1、报告编号：2016-001 天津明大嘉和置业股份有限公司（tianjin mingda jiahe real estate corporation）2015明大嘉和 NEEQ:835703 年度报告 天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第2 页，共 78 页 2015 年 2 月 4 日，天津明大嘉和置业股份有限公司前身天津明大置业有限公司注册资本由“500 万元人民币”增加至“501 万元人民币”，此次增资由股东许斯平以货币出资；并修改了公司章程。2015 年 8 月 3 日，天津市市场和质量监督管理委员会下发（市局）登记内名变核字2015第 005063 号企业名称变更核准
2、通知书，同意变更核准公司名称由原名称“天津明大置业有限公司”变更为“天津明大嘉和置业股份有限公司”，字号为“明大嘉和”。2015 年 8 月 14 日，有限公司股东会作出决议：同意将天津明大置业有限公司整体变更为天津明大嘉和置业股份有限公司、全体股东一致同意以 2015 年 7 月 31 日为审计基准日。2015 年 8 月 29 日，天津明大嘉和置业股份有限公司召开创立大会暨第一次股东大会。会议表决同意发起设立股份公司的相关事宜，审议通过了公司章程、股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则。选举许斯平、李洋等七位为公司董事，组成股份公司第一届董事会；选择王梦楠、张洁为监事，连同由职工
3、代表大会选举的职工监事孟方晓组成股份公司第一届监事会。公 司 年 度 大 事 记 天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第3 页，共 78 页 目录目录 第一节声明与提示.5 第二节公司概况.9 第三节会计数据和财务指标摘要.11 第四节管理层讨论与分析.13 第五节重要事项.23 第六节股本变动及股东情况.24 第七节融资及分配情况.27 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况.28 第九节公司治理及内部控制.31 第十节财务报告.34 天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第4 页，共 78 页 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 明大嘉和、公司、本公司 天
4、津明大嘉和置业股份有限公司 实际控制人、控股股东 许斯平先生 全国股份转让系统 全国中小企业股份转让系统 公司法 中华人民共和国公司法 证券法 中华人民共和国证券法 公司章程 天津明大嘉和置业股份有限公司公司章程 公司高级管理人员 总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书 管理层 对公司决策、经营、管理负有领导职责的人员，包括董事、监事、高级管理人员等 渤海证券、主办券商 渤海证券股份有限公司 报告期 2015 年度 元/万元 人民币元、人民币万元 会计师事务所 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第5 页，共 78 页 第一节 声明与提示【声明】
5、公司董事会及其全体董事、监事会及其全体监事、公司高级管理人员保证本报告所载内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）声明并保证年度报告中财务报告的真实、完整。瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了编号为瑞华审字201612020004 号标准无保留审计意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否
6、 是否存在豁免披露事项 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险事项简要描述重要风险事项简要描述 公司主营业务受国家房地产行业宏观调控政策间接影响，存在波动风险 公司主营业务为房地产代理销售业务。房地产行业虽然是国民经济的重要组成部分，但同时也是国家宏观政策调控的重点领域，受政策波动的影响而具有明显的周期性。房地产中介服务行业作为房地产业的细分行业，必然会间接受到房地产行业周期的影响以及相关政策的影响。在一定时期内，特定调控政策的出台会通过影响房地产行业进而间接影响细分房地产中介服务行业。若房地产宏观经济政策调整较大，房地产行业可能首先受到不利影响，从
