1、1 经 佳 文 化 NEEQ:836916 上海经佳文化产业投资股份有限公司 ShangHai JingJia Cultural Industry Investment.Co.,ltd.年度报告 2015 2 公公 司司 年年 度度 大大 事事 记记 新三板挂牌申报资料完成 2015 年 8 月 13 日，上海经佳文化产业投资有限公司顺利改组为股份有限公司。国金证券股份有限公司、信永中和会计师事务所、北京金诚同达（上海）律师事务所等机构陆续进场，全面推动经佳文化在全国中小企业股份转让系统（俗称新三板）挂牌工作。2015 年 12 月 10 日，挂牌申报资料全部完成，提报全国中小企业股份转让系统
2、审核。上海信息技术大厦外立面改造主体完成 上海信息技术大厦定位于上海市五角场创意科技园，专注成为科技创业企业基地。大厦外立面改造以智慧、科技、创新为设计主题，设计风格现代、新颖、典雅。2015 年底，主体工程完工，申报验收。大厦外立面改造将为入园企业提供高品质的办公环境，提升了入园企业的形象，助力入园企业加速发展。集邮大厦拟建众创空间 2015 年 12 月，经佳文化引入上海京立投资合伙企业，拟在集邮大厦建设创客空间。创客空间定位于创客服务，为创业者提供良好的工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间。产业园智慧云有序推进 2015 年，经佳文化启动产业园智慧云项目。产业园智慧云除了为本公司提
3、供线上、线下联动服务外，还将接入其他园区，通过云计算平台，实现园区互联、服务共享、企业互动、融合发展的产业园生态社群。公告编号：2016003 3 目目 录录 第一节 声明与提示.5 第二节 公司概况.7 第三节 会计数据和财务指标摘要.9 第四节 管理层讨论与分析.11 第五节 重要事项.22 第六节 股本变动及股东情况.24 第七节 融资及分配情况.27 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况.29 第九节 公司治理及内部控制.33 第十节 财务报告.38 公告编号：2016003 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、股份公司、经佳文化 指 上海经佳文化产业投资股份
4、有限公司 股东大会 指 上海经佳文化产业投资股份有限公司股东大会 董事会 指 上海经佳文化产业投资股份有限公司董事会 监事会 指 上海经佳文化产业投资股份有限公司监事会 三会 指 股东（大）会、董事会、监事会 全国股份转让系统公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 会计师事务所 指 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）律师事务所 指 北京金诚同达（上海）律师事务所 国金证券 指 国金证券股份有限公司 元、万元 指 人民币元、人民币万元 报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日 公告编号：2016003 5 第一节 声明与提示 声明声明 事项 是或否
5、是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 重要重要风险提示风险提示表表 重要风险事项名称 重要风险事项简要描述 1、项目改建成本、质量和进度控制风险 公司在获得建筑（群）的经营权后，需要对既有建筑（群）进行改建，从而满足目标客户经营办公的需求。通常情况下，既有建筑（群）的改建难度较高，特别是基础设施和隐蔽工程等已经进行过多重改建，改建过程中成本控制和进度要求之间的矛盾较为突出。在租赁期限一定的情况下，由于计划外的因素造成工程进度延迟或工程成本的增加，将影响公司的获利期限。如果公司
6、对新增项目成本、质量和进度未能实施有效的控制，将对项目的盈利能力构成不利影响。2、项目出租率风险 项目的出租率是衡量项目盈利能力的重要指标，如果公司承租的物业项目（含现有项目、未来新增项目）出租率受经济形势、市场需求、行业变化等因素的影响未达到预期或大幅下降，则短期将对公司的盈利能力产生不利影响。3、业主违约和政府行为风险 公司在物业项目运营中，通常与业主签署长期租赁协议，公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管
7、人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。信永中和会计师事务所对公司出具了无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。公告编号：2016003 6 项目产权归业主方所有，公司在经常时间内获得承租物业项目的运营权。报告期内公司上游物业供应商来源相对单一，截止2015 年 12 月 30 日，公司承租运营的物业项目仅两个。尽管公司与业主签署的租赁协议中已经明确约定了一旦发生物业租赁提前终止后业主方的补偿责任，包括但不限于补偿公司因改建支出按 15 年折旧分摊未分摊完毕的剩余款项。但如果发生业主提前终止租约收回房产或因政府行为导致的物业收回，仍将可能会对公司正常
