1、1 2020 索克物业 NEEQ：832816 索克物业发展股份有限公司 sokeProperty Development co.,LTD 年度报告 2 公司年度大事记公司年度大事记 2020 年 2 月，面对肆虐的冠状病毒，索克物业志愿者队伍不顾危险、前赴后继去往一线，驰援河南小汤山。索克物业用实际行动诠释了物业企业的责任与担当；索克物业人用实际行动诠释了物业人的使命。2020 年 4 月，在金水区各级领导的支持和号召下，索克物业启动了老旧小区全面服务新机制计划，推动了工人新村老旧小区管理面向规范化、社会化和精细化方向发展，开辟了旧城物管改革创新的新路子。2020 年 5 月，索克物业与新疆
2、维吾尔族自治区哈密市政府签订战略合作协议。索克物业作为产业援疆重点企业，主动承担社会责任，参与城市管理服务、社会养老等领域，为促进哈密市经济社会发展助力。2020 年 6 月，河南日报社联合郑州市高新区挂牌公司服务协会推出第三届“河南新三板最具投资价值 30 强”初选名单，索克物业榜上有名。2020 年 9 月，在郑州市举办的第 35 届大众电影百花奖、全国网络安全知识竞赛等城市大型活动中，全体索克人在公司高层的统一部署和领导下，提供了全面服务保障，为郑州创建全国文明城市贡献力量。2020 年 10 月，在政府采购大数据研究院和政府采购大数据网联合发布的全国政府采购物业管理服务质量 500 强
3、榜单中，索克物业榜上有名，荣获全国 Top17，河南省 Top1！2020 年 10 月，在郑州市精神文明建设指导委员会办公室、郑州市市场监督管理局组织开展的“文明诚信市场、企业、商户”和“文明诚信经营示范街”创评活动中，索克物业荣获“2019 年度郑州市文明诚信企业”称号。2020 年 10 月，在郑州市建设交通邮电工会工作委员会公布的关于表彰 2020 年度环卫工作先进集体和最美环卫工的决定中，索克物业发展股份有限公司荣获 2020 年度郑州市环卫工作先进集体荣誉称号。2020 年 11 月，作为郑州中央文化区 CCD的重要标志性建筑及新落成的文化艺术中心核心场馆之一，郑州大剧院正式启用并
4、举行开幕音乐会。索克物业以严密的举措、暖心的服务、一流的品质、硬核的担当，圆满完成开幕式上的各项后勤保障任务，赢得了社会各界及大剧院领导的一致肯定与好评。自上海、厦门、深圳、长沙、许昌分公司后，2020 年公司又相继成立了洛阳、益阳、焦作、新乡、郑州第一、郑州第二、北京分公司，目前索克物业已基本形成深耕中原、布局全国的运营模式，利用自身优势，打造优秀管理团队，为日后发展打下坚实的基础。3 目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.4 第二节第二节 公司概况公司概况.7 第三节第三节 会计数据和财务指标会计数据和财务指标.9 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.1
5、3 第五节第五节 重大事件重大事件.31 第六节第六节 股份变动、融资和利润分配股份变动、融资和利润分配.35 第七节第七节 董事、监事、高级管理人员及核心员工情况董事、监事、高级管理人员及核心员工情况.40 第八节第八节 行业信息行业信息.43 第九节第九节 公司治理、内部控制和投资者保护公司治理、内部控制和投资者保护.44 第十节第十节 财务会计报告财务会计报告.51 第十一节第十一节 备查文件目录备查文件目录.132 4 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重
6、大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人姜芳、主管会计工作负责人李朴及会计机构负责人（会计主管人员）刘颖保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。天健会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在未按要求
7、披露的事项 是 否 【重大风险提示表】【重大风险提示表】重大风险事项名称重大风险事项名称 重大风险事项简要描述重大风险事项简要描述 1、公司治理的风险 公司自 2014 年 12 月整体变更为股份公司以后，逐步建立健全了法人治理结构，制定了适应公司现阶段发展的内部控制体系，但现有管理体系仍存在进一步提升的空间。公司的进一步发展、经营规模的不断扩大以及外部监管、经营环境的深刻变化，都对公司治理提出更高的要求。若公司面临战略规划、制度建设、组织机构、资金管理、内部控制等方面的挑战而无法及时改进，将对公司的稳定健康发展带来一定风险。2、实际控制人不当控制风险 公司控股股东、实际控制人姜芳，直接持有公