7、而对房地产中介服务行业内相关企业的盈利能力造成不利影响，从而使得房地产中介服务业出现周期性波动。行业政策变动的风险 目前，我国的房地产中介服务行业尚处于初级发展阶段，房地产中介领域的法律法规、行业规范、市场经验都相对缺乏。而房地产行业又是国民经济的重要组成部分，房地产消费也是事关国计民生的大事，天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第6 页，共 78 页 所以国家会随着市场发展而不断调整或制定新的政策、法律法规。这必然使得房地产中介服务行业会在较长时间处在一个不确定的环境中，进而使房地产中介企业面临不确定的政策、法律风险。竞争加剧的风险 随着经济发展和城镇化水平的提高，国内房地产
8、行业发展空间广阔。房地产中介服务业在房地产开发过程中的重要性已逐步体现，在房地产开发和交易中的参与度逐步上升，增长速度逐步加快。由于房地产中介服务行业的进入门槛较低，房地产中介机构数量较多，房地产行业的不断扩大使得房地产中介服务业的市场竞争日趋激烈。在这种局面下，公司的主要竞争对手积极寻求创新，加快了对行业中出现的新技术与新理念的应用与接纳。同时，部分竞争对手还借助资本市场的力量实现快速扩张。未来公司如果不能持续提高核心竞争力，将面临落后于竞争对手的风险。业务区域过于集中的风险 公司的业务区域主要集中在天津市，2013 年度、2014 年度及 2015 年度公司在天津地区的营业收入分别为 2,
9、294.94 万元、1,810.46 万元和 3,174.94 万元，占当期营业收入的比例分别为 100%、100%和96.35%。虽然公司近年来经营理念不断提升，正在筹划积极拓展域外市场，但是一旦出现天津地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司盈利能力产生不利影响。核心人员流失的风险 公司主要从事房地产代理销售、顾问咨询和营销策划业务，作为智力输出型的服务型公司，公司的服务以及核心竞争力主要依靠核心人员的经验、创造力和执行力，相关人员不仅需要多学科的专业背景知识，还需要丰富的项目经验。核心人才是公司的基石，同时也是容易流失的核心资源，如果未来发生核心员工
10、流失情况，若公司后备人才未能得到及时补充，将会对公司的业务拓展造成一定的不利影响。实际控制人控制不当的风险 公司控股股东、实际控制人许斯平先生持有公司 99%的股权，对公司具有绝对控制权。若实际控制人或控股股东通过不当行使表决权或其他方式控制公司的经营决策，或与公司发生不规范的关联交易，则天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第7 页，共 78 页 可能给公司的经营及其他股东的利益带来损失。尽管公司制定了股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则、对外担保管理办法、对外投资管理办法、关联交易管理办法等规则制度，建立了关联交易回避表决机制等以避免股权集中带来的风险，但控股股东
11、及其关联方仍可利用对公司的实质控制权，对公司的人事任免、生产经营决策等重大问题施加影响，给公司生产经营带来一定影响，公司存在股权过度集中的风险。关联交易较多及其对经营业绩影响的风险 报告期内公司存在较频繁及金额较大的关联交易，包括接受关联方提供的劳务以及与关联方资金往来等。2013 年度、2014年度、2015 年度，公司向关联方支付的费用分别为614.90万元、299.97万元、212.60万元，占公司当期营业成本和销售费用总额的比例分别为 39.38%、27.99%、14.59%，对公司的财务状况与经营业绩具有一定的影响。公司治理及内部管理风险 公司适应现代企业管理的需求，制定了包含员工、
12、项目管理手册在内的各项管理制度，但公司治理体系及管理制度相对简单。有限公司存续期间，公司在公司治理方面存在一定的缺陷，如会议记录保存不完整、届次记录不清、没有定期召开股东会等。随着公司业务规模的迅速扩张、员工人数的增长，公司内部管理的复杂度和难度将不断提高，如果公司的内部管理不能适应公司的发展速度，不能灵活高效的应对市场和行业发展变化，将会给公司的持续经营和成长带来风险。应收账款占比较大的风险 公司 2013 年末、2014 年末、2015 年末应收账款账面价值分别为 850.76 万元、1,085.88 万元和 1,475.14 万元，占当期资产总额的比例分别为 53.83%、63.38%和
13、62.62%。虽然公司主要客户为大型房地产开发商，客户信用状况良好，且与公司关系良好，主要应收账款账龄均维持在 1 年之内，但随着应收账款余额的逐步增大，一旦债务人出现违约，公司将面临坏账的风险，进而对公司的经营业绩及经营带来一定的风险。天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第8 页，共 78 页 本期重大风险是否发生重大变化：否 天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第9 页，共 78 页 第二节 公司概况 一、基本信息 公司中文全称 天津明大嘉和置业股份有限公司 英文名称及缩写 tianjin mingda jiahe real estate corporati
