1、第1 页，共 121 页 武汉阳光谊通商业管理股份有限公司（WuHan YangGuangYiTong Commercial Management Co.,Ltd.）2015谊通股份 NEEQ:835129 年度报告 第2 页，共 121 页 2 月 3 日，与武汉市江岸区商务局签订关于江岸区中山大道及黎黄陂路商业业态规划方案的咨询服务性合同，对目标地块界定进行业态规划、产业定位、改造策略、商业推广等，并完成此项规划工作 7 月 10 日，与武汉医药集团分别签订胜利街和兰陵路两个项目的承租合同，共计 7400平米，将于 2016 年二季度投入使用 9 月 22 日，重大战略投资人、国有法人股东
2、省高投和科创天使对公司增资 10 月 21 日，界立方创意空间作为湖北双创会文创分会场承办双创周活动，公司新型众创空间产品“粒子空间”正式运营，并被授予湖北省新型创业服务平台众创空间、武汉青年众创空间、江岸青年之家称号 12 月 8 日，公司界立方项目被列入“2015 年江岸区科技和文化融合发展资金支持项目”。12 月 9 日，我公司报送全国中小企业股份转让系统挂牌的申请材料经审查通过，公司正式得到全国中小企业股份转让系统发出同意挂牌函 公 司 年 度 大 事 记 武汉阳光谊通商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第3 页，共 121 页 目录目录 第一节声明与提示.5 第二节公司概况.7
3、 第三节会计数据和财务指标摘要.9 第四节管理层讨论与分析.11 第五节重要事项.20 第六节股本变动及股东情况.23 第七节融资及分配情况.25 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况.26 第九节公司治理及内部控制.31 第十节财务报告.35 武汉阳光谊通商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第4 页，共 121 页 释义释义 释义项目释义项目 释义释义 谊通股份、本公司、公司 武汉阳光谊通商业管理股份有限公司 阳光粒子 武汉阳光粒子科技孵化器有限公司 谊通捷创 武汉谊通捷创物业管理有限公司 尚弘 武汉尚弘商业管理有限公司 省高投 湖北省高新技术产业投资有限公司 科创天使 湖北科创天
4、使投资有限公司 鸿卓投资 武汉鸿卓投资管理合伙企业（有限合伙）孵旦投资 武汉孵旦投资管理合伙企业（有限合伙）股东或股东大会 武汉阳光谊通商业管理股份有限公司股东或股东大会 董事或董事会 武汉阳光谊通商业管理股份有限公司董事或董事会 监事或监事会 武汉阳光谊通商业管理股份有限公司监事或监事会 公司法 中华人民共和国公司法 业务规则 全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）章程 武汉阳光谊通商业管理股份有限公司章程 报告期 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日 武汉阳光谊通商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第5 页，共 121 页 第一节 声明与提示【声明】本公
5、司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性、完整性承担个别和连带责任。本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。中勤万信会计师事务所(特殊普通合伙)对公司出具了标准无保留审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项 是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】
6、重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险事重要风险事项简要描述项简要描述 项目运营失败的风险 公司主要从事商办存量物业运营管理服务，商业模式为租赁有改造价值的存量物业，并进行设计改造，在改造完成后招揽商户入驻，以此获取租金收入。这种商业模式，公司在没有商户租金的保证下，必须先期投入大量资金进行项目改造，对公司的资金流有较高要求，但是如果后期公司招商工作不能如期展开，将会导致公司损失前期投入的大量资金。管理及内部控制的风险 截至 2015 年 12 月 31 日，公司员工总数为 34 人，整体规模较小。随着公司未来业务范围的扩大，经营规模和人员规模必将大幅扩张。公司业务的高速成长，将对公司管理
