1、1 2020 年度报告 栖霞物业 NEEQ:871792 南京栖霞建设物业服务股份有限公司 NanJing CHIXIA Development Property Services Co.,Ltd 2 公司年度大事记公司年度大事记 “枫情水岸”项目被授予2020 年“南京市物业管理治安秩序优秀小区”称号。“金城花园”项目经理叶延勇同志获得“最美物业人”提名奖。3 目 录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 .4 4 第二节第二节 公司概况公司概况 .8 8 第三节第三节 会计数据、经营情况和管理层分析会计数据、经营情况和管理层分析 .1010 第四节第四节 重大事件重大事件
2、 .2020 第五节第五节 股份变动、融资和利润分配股份变动、融资和利润分配 .2626 第六节第六节 董事、监事、高级管理人员及核心员工情况董事、监事、高级管理人员及核心员工情况 .2929 第七节第七节 公司治理、内部控制和投资者保护公司治理、内部控制和投资者保护 .3333 第八节第八节 财务会计报告财务会计报告 .3838 第九节第九节 备查文件目录备查文件目录 .125125 4 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整
3、性承担个别及连带责任。公司负责人吕俊、主管会计工作负责人曹宏及会计机构负责人（会计主管人员）曹宏保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。中汇会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在未按要求披露的事项 是 否 是否被出具非标准审计
4、意见 是 否 【重大风险提示表】【重大风险提示表】重大风险事项名称重大风险事项名称 重大风险事项描述及分析重大风险事项描述及分析 市场竞争风险 我国物业管理行业发展至今，得到了快速发展，从事物业管理的公司和人员数量也在不断增长。从整体来看，虽然我国物业管理存在覆盖率低、各地发展差异较大等现象，但随着我国社会经济的快速发展，人们对物业管理企业的要求越来越高，要求的服务逐渐个性化、多样化，逐渐形成了买方市场。并且随着国外发展成熟的物业管理公司进入我国市场，对国内物业管理企业造成了巨大的冲击，加剧了竞争，未来公司将会面临更严峻的市场竞争风险。下游行业波动的风险 物业管理服务行业所依赖的盈利模式与实体
5、经济、下游行业发展密切相关，同时又与其它公共等服务领域的发展联系紧密。近年来，随着宏观经济和生活品质的不断增长，下游客户对物业服务需求品质也呈现不断增长态势，行业发展与宏观经济状况呈现一定的相关性。因此，如果宏观经济出现波动，经济增长减速，将带动物业服务内容与服务质量需求出现一定的波动，将会影响整个物业管理服务行业的发展，进而影响行业内企业的业务发展和经营状况。业务区域较为集中的风险 公司的业务区域均为江苏省内，并且以南京居多。一旦出现南京地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环境5 出现不利变化时，将会对公司盈利能力产生不利影响。公司在南京地区的品牌美誉度高，同时南京地区仍然存在巨
6、大的市场空间，公司在南京地区不断扩大管理小区的同时，也在逐渐向周边地区拓展。因此，在本区域中，公司具有较强的竞争优势，业务的区域性不影响公司的持续经营。政策和经济波动风险 由于物业服务行业直接关系到金融、交通、健康等相关行业，而这些行业与民生紧密相关。因此，政府会持续加强对物业公司的监管和立法，不断制定与完善相应的国家标准与行业标准，将对物业管理服务行业的经营环境带来一定的影响。如果行业内公司在业务管理上不能与监管导向一致，不能持续拥有现有业务资质，或开展新业务时不能取得必要的业务资质，将会对其业务拓展产生不利影响。劳务成本上涨风险 公司维持和提高现有盈利水平的能力部分取决于经营成本（尤其劳务
7、成本）的控制，因此劳务或其他经营成本的增加可能对公司利润及经营业绩造成重大不利影响。如果公司在业务继续增长时不能有效控制及降低劳务及其他经营成本，公司的业务状况、财务状况及经营业绩可能受到不利影响。人才引进和流失风险 专业的技术人才队伍是物业公司保持正常运营的重要保障，引进专业人才并保持核心技术人员稳定是公司生存和发展的根本，是公司的核心竞争力所在。随着公司规模的不断扩大，如果企业文化、考核和激励机制、约束机制不能满足公司发展的需要，将使公司难以吸引专业技术人才和稳定核心技术人员，面临专业人才缺乏和流失的风险。分公司异地经营风险 公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在公司所在地南京以外
8、区域设立分公司等分支机构开展物业服务。公司现在江苏省境内共设有 2 家分公司开展业务，分别为苏州分公司与无锡分公司。随着公司未来业务的开拓和发展，未来几年内仍需在其他区域设立更多的分支机构。上述经营模式，再加上人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。业务拓展风险 目前，物业服务行业的参与者较多，市场集中度较差，公司依靠自身过硬的管理、良好的信誉以及高质量的服务，赢得客户的信任，业务市场规模不断拓展。但是，如果市场竞争情况恶化，或者下游行业由于自身需求变化、地域限制等内外部因素产生，同时公司未能及时调整自身经营策略，则公司将会存在市场开拓风险，
