1、 1 2020 年度报告 万联城服 NEEQ：835800 万联城市服务科技集团股份有限公司 Unimetro Service Technology Group Co.,Ltd.2 公司年度大事记公司年度大事记 2020 年 5 月 13 日，由中国指数研究院主办的“2020 中国物业服务百强企业研究成果发布会”在北京召开。大会表彰了物业服务优秀企业，万联城服凭借其优异的表现，成功跻身“2020 中国物业服务百强企业”榜单，同时荣获“2020 中国物业服务年度社会责任感企业”称号。万联城服在 2020 年疫情狙击战中快速反应，逆行而上。2021 年 4 月，获评黑龙江省物业管理协会“抗击疫情优
2、秀企业”。2020年万联城服在山东省济南市新设立济南分公司。同年，济南分公司在当地抗疫工作中表现突出，荣获中共七贤街道鲁贤社区综合委员会与七贤街道鲁贤社区居民委员会共同颁发的 2020 年鲁贤社区疫情防控工作“战疫先锋”单位荣誉。2020 年，万联城服沈阳地区物业公司抗击新冠疫情做出突出贡献，沈阳万联党支部被中共皇姑区明廉赤水社区委员会评为“先进党支部”，沈阳丰华荣获笃工街道党工委颁发的“疫情防控标兵物业”荣誉称号。万联城服于2020年11月9日与秉屹（上海）投资管理有限公司和郑州朔楷电子商务有限公司签订关于收购河南省睿斯特物业服务有限公司的发行股份及支付现金购买资产协议，为万联城服拓展河南省
3、物业服务等业务奠定了坚实基础。3 目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.4 第二节第二节 公司概况公司概况.7 第三节第三节 会计数据和财务指标会计数据和财务指标.9 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.14 第五节第五节 重大事件重大事件.29 第六节第六节 股份变动、融资和利润分配股份变动、融资和利润分配.35 第七节第七节 董事、监事、高级管理人员及核心员工情况董事、监事、高级管理人员及核心员工情况.40 第八节第八节 行业信息行业信息.45 第九节第九节 公司治理、内部控制和投资者保护公司治理、内部控制和投资者保护.46 第十节第十节 财务会计报告财
4、务会计报告.54 第十一节第十一节 备查文件目录备查文件目录.166 4 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人唐喜艳、主管会计工作负责人李天舒及会计机构负责人（会计主管人员）唐喜艳保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的
5、风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在未按要求披露的事项 是 否 【重大风险提示表】【重大风险提示表】重大风险事项名称重大风险事项名称 重大风险事项简要描述重大风险事项简要描述 1、实际控制人不当控制的风险 实际控制人为李天舒，其控制公司 59.82%的股份，处于绝对控股地位。公司虽已制定了一整套规范制度以完善公司的内部控制和管理结构，但公司实际控制人仍有可能利用控股地位，通过行使表决权对公
6、司的经营、人事、财务等实施不当控制，可能影响公司的正常经营，为公司的持续健康发展带来风险。2、公司管理风险 公司从事物业管理业务，公司在管项目、在管面积和下设分支机构持续增长，业务规模扩大，管理难度加大，可能会存在内控制度贯彻不彻底导致的公司治理规范不能有效执行的风险。3、核心业务人员流失风险 公司物业服务业务是以员工为核心开展的，其中核心业务人员对公司的经营与管理尤为重要，是公司提供高质量服务的保障，核心业务人员的稳定也是保障公司核心竞争力的关键。随着公司经营规模的不断扩大，公司对于核心业务骨干的需求也会不断增加。但若公司的核心业务人员频繁流失或者相关人员无法满足发展需要，可能会对公司提供的
7、服务质量、客户满意度和公司声誉造成影响，进而对公司的业务发展和经营业绩造成不利影响。4、突发事件或自然灾害的风险 如发生火灾、爆炸、停电等突发事件或大风、暴雪、暴雨、地震等自然灾害，可能会给客户的财物、设备设施造成损害，并 5 产生人身安全方面的隐患，可能会导致公司物业管理经营风险的增加。5、业务分包风险 按照行业惯例，公司将部分物业服务进行外包，以降低人力成本。尽管公司在业务分包合同中对服务质量等相关条款进行了规定，并制定了相关质量标准和管理规范，但是如果第三方公司未能保持员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。6、市场竞争风
8、险 目前我国物业管理行业的集中度较低，市场竞争较为激烈，物业业主对于物业服务的要求将越发专业化、标准化，因此具有品牌的物业管理企业将是行业发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能将在未来的市场竞争中处于不利地位。7、公司人员管理风险 物业管理行业属于服务业，且属于劳动密集型行业，提供服务的人员年龄结构、学历背景等差异较大，因此物业管理行业人员管理难度较大。公司已经制定了标准化的服务流程及服务标准，以保证提供服务的人员能够达到公司要求，提供较好的物业服务，但是如果公司不能在服务项目中严格把控工作人员的服务内容，可能会出现由于人员管理不当，导致公司部分服务内容达不到业主要求