7、层的管理能力提出更高的要求。确立正确的发展战略和发展方向，建立更加有效的决策机制，进一步完善内部控制管理制度，引进和培养技术人才、市场营销人才、管理人才将成为公司面临的重要问题。因此，公司在高速发展过程中，如果不能妥善、有效地解决与高速成长伴随而来的管理及内部控制风险，将对公司生产经营造成一定影响。竞争风险 商办存量物业运营管理行业在我国还处于起步发展阶段，现在还未形成充分的竞争，随着商办存量物业运营管理市场的发展，这一新的商业模式将逐渐被社会广泛认知和接受，行业市场将会吸引更多本土的参与者陆续探索商业模式升级和创新。同时，部分竞争对手还将借助资本市场的力量实现快速扩张。未来，公司如果不能持续
8、提高核心竞争力，将面临落后于竞争对手的风险。武汉阳光谊通商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第6 页，共 121 页 专业人才流失的风险 公司的大部分盈利来自于对地产项目改造后取得的差额租金收入，因此满足不同客户不同层次的需求进而增值成为能否持续盈利的关键。产业跨界融合发展趋势，文化、创意、创业热潮兴起，互联网颠覆传统商业模式等，促使商办存量物业运营管理公司需时刻处在时代的前沿，方能最终胜出。因此，具有创新能力的专业人才的流失将会对公司的盈利及可持续发展带来巨大的负面影响。关联方资金往来可能继续发生并损害公司利益的风险 有限公司阶段，公司控股股东及实际控制人袁玲玲、贺刚及其控制的其他公司
9、等存在占用公司资金的情形，在一定程度上损害了公司利益。截至公司挂牌时，相关股东及实际控制人控制的其他公司占用公司的资金已全部偿还。由于股份公司成立时间较短，管理层规范治理的意识需要逐步培养，因此仍可能存在关联方占用公司资金的风险。公司治理的风险 有限公司阶段，公司治理结构较为简单，公司治理机制不够健全，存在三会届次不清，会议记录不完整、未制定专门的关联交易制度的情况。2015 年 9 月，公司整体变更为股份公司，对上述问题进行了规范，并对公司治理机制进行了建立健全。但由于股份公司成立的时间较短，公司股东、董事、监事及高级管理人员对相关制度的完全理解和执行尚需时间。因此，短期内公司治理存在不规范
10、的风险。公司部分租赁项目业主未取得房产证的事项提示 公司经营项目中有 3 处租赁物业，出租方未提供房屋所有权证。分别是洞庭街 139 号、武汉国际博览中心和人民银行金库项目。洞庭 139 号项目系出租方正在办理房产过户手续，因此尚未取得所有权证；武汉国际博览中心项目的出租方已合法取得建设工程和建设施工规划许可证、施工许可证和土地使用权证，尚未办理房屋所有权证；人民银行金库项目因历史原因未办理房屋所有权证，原出租方和转租方在协议中承诺对可能发生的违约承担责任。详情参见公司 公开转让说明书“第二节 公司业务”之“五、与公司业务相关的其他情况”之“（四）公司重大业务合同履行情况”。本期重大风险是否发
11、生重大变化：否 武汉阳光谊通商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第7 页，共 121 页 第二节 公司概况 一、基本信息 公司中文全称 武汉阳光谊通商业管理股份有限公司 英文名称及缩写 WuHan YangGuangYiTong Commercial Management Co.,Ltd.证券简称 谊通股份 证券代码 835129 法定代表人 袁玲玲 注册地址 武汉市江岸区洞庭街第 139 号 办公地址 武汉市江岸区洞庭街第 139 号 804 主办券商 太平洋证券股份有限公司 主办券商办公地址 云南省昆明市青年路 389 号志远大厦 18 层 会计师事务所 中勤万信会计师事务所(特殊普
12、通合伙)签字注册会计师姓名 覃晶华、刘虹 会计师事务所办公地址 北京西直门外大街 110 号中糖大厦 11 层 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 邓玉欣 电话 027-82917688 传真 027-82917688 电子邮箱 公司网址 http:/ 武汉市江岸区洞庭街第 139 号 公司指定信息披露平台的网址 http:/ 公司年度报告备置地 公司董事会秘书办公室 三、企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2016-01-11 行业（证监会规定的行业大类）L72，商务服务业 主要产品与服务项目 商办物业空间及环境的定位、设计；客户招商、商业运营等服务；商办项