9、从而引发经营业绩的下滑。业务外包风险 根据物业管理条例要求及签订的物业服务合同中的约定，公司可将部分业务委托给该领域的外包公司，这可提升公司业务的灵活性。公司一方面在选择外包公司时保持谨慎态度，注重外包公司的商业信誉，以求长期合作；另一方面，公司物业项目较多，个别物业的服务出现问题时，公司可以启动应急预案，在 24 小时内，从其他项目抽调相关专业人员予以接替，直到组建新的服务团队或聘请其他外包公司。但如外包公司的经营出现异常，不能按约定为公司所管理的物业项目提供合格、6 及时的外包服务，将对公司业务的正常运转带来一定的风险。客户流失风险 随着公司业务快速拓展，存量托管客户也会越来越多，未来存量
10、客户的维护工作需要公司投入一定的资源和营业成本。虽然公司目前对现有存量客户保持较高的粘性，但是仍不排除在维系存量客户的过程中，同行业其他的竞争者通过推出更有粘性的服务和产品，将公司的存量用户转变为其他竞争者的客户。未为全部员工足额缴纳社会保险及公积金而可能带来的补缴风险 公司为人力资源密集型企业，且人员流动性较大，公司存在未为员工足额缴纳社会保险及公积金的情况。虽然公司上述未缴纳社会保险和公积金员工皆已签署自愿放弃缴纳声明，但公司仍存在被主管部门要求补缴的风险。报告期内存在关联交易风险 公司控股股东控制的企业数量较多，并且报告期内公司为关联方提供服务带来的营业收入占比较大，如实际控制人、控股股
11、东、公司董事、监事、高级管理人员不遵守规章制度，则会影响其他股东的权益。信用风险 公司主要业务为各类住宅小区、商业办公楼等物业项目提供物业管理服务工作。自成立以来，公司成立以来一直专注于物业管理服务，尤其近几年取得了迅速的发展，在国内物业管理服务行业内逐步建立了一定的市场地位。此外，公司受到知名媒体多次采访报道，众多的荣誉与殊荣让公司具有一定的影响力和知名度。如果公司不能持续重视经营活动中信用情况，抑或在日后出现信用危机，将会撼动公司的行业地位，进而影响公司的可持续发展。本期重大风险是否发生重大变化：本期重大风险未发生重大变化 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、股份公司、栖霞物业 指
12、 南京栖霞建设物业服务股份有限公司 栖霞建设 指 南京栖霞建设股份有限公司 栖霞集团 指 南京栖霞建设集团有限公司 栖霞国资 指 南京栖霞国有资产经营有限公司 科技发展 指 南京栖霞建设集团科技发展有限公司 南京星悦公司 指 南京星悦房地产开发有限公司 股东大会 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司股东大会 股东会 指 南京栖霞建设集团物业有限公司股东会 董事会 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司董事会 监事会 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司监事会 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 全国股票转让系统、新三板 指 全国中小企业股份转让系统 主办券商、中信建投 指 中信建投证券股份有
13、限公司 星连家 指 江苏星连家电子商务有限公司 元、万元 指 人民币、人民币万元 7 报告期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 公司法 指 中华人民共和国公司法 三会 指 股东（大）会、董事会、监事会 8 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 南京栖霞建设物业服务股份有限公司 英文名称及缩写 NanJing CHIXIA Development Property Services Co.,Ltd.证券简称 栖霞物业 证券代码 871792 法定代表人 吕俊 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书 管晶 联系地址 董事会秘书 电
14、话 025-85633668 传真 025-85627762 电子邮箱 公司网址 办公地址 南京市玄武区龙蟠路 9 号 邮政编码 210037 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董秘办公室 三、三、企业信息企业信息 股票交易场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 1996 年 12 月 3 日 挂牌时间 2017 年 8 月 18 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）房地产业-物业管理（K7020）-主要业务 物业管理服务工作 主要产品与服务项目 为各类住宅小区、商业办公楼等物业项目提供物业服务工作 普通股股票交易方式 连续竞价交易集合竞价交易做市交易 普通
15、股总股本（股）30,000,000.00 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 南京栖霞建设股份有限公司 实际控制人及其一致行动人 实际控制人为（南京栖霞国有资产经营有限公司），无一致行动人 9 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是是否变更否变更 统一社会信用代码 91320100135495688W 否 注册地址 江苏省南京市栖霞区和燕路 251 号 否 注册资本 30,000,000.00 元 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商（报告期内）中信建投 主办券商办公地址 北京市东城区朝内大街 2 号恒凯中心 B、E 座 3 层 报告期内主办券商是否发生