9、，造成公司与业主的纠纷。8、劳务成本上涨风险 公司主营业务成本主要以人工成本为主，近年工资水平的持续上涨，公司的人力成本和业务分包成本不断上升。公司维持及提高盈利水平的能力很大程度上取决于控制人工成本的能力。尽管公司采取积极措施诸如实施标准化、自动化的管理应对该风险，但是人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。9、现金收款的资金管理风险 根据业主的支付习惯，报告期内，部分业主以现金交纳物业费，尽管公司制定了严格的库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，但若针对现金交易的管理措施执行不到位，仍有可能存在一定的资金管理风险。10、应收账款余额较大的风险 随着业务规模的扩大，期末
10、应收账款规模不断增加，同时，也存在部分项目、部分客户账龄较长的情形，如回收不利，将导致坏账损失的风险，从而对公司造成不利影响。11、新业务拓展风险 报告期内，公司在传统的物业服务体系的基础上，开拓了产业园区运营、服务的新业务。该项业务尚处于初创期，且需要一定时间的经验及资源的积累，也对公司的管理水平及人力资源等方面提出了更高的要求，客观上存在新业务推进不利的风险。本期重大风险是否发生重大变化：本期重大风险未发生重大变化 是否存在被调出创新层的风险是否存在被调出创新层的风险 是 否 释义释义 6 释义释义项目项目 释义释义 万联城服、本公司或公司 指 万联城市服务科技集团股份有限公司 北京万联
11、指 北京万联恒德物业管理顾问有限责任公司 明道物业 指 大庆市明道智园居民服务有限公司 大庆万联 指 大庆万联恒德物业服务有限公司 沈阳丰华 指 沈阳丰华物业管理有限公司 沈阳万联 指 沈阳万联恒德物业管理有限公司 仟星科技 指 成都仟星链城科技有限公司 杭州元中物业 指 杭州元中物业管理有限公司 河南睿斯特物业 指 河南省睿斯特物业服务有限公司 云翥科技 指 浙江万联云翥科技服务有限责任公司 大庆分公司 指 万联城市服务科技集团股份有限公司大庆分公司 济南分公司 指 万联城市服务科技集团股份有限公司济南分公司 新明半岛小区 指 浙江省杭州市新明半岛小区住宅小区项目 唯美主邑小区 指 黑龙江省
12、大庆市唯美主邑小区住宅小区项目 湿地福苑小区 指 黑龙江省大庆市湿地福苑小区住宅小区项目 雍景豪城小区 指 辽宁省沈阳市雍景豪城小区住宅小区项目 湘湖人家小区 指 浙江省杭州市湘湖人家小区住宅小区项目 晋中物业 指 晋中首创学园物业管理有限公司 山西晋美万联 指 山西晋美万联物业服务有限公司 杭州德宏物业 指 杭州德宏物业服务有限公司 实际控制人 指 李天舒先生 章程、公司章程 指 万联城市服务科技集团股份有限公司公司章程 证监会、中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 企业会计准则 指 财政部发布的企业会计准则基本准则（财政
13、部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定 主办券商 指 首创证券股份有限公司 元、万元 指 人民币元、万元 7 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 万联城市服务科技集团股份有限公司 英文名称及缩写 Unimetro Service Technology Group Co.,Ltd.证券简称 万联城服 证券代码 835800 法定代表人 唐喜艳 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书姓名 张蓉 是否具备全国股转系统董事会秘书任职
14、资格 否 联系地址 北京市东城区东四十条 68 号 电话 010-84086117 传真 电子邮箱 公司网址 http:/ 北京市东城区东四十条 68 号 邮政编码 100007 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会办公室 备注：公司目前已完成董事会秘书聘任程序，但董事会秘书尚未取得任职资格。公司因进入创新层承诺自2020年全国股转公司首期董事会秘书资格考试举行之日起3个月内取得董事会秘书任职资格。至今，股转系统暂未举办董事会秘书资格考试。三、三、企业信息企业信息 股票交易场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 1999 年 10 月 29 日 挂牌时间 2016 年