8、业务开展和盈利造成不利影响。4、公司治理风险 报告期内，公司依据公司法、非上市公众公司监管办法、全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）等有关规定，并参照上市公司治理的要求建立起来的，现行公司治理机构以保护股东尤其是中小股东的权利为根本出发，不断完善法人治理结构，健全公司内部管理和控制制度。但由于股份公司成立时间尚短，短期内个别治理方面或有不规范的风险。本期重大风险是否发生重大变化：否 公告编号：2016003 7 第二节 公司概况 一、基本信息 公司中文全称 上海经佳文化产业投资股份有限公司 英文名称及缩写 ShangHaiJingJia Cultural Industry Investme
9、nt.co ltd.证券简称 经佳文化 证券代码 836916 法定代表人 赵丽佳 注册地址 上海市杨浦区松花江路 99 号 4 号楼 327 室 办公地址 上海市虹口区曲阳路 800 号商务中心 2709 室 主办券商 国金证券股份有限公司 主办券商办公地址 上海市浦东新区芳甸路 1088 号 23 层 会计师事务所 信永中和会计师事务所 签字注册会计师姓名 毛仁裕，罗来荣 会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层 二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人 胡永星 电话 021-55896278 传真 021-55896289 电子邮箱 公司网址 联系地
10、址及邮政编码 上海市虹口区曲阳路 800 号商务中心 2709 室 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 上海市虹口区曲阳路 800 号商务中心 2709 室 三、企业信息 单位：股 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 挂牌时间 2016 年 4 月 25 日 行业（证监会规定的行业大类）L72 商务服务业 主要产品与服务项目 为科技创新企业和文化创意企业提供基础办公租赁及配套增值服务 普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本 35,650,000 控股股东 上海迎佳企业发展有限公司 实际控制人 赵丽佳 四、注册情况 项目项目 号码号码 报告期内是否变更报告期内是否变更 公
11、告编号：2016003 8 企业法人营业执照注册号 91310110398781045H 是 税务登记证号码 91310110398781045H 是 组织机构代码 91310110398781045H 是 公告编号：2016003 9 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 45,737,976.06 22,907,837.94 99.66%毛利率 32.00%36.00%-10.38 归属于挂牌公司股东的净利润-113,736.97 3,019,610.00-103.77%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润
12、-577,001.96-241,059.55 139.36%加权平均净资产收益率（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）-0.27%8.12%-103.33%加权平均净资产收益率（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）-1.38%-0.65%-112.31%基本每股收益 0.00 0.09-103.53%二、偿债能力 单位：元 本期本期期期末末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 127,466,918.14 122,468,413.39 4.08%负债总计 86,893,623.74 83,781,382.02 3.71%归属于挂牌公司股东的净资产 40,573,2
13、94.40 38,687,031.37 4.88%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.14 1.09 4.88%资产负债率 68.17%68.41%-0.35%流动比率 0.28 0.59-52.21%利息保障倍数 1.03 2.90-64.43%三、营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 8,867,149.62-5,053,125.71 275.48%应收账款周转率 6.46 5.00-29.31%存货周转率 _ _-四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率 4.08%48.30%-91.55 营业收入增
14、长率 99.66%63.56%56.81 净利润增长率-103.77%12.34%-940.59 公告编号：2016003 10 五、股本情况 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 35,650,000 35,650,000 1.86%-计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-带有转股条款的债券 _ _-期权数量 _ _-六、非经常性损益 单位：元 项目项目 金额金额 计入当期损益的政府补助 300,000.00 其他营业外收入和支出 1,012,382.70 非经常性损益合计非经常性损益合计 1,312,382.70 所得税影响数 849,117.