8、司股份 5598.90万股，占公司总股本的 97.20%，且担任公司董事长、总经理，若其利用对公司的实际控制权，对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能会给公司经营和其他股东带来风险。3、市场竞争风险 目前物业企业众多，行业集中度较低，已形成了市场竞争加剧的局面，商业模式传统，区域化经营明显，而且物业行业门槛较低，业内企业均面临市场竞争的风险。4、经营成本上升的风险 随着我国人口的老龄化和我国产业结构的不断升级，工人劳动力的来源将面临短缺风险。劳动力的短缺将导致劳动力成本上升，公司营业成本以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量将会随之增长，员工平均工资亦有上涨趋势，人5 工
9、成本上升将可能对公司的盈利水平将造成不利影响。5、应收账款风险 随着公司业务的快速增长，应收账款规模也相应扩大，公司应收账款整体账期处于合理水平，应收账款总体回收风险可控。但是不排除未来由于客户财政资金安排方面等原因，部分应收账款可能出现不能按约定期限及时回款的情形，从而对公司资金周转产生不利影响。6、公司规模扩张带来的管理风险 公司经过多年来的经营，业务持续发展，规模不断扩大，分子公司数量较多。如果公司的资源配置、质量管理、内部控制、人才培养和引进等无法及时调整或相关调整不能完全适应公司规模扩张后的需要，将导致公司现有的管理架构和组织模式无法完全适应规模扩张带来的变化，对公司的经营业绩产生不
10、利影响。同时，公司服务项目较多，分布在全国多个省市，如果对外地子公司或跨区域的项目缺乏高效的日常管理，可能出现服务质量下降、项目成本控制不当等项目管理风险。本期重大风险是否发生重大变化：是 是否存在被调出创新层的风险是否存在被调出创新层的风险 是 否 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、索克物业 指 索克物业发展股份有限公司 主办券商 指 方正证券承销保荐有限责任公司 三会 指 股东大会、董事会、监事会 高级管理人员 指 公司总经理、财务总监、董事会秘书 管理层 指 公司董事、监事及高级管理人员 公司法 指 中华人民共和国公司法 元、万元 指 人民币元、万元 报告期 指 202
11、0 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 欣阳物业 指 郑州欣阳物业管理有限公司 索克一部 指 河南索克一部物业服务有限公司 索克乐雅居 指 河南索克乐雅居物业服务有限公司 索克二部 指 河南索克二部物业服务有限公司 索克多福 指 河南索克多福环保科技有限公司 索克乐居 指 河南索克乐居物业服务有限公司 索克中达 指 河南索克中达物业管理有限公司 新疆索克 指 新疆索克城市运营服务有限公司 四川索克 指 四川索克物业服务有限公司 索克翔居 指 河南索克翔居物业服务有限公司 惠达物业 指 漯河市惠达物业管理有限公司 索克开来 指 郑州索克开来物业服务有限公司 索克睿德 指 郑州
12、索克睿德物业服务有限公司 6 索克翔盛 指 河南索克翔盛物业服务有限公司 索克新翔 指 河南索克新翔物业管理有限公司 东象索克 指 河南东象索克物业服务有限公司 集英索克 指 河南集英索克物业服务有限公司 安阳索克 指 安阳索克物业服务有限公司 豫建索克 指 新疆豫建索克物业管理服务有限责任公司 索克辰通 指 河南索克辰通物业服务有限公司 索克翰星 指 郑州索克翰星物业服务有限公司 康桥公司 指 洛阳中原康城集团康桥物业管理有限公司 中信索克 指 中信索克医疗健康服务发展（深圳）有限公司 国控索克 指 项城市国控索克物业发展有限公司 索克远盈 指 河南索克远盈智慧物业管理有限公司 华苑索克 指
13、 洛阳华苑索克物业服务有限公司 康桥公司 指 洛阳中原康城集团康桥物业管理有限公司 许昌分公司 指 索克物业发展股份有限公司许昌分公司 长沙分公司 指 索克物业发展股份有限公司长沙分公司 上海分公司 指 索克物业发展股份有限公司上海分公司 厦门分公司 指 索克物业发展股份有限公司厦门分公司 深圳分公司 指 索克物业发展股份有限公司深圳分公司 商丘分公司 指 索克物业发展股份有限公司商丘分公司 中牟分公司 指 索克物业发展股份有限公司中牟分公司 开封新建投 指 开封新区基础设施建设投资有限公司 项城国控 指 河南省项城市国控物业发展有限公司 郑汴建投 指 郑州市郑汴开发建设有限公司 漯河城投 指
14、 漯河市城投资产管理有限公司 众雅盛 指 郑州众雅盛企业管理咨询有限公司 五标体系 指 ISO9001-2015 质量管理体系、ISO14001-2015 环境管理体系、ISO18001-2011 职业健康安全管理体系认证、GB/T22080-2016/IOS/IEC 27001：2013 信息安全管理体系认证、GB/T 27341-2019/GB 14881-2013HACCP 体系认证 CRM 指 客户关系管理 股转公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 郑州市物协 指 郑州市物业管理协会 7 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 索克物业发展股份