15、2 月 5 日 分层情况 创新层 行业（挂牌公司管理型行业分类）K 房地产业-K70 房地产业-K702 物业管理-K7020 物业管理 主要产品与服务项目 物业管理 普通股股票交易方式 连续竞价交易 集合竞价交易 做市交易 普通股总股本（股）68,707,453 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 8 控股股东 李天舒 实际控制人及其一致行动人 实际控制人为（李天舒），无一致行动人 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 912306007166448804 否 注册地址 浙江省杭州市拱墅区祥园路 108号 2 幢 10 层 100
16、1 室 是 注册资本 68,707,453.00 元 是 五、五、中介机构中介机构 主办券商（报告期内）首创证券 主办券商办公地址 北京市西城区德胜门外大街 115 号 报告期内主办券商是否发生变化 否 主办券商（报告披露日）首创证券 会计师事务所 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名及连续签字年限 谢卉 佟环 1 年 1 年 会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号中审众环大厦 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 9 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标财务指标 一、一、盈利能力盈利能力 单位：元
17、 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 168,450,895.21 158,028,661.60 6.60%毛利率%28.98%28.65%-归属于挂牌公司股东的净利润 19,836,597.18 15,981,034.57 24.13%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 19,122,340.38 15,698,113.16 21.81%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）22.84%21.50%-加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）22.01%21.12%-基本每股收益 0.30 0.31-
18、3.23%二、二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%资产总计 223,465,496.73 154,298,270.40 44.83%负债总计 112,489,968.79 63,449,846.75 77.29%归属于挂牌公司股东的净资产 100,890,284.67 85,212,934.07 18.40%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.47 1.62-9.26%资产负债率%（母公司）53.64%43.02%-资产负债率%（合并）50.34%41.12%-流动比率 1.30 1.47-利息保障倍数-三、三、营运情况营运情况 单位：元 本期
19、本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 55,780,420.49 16,198,705.55 244.35%应收账款周转率 2.35 2.79-存货周转率 328.73 224.32-10 四、四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%44.83%53.25%-营业收入增长率%6.60%28.15%-净利润增长率%22.91%35.62%-五、五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%普通股总股本 68,707,453 52,551,887 30.75%计入权益的优先股数量-计入
20、负债的优先股数量-六、六、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 七、七、与业绩预告与业绩预告/业绩业绩快报快报中披露的财务数据差异中披露的财务数据差异 适用 不适用 八、八、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动性资产处置损益-27,687.55 计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 811,596.50 本公司取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 147,064.15 除上述各项之外的其他营业