13、目策划咨询、平台配套增值服务等。普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本 21,166,600.00 股 控股股东 袁玲玲 武汉阳光谊通商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第8 页，共 121 页 实际控制人 袁玲玲、贺刚 四、注册情况 项目 号码 报告期内是否变更 企业法人营业执照注册号 9142010259108724X4 是 税务登记证号码 9142010259108724X4 是 组织机构代码 9142010259108724X4 是 武汉阳光谊通商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第9 页，共 121 页 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期本期
14、 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 29,845,066.22 19,489,920.31 53.13%毛利率%40.28%38.64%-归属于挂牌公司股东的净利润 4,637,283.09 1,771,342.32 161.79%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 3,253,855.31 2,302,180.43 41.34%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）16.88%5.96%_ 加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）7.70%6.06%-基本每股收益 0.23-二、偿债能力 单位：元单位：元
15、本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 48,410,407.87 45,666,212.87 6.01%负债总计 15,888,440.84 22,257,551.44-28.62%归属于挂牌公司股东的净资产 32,521,967.03 21,484,683.94 51.37%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.54 1.07 31.62%资产负债率%32.82%48.74%-流动比率 1.10 1.40-利息保障倍数-三、营运情况 单位：元单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量8,043,224.15-5,280,623.73
16、-武汉阳光谊通商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第10 页，共 121 页 净额 应收账款周转率 0.15 0.03-存货周转率-四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%6.01%72.30%-营业收入增长率%53.13%232.69%-净利润增长率%259.27%-五、股本情况 单位：股单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%普通股总股本 21,166,600 20,000,000 5.83%计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-带有转股条款的债券-期权数量-六、非经常性损益 单位：元单位：元 项目项目 金额金额 非经常
17、性损益合计 3,363,046.14 所得税影响数 840,761.54 少数股东权益影响额（税后）-非经常性损益净额 2,522,284.60 七、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 科目科目 本期期末（本期）本期期末（本期）上年期末（去年同期）上年期末（去年同期）调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 调调整重述前整重述前 调整重述后调整重述后 无-武汉阳光谊通商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第11 页，共 121 页 第四节 管理层讨论与分析 一、经营分析(一一)商业模式商业模式 公司是处于存量物业改造升级、全流程运营的创新型企业，拥有在古旧建筑、特色街区的文
18、化及商业价值挖掘，空间景观营造方面的独特优势。为物业业主针对目标物业等提供重新规划、空间改造以及全流程的商业运营服务，与客户长期共同分享运营对象不断提升的商业价值；同时，为潜在客户和政府等提供咨询策划服务。公司已经在武汉成功投资运营了 6 个主题办公和众创空间项目，形成了定位于服务初创企业的“空间”系列产品，服务成长企业的“院子”系列产品，定位于“创业+商业配套”的“界立方”系列产品，打造全链条、多元化、跨界域的综合创业空间服务体系。物业运营面积超过 5 万平米。公司根据最新的市场存量物业的数据进行分析，通过多种方式开拓业务，取得物业的经营权，对物业进行定位改造、招商、运营、管理。公司以运营收