14、on/mingdajiahe 证券简称 明大嘉和 证券代码 835703 法定代表人 许斯平 注册地址 河西区体院北道北侧 36 号院内 办公地址 天津市和平区赛顿中心 C 座 1505 号 主办券商 渤海证券股份有限公司 主办券商办公地址 天津经济技术开发区第二大街 42 号写字楼 101 室 会计师事务所 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 张鸣、张起华 会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 2 号楼 4 层 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 蔡磊 电话 022-83520851 传真 022-83520358 电子邮箱 公司网址-联系地址及邮政
15、编码 天津市和平区西康路赛顿中心 C 座 1505 号，邮编：300050 公司指定信息披露平台的网址 http:/ 公司年度报告备置地 公司董事会秘书办公室 三、企业信息 单位：股 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2016-01-28 行业（证监会规定的行业大类）K70 房地产业 主要产品与服务项目 商品房代理销售；房地产项目营销策划；商务信息咨询；天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第10 页，共 78 页 房地产项目策划；室内外装修；以下限分支经营：汽车维修、中水洗车。普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本 10,300,000 控股股东 许斯平
16、 实际控制人 许斯平 四、注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 120103000070533 否 税务登记证号码 120103741399258 否 组织机构代码 74139925-8 否 天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第11 页，共 78 页 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 32,950,634.43 18,104,618.87 82.00%毛利率%59.60%43.18%-归属于挂牌公司股东的净利润 6,417,791.15 1,304,769.61 391.8
17、7%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 6,417,791.01 1,307,015.02 391.03%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）37.44%9.83%_ 加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）37.44%9.84%-基本每股收益 0.62 0.26 138.46%二、偿债能力 单位单位：元元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 23,556,971.91 17,133,805.04 37.49%负债总计 3,197,397.45 3,202,021.73-0.14%归属于挂牌
18、公司股东的净资产 20,359,574.46 13,931,783.31 46.14%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.98 2.79-29.03%资产负债率%13.57%18.69%-流动比率 7.35 5.31-利息保障倍数-天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第12 页，共 78 页 三、营运情况 单位单位：元元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 7,067,668.96 552,479.13-应收账款周转率 2.57 1.87-存货周转率-四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%37.49%8.
