1、1 2019 年度报告 金发股份 NEEQ:872267 广东金发物业股份有限公司 Guangdong Kam Fat Property Corporation Limited 2 公司年度大事记公司年度大事记 一、2019 年 1 月，公司收购佛山市顺德区日高物业管理有限公司 100%股权。二、2019 年 3 月，公司在广东省江门市成立分公司，成功开拓该地区的物业服务市场。三、2019 年 9 月，公司获评“2019 年广东省物业服务企业综合实力测评 TOP100”。四、2019 年 10 月，全资子公司广东顺德卓盈环境服务有限公司通过 ISO9001 质量管理体系、ISO14001 环境
2、管理体系、OHSAS18001 职业健康安全管理体系认证。五、2019 年 11 月，公司通过“信息安全管理体系”、“能源管理体系”认证。3 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .5 5 第二节第二节 公司概况公司概况 .8 8 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .1010 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1313 第五节第五节 重要事项重要事项 .2222 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况 .2929 第七节第七节 融资及利润分配情况融资及利润分配情况 .3232 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事
3、、高级管理人员及员工情况 .3333 第九节第九节 行业信息行业信息 .3636 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .3737 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .4040 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、股份公司、金发股份 指 广东金发物业股份有限公司 金发策划 指 广东金发策划管理有限公司，前身为佛山市顺德区金发策划管理有限公司（包括更名前的顺德市金发策划管理有限公司）金发物业集团 指 金发物业集团有限公司 俊发广告 指 佛山市俊发广告设计中心（有限合伙）顺德金发代理 指 广东顺德金发物业代理有限公司 广州金发代理 指 广州市金发物业代理有限公司
4、 管家乐 指 佛山市管家乐信息科技有限公司 卓盈环境 指 广东顺德卓盈环境服务有限公司 尊尚生活 指 广东顺德尊尚生活服务有限公司 华邦盛银 指 深圳市前海华邦盛银互联网金融服务有限公司 银发健康 指 广东顺德银发健康生活服务有限公司（更名后为广东金发酒店管理有限公司）金发酒店管理 指 广东金发酒店管理有限公司(更名前为广东顺德银发健康生活服务有限公司）日高物业 指 佛山市顺德区日高物业管理有限公司 云浮金发 指 云浮市金发物业服务有限公司 名匠良 指 佛山市名匠良机电服务有限公司 金盛电梯 指 佛山市金盛电梯工程有限公司 嘉信置业 指 佛山市顺德嘉信置业发展有限公司 和民房产 指 佛山市顺德
5、区和民房产发展有限公司 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 股转系统 指 全国中小企业股份转让系统 全国股转公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司 公司章程、公司章程 指 广东金发物业股份有限公司章程 三会 指 股东大会、董事会、监事会 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 管理办法 指 非上市公众公司监督管理办法 业务规则 指 全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）主办券商、光大证券 指 光大证券股份有限公司 审计机构 指 天健会计师事务所（特殊普通合伙）元、万元 指 人民币元、人民币万元 上年期末 指 2018 年 12 月 31 日 本
6、期期末、报告期末 指 2019 年 12 月 31 日 上期、上年度、上年同期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 本期、本年度、报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人刘哲、主管会计工作负责人梁秀英及会计机构负责人（会计主管人员）冯诗雯保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。天健会计师事务所（特殊普通