16、变化 否 主办券商（报告披露日）中信建投 会计师事务所 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名及连续签字年限 束哲民 秦聪 4 年 2 年 年 年 会计师事务所办公地址 杭州市江干区新业路 8 号华联时代大厦 A 幢 601 室 六、六、自愿自愿披露披露 适用不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 10 第三节第三节 会计数据、经营情况和管理层分析会计数据、经营情况和管理层分析 一、一、主要主要会计会计数据和财务指标数据和财务指标 (一一)盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 168,243,494.54 146
17、,964,108.15 14.48%毛利率%13.83%12.12%-归属于挂牌公司股东的净利润 9,105,732.76 6,315,134.18 44.19%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 5,999,625.80 4,582,913.70 30.91%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）15.49%12.37%-加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）10.21%8.97%-基本每股收益 0.30 0.21 42.86%(二二)偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%
18、资产总计 148,398,467.54 124,401,764.93 19.29%负债总计 85,062,570.79 70,171,600.94 21.22%归属于挂牌公司股东的净资产 63,335,896.75 54,230,163.99 16.79%归属于挂牌公司股东的每股净资产 2.11 1.81 16.79%资产负债率%（母公司）55.96%54.54%-资产负债率%（合并）57.32%56.41%-流动比率 1.6017 1.5587-利息保障倍数 321.38-(三三)营运营运情况情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 30,12
19、1,069.61 4,177,786.76 620.98%应收账款周转率 15.72 12.32-存货周转率 270.81 389.95-11 (四四)成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%19.29%18.18%-营业收入增长率%14.48%13.00%-净利润增长率%44.19%-410.56%-(五五)股本股本情况情况 单位：股 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%普通股总股本 30,000,000.00 30,000,000.00 0%计入权益的优先股数量 0 0 0%计入负债的优先股数量 0 0 0%(六六)境内外会计准则下会
20、计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 (七七)非经常性非经常性损益损益项目及金额项目及金额 单位：元 项目项目 金额金额 计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外)929,871.17 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 3,081,747.52 委托他人投资或管理资产的损益 232,022.32 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-101,472.69 非经常性损益合计非经常性损益合计 4,142,168.32 所得税影响数 1,036,061.36 少数股东权益影响额（税后）非经常性非经常性损益净额损益净额 3,10
21、6,106.96 (八八)补充财务补充财务指标指标 适用不适用 12 (九九)会计政策变更、会计估计变更或重大差错更正等情况会计政策变更、会计估计变更或重大差错更正等情况 1 1、会计数据追溯调整或重述情况会计数据追溯调整或重述情况 会计政策变更会计差错更正 其他原因 不适用 2 2、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响 适用不适用 财政部于2017年7月5日发布 关于修订印发的通知（财会 201722 号），要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2018 年 1