15、有限公司 英文名称及缩写 Soke Property Development Co.,LTD Soke 证券简称 索克物业 证券代码 832816 法定代表人 姜芳 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书姓名 曹向垒 是否具备全国股转系统董事会秘书任职资格 是 联系地址 河南省郑州市西三环电厂南路大学科技园 9 号楼 电话 18530837839 传真 0371-56598057 电子邮箱 公司网址 http:/ 河南省郑州市西三环电厂南路大学科技园 9 号楼 邮政编码 450000 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司档案室 三、三、企业信息企业信息 股票交易场所 全国中小企业
16、股份转让系统 成立时间 2002 年 5 月 8 日 挂牌时间 2015 年 7 月 24 日 分层情况 创新层 行业（挂牌公司管理型行业分类）房地产业（K）-房地产业（K70）-物业管理（K702）-物业管理（K7020）主要产品与服务项目 物业服务、物业管理咨询服务、房地产营销咨询服务 普通股股票交易方式 连续竞价交易 集合竞价交易 做市交易 普通股总股本（股）57,600,000 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 姜芳 实际控制人及其一致行动人 实际控制人为（姜芳），一致行动人为（众雅盛）8 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统
17、一社会信用代码 914101007390668173 否 注册地址 郑州市东明路 218 号 否 注册资本 57,600,000 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商（报告期内）方正承销保荐 主办券商办公地址 北京市朝阳区北四环中路 27 号院 5 号楼 报告期内主办券商是否发生变化 否 主办券商（报告披露日）方正承销保荐 会计师事务所 天健会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名及连续签字年限 黄巧梅 李小燕 1 年 1 年 会计师事务所办公地址 浙江省杭州市西湖区西溪路 128 号 6 楼 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适
18、用 公司主办券商办公地址于 2021 年 4 月 21 日迁至北京市朝阳区朝阳门南大街 10 号兆泰国际中心 A座 15 层。9 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标财务指标 一、一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 292,202,690.52 197,461,998.39 47.98%毛利率%27.54%24.15%-归属于挂牌公司股东的净利润 38,258,721.79 19,171,263.46 99.56%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 38,592,660.77 16,811,668.30 129.56%加权平
19、均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）40.69%23.79%-加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）41.04%20.86%-基本每股收益 0.66 0.33 100.00%二、二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 210,658,324.52 150,278,638.84 40.18%负债总计 89,435,402.52 69,567,025.48 28.56%归属于挂牌公司股东的净资产 113,157,814.56 74,899,092.77 51.08%归属于挂牌公司股东
20、的每股净资产 1.96 1.30 50.77%资产负债率%（母公司）39.32%41.32%-资产负债率%（合并）42.46%46.29%-流动比率 2.12 1.82-利息保障倍数-三、三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 35,987,224.26-25,782,431.16 239.58%应收账款周转率 4.17 6.44-存货周转率 6,464.41 32,575.94-10 四、四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%40.18%37.68%-营业收入增长率%47.98%34