19、41%-营业收入增长率%82.00%-21.11%-净利润增长率%391.87%39.80%-五、股本情况 单位单位：股股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增 减 比增 减 比例例%普通股总股本 10,300,000 5,000,000 106.00%计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-带有转股条款的债券-期权数量-六、非经常性损益 单位单位：元元 项目项目 金额金额 非经常性损益合计 0.19 所得税影响数-0.05 少数股东权益影响额（税后）-非经常性损益净额 0.14 天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第13 页，共 78 页 第四节 管理层讨论与分析 一、
20、经营分析(一一)商业模式商业模式 明大嘉和立足于房地产行业，主要业务包括商品房销售代理、营销顾问咨询服务，服务的客户对象包括各类大中型房地产开发企业，深耕天津市场，致力于专业的地产综合服务模式，积极拓展公司业务版幅，以“永无止境地超越”这一核心企业理念为宗旨，建立了一个具备超高执行力的销售及策划服务团队，通过较高的业绩实现赢得了合作伙伴的信任与长久支持。公司将进一步拓展区域开发企业，并加大对于公司业务纵深的投入，以进一步提升公司的市场占有率。（一）主要业务模式 公司产品及服务输出为直接销售模式，合作客户均为房地产开发企业，公司主要通过参与房地产开发商的招标、谈判、关系资源等获取合作机会，主要业
21、务可分为代理销售业务和咨询服务业务。1、代理销售业务 2015 年，公司的代理销售业务以独家代理模式为主，仅有少数项目采用联合代理模式，联合代理方为房地产开发商。2、咨询服务业务 公司咨询服务业务主要为顾问咨询、营销策划业务，公司通过对于房地产产业链进行梳理和对开发商需求进行细分，将房地产开发服务链分解成若干业务环节和模式，公司根据不同物业特点和开发商不同的开发能力，进行模式服务匹配，提供相应的顾问策划服务。顾问策划业务主要有两种运作模式：出具报告和会议沟通。（二）客户类型 公司合作客户以大中型房地产开发企业为主，包括全国性的知名开发企业、天津本土品牌房企及部分优质开发企业，分布地域主要集中于
22、天津行政区域内。（三）收入来源 公司主要收入来源途径是前述代理销售业务提成及咨询服务业务取费，其中代理销售业务是公司收入主要来源。（四）盈利模式 公司目前的盈利模式为：依据需求，为房地产开发商、设计院等提供项目顾问咨询、营销策划服务，并进行商品房的代理销售。同时，为客户提供相应的研究报告和策划方案，并在销售过程中执行或辅助客户具体执行。项目代理销售收入主要为佣金收入，即根据楼盘具体情况、房地产市场行情等情况，公司与开发商签订合同并约定提成点数，楼盘销售收入与提成点数的乘积即为公司的代理佣金收入。咨询服务收入主要有两种模式：签订单独的咨询服务合同和全程营销代理服务合同。单独的咨询服务合同一般收取
23、固定的咨询服务费或策划研究费；全程营销代理服务中所提供的咨询服务有两种盈利方式，一是按月或阶段收取咨询服务费，二是咨询服务于项目代理销售服务归为一体，采取统一报价，而非单独收取咨询服务费。年度内变化统计：天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第14 页，共 78 页 事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否(二二)报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 2015 年，公司目标营业收入
24、30,000,000 元，截至期末实际实现营业收入 32,950,634.43元，较 2014 年增长 82%，公司营业收入主要来源于房地产代理销售和房地产咨询服务，营业收入的快速增长原因主要包括：一方面，在 2015 年度，公司所操作的位于天津市区、滨海新区、郊县区域及成都项目均出现集中销售节点，其中滨海新区泰达 MSD佰席项目 9 月开盘及加推两次节点均出现火爆场面、市区紫熙臺及泰达城 河与海项目库存产品快速去化、郊县金厦龙第新城及华府御墅项目在售房源基本实现清销；而另一方面，国家宏观层面利好政策频出，助力了整体房地产市场向好发展。1.1.主营业务分析主营业务分析 (1)(1)利润构成利润
25、构成 单位：元单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比变动比例例%占营业收占营业收入 的入 的 比比重重%金额金额 变动比变动比例例%占营业收占营业收入 的入 的 比比重重%营业收入 32,950,634.43 82.00%-18,104,618.87-21.11%-营业成本 13,310,674.24 29.40%40.40%10,286,664.13-26.04%56.82%毛利率%59.60%-43.18%-管理费用 7,982,731.50 72.38%24.23%4,630,796.08-3.46%25.58%销售费用 1,260,818.79 193.21%