21、外收入和支出 17,159.54 其他符合非经常性损益定义的损益项目 26,863.53 非经常性损益合计非经常性损益合计 974,996.17 所得税影响数 179,323.11 少数股东权益影响额（税后）81,416.26 非经常性非经常性损益净额损益净额 714,256.80 11 九、九、补充财务指标补充财务指标 适用 不适用 十、十、会计数据追溯调整或重述情况会计数据追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 其他原因 不适用 （1）会计政策变更 执行新收入准则导致的会计政策变更 财政部于 2017 年 7 月 5 日发布了企业会计准则第 14 号收入（2017 年修订）（财会2
22、01722号）（以下简称“新收入准则”）。本集团于 2020 年 1 月 1 日起开始执行前述新收入准则。新收入准则为规范与客户之间的合同产生的收入建立了新的收入确认模型。为执行新收入准则，本集团重新评估主要合同收入的确认和计量、核算和列报等方面。根据新收入准则的规定，选择仅对在 2020年 1 月 1 日尚未完成的合同的累积影响数进行调整，以及对于最早可比期间期初（即 2019 年 1 月 1 日）之前或 2020 年 1 月 1 日之前发生的合同变更予以简化处理，即根据合同变更的最终安排，识别已履行的和尚未履行的履约义务、确定交易价格以及在已履行的和尚未履行的履约义务之间分摊交易价格。首次
23、执行的累积影响金额调整首次执行当期期初（即 2020 年 1 月 1 日）的留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。执行新收入准则的主要变化和影响如下：本集团将因提供服务而预先收取客户的合同对价从“预收账款”项目变更为“合同负债”项目列报。对 2020 年 1 月 1 日财务报表的影响 报表项目 2019 年 12 月 31 日（变更前）金额 2020 年 1 月 1 日（变更后）金额 合并报表 公司报表 合并报表 公司报表 预收账款 35,024,658.91 6,234,867.19 合同负债 33,163,561.62 6,220,822.31 其他流动负债 1,86
24、1,097.29 14,044.88 对 2020 年 12 月 31 日资产负债表的影响 报表项目 2020 年 12 月 31 日 新收入准则下金额 2020 年 12 月 31 日 旧收入准则下金额 合并报表 公司报表 合并报表 公司报表 预收账款 56,690,824.42 5,170,236.31 12 报表项目 2020 年 12 月 31 日 新收入准则下金额 2020 年 12 月 31 日 旧收入准则下金额 合并报表 公司报表 合并报表 公司报表 合同负债 54,909,821.09 4,986,258.12 其他流动负债 1,781,003.33 183,978.19 （2
25、）、会计差错更正 单位：元 科目科目 上年上年期末（期末（上年同期上年同期）上上年上上年期末（期末（上上年同期上上年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 应收账款 56,208,686.26 41,689,133.70 43,374,185.77 43,277,252.60 预付账款 929,500.33 2,882,992.31 1,977,629.70 3,140,734.22 其他应收款 13,914,372.53 12,353,880.55 5,500,677.28 4,069,572.76 长期股权投资 7,497,818.47
26、 6,918,622.40 5,668,448.73 5,086,465.54 递延所得税资产 2,292,420.20 5,899,236.76 1,413,960.20 1,413,632.33 应付账款 5,389,788.80 6,701,082.31 3,689,536.55 4,098,392.76 预收账款 35,297,353.12 35,024,658.91 16,118,838.54 15,932,591.60 应付职工薪酬 1,171,282.49 1,124,981.65 应交税费 7,177,071.65 7,289,571.65 6,314,104.91 6,318
27、,679.92 其他应付款 14,511,249.38 13,294,641.69 15,722,513.74 15,367,017.77 递延所得税负债-14,910.54-1,118.61 盈余公积 2,355,821.72 1,924,102.60 1,914,367.93 1,898,143.34 未分配利润 27,820,724.01 17,834,425.00 17,104,369.26 16,300,542.70 归属于母公司股东权益 95,630,952.20 85,212,934.07 64,660,700.16 63,840,649.01 少数股东权益 6,219,504.