21、.69%-净利润增长率%98.05%35.00%-五、五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%普通股总股本 57,600,000.00 57,600,000.00 0.00%计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-六、六、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 七、七、与业绩预告与业绩预告/业绩业绩快报快报中披露的财务数据差异中披露的财务数据差异 适用 不适用 八、八、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 3,549.32 越权审批，或无正
22、式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 598,077.38 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）141,051.70 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、金融负债产生的公允价值变动收益，以及处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 74,835.38 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-1,253,855.54 非经常性损益合计非经常性损益合计-436,341.76 11 所得税影响数-124,292.8
23、3 少数股东权益影响额（税后）21,890.05 非经常性非经常性损益净额损益净额-333,938.98 九、九、补充财务指标补充财务指标 适用 不适用 十、十、会计数据追溯调整或重述情况会计数据追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 其他原因 不适用 单位：元 科目科目 上年上年期末（期末（上年同期上年同期）上上年上上年期末（期末（上上年同期上上年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 交易性金融资产 4,765,621.97 应收账款 41,987,319.55 46,370,199.94 预付款项 1,152,214.89 1
24、,378,320.95 其他应收款 40,907,743.00 41,080,169.58 其他流动资产 5,665,614.73 915,614.73 递延所得税资产 828,108.36 1,075,094.59 资产总计 145,234,617.61 150,278,638.84 应付账款 13,355,188.52 16,596,774.04 预收款项 6,612,775.79 7,316,319.00 应付职工薪酬 3,657,372.85 6,785,563.09 应交税费 4,118,871.86 4,463,574.61 其他应付款 34,759,284.13 34,404,7
25、94.74 负债总计 62,503,493.15 69,567,025.48 资本公积 3,737,781.82 4,286,470.82 盈余公积 4,512,618.69 4,427,911.46 未分配利润 10,817,363.86 8,584,710.49 归属于母公司所有者权益合计 76,667,764.37 74,899,092.77 少数股东权益 6,063,360.09 5,812,520.59 所有者权益合计 82,731,124.46 80,711,613.36 负债和所有者权益总计 145,234,617.61 150,278,638.84 营业收入 191,685,1
26、57.92 197,461,998.39 营业成本 145,508,963.61 149,778,455.65 税金及附加 635,369.38 690,215.61 销售费用 2,110,293.07 2,678,740.51 管理费用 20,028,930.06 17,875,655.54 其他收益 747,833.35 957,436.63 12 公允价值变动收益 15,621.97 信用减值损失-2,902,385.58-3,870,541.57 营业外收入 236,772.50 27,169.22 所得税费用 4,771,506.24 5,354,468.85 净利润 18,958,
27、533.96 20,460,366.61 归属于母公司所有者的净利润 17,637,410.99 19,171,263.46 少数股东损益 1,321,122.97 1,289,103.15 综合收益总额 18,958,533.96 20,460,366.61 归属于母公司所有者的综合收益总额 17,637,410.99 19,171,263.46 归属于少数股东的综合收益总额 1,321,122.97 1,289,103.15 收到其他与经营活动有关的现金 66,406,189.35 30,888,795.38 购买商品、接受劳务支付的现金 94,035,210.28 93,250,929.