22、月 1 日起施行；其他境内上市企业，自 2020 年 1 月 1 日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自 2021 年 1 月 1 日起施行。修订的内容主要包括：将预收款项调整到合同负债。公司自 2020 年 1 月 1 日起执行新收入准则。根据衔接规定，首次执行新收入准则的累积影响仅调整首次执行新收入准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不可调整可比期间信息。执行新收入准则预计不会对公司经营成果产生重大影响，亦不会导致本公司收入确认方式发生重大变化，不会对财务报表产生重大影响。(十十)合并报表合并报表范围范围的变化情况的变化情况 适用不适用 13 二、主要主要经营情况回顾经营情
23、况回顾(一一)业务业务概要概要 商业模式商业模式 公司所在行业属于大类“K70 房地产业”中“K7020 物业管理”。公司主要业务为各类住宅小区、商业办公楼等物业项目提供物业管理服务工作。自成立以来，公司一直专注于物业管理服务，报告期内公司主营业务稳定、突出，且未发生重大变化。（一）所处行业 2014 年以来，物业管理行业作为新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，加速融合移动互联等新技术，服务质量和管理模式不断升级创新，受到了社会和资本市场的广泛关注，行业迎来新一轮竞争。（二）主营业务 公司主要为各类中高档住宅小区、商业办公楼等物业项目提供物业管理服务工作。主要包括为住宅社区及非住宅
24、物业提供秩序维护、保洁、绿化、维修、保养及其他衍生服务等。（三）主要客户 中高端住宅个人客户、商业办公楼企业客户等。（四）销售渠道 公开招标网的项目招标公告；房地产开发商项目前期物业投标；业委会、业主、行业主管部门、合作伙伴推荐。（五）收入来源 主要收入来源业主缴纳物业服务费、停车服务费、有偿服务费。（六）服务模式 公司主要提供一般标准化的物业管理服务，服务的具体种类根据与房地产开发商、业主委员会或写字楼租户订立的物业管理合同来界定，公司向特定物业提供其各个部分的维修、养护、运行和管理服务，在自主向客户提供物业管理服务的同时，公司还在物业管理合同允许的范围内将部分服务如保洁、电梯、消防、中央空
25、调、绿化等外包给第三方专业公司。（七）采购模式 公司除拥有专业的物业管理服务人员之外，将部分保洁、绿化、设备维修等服务项目外包给专门提供此类服务的公司。公司对外包服务的采购是在签约物业项目后的准备期间内，公司按照外包商质量评价标准选择提供外包服务的企业，公司与多数供应商建立了长期稳定的合作关系，保证了公司能够及时的为客户解决相关后勤问题。对其他一般类物资的采购由各部门提交需求，公司采购部门统一采购。报告期内，公司的商业模式较上年度未发生变化。报告期后至报告披露日，公司的商业模式未发生重大的变化。行业信息行业信息 是否自愿披露 是否 报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所
26、处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 14 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 (二二)财务分析财务分析 1 1、资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 本期期初本期期初 变动比例变动比例%金额金额 占总资产的占总资产的比比重重%金额金额 占总资产的占总资产的比比重重%货币资金 122,529,786.73 82.57%72,685,321.62 58.43%68.58%应收票据 应收账款 6,
27、644,137.80 4.48%14,626,972.53 11.76%-54.58%存货 682,715.22 0.46%388,008.30 0.31%75.95%投资性房地产 长期股权投资 固定资产 12,781,571.51 8.61%13,497,918.37 10.85%-5.31%在建工程 无形资产 27,851.35 0.02%210,945.11 0.17%-86.80%商誉 短期借款 长期借款 其他应收款 4,164,725.35 2.81%3,050,219.27 2.45%36.54%递延所得税资产 108,554.25 0.07%2,056,397.11 1.65%-
28、94.72%应付账款 3,483,491.88 2.35%1,927,967.78 1.55%80.68%合同负债 28,698,490.94 19.34%27,601,437.67 22.19%3.97%应付职工薪酬 7,148,968.93 4.82%7,468,512.31 6.00%-4.28%其他应付款 39,463,945.04 26.59%31,070,983.03 24.98%27.01%应交税费 4,102,649.13 2.76%1,627,488.81 1.31%152.08%盈余公积 1,829,803.94 1.23%865,713.53 0.70%111.36%未分