28、83 5,635,489.58 营业收入 172,460,815.44 158,028,661.60 139,567,067.87 123,311,774.00 营业总成本 151,046,206.16 135,966,681.69 123,439,177.96 104,745,247.74 营业成本 127,799,972.24 112,747,044.31 101,770,205.65 85,752,744.20 销售费用 846,393.07 1,675,729.14 1,479,720.51 2,137,323.22 管理费用 21,231,773.13 19,293,926.65 1
29、6,655,845.70 15,241,823.20 研发费用-1,081,913.87-756,419.79 其他收益 655,579.11 702,175.20 投资收益 1,829,369.74 1,832,156.86 2,220,592.14 1,931,306.84 信用减值损失-2,651,135.64-3,341,464.44 资产减值损失 2,676,468.77 2,670,682.82 营业利润 20,977,308.57 20,983,733.61 18,402,080.42 17,880,748.65 利润总额 20,630,160.72 20,636,585.76
30、18,282,381.92 17,761,050.15 所得税费用 3,385,619.97 3,311,532.56 4,980,064.93 4,986,086.42 净利润 17,244,540.75 17,325,053.20 13,302,316.99 12,774,963.73 销售商品、提供劳务收到的现金 179,737,765.24 178,175,535.59 137,297,155.33 135,778,038.30 13 购买商品、接受劳务支付的现金 110,756,935.49 109,178,739.90 98,019,895.76 96,556,911.21 支付的
31、其他与经营活动有关的现金 45,825,653.83 43,841,619.77 收到的其他与经营活动有关的现金 26,295,178.21 26,351,310.69 支付的其他与筹资活动有关的现金-2,000,000.00 14 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式：商业模式：公司依托传统物业管理业务，在建立优质高效的物业服务体系的基础上，利用现代互联网和现代信息技术，打造以物业管理为依托，以移动互联技术为工具，积极开拓增值业务，建立能够满足社区居民多方需求的新型“互联网+社区”业务模式。一、盈利模式 1、传统业务：物业管理作为公司的传统业务模
32、式主要依托自身多年丰富的物业管理经验，以先进的管理模式和周到的服务为住宅小区以及部分政府办公楼、医院和地下车库等提供物业管理服务。公司获取物业管理项目主要通过参加公开招标和竞争性谈判的方式取得。在物业服务收入以包干制为主的模式下，项目接管后公司通过采取全面预算管理、物资集中采购、业务分包以及大量采用机械设备等手段，降低人力及经营成本，提高服务品质，完成合同约定的物业管理项目获取收入。2、创新业务：报告期内，公司在传统物业管理服务的基础上，开辟了产业园区运营、服务的新业务模式，以进一步拓宽公司的业务领域，使之成为未来的新的增长点。二、采购模式 物业服务采购主要包括专项服务采购和物资采购。对物业管
33、理项目中的简单重复性工作，如清洁、秩序维护、绿化养护、电梯维护等工作，公司通过招投标和竞争性谈判的方式，分包给专业服务公司来完成。公司通过对业务分包公司资质、规模、价格等综合评定，选择最优的合作伙伴。公司项目部、品质监察部和呼叫中心对服务情况进行检查监督，对不合格的供应商将依据合同进行限期整改或解除合同，以保证能够提供优质的服务和有效的成本控制。物资采购由公司项目部及各部门制定采购计划，公司特设的采购小组负责物资集中采购，根据供应商提供的原材料按照价格、质量和数量建立了合格供应商名录，通过招投标和竞争性谈判选择合格供方，提高公司的议价能力，降低采购成本。三、项目经营模式 对物业项目公司采用项目
34、部经理负责制的经营模式，以各项目部为单位由公司项目部经理进行经营、管理并进行独立核算。项目部经理负责项目的综合管理及整体物业服务的品质监督。公司依据多年的行业经验制定下发年度绩效考核规定作为全年预定目标的评定标准，以此对项目部经理是否实现预定目标进行考核和奖惩，以保证公司实现业务营运目标。项目经理负责制激发了项目负责人的主观能动性和创新活力，保证了公司总体经营收入和利润的持续稳定增长。四、服务提供模式 公司在中标签约之后，设立项目部并任命项目经理，按照所签订的物业管理合同,由项目部组织提供相应的物业管理服务。公司通过在服务中嵌入更多的技术手段，提升服务品质。如 2008 年开始，公司结合住宅小
35、区的服务特点，在项目管理城市设立“同城呼叫中心”，开启了物业信息化管理的新模式。2014 年公司开始自主研发以移动互联网技术为依托的“APP（WeChat）+ERP+Database”系统软件，用手机微信端 APP 平台逐渐替代“同城呼叫中心”的服务功能，进一步优化了物业服务和社区消费模式。2015 年 10 月，手机端“移动物业”和“快点小子”版块正式上线运行，标志着公司建立起了以移动互联网为主要特征的新型物业服务模式。2019 年，根据公司已积累的项目管理经验，结合自身开发优势，公司现已在项目管理城市上线并启用二代“同城呼叫中心”，灵活接入扩展多个项目、多个区域的子监控中心。通过统一化云中