15、71 少数股东权益影响额（税后）非经常性损益净额非经常性损益净额 463,264.99 七、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 科目科目 本期本期期末期末（本期（本期）上年上年期末（期末（去年同期去年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 -公告编号：2016003 11 第四节 管理层讨论与分析 一、经营分析 （一（一）商业模式商业模式 1、商业模式 公司致力于成为中国领先的科技、文化产业园区的集成服务商。公司关注中国科技、文化产业发展，利用互联网技术和算法连接世界、产业共赢、用工匠精神提供全新优化服务助推中小企业创新发展，
16、打造中国领先的园区服务平台。公司的商业模式为，寻找具有租赁价值提升空间的既有建筑，以长期租赁方式取得建筑物业经营权，重新进行产业定位、市场定位、产品定位，进行内部硬件及软件的设施改造，将其打造成符合产业目标、客户群体需求的大创客空间。导入产业并提供在线租赁、园区管理、在线服务、资金融通、数据储存、社群互动的六大服务，形成线上、线下互动的创业平台，获得租金收入及增值服务收入。2、行业、产品、客户与关键资源 公司目前属于商业服务业，主要通过下属上海信息技术大厦和集邮大厦为科技创业、文化创意等产业群内的企业提供办公室租赁、物业服务以及后续运营支持业务。客户以上述两类企业及配套服务企业为主，公司对上海
17、信息技术大厦和集邮大厦的 15 年以上经营权构成公司关键资源。3、销售渠道和收入 报告期内，公司销售区域全部集中在上海，公司在办公物业租赁业务的拓展方面主要依赖线下推广和线上推广两个渠道，线下依托自有销售团队开发目标客户，并以物业项目为中心辐射点，发展一批代理渠道和公共渠道，推介公司办公物业资源；线上通过互联网分类信息网站、自媒体等形式，发展网上用户。公司客户以企业为主，部分客户由中小企业主个人租赁用于创业发展。报告期内，公司的商业模式较上年度未发生重大变化。年度内变化统计：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否
18、发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否 公告编号：2016003 12（二（二）报告期内经营情况回顾报告期内经营情况回顾 2015 年我国经济在经历了数十年的高速增长后正逐步进入“新常态”，经济增速放缓，产业结构升级迫在眉睫，经济增长方式的转型压力巨大。与此同时，以创新和互联网为驱动的新经济呼声渐高，大数据、互联网的应用与实践比比皆是，线上线下结合 OTO 的营销和经营模式渗透到各行业，整体经济面临不少困难和挑战。公司逆势前行，从商业地产运营模式成功向中国领先的科技文化产业园区服务集成商转型，以服务为导向，通过开发园
19、区 OTO 的平台未来把各个线下的园区集合起来，为更多的中、小企业提供集成服务。并于 2016 年 3 月 25 日获得全国股转公司同意挂牌函，成功进入资本市场，成为一家三板上市公司。一、2015 年度公司整体经营情况 报告期内，公司实现营业收入 4,573.80 万元，同比增长 99.66%；总资产达 12,746.70 万元，同比增长 4.08%；所有者权益合计 4,057.33 万元，同比增长 4.88%；净利润-11.38 万元，同比减少 103.77%。二、2015 年度工作整体回顾（一）创新驱动、聚力发展 公司所属信息技术大厦位于上海市杨浦区，附近汇聚复旦大学、同济大学等知名高校。
20、公司将信息技术大厦定位为高科技产业园区，为科技创业类企业提供基础办公租赁及配套服务，以期实现大学校区、科技园区、公共社区“三区联动”，形成开放、平等、合作的创业氛围，吸引具有勃勃生机的年轻创业者，打造创新活动更活跃、创新人才更密集、创新企业更集聚的示范园区。公司所属集邮大厦，位于上海市南京西路商圈最中心的位置，该商圈一直以来受到东西方历史文化交融影像，是上海时尚策源地。公司将其定位为文化创意空间，为文化创意类企业提供基础办公租赁及配套服务，致力于将园区打造成为以办公为主、集餐饮、社交、休闲娱乐为一体的综合性创意园区，从而吸引文化创意企业入驻。（二）强销拉动，快速去化，实现收入大幅度增长 201