29、配利润 9,596,432.15 6.47%1,454,789.80 1.17%559.64%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1.货币资金 报告期末货币资金金额为 122,529,786.73 元，比去年期末增加 49,844,465.11 元，上涨 68.58%。主要由于报告期末公司理财产品、借款到期收回资金，且本期增加物业管理项目所致。2.应收账款 15 报告期末应收账款金额为 6,644,137.80 元，比去年期末减少-7,982,834.73 元，下降-54.58%。主要是因为前期应收帐款及时收回。3.存货 报告期末存货金额为 682,715.22 元，比去年期末增
30、加 294,706.92 元，上涨 75.95%。主要由于：（1）随着公司接管的项目增加，相应的保洁材料消耗、工程维修消耗、绿化维护成本正常增加，购买的备用材料数量也正常增加。（2）春节期间提前准备了一些消毒用品预防疫情。4.其他应收款 报告期末其他长期应收款金额为 4,164,725.35 元，比去年期末增加 1,114,506.08 元，上涨 36.54%。主要由于期末银行未达账、新增小区的履约保证金和投标保证金 5.无形资产 报告期末无形资产金额为 27,851.35 元，比去年期末减少 183,093.76 元，下降 86.80%。主要由于本年无形资产进行累计摊销。6.递延所得税资产
31、报告期末递延所得税资产金额为 108,554.25 元，比去年期末减少 1,947,842.86 元，下降 94.72%。主要由于南京星连家电子商务公司持续亏损冲回递延所得税资产。7.应付账款 报告期末应付账款金额为 3,483,491.88 元，比去年期末增加 1,555,524.10 元，上涨 80.68%。主要由于未支付的绿化外包养护费、保洁外包服务费及公司统购的保洁、维修工程材料。8.应交税费 报告期末应交税费金额为 4,102,649.13 元，比去年期末增加 2,475,160.32 元，上涨 152.08%。主要由于随着接管的新楼盘增加，本期营业收入增加，对应的缴纳的税费也增加。
32、9.其他应付款 报告期末其他应付款金额为 39,463,945.04 元，比去年期末增加 8,392,962.01 元，上涨 27.01%。主要由于（1）小区的水电费是代收代付性质，预先收取业主周转金，后期按月代缴小区公用水电费并分摊（2）收取的装修保证金和小区门禁卡押金等。（3）年未银行未达帐。10.盈余公积 报告期末盈余公积金额为 1,829,803.94 元，比去年期末增加 964,090.41 元，上涨 111.36%。主要由于本期按母公司弥补亏损后净利润的 10%提取法定盈余公积。11.未分配利润 报告期末未分配利润金额为 9,596,432.15 元，比去年期末增加 8,141,6
33、42.35 元，本期有新管理项目增加，托管资产增加，所以本期营业收入及房租收入都有增加。2 2、营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 变动比例变动比例%金额金额 占营业收入的占营业收入的比重比重%金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重%营业收入 168,243,494.54-146,964,108.15-14.48%营业成本 144,981,030.04 86.17%129,147,496.85 87.88%12.26%毛利率 13.83%-12.12%-销售费用 297,861.38 0.18%205,096.66 0.14
34、%45.23%16 管理费用 11,499,191.83 6.83%10,714,135.57 7.29%7.33%研发费用-财务费用-118,892.39-0.07%-375,214.58-0.26%-68.31%信用减值损失-160,541.21-0.10%-17,624.57-0.01%810.89%资产减值损失-其他收益 738,641.28 0.44%372,725.09 0.25%98.17%投资收益 3,313,769.84 1.97%666,046.08 0.45%397.53%公允价值变动收益-资产处置收益-汇兑收益-营业利润 14,058,052.70 8.36%7,195
35、,851.14 4.90%95.36%营业外收入 472,095.54 0.28%1,323,762.26 0.90%-64.34%营业外支出 113,200.49 0.07%52,906.13 0.04%113.96%净利润 9,105,732.76 5.41%6,315,134.18 4.30%44.19%项目重大变动原因项目重大变动原因：1.营业收入 报告期末营业收入金额为 168,243,494.54 元，比去年期末增加 21,279,386.39 元，上涨 14.48%。主要由于扩大了管理规模新增了管理项目。2.销售费用 报告期末销售费用金额为 297,861.38 元，比去年期末增
36、加 92,764.72 元，增加 45.23%。主要由于在小区内开展活动增多导致宣传促销费用的增加以及必要的办公费用增加。3.财务费用 报告期末财务费用比去年期末增加 256,322.19 元。主要由于利息收入的减少。4.其他收益 报告期末其他收益金额为 738,641.28 元，比去年期末增加 365,916.19 元，上涨 98.17%。主要由于主要由于增值税进项税加计抵扣 10%。5.投资收益 报告期末投资收益金额为 3,313,769.84 元，比去年期末增加 2,647,723.76 元，上涨 397.53%。主要由于报告期内公司购买的理财投资规模发生变化；其中 3,081,747.