36、心、云平台和传输网络实现信息全面贯通，实现了基于“一张图、大数据、可视化”的消防安全防护、险情预警、作战指挥的物业管理新模式。报告期内变化情况：报告期内变化情况：15 事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 报告期内，公司在巩固原有客户基础上，大力开拓多元化服务新市场，不断提高公司管理水平，优化公司业务结构，探
37、索新的市场环境下商业模式，加大对目标市场的跟进。一、经营情况分析 报告期末，公司资产总额为 22,346.55 万元，较年初增长了 44.83%；负债总额为 11,249.00 万元，较年初增长了 77.29%；公司实现营业收入 16,845.09 万元，较上年同期增长 6.60%；净利润为 2,129.36 万元，较上年同期增长 22.91%；经营活动现金流量净额为 5,578.04 万元，较上年同期增长 244.35%。二、业务拓展成果 报告期内，公司在扩规模、创收的同时，均衡业态发展，不断拓展多业态服务领域。公司新设立 1家控股子公司云翥科技、1 家全资子公司仟星科技及 4 家分公司；公
38、司以现金和定向发行股票的方式收购 2 家控股子公司杭州元中物业、河南睿斯特物业；三、报告期内，公司共完成 1 次权益分派，兼顾公司发展的同时，不忘记回报投资者，加强与投资者及潜在投资者之间的沟通，增进投资者对公司的了解和认同，提升公司治理水平，实现公司整体利益最大化和保护投资者合法权益两者兼顾。(二二)行业情况行业情况（1）行业分类 公司主营业务是为住宅小区、商办物业、公共建筑等物业项目提供物业管理服务。根据中国证监会发布的上市公司行业分类指引（2012 年修订），公司所属行业为“K70 房地产业”；根据国民经济行业分类标准(GB/T4754-2017)，公司所属行业为“K7020 物业管理”
39、；根据挂牌公司管理型行业分类指引，公司所属行业为“K7020 物业管理”；根据挂牌公司投资型行业分类指引，公司所属行业为“201010 房地产管理和开发”。（2）行业发展历程 根据国务院物业管理条例的相关规定，物业管理（Property Management）是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据使用功能的不同，物业管理可分为以下五类：居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业。我国物业管理行业诞生于上世纪八十年代，发端于沿海发达城市，并逐步向内陆地区延伸
40、。1981 年3 月，国内第一家物业管理公司深圳市物业管理公司正式成立，作为大陆物业管理行业迈出的第一 16 步，标志着中国现代物业管理行业的诞生。在此之后，物业管理行业先后经历了起步探索阶段（1981 年2003 年）、规范管理阶段（2003 年2014 年）和市场化运作阶段（2014 年至今）。在起步探索阶段，仅有基础物业服务，行业极度分散。随着 2003 年 6 月中国第一部物业管理行政法规物业管理条例的诞生，物业管理行业逐步进入规范管理阶段。2014 年起，物管行业进入市场化运作阶段，政策逐步向鼓励性转型，伴随着政策的放开和支持，物管行业上市、并购频现，集中度加速提升。我国物业管理经历
41、了近 40 年的探索和实践，目前已开始进入市场化、规范化、法制化发展的新时代，涌现出一批如碧桂园、雅生活等大型物业管理企业，物业管理模式趋于理性和成熟，物业管理服务水平也在逐步提高，并且成为房地产以及人民居住环境中不可或缺的一部分。根据中物研协和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的 2020 物业服务企业综合实力测评研究报告数据显示，2019 年中国物业管理行业经营收入突破万亿，达到 10,512.10 亿元，相较于 2018 年的 7,043.63 亿元增长 49.24%；2012 年至 2019 年的年均复合增长率达到 19.62%，呈现高速增长态势。近年来，在城镇化持续推进、
42、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，中国物业管理行业迈入快速发展期。2012 年至 2019 年，我国物业管理企业的管理面积规模持续扩大。根据中物研协统计数据显示，截至 2019 年底，中国物业管理行业总面积约 310 亿平方米，同比增长10.99%；2012 年至 2019 年的年均复合增长率为 11.43%。根据企查查统计数据显示，截至 2019 年底，中国物业管理企业注册数量为 39.47 万家，相较于 2018 年的 34.04 万家增加 5.43 万家，增长率为 15.95%；2013 年至 2019 年的年均复合增长率为 30.07%。近年来，随着我国经济发展
43、水平的不断提高和房地产业的转型升级，作为房地产业的主要配套产业之一，物业服务行业发展持续向好，国家在政策层面不断鼓励服务业转型升级，物业服务业在我国具备较大的发展空间。(三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 本期期初本期期初 本期期末与本期期末与本期期初金本期期初金额变动比额变动比例例%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%货币资金 81,645,885.94 36.54%35,904,194.03 23.27%127.40%应收票据 0 0.00%0 0.00%0%应收账款 52,51