21、5 年，集邮大厦和信息技术大厦进入强销期，公司确定“强销拉动”模式，以期快速去化空置面积，提高公司营收。招商部门建立行销拓客体系，以集邮大厦、信息技术大厦为中心，划分片区，建立行销拓客地图，针对片区内重点楼宇、园区、商业网点，逐个突击，强力拓展；同时发掘大客户资源，寻找工商代理公司、街道招商部门，锁定关键意向，积极组织面谈。（三）积极拓展，储备项目，蓄积增长力量 2015 年，公司组建市场拓展部，建立项目储备库，蓄积企业增长力量。公司与政府、街道、旧厂业主等建立深层联系，重点筛查，形成一批储备项目。对于确定的储备项目，公司组织市场、工程、财务等人员，开展项目前期论证，从整体上增强企业把握项目机
22、会的能力，保障企业长远发展的动力来源。公告编号：2016003 13（三）缜密布局，谋篇园区云，提升核心竞争力 2015 年，公司着手开发产业园智慧云。产业园智慧云包括线上租售、企业服务、企业社群、云办公、云数据中心等五大功能。产业园智慧云除了为本公司提供线上、线下联动服务外，还将接入其他园区，通过云计算平台，实现园区互联、服务共享、企业互动、融合发展的产业园生态社群。1、主营业务分析主营业务分析（1）利润构成利润构成 单位单位：元元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 金额金额 变动比例变动比例 占营业收占营业收入的入的比重比重 金额金额 变动比例变动比例 占营业收入占营业收入的的比重比重
23、 营业收入 45,737,976.06 99.66%-22,907,837.94 63.56%100%营业成本 30,891,113.14 111.43%67.54%14,610,322.83 215.67%63.78%毛利率 32.00%-10.38%36.00%-45.90%管理费用 6,455,100.25 74.35%14.11%3,702,460.44 28.13%16.16%销售费用 2,263,818.04 58.58%4.95%1,427,600.28 200.02%6.23%财务费用 2,170,715.52 2.21%4.75%2,123,766.10 25.74%9.27
24、%营业利润-1,243,353.23 373.22%-2.72%-262,742.75-107.59%-1.15%营业外收入 1,571,005.78-66.21%3.43%4,649,536.42 3,538.99%20.30%营业外支出 258,623.08-26.11%0.57%350,000.00 1.53%净利润-113,736.97-103.77%-0.25%3,019,610.00 12.34%13.18%项目重大变动原因：营业收入：主要由于集邮大厦及华升大厦出租率逐步上升以及对外出租的单位租金有所上升所致。集邮大厦年平均出租率由 2014 年 8.68%提高到 2015 年的
25、67.63%；华升大厦平均出租率由 2014 年 64.79%提升到 2015 年的 76.86%。营业成本：营业成本大幅度增加主要是因为 2014 年下半年开始集邮大厦，华升大厦开始对外承租，开始确认租赁成本，2015 年营业成本较 2014 年大幅增加。管理费用：公司业务拓展，新增了管理人员，工资总额、办公费等增加。销售费用：为了开拓市场，销售佣金、业务招待待费用等有所增加。营业外收入：2015 年较上期营业外收入减少较大，主要系上期转让紫安大厦收入数额较大，且调整至营业外收入所致。（2 2）收入构成）收入构成 单位单位：元元 项目项目 本期收入金额本期收入金额 本期成本金额本期成本金额
26、上期收入金额上期收入金额 上期成本上期成本金额金额 主营业务收入 44,313,447.80 30,891,113.14 20,760,213.56 14,540,364.71 其他业务收入 1,424,528.26 2,147,624.38 69,958.12 合计合计 45,737,976.06 30,891,113.14 22,907,837.94 14,610,322.83 公告编号：2016003 14 按产品或区域分类分析：单位单位：元元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业收入占营业收入比例比例 上期收入金额上期收入金额 占营业收入比占营业收入比例例 上海 45,