19、入为主要收入来源，并计划逐步扩大对外策划咨询等增值服务的收入比重。报告期内公司的商业模式较上年度未发生重大变化。年度内变化统计：事项事项 是或否是或否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否(二二)报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 2015 年度，公司主营业务为商业运营管理、房产租赁、物业管理、企业管理及咨询服务五大业务，2015 年度上述业务实现营业收入 29,845,066.22 元，较 2014 年度上升 5
20、3.13%；2015 年实现净利润 4,762,889.05 元，较 2014 年度增长 259.27%。公司 2015 年度的主营业务未发生重大变化。（1）子公司谊通捷创物业管理经营面积达到 27000 平米，取得物业服务三级（暂定）资质证书，开发并不断优化 SVO 管家系统服务，物业管理、服务水平显著提升；（2）子公司粒子空间孵化器项目经历三个月的策划、设计、改造，10 月 21 日借势湖北双创周文创分会场承办活动正式对外运营，并获得湖北省新型创业服务平台众创空间、武汉青年众创空间、江岸青年之家称号，已进驻文创类孵化项目 3 个；（3）原有项目经营方面，界立方创意空间结合市场化运作，主办承
21、办各类活动 22 场次，形成了极强的品牌号召力和影响力，同时并已申报武汉市旅游文化街区项目。公司写字楼、商铺项目平均出租率达到 96.40%,并精准把握客户需求不断提高服务质量。武汉阳光谊通商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第12 页，共 121 页 （4）新项目拓展方面，2015 年完成新签约物业项目 7400 平米，并已完成策划、设计，改造工程预计 2016 年二季度完成并对外运营；洽谈中项目 6 个，约 5 万平米。（5）公司注重自身策划、设计能力的提升，积极对外拓展业务范围，承接并完成与武汉市江岸区商务局签订关于江岸区中山大道及黎黄陂路商业业态规划方案的系列工作，完成湖北省高投
22、双创佳园路“双创工坊”项目咨询服务方案等。同时，公司完成股份制改革，持续完善法人治理结构，努力构建有效的风险防控机制，并不断完善各项管理制度和内控管理体系，经营管理与风险预防水平全面提升，为公司的快速发展提供了有力保障。1.主营业务分析主营业务分析(1)利润构成利润构成 单位：元单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比例变动比例%占营业收入占营业收入的比重的比重%金额金额 变动比变动比例例%占营业收入占营业收入的比重的比重%营业收入 29,845,066.22 53.13%-19,489,920.31 232.69%-营业成本 17,822,112.78 49.03%5
23、9.72%11,958,510.31 212.21%61.36%毛利率%40.28%-38.64%-管理费用 5,123,259.06 139.06%17.17%2,143,089.47 77.07%11.00%销售费用 2,224,879.71 1.82%7.45%2,185,193.17-11.21%财务费用 1,435.29-0.00%-289.88-66.83%-营业利润 4,641,231.33 141.00%15.55%1,926,218.54 416.50%9.88%营业外收入 1,511,628.39 16,150.00%5.06%9,302.33-0.05%营业外支出 128
24、,200.18 228.72%0.43%39,000.00-23.82%0.20%净利润 4,762,889.05 259.27%15.96%1,325,703.16 279.85%6.80%项目重大变动原因:（1）报告期内，营业收入和营业成本增幅较大，主要是因为公司增加了物业出租面积。（2）报告期内，管理费用有较大增幅，主要是因为 2015 年度公司启动新三板挂牌工作，中介机构咨询费用增加。（3）报告期内，营业利润和净利润有较大增幅，主要是因为物业出租收益逐年稳步增长，另外出售了长期股权投资造成的收益。（4）报告期内，营业外收入有较大增幅，主要是公司长期以来一直以致力于打造文化创新品牌项目，