44、6,545.20 23.50%41,689,133.70 27.02%25.97%存货 351,571.43 0.16%376,245.77 0.24%-6.56%投资性房地产 0 0.00%0 0.00%0%长期股权投资 11,649,361.01 5.21%6,918,622.40 4.48%68.38%固定资产 4,485,923.42 2.01%2,467,430.87 1.60%81.81%在建工程 0 0.00%0 0.00%0%无形资产 6,180,123.78 2.77%7,095,058.64 4.60%-12.90%商誉 46,466,208.39 20.79%37,701
45、,970.68 24.43%23.25%短期借款 0 0.00%0 0.00%0%长期借款 0 0.00%0 0.00%0%应付账款 7,609,225.39 3.41%6,701,082.31 4.34%13.55%17 合同负债 54,909,821.09 24.57%33,163,561.62 21.49%65.57%应付职工薪酬 1,024,462.21 0.46%1,124,981.65 0.73%-8.94%应交税费 6,067,243.81 2.72%7,289,571.65 4.72%-16.77%其他应付款 41,089,207.98 18.39%13,294,641.69
46、8.62%209.07%其他流动负债 1,781,003.33 0.80%1,861,097.29 1.21%-4.30%递延所得税负债 9,004.98 0.00%14,910.54 0.01%-39.61%其他应收款 9,607,533.34 4.30%12,353,880.55 8.01%-22.23%预付款项 2,047,077.00 0.92%2,882,992.31 1.87%-28.99%其他流动资产 406,322.22 0.18%65,766.78 0.04%517.82%长期待摊费用 892,133.49 0.40%943,737.91 0.61%-5.47%递延所得税资产
47、 6,909,133.37 3.09%5,899,236.76 3.82%17.12%资产总计 223,465,496.73 100.00%154,298,270.40 100.00%44.83%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1、货币资金：货币资金期末余额较期初增加 4,574.17 万元，增幅 127.40%，主要系 1)收购河南睿斯特物业、杭州元中物业，导致合并报表货币资金增加；2）仟星科技按合同收到客户运营管理费和代付采购服务款。2、长期股权投资：长期股权投资期末余额较期初增加 473.07 万元，增幅 68.38%，主要系山西晋美万联报告期内净利润增长，导致投资收益
48、增加。3、合同负债：合同负债期末余额较期初增加 2,174.63 万元，增幅 65.57%，主要系新并购河南睿斯特物业、杭州元中物业，增加预收物业费及仟星科技收到运营管理费所致。4、其他应付款：其他应付款期末余额较期初增加 2,779.46 万元，增幅 209.07%，主要系增加新并购公司中标项目的合同履约保证金、增加限制性股票回购义务及仟星科技应付采购服务款所致。5、其他流动资产：其他流动资产期末余额较期初增加 34.06 万元，增幅 517.82%，主要系公司预缴企业所得税、待抵扣进项税、待认证进项税、其他待摊费用增加所致。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位
49、：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年本期与上年同期金额变同期金额变动比例动比例%金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重%金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重%营业收入 168,450,895.21-158,028,661.60-6.60%营业成本 119,628,086.48 71.02%112,747,044.31 71.35%6.10%毛利率 28.98%-28.65%-销售费用 1,997,728.57 1.19%1,675,729.14 1.06%19.22%管理费用 20,874,255.34 12.39%19,293,926.65 12.21%8.19%
50、研发费用 1,097,273.68 0.65%1,081,913.87 0.68%1.42%财务费用 372,449.81 0.22%407,006.46 0.26%-8.49%信用减值损失-4,173,793.69-2.48%-3,341,464.44-2.11%-18 资产减值损失-100,000.00-0.06%-286,289.34-0.18%-其他收益 646,760.03 0.38%702,175.20 0.44%-7.89%投资收益 4,730,738.61 2.81%1,832,156.86 1.16%158.21%公允价值变动收益-资产处置收益 21,851.44 0.01%