26、3.83%430,000.00-74.77%2.38%财务费用-10,782.78-404.87%-0.03%-2,135.75-29.76%-0.01%营业利润 8,569,146.78 391.19%26.01%1,744,559.21 39.14%9.64%营业外收入 0.19-营业外支出-2,938.66-0.02%净利润 6,417,791.15 391.87%19.48%1,304,769.61 39.80%7.21%项目重大变动原因:1、营业收入增长 82%、营业利润增长 391.19%及净利润增长 391.87%2015 年，受益于政策环境的持续改善及公司经营管理的不断优化，公
27、司代理销售业务实现了快速增长，各区域项目销售业绩持续走高，其中较为突出的包括泰达 MSD佰席（2015年开盘销售，全年项目销售率接近 100%）、泰达城河与海（二期开盘入市，截止年末项目销售率接近 100%）及华府御墅等项目业务成果贡献较大。天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第15 页，共 78 页 2、管理费用增加 72.38%：由于业务规模的不断扩张，导致管理费用出现了较大程度的增加，但与上年同期相比，管理费用占营业收入的比重仍总体平稳，甚而出现了小幅下降。3、销售费用增加 193.21%：与营业收入变化及管理费用增长原因基本相似，由于公司代理销售业务的快速增长，导致了销
28、售费用的较大增长，但占营业收入的比重仍相对较低。4、财务费用降低 404.87%：2015 年公司凭借良好的业绩表现，使得公司现金流转较为稳定2015 年公司货币资金增长 647.67%，充裕的货币资金保障公司未发生外部资金筹措情况，进而实现公司的财务费用大比例降低。(2)(2)收入构成收入构成 单位单位：元元 项目项目 本期收入金额本期收入金额 本期成本金本期成本金额额 上期上期收入金额收入金额 上期成本金上期成本金额额 主营业务收入 32,950,634.43 13,310,674.24 18,104,618.87 10,286,664.13 其他业务收入-合计合计 32,950,634.
29、43 13,310,674.24 18,104,618.87 10,286,664.13 按产品或区域分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比收入比例例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比比例例%代理销售收入 31,970,634.43 97.03%17,736,075.18 97.96%咨询服务收入 980,000.00 2.97%368,543.69 2.04%收入构成变动的原因 代理销售收入及咨询服务收入总体占比稳定，未出现重大变动。(3)(3)现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 经营
30、活动产生的现金流量净额 7,067,668.96 552,479.13 投资活动产生的现金流量净额-筹资活动产生的现金流量净额 10,000.00-现金流量分析：经营活动产生的现金流量净额出现较大幅度的增加，主要受到两个方面的影响：一方面，收到 2015 年行业政策环境及公司合作规模的快速增长，公司 2015 年营业收入增长 82%，而相对应营业成本仅增长 29.4%，对于经营活动产生的现金流量增加贡献明显；另一方面，受益于 2014 年应收账款的结转，2015 年出现了应收账款集中回款的情况。(4)(4)主要客户情况主要客户情况 单位：元 天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告
31、第16 页，共 78 页 序号序号 客户名称客户名称 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 天津城开置业有限公司 8,203,722.69 25.66%否 2 天津华成世纪投资有限公司 7,964,918.00 24.91%否 3 天津滨海新都市投资有限公司 2,613,528.75 8.17%否 4 天津泰达发展有限公司 2,574,660.55 8.05%否 5 天津市金厦龙坻建设开发有限公司 2,412,983.00 7.55%否 合计 23,769,812.99 74.35%(5)(5)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商