25、是地方各级政府重点关注企业，得到较大支持，以及界立方项目被列入“2015年江岸区科技和文化融合发展资金扶持项目”。（5）报告期内，营业外支出有较大增幅，主要是因为提前清退部分租户，造成的补偿款。(2)收入构成收入构成 单位：元单位：元 项目项目 本期收入金额本期收入金额 本期成本金额本期成本金额 上期收入金额上期收入金额 上期成本金额上期成本金额 主营业务收入 29,845,066.22 17,822,112.78 19,489,920.31 11,958,510.31 其他业务收入-合计合计 29,845,066.22 17,822,112.78 19,489,920.31 11,958,5
26、10.31 按产品或区域分类分析：武汉阳光谊通商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第13 页，共 121 页 单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业收入比例占营业收入比例%上期收入金额上期收入金额 占营业收入比占营业收入比例例%租赁 26,370,768.37 88.36%14,589,920.31 74.86%策划 1,150,000.00 3.85%4,900,000.00 25.14%物业管理 2,281,946.85 7.65%-其他 42,351.00 0.14%-合计 29,845,066.22 100.00%19,489,920.31 100.00%
27、收入构成变动的原因 报告期内，公司主营业务未发生变化，增长较大的原因主要是公司项目运营规模扩大，以及管理、服务能力的提高。(3)现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期本期金额金额 上期金额上期金额 经营活动产生的现金流量净额 8,043,224.15-5,280,623.73 投资活动产生的现金流量净额-11,875,406.48-10,716,471.34 筹资活动产生的现金流量净额 7,000,000.00 14,200,000.00 现金流量分析：(1)经营活动产生的现金流量变化是由于报告期内经营活动实施顺利，客户质量和结构得到优化，物业项目运营回款及时。(2)上一年度，公司
28、 2000 万元的注册资本金补充到位；本报告期内，省高投及科创天使共计投资我公司 700 万元。(4)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户名称客户名称 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 武汉外滩里设计艺术中心 3,430,570.53 15.65%否 2 武汉市土地整理储备中心汉正街商务区分中心 2,295,806.40 10.48%否 3 湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司 2,008,470.24 9.17%否 4 武汉市江岸区商务局 1,150,000.00 5.25%否 5 中交二航局物流发展有限公司 1,096,635.79
29、 5.00%否 合计 21,914,431.25 45.55%-(5)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元单位：元 序号序号 供应商名称供应商名称 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 武汉阳光谊通商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第14 页，共 121 页 1 武汉视空装饰设计工程有限公司 8,400,000.00 33.73%是 2 武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司 2,924,200.00 11.74%否 3 武汉计算机外部设备研究所 2,228,200.00 8.95%否 4 湖北源昌物业发展有限公司 2,200,000.00 8
30、.83%否 5 湖北力邦投资担保有限责任公司 1,589,649.60 6.38%否 合计 24,906,506.68 69.63%-(6)研发支出研发支出 单位：元单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 研发投入金额-研发投入占营业收入的比例%-2.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元单位：元 项目项目 本年本年期期末末 上年期末上年期末 占总资占总资产比重产比重的增减的增减 金额金额 变动比变动比例例%占总资产占总资产的比重的比重 金额金额 变动比变动比例例%占总资产占总资产的比重的比重 货币资金 3,628,992.44 686.90%7.50%461,174.77