27、737,976.06 10,000.00%22,907,837.94 10,000.00%收入构成变动的原因 2015 年 1-12 月收入较 2014 年同期大幅度增加，主要由于集邮大厦及信息技术大厦出租率逐步上升以及对外出租的单位租金有所上升所致。此外，本年发生财务顾问费和咨询服务费收入 1,424,528.26 元。（3 3）现金流量状况）现金流量状况 单位单位：元元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 经营活动产生的现金流量净额 8,867,149.62-5,053,125.71 投资活动产生的现金流量净额-32,737,423.54 4,714,693.37 筹资活动产生的
28、现金流量净额 24,139,649.08 277,491.56 现金流量分析：2015 年经营活动产生的现金流量净额变动原因：集邮大厦、信息技术大厦等出租率大幅度上升，公司租金业务增加。投资活动现金流量净额变动的原因为：信息技术大厦改造及集邮大厦工程付款。筹集活动现金流量变动的原因为：浦发银行杨浦支行银行贷款。（4）主要客户情况）主要客户情况 单位单位：元元 序号序号 客户名称客户名称 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 汤国新 5,315,708.86 11.62%否 2 上海真丝商厦有限公司 4,530,105.09 9.90%否 3 上海渔约
29、汇餐饮管理有限公司 2,150,452.57 4.70%否 4 上海巴蜀隆门餐饮管理有限公司 2,141,986.58 4.68%否 5 庄国年 1,960,679.35 4.29%否 合计合计 16,098,932.45 35.19%-注：如存在关联关系，则必须披露客户的具体名称。（5）主要供应商情况）主要供应商情况 单位单位：元元 序号序号 供应商名称供应商名称 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在关是否存在关联关系联关系 1 上海邮政实业开发总公司 30,659,296.99 38.00%否 2 上海通兴建筑安装工程总公司 19,000,000.00 24.00%否 3
30、上海劲豪建设工程有限公司 7,510,000.00 9.00%否 4 上海园林机施有限公司 5,000,000.00 6.00%否 5 上海鹭城建筑幕墙工程有限公司 2,259,000.00 3.00%否 公告编号：2016003 15 合计合计 64,428,296.99 80.00%-公司董事、监事、高级管理人员、主要关联方或者持有公司 5%以上股份的股东未在上述供应商中占有权益。（6）研发支出）研发支出 单位单位：元元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 研发投入金额 _ _ 研发投入占营业收入的比例 _ _ 2、资产负债结构分析、资产负债结构分析 单位：元单位：元 本本年年期
31、末期末 上年期末上年期末 项目项目 金额金额 变动变动 比例比例 占总资产占总资产的比重的比重 金额金额 变动变动 比例比例 占总资产占总资产的比重的比重 占总资产比占总资产比重的增减重的增减 货币资金 672,628.77 66.80%0.53%403,253.61-13.13%0.33%0.20%应收账款 8,714,448.54 59.97%6.84%5,447,601.19 46.26%4.45%2.39%存货 _ _ 长期股权投资 _ _ 固定资产 223,932.39-12.76%0.18%256,698.60 422.88%0.21%-0.03%在建工程 20,009,901.2
32、0 15.70%0.00 短期借款 22,500,000.00 12.50%17.65%20,000,000.00 66.67%16.33%1.32%长期借款 2,600,000.00-68.29%2.04%8,200,000.00-40.58%6.70%-4.66%资产总计 127,466,918.14 4.08%100%122,468,413.39 48.30%100.00%资产负债项目重大变动原因：货币资金：营业收入增长，同期加强应收账款的回收管理，收到的收入款项增加，货币资金相应增加。应收账款：集邮大厦于 2014 年 11 月开始陆续对外出租，租赁期限一般较长，并存在一定的免租期，根