37、52 元属于借款利息收入。6.营业外收入 报告期末营业外收入金额为 472,095.54 元，比去年期末减少 851,666.72 元，下降 64.34%。主要由于去年有受让世豪股权支付对价收益 715,699.56，今年报告期内并无受让股权发生。7.营业外支出 报告期末营业外支出金额为 113,200.49 元，比去年期末增加 60,294.36 元，上涨 113.96%。主要由于报告期内报告期内各类赔偿增加。8.营业利润和净利润 报告期末营业利润金额为 14,058,052.70 元，比去年期末增加 6,862,201.56 元。报告期末净利润金额为 9,105,732.76 元，比去年期
38、末增加 2,790,598.58 元。主要由于本期新增物业管理合同及托管资产房租增加所致。17 (2)(2)收入构成收入构成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例%主营业务收入 162,989,978.85 145,470,771.44 12.04%其他业务收入 5,253,515.69 1,493,336.71 251.80%主营业务成本 144,206,446.56 128,582,430.81 12.15%其他业务成本 774,583.48 565,066.04 37.08%按产品分类分析按产品分类分析：适用 不适用 单位：元 类别类别/项目项目 营业
39、收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率%营业收入比营业收入比上年同期上年同期 增减增减%营业成本营业成本比上年同比上年同期期 增减增减%毛利率比上毛利率比上年同期增减年同期增减%公 共 服 务费收入 105,322,964.50 100,435,545.07 4.64%15.18%11.59%196.52%停 车 服 务费收入 36,473,718.23 28,695,870.02 21.32%15.61%11.59%15.33%其 他 服 务费收入 21,198,459.00 14,374,935.01 32.32%-5.71%11.59%-24.51%其 他 业 务收入 5,253,
40、515.69 1,501,679.94 71.42%251.80%165.75%14.89%合计 168,248,657.42 144,981,030.04 13.83%14.48%12.26%14.07%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：报告期内，公司积极发挥品牌优势，以优质服务拓展市场，新接管项目个。按产品分类看，主营业务收入分公共服务费收入、停车服务费收入及其他服务费收入。报告期内其他服务费收入相比上年其他服务费收入上涨 251.80%，主要由于公司管理项目增加，还有公共收益收入和广告收入增加。其中，停车服务费收入包含地面停车服务收入、地
41、下停车服务收入及临时停车服务收入；其他服务费收入主要包含开发商支付的开办费、电梯使用费、装修垃圾服务费及其他有偿服务收入；其他业务收入主要包含租赁费收入等。(3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占年度销售占比比%是否存在关联关是否存在关联关系系 1 南京栖霞建设股份有限公司 9,819,828.83 5.84%是 2 南京星汇房地产开发有限公司 1,391,768.00 0.83%是 3 江苏元龙房地产开发有限公司 1,034,653.47 0.61%是 18 4 无锡锡山栖霞建设有限公司 971,082.93 0.61%是 5 科技发展
42、公司 911,688.12 0.58%是 合计合计 14,129,021.35 8.47%-(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占年度采购占比比%是否存在关联关是否存在关联关系系 1 南京老男孩家政服务有限公司 3,796,214.00 14.21%否 2 无锡市阳光好友物业服务有限公司 3,441,091.73 12.89%否 3 国网江苏省电力有限公司苏州市工业园区供电分公司 3,076,358.04 11.52%否 4 国网江苏省电力有限公司无锡供电分公司 2,080,418.65 7.79%否 5 江苏仁韦环境工程有限公
43、司苏州第一分公司 1,296,300.00 4.85%否 合计合计 13,690,382.42 51.26%-3 3、现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例%经营活动产生的现金流量净额 30,121,069.61 4,177,786.76 620.98%投资活动产生的现金流量净额 19,943,395.50 13,977,555.32 42.68%筹资活动产生的现金流量净额 5,000,000.00 现金流量分析现金流量分析：1、公司经营活动产生的现金流量净额 30,121,069.61 元，比上年期末增加 25,943,282.85