32、名称供应商名称 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 天津象玺文化传媒有限公司 2,175,000.00 79.52%是 2 天津市武清区康固营销策划服务中心 560,000.00 20.48%是 合计 2,735,000.00 100.00%注：天津市武清区康固营销策划服务中心已于 2015 年 4 月完成注销手续，公司未来将不会再发生与该公司的关联方采购交易。(6)(6)研发支出研发支出 单位单位：元元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 研发投入金额-研发投入占营业收入的比例%-2.2.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元单位：
33、元 项目项目 本年期末本年期末 上年期末上年期末 占占 总 资 产总 资 产比 重比 重 的 增的 增减减 金额金额 变 动 比变 动 比例例%占 总 资 产占 总 资 产的的比重比重 金额金额 变 动 比变 动 比例例%占 总 资 产占 总 资 产的的比重比重 货 币资金 8,170,457.21 647.67%34.68%1,092,788.25 102.25%6.38%28.30%应 收账款 14,751,382.05 35.85%62.62%10,858,774.78 27.64%63.38%-0.76%存货-长 期股 权投资-固 定资产 61,566.44-48.71%0.26%12
34、0,034.68-38.65%0.70%-0.44%在 建-天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第17 页，共 78 页 工程 短 期借款-长 期借款-资 产总计 23,556,971.91 37.49%-17,133,805.04 8.41%-资产负债项目重大变动原因：1、货币资金大幅增长 647.67%主要是因为报告期内营业收入的大幅增长所致:一方面，2015 年房地产行业政策持续宽松，从大的行业环境层面促进了项目营业收入的较大增加；另一方面，报告期内诸多公司项目集中实现成交业绩泰达 MSD佰席下半年开盘入市，半年基本实现售罄；泰达城河与海项目二期加推入市，所推售产品去化接
35、近 100%；泰达御海、金厦龙第新城及华府御墅等项目在 2015 年均顺利实现节点并对业绩实现较为明显的贡献。2、应收账款增加 35.85%主要是部分项目（如泰达 MSD佰席在 9 月份开盘销售，签约回款周期较短、泰达御海在下半年集中成交发力，但同样签约回款周期过短等）营业收入集中在下半年签约回款导致账款增加。3、固定资产减少 48.71%主要原因包括：一方面，公司操作项目的主要办公设备为合作开发商进行配备，因此公司业务规模的快速增长未构成公司固定资产增加；另一方面，报告期内公司未出现新增的固定资产。固定资产账面原值 591,618.00 元，年初账面净值 120,034.68 元，本年计提折
36、旧 58,468.24 元，年末账面净值 61,566.44 元。3.3.投资状况分析投资状况分析 (1)(1)主要主要控股子公司、参股公司控股子公司、参股公司情况情况 无(2)(2)委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 无(三三)外部环境的分析外部环境的分析 1、宏观环境 在 2015 年，国家层面对于房地产市场宏观调控政策频出，总体政策调控偏向利好层面：第一、信贷政策再放宽：为进一步改进住房金融服务，支持合理住房消费，经国务院同意，央行、银监会于 2015 年 9 月 30 日联合发布关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，有关事项通知如下：一、在不实施“限购”措施的城
37、市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于 25%；二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。第二、住房转让手续费降低，减轻居民购房压力：国家发改委有关负责人 9 月宣布，天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第18 页，共 78 页 自 10 月 15 日降低住房转让手续费等 12 项收费项目标准。通知规定，新建商品住房转让手续费，由现行每平米 3 元降为
38、每平米 2 元，存量住房由现行每平米 6 元降为每平米 4 元。各省级价格、财政部门可根据当地住房转让服务成本、房地产市场供求状况、房价水平、居民承受能力等因素，进一步适当降低中小城市住房转让手续费标准，减轻居民购房费用负担。对于促进中小城市住房消费，带动中小城市房地产的发展和城镇化发展具有重要意义。第三、住建部全面推行公积金异地贷款业务：2015 年 9 月 30 日晚间消息，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布关于切实提高住房公积金使用效率的通知。一、提高实际贷款额度。2015 年 8 月末住房公积金资金运用率低于 85%的设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力