33、据会计准则，免租期内仍应确认收入，但并未收款，形成应收账款。导致应收账款较上期增长较多。在建工程：在建工程主要 2015 年发生的信息技术大厦改建费用。长期借款：2015 年年末与上期比较减少 560 万元，主要是因为本期按照还款进度分期还款所致。3 3、投资状况分析投资状况分析 （1 1）主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况 无 （2）委托理财及衍生品投资情况委托理财及衍生品投资情况 无 （三（三）外部外部环境环境的分析的分析 1、国家的产业政策支持 公告编号：2016003 16 创新创业企业服务平台建设，是国家鼓励和支持的重点产业。近年来，国家先后出台了多项支持处理行
34、业发展的法律法规政策，引导、支持和规范行业的发展。如国务院办公厅关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见（国办发20159 号）指出：为加快实施创新驱动发展战略，适应和引领经济发展新常态，顺应网络时代大众创业、万众创新的新趋势，加快发展众创空间等新型创业服务平台，营造良好的创新创业生态环境，激发亿万群众创造活力，打造经济发展新引擎。到 2020 年，形成一批有效满足大众创新创业需求、具有较强专业化服务能力的众创空间等新型创业服务平台。2016 年 3 月30 日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，决定新设一批国家自主创新示范区，部署推进上海加快建设科技创新中心，在上海系统推进全面创新改革
35、试验，以创新带动创业就业，搭建“双创”平台，完善创新服务，上海将迎来转型发展的历史性机遇。2、国家产业政策鼓励商业服务业发展（国土资源（2015）5 号文件）国土资源部、发展改革委、科技部、工业和信息化部、住房城乡建设部、商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业、万众创新用地的意见及上海盘活存量工业用地的实施办法中提出提高存量工业用地利用质量和综合效益，促进创新驱动发展经济转型升级，推进产城融合发展和城市有机更新，支持具有全球影响力的科技创新中心建设，共享的存量工业用地盘活机制。3、上海区域商业办公租赁市场空间广阔 伴随着我国现代服务业良好的发展势头，全民创业热潮的进一步兴起，科技、文化类创
36、业企业如雨后春笋，由此将产生大量基础办公司服务需求，这将给行业发展带来广阔的市场空间。公司业务集中在上海，以上海为例，近五年来上海成功创业人数每年增幅均在 1 万人以上，每年新增就业岗位均在 60万个左右。近八年以来上海的就业形势信心指数和整体经济信息指数均维持在 100 点以上的高位。良好的就业环境和经济发展势头将会带来对基础办公服务和增值服务的持续需求。（四（四）竞争优势竞争优势分析分析 公司的竞争优势主要体现在物业建筑的整体承租和下游客户的聚焦开发基础上，使得公司具有较一般物业租赁企业较高的成本控制能力和客户稳定性。结合公司开发的“园区智慧云”，随着公司服务企业数量和终端用户的增加，规模
37、经济和用户多元化需求的开发将使得公司现有收入规模和业务附加值大幅提升。具体如下：（一）上游整体承租 获取既有历史建筑经营权是公司经营项目的起点和基础，要确保获取的建筑具有市场提升空间。公司获取建筑经营权的渠道方式主要有两种，公司自身拓展以及外部机构推荐。公司的主要物业项目供应商为上海地区历史老旧建筑的产权所有单位，充分利用该类供应商拥有的丰富项目资源是公司首选的方 公告编号：2016003 17 式。（二）中游产品定位开发 既有建筑租赁价值的提升来源于新的市场定位以及外观和功能的重新设计。创新而具有价值的市场定位决定了未来客户的相对专业化，建筑的租赁价值也相应提升。针对新的定位，公司会聘请专业
38、建筑设计团队对项目进行规划和设计。这个过程需要考虑市场因素，结合项目所在地的办公需求和经济环境，确定符合市场需求的规划和装修方案。为了保证项目的集中管理，提高产品和服务的质量，公司会对承租物业进行统一装修，形成一个具有鲜明特色的办公环境，通过对建筑的重新定位和设计，满足目标行业客户对环境和基础配套设计的需求，实现了建筑内在服务提升、外观吸引力增强和行业客户聚集的整体效果，提高了公司项目的专业化和差异化。（三）下游客户聚焦 公司物业项目定位于为科技创新企业和文化创意企业提供基础办公租赁及配套服务，目标客户的选择需符合公司战略定位。公司依据客户所处行业的市场前景、行业地位、经营规模、税收贡献和品牌