28、40 支付给职工以及为职工支付的现金 61,974,873.24 62,790,807.12 支付其他与经营活动有关的现金 102,500,362.38 66,951,315.41 收回投资收到的现金 61,129,651.89 收到其他与投资活动有关的现金 66,630,897.95 5,501,246.06 投资支付的现金 2,045,000.00 49,686,018.30 支付其他与投资活动有关的现金 47,641,018.30 13 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式：商业模式：索克物业作为房地产行业后端的物业管理服务企业，公司自 20
29、02 年成立以来，经过十余年发展，积累了丰富的客户资源和市场经验，是河南高端物业管理服务的引领者，拥有国家一级物业管理资质。物业管理覆盖了政府机关、银行、医院、学校、高、中档写字楼、产业园区、环卫一体化、便民中心及住宅小区等领域。其业务以国家中心城市郑州为基点，深耕中原经济区，并积极向全国拓展。公司通过品牌建设和优质的管理服务，拥有了较多的优质项目及潜在的客户资源，也为公司业务发展带来持续稳定的增长。物业管理与房地产捆绑式运作，形成了索克物业独特的运营模式，写字楼、社区、周边用户、商业及各类资源有效整合，形成了新的业态。公司在信息化建设方面，应用现代信息技术，打造索克物业信息化、智能化生态体系
30、，形成具有索克特色的信息化服务，提高客户体验和客户满意度，充分通过智能化技术整合，在物业服务的多领域实现技术渗透，逐步完成由劳动密集型向技术密集型演进，并向智慧医院物业服务、智慧养老服务领域拓展，为公司开辟了更广泛的利润空间，加快企业发展。公司目前主要从事：物业管理服务，为不同业态的物业提供保安、清洁、园艺、维修及保养等服务；为开发商提供施工前期介入优化服务和示范区管理等服务。公司客户主要由写字楼、住宅、酒店式公寓、购物中心、城市综合体、银行、医院、学校、企业总部大楼等不同业态的业主或业主单位、住户、租户、经营户及其他终端消费者构成。报告期内，公司的商业模式较上年度未发生重大变化。报告期内变化
31、情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 2020 年，公司面对物业行业激烈的市场竞争，经全体员工共同努力，报告期内，公司积极开拓市场，业务获得较快发展，主要财务指标增长明显，取得了较好成绩。1、报告期内，公司完成营业收入 29220.27 万元，同比增长 47.98%；发生主营业务成本
32、21173.90万元，同比增长 41.37%；实现归属于挂牌公司股东的净利润 3825.87 万元，同比增长 99.56%；公司近14 三年一直保持盈利，且净利润逐年攀升，财务状况良好。2、报告期内，公司在扩规模、创收入的同时，均衡多业态发展，不断拓宽业态服务领域。公司新签约二七区马寨镇街道物业化管理服务项目、河南民生学院绿化养护项目、郑州市中原区汝河路街道办事处垃圾分类运营服务项目、洛阳市涧西区道路清扫保洁服务项目、郑州市中原区西流湖街道办事垃圾分类运营服务项目、狼城岗镇镇区居民迁建社区专业物业管理项目、郑州铁路职业技术学院 2020 年度学生公寓管理服务项目、2020 年金水区生活垃圾分类
33、专业化服务项目、岗崔安置区项目、2020 年金水区未来路街道办事处生活垃圾专业化服务、济源承留镇社会化服务项目、贾庄村安置房物业服务项目、滑县产业集聚区锦和苑区物业服务项目、新密市科学技术和工业信息化局科技创新创意综合体招聘物业管理服务项目、河南省人民医院医疗区物业服务项目、国家税务总局开封市税务局物业服务项目、焦作市示范区城管局城市道路清扫保洁项目、郑州市金水区兴达路街道办事处任庄社区物业管理项目、中牟县大孟镇人民政府文创园 9 号（草场）安置区物业项目、新乡高新区道路清扫保洁、垃圾站公厕管理项目、郑州市中原区莲湖街道办事处中原区莲湖街道“四个中心”道路环卫人员清扫保洁服务项目、郑州市第四十