31、 56.20%1.01%6.49%应收账款 4,381,288.63 723.92%9.05%531,761.57 488.68%1.16%7.89%存货-长期股权投资-固定资产 1,110,221.10-31.09%2.29%1,611,040.44-5.11%3.53%-1.24%在建工程-短期借款-长期借款-资产总计 48,410,407.87 6.01%-45,666,212.87 111.74%-资产负债项目重大变动原因：（1）报告期内，货币资金有较大增幅，主要是因为期末经营性收款到位及长期股权投资收益到账。（2）报告期内，应收账款有较大增幅，主要是因为部分项目物业回款不及时，主要是
32、客户方的历史原因造成，已计提坏账准备。（3）报告期内，固定资产有较大减幅，主要是因为公司固定资产累计折旧310,000.00。3.投资状况投资状况分析分析(1)主要控股子公司、参股公司主要控股子公司、参股公司情况情况 武汉谊通捷创物业管理有限公司，注册资本 50 万元，成立于 2012 年 7 月 4 日，为谊通股份全资子公司。主要经营物业管理业务，水电安装、维修，保洁服务等。武汉阳光粒子科技孵化器有限公司，注册资本 500 万元，成立于 2015 年 6 月 17日，为谊通股份全资子公司。主要经营科技企业孵化器的技术开发、技术服务，房屋租赁，企业管理服务，文化艺术活动的组织和交流。武汉阳光谊
33、通商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第15 页，共 121 页 (2)委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况-(三三)外部环境的分析外部环境的分析 1、行业发展现状 发达国家由于城市化进程发展到了成熟阶段，房地产开发行业发展速度较慢，新增物业规模有限，因此物业市场以存量交易、运营管理为主。而城市化进程飞速推进的中国，房地产开发带来的新增物业改变着城市的面貌，存量物业则处于被遗忘的地位。随着国家土地政策的趋严，房地产企业取得土地的成本提高，拿地规模也受到限制，房地产行业的扩张速度放缓，因此，处于城市成熟区域的存量地产开始受到关注。参考很多发达国家的发展规律，当房地产市场发展到一
34、定规模以后，存量物业的运营管理市场，将逐步取代房地产开发市场，成为一个规模惊人的行业。2、我国商办存量物业运营管理行业的发展状况 我国居住型存量物业市场更受青睐，参与到这类物业市场的企业和资金较多。在商办型存量物业市场上，适应“大众创业，万众创新”的众创空间和联合办公产品的发展引人注目。目前，我国商办存量物业市场上的企业数量不多，且大多处于创业或品牌创立阶段，市场上没有品牌与规模处于绝对垄断地位的企业。(四四)竞争优势分析竞争优势分析 公司是武汉本地商办存量物业运营管理行业的领先企业。公司在古旧物业的文化和商业价值挖掘、空间景观营造方面有独特优势。经过近几年项目的实践积累，公司在商业定位、招商
35、策划、设计、经营管理等环节均已具备较高的专业能力，公司开发的洞庭 139 项目、界立方项目在武汉具有较高的知名度。目前公司已经在行业内占据了一定的市场地位，具有一定的影响力。（1）品牌与知名度优势 公司是武汉本地存量物业运营管理行业的领先企业，有着良好的企业信誉。公司推出的界立方、半山院子等项目在武汉市场具有较高的知名度。经过近几年的发展，公司的运营管理能力已经初步得到了入驻客户的认可，商业地产的出租率始终处于较高的水平。未来，随着客户对行业品牌关注度的逐步提升，公司的品牌优势将进一步显现，从而为提高盈利水平奠定坚实的基础。（2）先发优势 公司已在存量房改造运营行业中经营多年，公司在商业定位、
36、招商策划、设计、经营管理等环节均已具备较高的专业能力，并已经推出比较成功的产品。因此，在资源取得、客户认可、运营经验方面，与新进入者拉开了一定距离。（3）价格优势 公司立足于为客户提供个性化兼具人性化同时价格适中的办公及营业场所，相比城市核心区的高端写字楼，公司的产品具有较强的价格优势。(五五)持续经营评价持续经营评价 报告期内，公司策划咨询、设计改造、综合运营、招商能力、项目品牌和市场地位得到强化，公司整体经营情况稳定，资产负债结构合理，具备持续经营能力，公司未发生对持续经营能力有重大不利影响的事项。(六六)自愿披露自愿披露 武汉阳光谊通商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第16 页，
37、共 121 页 无 二、未来展望(一一)行业发展趋势行业发展趋势 商办存量物业运营管理行业的发展趋势（1）行业向信息化、品牌化、规模化方向发展 随着信息技术的创新、互联网的普及与移动互联网的发展，电子商务将在社会商业活动中扮演着越来越重要的角色。电子商务将传统的商务流程电子化、数字化，一方面以电子流代替了实物流，可以大量减少人力、物力，降低了成本；另一方面突破了时间和空间的限制，使得交易活动可以在任何时间、任何地点进行，从而大大提高了效率。商办存量物业运营管理电商模式提升了行业的效率，成为行业一大发展趋势。品牌与实力对于商办存量物业运营管理公司开展业务至关重要。对于置业者，存量物业运营管理公司