39、影响等因素，制定有针对性的目标客户行业聚焦开发策略。在产业链聚焦方面，公司按照产业定位及业态组合进行项目的整合，将目标客户划分为上、中、下游三个产业链层级，然后从产业链层级中首选主导企业，对主导企业进行重点研究和针对性攻关，辅之以各种便利条件和优惠政策，从而达到吸引其入驻的目的。行业核心企业的入驻，对上、下游配套企业和业务关联企业的入驻有着天然的向心力，通过这种“单点突破、以点带面”的招商策略最终实现下游用户的产业链聚焦。在目标客户稳定方面，针对科技创新企业和文化创意企业的性质和员工特质的不同，公司会针对性提供相匹配的增值服务。通过营造不同风格的创新、创业氛围的聚集地，聚合各种类型科技人才和创
40、意人才，彼此跨界、混搭，实现将优质项目和优质企业引进和长期入住目的。（四）终端多元销售 公司在具体实施招商方面将主要采取自主招商和代理招商两种模式 1、自主招商模式 项目的营销方案制定、渠道推广、承租用户接待、签约完全是由公司自有招商团队完成。主要采用以下几种形式：（1）学术推介，通过参加针对性的论坛、行业研讨会，可以较为集中的与目标客户接触，也能够较为详细的介绍公司服务定位和优势，在扩大企业影响力的同时吸引更多目标客户的关注和实地考察。（2）网络推介，充分利用互联网尤其是移动互联网的快速传播和迅速扩散优势，推出微信公共帐号及 公告编号：2016003 18 未来即将上线的互动平台，通过线上办
41、理预约。（3）专刊推介，公司发挥行业优势，利用行业专刊进行广告投放，对目标客户进行有效的针对性宣传。（4）专场推介，通过举办专场招商会的形式直接聚焦目标客户。此外，公司还在积极与高等院校服务对接，吸引高校创业者来园区考察。2、行业招商模式 公司通过与行业领先综合信息网站 58 同城和赶集网等进行业务合作，充分利用互联网线上推广的广泛性和针对性优势，为公司输送优质客户。（五）售后增值服务 公司除提供办公室租赁的硬件服务外，围绕目前管理运营的两大园区，通过提供各种配套增值服务培养新的利润增长点，并计划不断提高增值业务收入比重，将公司运营的园区打造成独立的办公服务一体化区域。公司正在培育的增值服务包
42、括：1、中小企业增值服务 公司为入驻企业提供丰富多彩的线下沙龙、社交等活动。公司现有两大园区已累计进驻近 400 多家企业，而且公司还在不断扩展新园区。鉴于园区本身是线下商业服务的直接入口，所以现阶段公司将自身定位为一个开放平台，通过引进第三方专业机构，由第三方合作伙伴为园区企业提供针对性服务，如工商注册、年检代理、税务咨询、人事服务、法律咨询、财务咨询、服务器租赁、管理培训、融资担保、品牌推广和知识讲座等。在为下游租户企业带来各种便利的同时，利用引入服务的团购属性降低了下游企业的采购成本。2、创业企业孵化辅助 公司搭建科技、文化创意企业聚集的企业服务平台，主要为创业型中小企业提供基础办公租赁
43、和办公后勤外包服务支持，一方面吸引创新、创意企业入驻，同时与社会各类创业资本建立业务关系，使服务平台成为下游用户的优质企业孵化器。综上，不论是基础办公服务还是增值服务，本身都会产生公司的服务和用户数据，随着公司管理物业数量的扩充、入驻平台的企业的增加、各种服务的规模化生产，公司积累的用户数据本身会逐渐释放出能量和价值。成为公司为下游用户提供服务附加值以及增强公司自身核心竞争力的重要来源。（五（五）持续经营持续经营评价评价 报告期内，公司业务、资产、人员、财务、机构独立，具有良好的自主经营能力；会计核算、财务管理、风险控制等重大内部控制体系运行良好；主营业务突出，主要财务指标健康；经营管理层、核
44、心业务人员队伍皆有大幅加强；无违法、违规行为发生。公司具备良好的持续经营能力。（六（六）自愿披露自愿披露 公告编号：2016003 19-二、未来展望（自愿披露）（一（一）行业发展趋势行业发展趋势 城市是人类文明的结晶。现代城市的快速发展，也给城市居民带来了挑战。重构城市的宜居性，必然建立在对现有建筑的改造升级之上。导入战略新兴产业，开辟税源，能够支持城市的可持续发展。利用信息技术，汇聚人类智慧，开发城市资源，建设智慧城市，实现人、城市与环境和谐发展，已经取得广泛共识。公司明其德，恒其志，身践力行，集聚科技、文化企业，建设智慧园区，汇入智慧城市建设。（二（二）公司发展战略公司发展战略 公司致力