44、 元，上涨 620.98%。主要原因为报告期内：新接管小区数量增加促使公司各项收入（物业费、停车费）增加使得经营活动现金流入增加；由于(2019)苏 0105 民初 412 号等诉讼案件，银行冻结的 5,220,000.00 元已解冻收回。2、公司本年度投资活动产生的现金流量净额为 19,943,395.50 元，上年投资活动产生的现金流量净额为13,977,555.32。主要由于报告期内增加投资金额以及先前的借款部分收回。(三三)投资状况投资状况分分析析 1 1、主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况 适用不适用 单位：元 公司名公司名称称 公司类公司类型型 主要业主要业务
45、务 总资产总资产 净资产净资产 营业收入营业收入 净利润净利润 江苏星连家电子商务有限公控股子公司 电子商务；室内室外装饰工程、1,129,117.17-8,212.75 808,782.66-2,702,105.74 19 司 水电工程、机电工程等 南京世豪物业管理有限公司 控股子公司 物业管理及相关配套服务；停车场管理服务；房地产经纪服务等 6,321,730.26 3,315,335.42 3,878,722.28 2,166,934.40 主要控股参股公司情况说明主要控股参股公司情况说明 截止报告期末，公司共有 2 家全资子公司江苏星连家电子商务有限公司、南京世豪物业管理有限公司。无其
46、他参股公司或分公司。江苏星连家电子商务有限公司，主要经营范围：电子商务；室内室外装饰工程、水电工程、机电工程、园林绿化、建筑智能化工程、钢结构工程的设计与施工；建筑装饰产品的研发及信息咨询（不含限制项目）；物业管理；酒店管理；楼宇智能；资产管理；企业形象策划；广告的设计、制作、发布；品牌设计；建筑材料、装饰材料、家居用品的销售；铝合金及不锈钢制品的设计与销售；计算机软硬件的开发、设计、销售；日用百货、通信设备、五金交电、文化用品、体育用品、电子产品、珠宝首饰、家用电器、针纺织品、服装的销售；网络技术开发；电脑图文设计；商务信息咨询(不含投资咨询)；房产经纪。(依法须经批准的项目,经相关部门批准
47、后方可开展经营活动)。截至 2020 年 12 月 31 日，星连家报告期末营业收入为 808,782.66 元，净利润为-2,702,105.74 元。南京世豪物业管理有限公司于 2004 年 7 月 23 日成立，地址为南京市鼓楼区新门口 16 号，经多次股权转让和增资，注册资本为 300.00 万元。经营范围为物业管理及相关配套服务；停车场管理服务；房地产经纪服务；园林工程、室内外装饰工程施工；房屋维修；水电安装；家政服务；保洁服务；绿化养护服务；家用电器、机械设备维修维修；会务服务；企业管理咨询；场地租赁。截至 2020 年 12 月 31日,世豪物业营业收入为 3,878,722.2
48、8 元，净利润为 2,166,934.40 元 公司控制的结构化主体情况公司控制的结构化主体情况 适用 不适用 2 2、合并财务报表的合并范围内是否包含私募基金管理人、合并财务报表的合并范围内是否包含私募基金管理人 是是否否 三、三、持续持续经营经营评价评价 报告期内，公司业务、资产、人员、财务、机构独立运作，具有独立自主经营的能力；业务流程、会计核算、财务管理、风险控制等重大内部控制体系运行良好；主要财务、业务等经营指标健康；经营管理层、人员队伍相对稳定；行业发展相对稳定，未发生对公司持续经营能力有重大不利影响的事项。因此，公司拥有良好的持续经营能力。20 第四节第四节 重大事件重大事件 一
49、、一、重大事件索引重大事件索引 事项事项 是或是或否否 索引索引 是否存在重大诉讼、仲裁事项 是 否 四.二.(一)是否存在对外担保事项 是 否 是否对外提供借款 是 否 四.二.(二)是否存在股东及其关联方占用或转移公司资金、资产及其他资源的情况 是 否 四.二.(三)是否存在日常性关联交易事项 是 否 四.二.(四)是否存在其他重大关联交易事项 是 否 四.二.(五)是否存在经股东大会审议通过的收购、出售资产、对外投资事项以及报告期内发生的企业合并事项 是 否 四.二.(六)是否存在股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施 是 否 是否存在股份回购事项 是 否 是否存在已披露的承诺事项
50、 是 否 四.二.(七)是否存在资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的情况 是 否 是否存在被调查处罚的事项 是 否 四.二.(八)是否存在失信情况 是 否 是否存在破产重整事项 是 否 是否存在自愿披露的其他事项 是 否 二、二、重大事件详情（如事项存在选择以下表格填列）重大事件详情（如事项存在选择以下表格填列）(一一)重大重大诉讼、仲裁事项诉讼、仲裁事项 本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项 1 1、报告期内发生的诉讼、仲裁事项报告期内发生的诉讼、仲裁事项 报告期内发生的诉讼、仲裁事项涉及的累计金额是否占净资产 10%及以上 是 否 2 2、以以临时临时公告形
