426.89 万平米。全面完成 2015 年部署的工作计划要求。1、主营业务分析、主营业务分析（1）利润构）利润构成成 单位：元单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比变动比例例 占营业收占营业收入的比重入的比重 金额金额 变动比例变动比例 占营业收占营业收入的比重入的比重 营业收入 182,496,539.33 46.26%100%124,775,420.25 62.76%100%营业成本 128,943,345.53 57.45%70.66%81,894,861.68 67.32%65.63%毛利率 29.34%-34.37%-管理费用
38、29,610,671.99 13.07%16.23%26,187,074.37 54.93%20.99%销售费用-0.00 财务费用 -323,690.60 -90.35%-0.18%-3,353,447.27 -392.65%-2.69%营业利润 12,819,728.67 -10.85%7.02%14,380,283.85 112.22%11.53%营业外收入 2,766,330.17 60.75%1.52%1,720,923.20 179.37%1.38%营业外支出 185,787.24 -62.78%0.10%499,185.70 100.48%0.40%净利润 11,109,041.
39、72 4.17%6.09%10,664,733.82 103.31%8.55%项目重大变动原因：营业收入18,249.65 万元，比上年同期12,477.54万元增加5,772.11 万元，增长率46.26%，主要系 当年新增创收项目45 个,全年收入共计增加4,505.00万元，占新增总收入的比例为78%，是收入快速增长的主要因素，其中新增项目包含住宅项目14个，医院项目4个、学校项目2个，商业项目案场9个，写字楼项目5个，高速服务区、公园等公建项目11个；部分分期开发项目陆续交付，报告期内物业服务面积增加。营业成本12,894.33万元，比上年增加4,704.84 万元，增长57.45%，
40、主要系2015年新增项目45个，相应人员增加以致人力成本大幅增加；每年单位人力成本都会有所上浮，2015年全年计入营业成本的项目人员工资6,823.98万元，人员劳务外包费用3,711万，合计总额为10,534.98万元；随着项目管理年限的增加，部分设备设施出现老化，维修成本及能耗成本随之增加。报告期内毛利率为29.34%，较2014年34.37%下降5.03%，主要系2015年原有项目收费标准未提高，但是相应人力成本每年都会有所上升；老旧项目维修成本及能耗成本有所上升，降低了利润率；2015年部分新增项目，例如政府公建项目，普遍毛利较低，上述因素总体拉低报告期内毛利水平。报告期内财务费用-3
41、2.36万元，2014年为-335.34万元，变化较大的原因主要系2014年关联方资金拆借，产生关联方资金占用费等利息收入-359.72万元；报告期内关联方资金拆借，产生关联方资金占用费等利息收入-128.31万元（关联法人资金占用费及其本金在2015年4月末全部归还，故2015年资金利息收入降低）；贷款利息支出50.13万（2015年新增900万借款产生的利息支出）。营业外收入276.63万元，比上年增加104.54 万元，增长60.75%，主要系2015年公司在全国中小企业股份转让系统挂牌成功，根据杭州市拱墅区拱政办发【2015】20号文件规定，政府相关部门给予财政补助120万元；公司根据
42、2013年4月份与杭州市拱墅区科技工业功能区管委会签署的项目合作协议书中约定的财政奖励条款，2015年收到财政补贴款137.60万元。合肥市财政局财政奖励5.53万元；湖州市长兴县财 17/119 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 政局物业补贴5.41万；由杭州运河广告产业园管理委员会拨入财政奖励2.40万元；由宣城市房地产管理局与宣州区住建委物业办拨入先进物业企业奖金1.48万；由德清联创科技新城建设有限公司拨入2014年度创新创业定向奖励1.07万元。报告期内营业外收入较2014年增加较大，主要系报告期当年新增挂牌补贴120万。营业
43、外支出18.58万元主要系地方水利建设基金（15.82万元），地方水利建设基金按收入的0.6-1提取（地区性差异，如合肥地区按0.6提取，杭州地区按1提取）。2014年营业外支出除地方水利建设基金11.83万元外，另主要有捐赠至南京理工大学教育发展基金会18.00万；系2014年调解赔偿支出，公司赔偿19.00万元。（2 2）收入构成）收入构成 项目项目 本期收入金额本期收入金额 本期成本金额本期成本金额 上期收入金额上期收入金额 上期成本金额上期成本金额 主营业务收入 182,496,539.33 128,943,345.53 124,775,420.25 81,894,861.68 其他业
44、务收入 -合计合计 182,496,539.33 128,943,345.53 124,775,420.25 81,894,861.68 按产品或区域分类分析：类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业收入比例占营业收入比例%上期收入金额上期收入金额 占营业收入比例占营业收入比例%物业经营管理收入 182,347,779.33 99.92 122,661,532.48 98.31 百筑检测收入-2,059,782.82 1.65 健康、教育收入 148,760.00 0.08 54,104.95 0.04 其他业务收入-合计合计 182,496,539.33 100.00 124,7
45、75,420.25 100.00 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业收入占营业收入比例比例%上期收入金额上期收入金额 占营业收入比占营业收入比例例%浙江地区 128,366,477.30 70.34 89,739,347.56 71.92 安徽地区 36,781,618.87 20.15 30,018,072.87 24.06 江苏地区 13,694,632.82 7.50 4,117,732.91 3.30 上海地区 2,752,026.54 1.51-江西地区 901,783.80 0.50 900,266.91 0.72 合计合计 182,496,539.33 100.