38、的品牌认知度和口碑对置业者的投资决策具有较强的影响力，很多置业者和再次置业者承认商办存量物业运营管理公司的品牌对其决策具有相当的影响。对于物业提供者，存量物业运营管理公司的市场品牌认知度和专业化能力是商办存量物业提供者与运营管理者长期合作的重要保证。商办存量物业运营管理行业属于资金密集型行业，资本雄厚的大公司将凭借强大的资金优势不断拓展市场，行业优势资源将向具有规模化效应的优秀企业聚集。（2）线上推广，线下体验的 O2O 模式 未来信息技术将为物业租赁交易提供越来越多的便利，但是，技术的进步，无法代替线下交易体验本身。O2O 模式的关键点在于，平台通过在线的方式吸引消费者，但真正消费的服务或者
39、产品必须由消费者去线下体验，这就对线下物业租赁服务提出更高的要求。（3）信息共享与增值服务将是未来的发展方向 我国的商办存量物业运营管理行业尚未能充分发掘中小企业的潜在需求。目前，商办存量物业运营管理行业主要集中为客户提供办公室改造租赁以及配套的物业管理服务，尚未建立信息共享平台。但是，随着行业的发展，为客户建立公共服务平台，实现信息共享将成为行业的发展趋势。对于商办存量物业运营管理商来说，在客户入驻后如何继续为客户提供更多的增值服务是该行业未来发展的方向，而建立信息共享平台是提供增值服务中的重要一环，这不仅可以拉近运营商与客户的距离，增强客户的忠诚度，同时也使运营商更加了解自己的服务对象及其
40、需求，为后续的服务提供很好的经验。（4）跨区域发展成为趋势 目前我国商办存量物业运营管理行业的发展仍然呈现区域性的特点，首先行业主要集中于上海、北京、深圳等经济发达的地区；其次，由于区域的限制，商办存量物业运营管理商一般只在某一特定的城市进行项目运营，尚未形成全国甚至全球连锁的大型运营商。但是我国存量物业运营管理行业目前仍处于初步发展阶段，其市场空间巨大，同时国外成熟运营商的进入也将为本土的中小运营商提供成熟的经验，当中小运营商拥有了成熟的运营模式以及优质的项目来源时，其可以以更低的管理成本同时开展多个项目，为了创造更多的利润，运营管理商将会寻求跨区域发展更多的项目。(二二)公司发展战略公司发
41、展战略 经过近 30 多年的建设和发展，中国几乎所有的大中型城市都面临着各类存量物业资产规模巨大，但管理服务水平相对低下的问题，多数物业运营商仅仅停留在基本物业武汉阳光谊通商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第17 页，共 121 页 管理的水平，客户满意度普遍较低。因此，借鉴欧美、日本等发达国家的经验，我们认为在未来 10-30 年的时间，中国存量物业管理市场必将出现一次重大的转型升级浪潮，一批具有现代服务业先进理念的企业，将通过为客户、商户、居民、城市管理者等各类利益相关者提供高水准的增值服务，让物业的资产价值提升、让城市（景区）更加“宜居、宜业、宜游”、让生活和工作更加美好，只有这
42、样的运营商才能在未来激烈的市场竞争中脱颖而出。基于上述的分析，公司进一步明确今后的发展战略：（一）愿景、使命、价值观：愿景：成为中国领先的存量资产运营商；使命：发现并释放每一个存量物业的资产价值；价值观：客户、员工、股东共同成长！（二）战略目标：2016-2020：项目运营面积达 50 万平方米，总收入达 35000 万元。（三）增长方式：内涵式增长：通过自营、托管等方式，平均每年新增管理规模 3 万-5 万平米；外延式增长：通过收购、控股、建立战略合作伙伴关系等多种途径，建立“存量资产运营”的全产业链生态模型，扩大规模，提升绩效；（四）品牌策略：打造多样化的运营空间和创新型商业平台。界立方系
43、列：聚焦城市主题型、体验式文化创意园区的运营，打造综合跨界商业典范之地。院子系列：旨在为大中型企业提供“独门独院”式的品质办公空间，打造成为行业领军品牌。粒子空间系列：定位于最新式的众创空间，提供联合办公空间、全流程创业帮扶和资源对接，打造初创企业的孵化平台。美丽方系列：致力于旅游街区的策划运营，打造中国原生态生活场景体验地。(三三)经营计划或目标经营计划或目标 2016 年公司的经营计划或目标如下：1、加大新物业项目拓展力度，通过完成一到两轮定增以及银行贷款等多种融资渠道，以保障项目的策划、改造工作的顺利完成。2、公司营业收入达到 13,685.00 万元，净利润达到 2600 万元。完成此