34、七高级中学物业服务项目、登封市委、市政府机关物业服务采购项目、开封市公安局业务技术用房项目配套附属工程-综合保障项目及餐厅服务、郑州大学后勤管理处主校区各院系办公实验楼物业服务采购项目等项目，公司管理面积进一步扩大，管理业态进一步丰富。3、报告期内，公司在巩义、哈密、成都、中牟等地相继成立了索克中达、新疆索克、四川索克、索克翔居等地相继成立全资子公司，在安阳、哈密、郑州等地相继成立了安阳索克、豫建索克、索克辰通、索克翰星等地相继成立控股子公司，在北京、郑州、洛阳、焦作、益阳、新乡等地相继成立分公司，旨在更好的服务客户，更好的细化不同业态的管理标准，提升专业服务水平。4、在提高服务品质方面，公司
35、以提供品牌化、标准化、专业化和亲情化服务为己任，创新服务模式，充实服务内容，客户满意度进一步提升。5、2020 年公司在深化科技应用、优化外包配置的同时，强化内部管理建设，突破管理瓶颈，把握规模扩张与管理品质的平衡，提高综合管理效率，保证服务质量，增强创收能力，促进人均产值和人均管理面积的稳步增长，在成本承压的市场环境下继续保持营业成本率的下降，提升盈利水平。2021 年，是公司机遇与挑战并存的一年，是公司继往开来、乘势而上的一年。公司将积极抢抓国家社会和行业发展的有利机遇，以品牌建设为引领，以“标准化执行年”为抓手，强化品牌意识、提升服务品质，拓展市场规模、提高经济效益，加强队伍建设、增强竞
36、争能力，规范经营管理、确保内部安全，着力推进公司科学、健康、持续发展，确保实现 2021 年度战略目标。(二二)行业情况行业情况 物业管理行业在我国产业结构调整指导目录中，归属于鼓励类第三十七项“其他服务业”。随着我国城镇化进程的加快和房地产行业的快速发展，物业管理在社会管理、经济发展、吸纳就业，以及满足人民日益增长的物质文化美好生活的需求方面的独特价值和作用日益显现。（1）政策法规 2020 年 5 月出台的中华人民共和国民法典从不同角度对物业管理进行了一系列规范和调整，以国家基本法律形式确认了物业管理的社会地位，也意味着物业管理已融入社会领域的方方面面，成为不可或缺的新兴产业。2021 年
37、 1 月，住房和城乡建设部等 10 部委联合发布关于加强和改进住宅物业管理工作的通知，指出新形势下，加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，是满足人民群众不断增长的美好居住生活需要的重要举措。鼓励物业服务企业开展养老、托幼、家政等延伸服务，探索“物业服务+生活服务”模式，为物业企业进一步发展打开了广阔的市场。（2）市场规模 全国物业管理行业发展报告数据显示，2019 年，全国物业管理行业管理面积 345.18 亿平方米，相15 比 2018 年增加 65.88 亿平方米，增长率 23.58%，管理面积规模持续扩大，随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的
38、营业收入同步增加。（3）发展趋势 市场竞争格局较为分散，优质企业规模快速提升，非住宅物业持续释放，市场容量巨大。据中国物业管理协会发布的2019 全国物业管理行业发展报告，截至 2018 年底，2018 年，全国物业服务企业共 12.7 万家，比 2017 年增加 0.9 万家，增长率 7.2%。行业高度分散，各地物业服务水平参差不齐。近年来，尽管物业服务企业数量仍有增加，但物业服务行业的集中度仍逐年提升，市场份额逐渐向优质企业集中。2019年，百强企业管理项目数量均值为212个，同比增长10.42%，管理面积均值达4278.83万平方米，同比增速 15.08%。百强企业市场份额进一步扩大至
39、43.61%，市场集中度持续提升。随住宅领域竞争的日益激烈，越来越多物业服务企业希望将优势从住宅业态进行广泛延伸，开拓新的服务及盈利空间。非住宅物业具备市场空间大、物业费均价高、收缴率高、提价相对容易等诸多优势，成为众多企业抢滩的领域。非住宅领域主要包括商业物业、办公物业、公众物业、学校物业、医院物业以及产业园区物业等。根据国家统计局数据，2000-2019 年，全国商业营业用房、办公楼、场馆类用房、科研及教育用房、医疗用房的累计竣工面积分别为 15.67 亿平方米、4.32 亿平方米、4.93 亿平方米、17.69 亿平方米及 4.64亿平方米。截至 2019 年底，全国各类产业园区已超 1