46、00 124,775,420.25 100.00 收入构成变动原因：报告期内，百筑检测收入占同期下降1.65个百分点，主要系2014年4月，公司将持有的子公司百筑楼宇100%股权转让给盛全控股，故2015年百筑楼宇的业务收入不再纳入合并报表所致。报告期内安徽区域营业收入占比20.15%，比上年同期下降3.91个百分点，主要系本地区收入同期增长比例仅为22.53%，而公司在江苏地区的本期收入比上年同期增长2.33倍，收入占比提高4.2个百分点。上海地区本期收入占比增长1.51个百分点，主要系2015年该区域为公司新拓展的市场区域。（3 3）现金流量状况）现金流量状况 项目项目 本期金额本期金额
47、上期金额上期金额 经营活动产生的现金流量净额 -355,044.15 -2,871,178.40 投资活动产生的现金流量净额 60,880,788.57 -64,214,032.41 筹资活动产生的现金流量净额 -6,725,552.08 14,000,000.00 18/119 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 盛全物业服务股份有限公司 2015 年度报告 现金流量分析：2015 年，公司期初现金及现金等价物余额 695.36 万元，期末现金及现金等价物余额 6,075.38 万元，本期现金及现金等价物净增加额 5,380.02 万元。1、经营活动现金流情况：经营活动现金流入主要
48、系公司收到的物业费收入及其税费其他，共计 17,677.93万，较 2014 年 11,405.69 万增加 6,272.24 万；经营活动现金支出主要公司支付的职工薪酬以及公司支付给劳务外包方的费用共计 17,713.44 万元，较 2014 年 11,692.81 万增加 6,020.63 万，2015 年较 2014 年增长较大的原因主要为项目增加、经营规模扩大导致经营活动现金流入与流出都有所增加。2、投资活动现金流情况：2015 年投资活动主要现金流入流出包括：现金流入：2015 年度收回关联方借款 6,696.20 万元，同时关联方归还相应资金利息 904.94 万元；现金流出：公司
49、于 2015 年 4 月分别支付购买价款 388.88 万元至盛全控股以取得盛洁环境 100%的股权、支付 465.39 万元至盛全控股以取得盛全健康 100%的股权，支付购买价款 418.34 万元至盛全控股以取得盛全教育 100%的股权。2014 年投资活动主要现金流入包括：现金流入：公司 2014 年将百筑楼宇工程有限公司 100%的股权以 500.00 万元的对价转至盛全控股。丧失控制权日百筑楼宇工程有限公司持有的现金及现金等价物为 100.99 万元，故 2014年度处置子公司及其他营业单位收到的净额为 399.00 万元，同时 2014 年收回关联方借款 300.00 万元；现金流
50、出：2014 年拆借给关联方 6,937.50 万元。两年投资活动现金流变动原因主要系：2014 年资金拆借给至关联方，2015 年收回拆借本金及其利息。3、筹资活动现金流情况：2015 年筹资活动现金流入主要公司向中国银行借款 900.00 万元；2015 年筹资活动现金流出主要系公司于 2015 年向控股股东盛全控股分配 1,524.00 万元现金股利。2014 年筹资活动现金流入是 2014 年盛全环境收到投资款 400.00 万元，盛全教育收到投资款 500.00 万元，盛全健康收到投资款 500.00 万元，合计 1,400.00 万元。公司 2015 年无新收到的投资款，2014