44、项目标，需在稳步提升原有项目收益的条件下，尽早发挥新运营项目利润贡献，不断拓展和承接对外咨询、策划的增值服务。此外，需要完成一到两轮并购项目。上述公司经营计划和主要目标并不构成对投资者的业绩承诺。三、风险因素(一一)持续到本年度的风险因素持续到本年度的风险因素（一）项目运营失败的风险 公司主要从事商办存量物业运营管理服务，商业模式为租赁有改造价值的存量物业，并进行设计改造，在改造完成后招揽商户入驻，以此获取租金收入。这种商业模式，公司在没有商户租金的保证下，必须先期投入大量资金进行项目改造，对公司的资金流有较高要求，但是如果后期公司招商工作不能如期展开，将会导致公司损失前期投入的大量资金。武汉
45、阳光谊通商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第18 页，共 121 页 应对措施：公司签约项目前，会做好充分的市场调研并找准项目定位。招商工作在项目设计、改造期间同步进行，储备充足的的商户以确保招商成功，避免时间和空间上的浪费。（二）管理及内部控制的风险 截至 2015 年 12 月 31 日，公司员工总数为 34 人，整体规模较小。随着公司未来业务范围的扩大，经营规模和人员规模必将大幅扩张。公司业务的高速成长，将对公司管理层的管理能力提出更高的要求。确立正确的发展战略和发展方向，建立更加有效的决策机制，进一步完善内部控制管理制度，引进和培养技术人才、市场营销人才、管理人才将成为公司面临
46、的重要问题。因此，公司在高速发展过程中，如果不能妥善、有效地解决与高速成长伴随而来的管理及内部控制风险，将对公司生产经营造成一定影响。应对措施：公司制定严谨的管理体制，逐步梳理各部门业务流程，注重人才专业素养的培训和提升，引进专业性人才，保障人员、人才的稳定和素质。（三）竞争风险 商办存量物业运营管理行业在我国还处于起步发展阶段，现在还未形成充分的竞争，随着商办存量物业运营管理市场的发展，这一新的商业模式将逐渐被社会广泛认知和接受，行业市场将会吸引更多本土的参与者陆续探索商业模式升级和创新。同时，部分竞争对手还将借助资本市场的力量实现快速扩张。未来，公司如果不能持续提高核心竞争力，将面临落后于
47、竞争对手的风险。应对措施：在原有业务模式基础上，注重自有资源与资本市场的融合，以品牌、金融、规模三核驱动发展路径提升自身竞争力。（四）专业人才流失的风险 公司的大部分盈利来自于对地产项目改造后取得的差额租金收入，因此满足不同客户不同层次的需求进而增值成为能否持续盈利的关键。产业跨界融合发展趋势，文化、创意、创业热潮兴起，互联网颠覆传统商业模式等，促使商办存量物业运营管理公司需时刻处在时代的前沿，方能最终胜出。因此，具有创新能力的专业人才的流失将会对公司的盈利及可持续发展带来巨大的负面影响。应对措施：公司针对专业人才制定优厚的福利待遇体系，提供有市场竞争力的薪资体系，同时以股权激励方式吸引并留住
48、人才。（五）关联方资金往来可能继续发生并损害公司利益的风险 有限公司阶段，公司控股股东及实际控制人袁玲玲、贺刚及其控制的其他公司等存在占用公司资金的情形，在一定程度上损害了公司利益。截至挂牌前，相关股东及实际控制人控制的其他公司占用公司的资金已全部偿还。由于股份公司成立时间较短，管理层规范治理的意识需要逐步培养，因此仍可能存在关联方占用公司资金的风险。应对措施：为切实保障公司财产权益不受损害，公司已制定并完善了对外担保制度、关联交易制度，公司股东、董事、监事和高级管理人员均签署规范关联交易的承诺函。（六）公司治理的风险 有限公司阶段，公司治理结构较为简单，公司治理机制不够健全，存在三会届次不清
49、，会议记录不完整、未制定专门的关联交易制度的情况。2015 年 9 月，公司整体变更为股份公司，对上述问题进行了规范，并对公司治理机制进行了建立健全。但由于股份公司成立的时间较短，公司股东、董事、监事及高级管理人员对相关制度的完全理解和执行尚需时间。因此，短期内公司治理存在不规范的风险。应对措施：公司股份制改革后，在优化法人治理结构的基础上设立、制定了股份公司董事、监事、高级管理人员工作制度，并加强学习，以规避不规范的风险行为。武汉阳光谊通商业管理股份有限公司 2015 年度报告 第19 页，共 121 页 （七）公司部分租赁项目业主未取得房产证的事项提示 公司经营项目中有 2 处租赁物业，出
50、租方未提供房屋所有权证。分别是洞庭街 139号和人民银行金库项目。洞庭 139 号项目系出租方正在办理房产过户手续，因此尚未取得所有权证；人民银行金库项目因历史原因未办理房屋所有权证，原出租方和转租方在协议中承诺对可能发生的违约承担责任。应对措施：洞庭 139 项目业主方为武汉市江岸区国有资产经营管理有限公司，该项目正在办理产权过户手续，公司将持续跟进该项工作进展；金库艺术中心业主方为中国人民银行武汉分行，属于业主方历史遗留问题。公司正在积极与业主方加强沟通，在律师审核指导下，重新签订项目协议。(二二)报告期内新增的风险因素报告期内新增的风险因素 无 四、对非标准审计意见审计报告的说明 是否被