40、.5 万个，包括国家级开发区 600 余家，省级开发区 2000 余家，市场容量巨大。同时，随着“机关及企事业单位后勤服务社会化改革”和“公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营”等一系列政策的推出，不断为学校物业、医院物业、公众物业等非住宅业态释放市场空间，给物业服务企业带来业务增量机会。住宅物业市场参与者众多，且彼此之间没有细分市场的壁垒，竞争更为激烈。而非住宅物业赛道众多，各个业态存在不同特征，存在专业技术门槛，竞争相对较小。专业技术能力是获取非住宅业态项目的核心竞争力，而公司的行业经验、行业口碑是非住宅业务物业管理的重要壁垒，细分赛道的管理经验有利于企业继续深耕赛道。索克物业成立多年以来
41、，在医院、学校、公建等领域持续发力，积累了大量的专业技术能力及行业管理经验，面对巨大的市场，竞争优势明显。（4）企业优势 作为一家已有十多年历史的老牌企业，公司竞争优势主要集中在五个方面：一是资质优势，公司历经沉淀，练就了扎实的基本功，拥有国家一级资质和五标体系认证，是行业内资质种类最齐全、等级最高的企业之一，业态发展全面覆盖；二是专业优势，在长期市场化运营过程中，公司锻造出丰富的实践经验和出色的专业化能力，能够制定和引领行业标准，并能快速接手和复制项目；三是管理优势，公司针对多业态领域发展建立了清晰、精细的条线管理，可以迅速适应市场需求，并且体系灵活，可随时根据环境变化及时调整战略。四是人才
42、优势，知人善用、任人唯贤，公司通过强化聚才、育才、用才的理念，拥有一大批实战技能强的员工和管理层团队；五是品牌优势，公司始终以客户为中心，坚持诚信经营、品质为本的发展理念，在业内和社会上树立了良好口碑与品牌形象。(三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与本期期末与本期期初金本期期初金金额金额 占总资产占总资产金额金额 占总资产占总资产16 的的比重比重%的的比重比重%额变动比额变动比例例%货币资金 49,496,793.71 23.50%32,364,305.52 21.54%52.94%应收票据 -0
43、.00%-0.00%-应收账款 93,859,427.01 44.56%46,370,199.94 30.86%102.41%存货 56,313.46 0.03%9,195.65 0.01%512.39%投资性房地产 -0.00%-0.00%-长期股权投资 3,105,442.64 1.47%2,597,165.03 1.73%19.57%固定资产 17,324,558.08 8.22%15,207,872.16 10.12%13.92%在建工程 -0.00%793,201.00 0.53%-100.00%无形资产 2,500.00 0.00%4,000.00 0.00%-37.50%商誉 6
44、66,136.44 0.32%666,136.44 0.44%0.00%短期借款 -0.00%-0.00%-长期借款 -0.00%-0.00%-交易性金融资产 3,253,185.20 1.54%4,765,621.97 3.17%-31.74%其他应收款 37,488,761.68 17.80%41,080,169.58 27.34%-8.74%应付账款 31,073,808.58 14.75%16,596,774.04 11.04%87.23%预收款项 -0.00%7,316,319.00 4.87%-100.00%合同负债 10,624,463.44 5.04%-0.00%-应付职工薪酬