39、，提高住房公积金个人住房贷款实际额度。在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50%-60%。贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后 5 年，最长贷款期限为 30 年。推行按月划转住房公积金冲还贷款本息业务。二、设区城市统筹使用资金。同一设区城市住房公积金管理中心和分中心应当统一住房公积金提取和贷款政策，统筹使用贷款资金。住房公积金管理中心或分中心贷款资金不足时，应允许缴存职工向同城住房公积金管理机构申请贷款。三、拓宽贷款资金筹集渠道。有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活住房公积金贷款资产。四、全面推行异地贷款业务。缴存职工在缴存地以外地区购房
40、，可按购房地住房公积金个人住房贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。缴存地和购房地住房公积金管理中心应相互配合，及时出具、确认缴存证明等材料，办理贷款手续。具体办法由住房城乡建设部另行制定。五、简化业务审批要件。缴存职工申请住房公积金个人住房贷款、同意根据本人住房公积金月缴存额推算其月收入的，不需单位出具职工收入证明。缴存职工租住商品住房申请提取住房公积金，除身份证明、本人及配偶无房证明外，不需提供其它证明材料。第四、京津冀一体化天津版方案出炉：2015 年 9 月 15 日，天津市京津冀协同发展领导小组办公室负责人士通过答记者问的形式，公布了天津市贯彻落实京津冀协同发展规划纲要
41、实施方案（2015-2020 年），实施方案最终确定了天津在京津冀协同发展中的功能定位：全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区。与北京、河北三区形成一个经济中心。实施方案明确，以“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”空间发展战略，以“双城、辅城、中等城市、特色小城镇和美丽乡村”为骨架，构建规模适度、布局合理、城乡互动、和谐宜居的现代化城乡体系，打造承接北京非首都功能平台载体，共同建设城市群。其中，中心城区、滨海新区被列为“双城”；环城四区被定为“辅城”，武清、宝坻、静海（撤县设区）、蓟县、宁河（撤县设区）等地明确为“中等城市”，以及像华明镇等一些特色小
42、城镇。南生态是指京滨综合发展轴以南的“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境建设和保护区，以及正在规划建设的子牙循环经济产业园区等。北生态是指京滨综合发展轴以北的蓟县山地生态环境建设和保护区、“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区，以及中新天津生态城、北疆电厂等循环经济产业示范区。2、行业发展 我国房地产行业经过长时期的摸索、调控及发展，由发展初期的粗放鼓励的模式逐步过渡到较为成熟的发展阶段，在中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议中，对于房地产行业提出了“推进以人为核心的新型城镇化。提高城市规划、建设、管理水平。深化户籍制度改革，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口
43、举家进城落户，并与城镇居民有同等权利和义务。实施居住证制度，努力实现天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第19 页，共 78 页 基本公共服务常住人口全覆盖。健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制，建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制。维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。深化住房制度改革。”的纲要要求。天津市 2015 年房地产投资额增长，但开发增速回落，行业发展显疲弱。自 2014 年地产市场进入长周期“拐点”，拉动投资增长加快下行。为了刺激房地产市场，消化累积越来越多的库存，相关调控政策松