45、于成为中国领先的科技、文化产业园区的集成服务商。公司关注中国科技、文化产业发展，利用互联网技术，算法连接世界、产业共赢、用工匠精神提供全新优化服务助推中小企业创新发展，打造中国领先的园区服务平台。公司的商业模式为，寻找具有租赁价值提升空间的既有建筑，以长期租赁方式取得经营权，重新进行产业定位、市场定位、产品定位，进行内部硬件及软件的设施改造，将其打造成符合产业目标、客户群体需求的大创客空间。导入产业并提供在线租赁、园区管理、在线服务、资金融通、数据储存、社群互动的六大服务，形成线上、线下互动的创业平台，获得租金收入及增值服务收入。公司发展目标 1、挂牌新三板，进军创新层。公司拟以新三板挂牌为契
46、机，推动业务全面发展。未来三年管理运营面积和收入拟实现跨越式增长，冲击新三板创新层目标。2、打造科技、文化企业综合服务商第一平台。公司以科技、文化企业为目标客户，通过线上、线下发展主题产业链型企业社群，聚合裂变，形成科技、文化企业综合服务第一平台，打造经济增长活力矩阵。3、立足上海，向北、广、深等一线城市发展。公司通过“提高管理能力、提高人才聚合能力、提高产品的研发能力、提高产品的整合能力”等四个提高，形成可复制、可扩展、可盈利的成熟的商业模式，立足上海，向北、广、深等一线城市快速发展。公告编号：2016003 20（三三）经营计划经营计划或目标或目标 2016 年-2018 年整体目标：通过
47、线上互联网 OTO 平台与线下实体园区运营管理的业务模式，推广企业业务、信息交流、资源共享等服务积累行业口碑，形成产业聚焦，扩大市场影响，提升综合竞争优势。计划线下实体园区项目管理面积达到 25 万平方，线上园区面积不少于 100 万方，客户数不少于 10000 家。在企业管理中，采用机制创新模式，启动股权激励计划工作，以小团队的运行机制，快速捕捉市场热点，提高园区运营管理能力，增强客户体验，取得附加增值、业务创收。（四（四）不确定性因素不确定性因素 公司在拓展项目过程中，可能会因为政策、业主等方面的问题影响项目的实际进度。三、风险因素 （一）（一）持续到本年度的持续到本年度的风险因素风险因素
48、 1、改建成本、质量和进度控制风险 公司在获得建筑（群）的经营权后，需要对既有建筑（群）进行改建，从而满足目标客户经营办公的需求。通常情况下，既有建筑（群）的改建难度较高，特别是基础设施和隐蔽工程等已经进行过多重改建，改建过程中成本控制和进度要求之间的矛盾较为突出。在租赁期限一定的情况下，由于计划外的因素造成工程进度延迟或工程成本的增加，将影响公司的获利期限。如果公司对新增项目成本、质量和进度未能实施有效的控制，将对项目的盈利能力构成不利影响。主要对策：公司既有集邮大厦、信息技术大厦改建已经结束。对于新增项目，公司将加强项目成本、质量和进度的综合控制。公司将预先制定项目成本、质量计划和控制基准
49、，项目开工后，定期比较分析，然后调整相应的工作计划并反馈到实施计划中去。有效监控实际成本、质量及进度状况，及时、定期地与控制基准相比照，并结合其他可能的改变，及时采取必要的纠正措施，修正或更新项目计划，预测出项目完成时成本是否超出预算、进度会提前或者落后。从而实现对项目全过程的控制。2、项目出租率风险 项目的出租率是衡量项目盈利能力的重要指标，如果公司承租的物业项目（含现有项目、未来新增项目）出租率受经济形势、市场需求、行业变化等因素的影响未达到预期或大幅下降，则短期将对公司的盈利能力产生不利影响。主要对策：公司对出租率风险的控制主要通过执行不同的销售策略来实现，对于新项目，将分设预热期、热销
50、期、强销期三个阶段，循环递进，最大程度降低工程对出租率的影响；对于既有项目，一方面要 公告编号：2016003 21 提升服务品质，增加租户粘性，提高续签率，一方面要做好退租预警，在退租前，完成新租户签约工作。3、业主违约和政府行为风险 公司在物业项目运营中，通常与业主签署长期租赁协议，项目产权归业主方所有，公司在经常时间内获得承租物业项目的运营权。报告期内公司上游物业供应商来源相对单一，截止 2015 年 12 月 30 日，公司承租运营的物业项目仅两个。尽管公司与业主签署的租赁协议中已经明确约定了一旦发生物业租赁提前终止后业主方的补偿责任，包括但不限于补偿公司因改建支出按 15 年折旧分摊