45、 10,046,638.71 4.77%6,785,563.09 4.52%48.06%应交税费 10,347,548.36 4.91%4,463,574.61 2.97%131.82%其他应付款 210,658,324.52-150,278,638.84-40.18%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：报告期内，资产负债变动分析：1、货币资金：报告期内货币资金余额较上年末增加 1713.25 万元，增长率为 52.94%，其主要原因系：母公司收回武陟押金 600 万，子公司索克开来货币资金较年初增加 206 万，索克瑞德增加 285 万，索克多福物业费收入增加 220.6 万，
46、新成立子公司索克翰星增加 182 万，四川索克增加 15.18 万，索克中达公司增加 57.57 万，新疆豫建增加 73.82 万，导致货币资金金额增加；2、应收账款：报告期内应收账款净额较上年末增加 4748.92 万元，增长率 102.41%，主要原因系：（1）报告期内子公司索克新翔增加 476.14 万元、漯河惠达增加 111.05 万元、索克集英增加 79 万元、欣阳物业增加 133.01 万元。（2）报告期内母公司应收账款增加 3882.86 万元，其中：应收账款增加的业态主要为住宅项目和公建环卫项目，住宅项目所辖管理范围的朱固、湖畔小城、狼成岗、绿博 6 号、亿科新城为安置区项目，
47、应收款金额 1386.28 万，公寓项目上汽郑州分公司应收账款 139.79 万元，新增环卫项目汝河路、马寨、丰产路环卫、未来路环卫、新乡分公司、洛阳分公司年度应收账款金额 1669.03万，公司医院业态项目截至年末按合同约定先开票后付款，应收账款增加 493.18 万，写字楼在管项目39 个，应收账款 194.58 万；3、固定资产：报告期内固定资产较上年增加 211.667 万元，增长率 13.92%，其主要原因系：报告期内公司环卫业务量继续增加，购买环卫车辆，致使固定资产增加；4、在建工程：报告期内在建工程变化比例 100%，主要原因系：漯河惠达公司玉兰大厦已竣工，转入固定资产科目核算；
48、5、应付账款：报告期内应付账款增加 1447.70 万元，增长率 87.23%，主要原因系：已开票未支付17 的外包劳务费和购买环卫项目固定资产车辆款，导致应付账款增加；6、预收账款与合同负债变动原因系按照新会计准则调整会计科目入账，为预收以后期间物业合同收入；7、应付职工薪酬：报告期内应付职工薪酬增加 326.11 万，增长率 48.06%，主要原因系：2020 年公司新增项目人数较上年度增加约 2/3，人数约 1600 人；8、应交税费：报告期内，应交税费增加 588.40 万，增长率 131.82%，主要原因系：2020 年度收入增加导致应交税费同时增加；9、其他应付款：报告期内，其他应
49、付款减少 935.87 万，降低变化比例-27.20%，主要原因系：偿还股东借款；10、资产总额：报告期内资产总额较上年末增加 6038.427.97 万元，增长率 40.18%，基于上述因素增加所致。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同本期与上年同期金额变动比期金额变动比例例%金额金额 占营业占营业收入的收入的比重比重%金额金额 占营业占营业收入的收入的比重比重%营业收入 292,202,690.52-197,461,998.39-47.98%营业成本 211,739,032.77 72.46%149,77
50、8,455.65 75.85%41.37%毛利率 27.54%-24.15%-销售费用 3,844,664.60 1.32%2,678,740.51 1.36%43.53%管理费用 24,078,546.37 8.24%17,875,655.54 9.05%34.70%研发费用 -0.00%-0.00%-财务费用-69,010.49-0.02%-504,162.15-0.26%-86.31%信用减值损失-2,671,201.52-0.91%-3,870,541.57-1.96%-30.99%资产减值损失 -0.00%-0.00%-其他收益 739,129.08 0.25%957,436.63