44、绑力度加大，房地产市场逐步回暖；2014 年经济遇冷，房地产市场进入调整期，房地产开发投资增速呈下跌态势。进入 2015年，天津市房地产累计开发面积 10230.22 万平米，同比下降 4%，投资增速持续放缓。2015 年，天津市房地产开发投资额 1871.55 亿元，同比增长 10.1%。(四四)竞争优势分析竞争优势分析 与明大嘉和房地产营销服务行业其他机构相比，公司具有多方面的竞争优势：1、业务模式优势 公司主要从事房地产代理销售和房地产咨询等服务，为房地产开发商提供全过程的房地产中介服务。明大嘉和业务体系自建立以来，经过 10 多年的发展，已在房地产代理销售、房地产咨询服务等方面积累了一
45、定的信息资源与知识资源，能够为客户提供高效、优质、多元化的房地产营销策划等中介服务。2、业务网络成熟，覆盖面较广 公司经过 10 多年来的发展，已经建立了一个以天津地区为核心，辐射周边的业务服务网络。公司作为一家专业的区域性房地产代理销售策划公司，已在天津地区完成多个楼盘代理项目，积累了包括招商泰达、泰达建设、天津地铁资源、城开置业、滨海置地等在内的众多知名客户。通过业务合作，公司已经和多家主流房地产企业建立了长期、良好的合作关系，凭借这些稳定的客户资源，公司在后续项目拓展、品牌宣传等方面具有一定的优势。3、人力资源优势 公司具有一直长期合作、优势互补、善于学习、从业时间长的经营管理团队，团队
46、包含经营、销售、财务、人力资源等领域的优秀人才。公司的营销策划人员和代理销售人员大多具有丰富的从业经验，具有行业领先的视野。公司营销团队基本以业内金牌一线经理为核心，职业营销人员为骨干，是一支注重实操、执行力强大的专业团队，力求为客户实现超越期待的服务。4、本土化优势 公司注册地址与办公地址均在天津，是一家本土化的房地产代理销售公司，目前业务主要集中在天津地区。公司对天津的房地产市场、政策、顾客的消费理念比较了解，且拥有一定的客户群体，加之良好的口碑，为今后进一步拓展业务奠定了良好的基础。5、公司市场地位 在天津市代理销售行业中，公司实现了快速的业务增长及市场规模的扩张，2015年，通过市场监
47、测数据显示，天津市场公司的代理销售业务占有率排名前茅，市场影响力不断攀升；6、公司竞争劣势 目前，公司主要收入来源为代理销售业务，相对而言咨询服务业务的营业收入贡献及市场占有偏低，导致公司在该领域竞争力相对偏弱，未来公司将强化内部策划顾问团队并增加咨询服务业务的拓展力度，实现短板的提升。(五五)持续经营评价持续经营评价 天津明大嘉和置业股份有限公司 2015 年年度报告 第20 页，共 78 页 对于公司持续经营能力，从房地产代理行业本身来分析，主要影响事项包括：房地产政策及市场环境、开发商营销代理专业需求预期、区域市场自身特殊变化及公司自身团队竞争力等四个层面：1、房地产行业发展前景较佳 从
48、前述行业发展及宏观政策的总体分析中不难看出，当前国家对于房地产行业仍持扶持发展的态势，持续的宏观政策层面的支持，推进房地产行业持续良性发展。2、公司潜在合作机会较多，开发商专业营销服务需求较大 从 2014 年至 2015 年公司营业收入增长情况可以看出，凭借过硬的服务口碑和工作执行力，受到了越来越多的潜在合作商的关注，专业有效的营销服务能够较好的促进开发商销售业绩的实现，公司未来合作开发公司预期将持续增加。3、明大嘉和全国性发展版幅巨大 随着京津冀一体化发展进程的不断推进，公司将借助立足天津的先天优势，不断的与周边省份进行洽谈跟进，同时借助与现有开发商的合作平台，推广公司良好的服务质量和服务
49、效果，总体业务方向将稳步向全国版图发展。4、与同业公司相较，公司存在多方面竞争优势 通过前述公司竞争优势分析，与当前市场众多房地产中介服务商相比，公司从业务模式、业务成熟度、人力资源及本土化等多个维度存在一定的竞争优势，未来公司将不断强化优势点并持续提升公司其他各项指标高度，提高公司综合市场竞争力。二、风险因素(一一)持续到本年度的风险因素持续到本年度的风险因素 1、公司主营业务受国家房地产行业宏观调控政策间接影响，存在波动风险 公司主营业务为房地产代理销售业务。房地产行业虽然是国民经济的重要组成部分，但同时也是国家宏观政策调控的重点领域，受政策波动的影响而具有明显的周期性。房地产中介服务行业
50、作为房地产业的细分行业，必然会间接收到房地产行业周期的影响以及相关政策的影响。在一定时期内，特定调控政策的出台会通过影响房地产行业进而间接影响细分房地产中介服务行业。若房地产宏观经济政策调整较大，房地产行业可能首先受到不利影响，从而对房地产中介服务行业内相关企业的盈利能力造成不利影响，从而使得房地产中介服务业出现周期性波动。针对该层面的风险影响，公司将通过专业度提升以应对风险导致的潜在淡市预期，同时，公司将借助现有平台，积极尝试其他业务领域，弱化风险预期。2、行业政策变动的风险 目前，我国的房地产中介服务行业尚处于初级发展阶段，房地产中介领域的法律法规、行业规范、市场经验都相对缺乏。而房地产行