7、合伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 公司实际控制人不当控制的风险 公司实际控制人为刘哲，合计间接持有公司 87.28%股份，处于绝对控股
8、地位。虽然公司已制定和规范了一整套公司制度来完善公司的内部控制和管理结构，但公司实际控制人仍有可能利用其控制地位，通过行使表决权对公司的经营、人事、财务等实施不当控制，可能影响公司的正常经营，为公司持续健康发展带来风险。关联交易风险 公司实际控制人刘哲控制及施加重大影响的企业数量较多，公司与关联方之间存在购销商品、提供和接受劳务、租赁房产等的关联交易。随着公司近年来业务规模的不断扩大，公司与非关联方签订合同的数量不断增多，为关联方提供服务的比例在逐年下降，但仍在一定程度上存在对关联方业务的依赖。如果关联方出现与公司终止合作的情况，将对公司的收入及利润带来较大的影响。为了规范并减少关联交易，公司
9、在 公司章程、股东大会议事规则、董事会议事规则及关联交易管理制度等相关制度中，明确规定了关联股东、关联董事对关联交易的回避制度，严格履行关联交易决策程序，采取必要的措施对其他股东的利益进行保护。但如实际控制人、控股股东、公司董事、监事、高级管理人员不遵守规章制度，则会影响其6 他股东的权益。人力资源风险 公司属于劳动密集型企业，持续稳定的高素质服务人员与管理人员有助于公司持续快速的发展。公司一直以来都注重人员的招聘、培训及管理，并制定了有竞争力的薪酬体系吸引优秀的专业人才。我国物业管理行业正迎来广阔的发展前景，对从业人员的需求日渐上升，导致公司业务人员的流动性进一步加剧。如公司在扩大业务规模和
10、发展增值服务的同时未能及时扩充业务团队，可能会对公司的正常经营和服务质量产生一定的不利影响。市场竞争风险 目前我国物业管理行业正处于快速发展阶段，行业集中度逐渐提高，市场竞争越发激烈。面对客户对于物业服务要求的不断提高，品牌影响力、专业化服务已成为物业服务企业的核心竞争力。部分品牌影响力较强、专业化程度较高的物业服务企业将在市场竞争中取得更大优势，从而带动行业集中度的提高。公司如不能快速扩大业务规模，提升专业化服务水平，扩大品牌影响力，可能将在未来的市场竞争中处于不利地位。公司人员管理风险 物业管理行业属于劳动密集型行业，从业人员年龄结构、学历背景等差异较大，因此物业管理行业存在人员管理难度较
11、大的情况。公司已将物业管理的服务内容和服务流程制定为标准化的服务体系，以确保业务人员能够按照公司服务标准的要求开展工作，为业主提供优质的物业服务。但是如果公司不能强化业务人员对公司服务标准体系的学习和认识，并在服务过程中严格把控业务人员的服务内容，可能会出现因人员管理不当导致公司部分服务内容达不到业主要求的情况，造成公司与业主的纠纷。劳务成本上涨风险 公司主营业务成本主要以人工成本为主。近年来，国内劳动力供给的减少以及经济水平的提升,推动了人工成本的上升。公司业务的开展主要依靠业务人员提供服务，随着公司业务规模的扩大、服务对象的增加，公司员工数量亦不断增加，导致人工成本的上涨。公司若不能正确应
12、对人工成本上涨的风险，则有可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。业务地区集中度过高风险 报告期内，公司所提供的物业管理和中介代理服务主要集中于广东省内，地域分布较为集中。公司正大力拓展区域市场，包括广东省内其他地区及全国地区，但是一旦出现广东省内市场竞争加剧、业务规模饱和或当该地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司盈利能力产生不利影响。业主大会更换物业公司的风险 公司在管的物业项目中，部分物业项目未成立业主大会，公司履行的部分重大业务合同主要为与房地产公司签订的前期物业服务合同；部分物业项目已成立业主大会，公司被业主大会选聘为物业项目的物业服务企业，并履行与代表该物业项目业主的业主委
13、员会签订的物业服务合同。根据国务院物业管理条例的规定，公司存在被物业项目的全体业主成立业主大会或已成立的业主大会重新选聘物业服务企业替代的可能。虽然公司能够为业主提供优质、稳定的物业服务，但仍不能排除业主7 大会更换物业公司的风险。本期重大风险是否发生重大变化：否 8 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 广东金发物业股份有限公司 英文名称及缩写 Guangdong Kam Fat Property Corporation Limited 证券简称 金发股份 证券代码 872267 法定代表人 刘哲 办公地址 佛山市顺德区大良街道办事处顺峰居委会兴顺路嘉信城市
14、广场一期嘉宏台 C4-1 之一 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 潘智勇 职务 董事会秘书 电话 0757-22326056 传真 0757-22326139 电子邮箱 L 公司网址 联系地址及邮政编码 佛山市顺德区大良街道办事处顺峰居委会兴顺路嘉信城市广场一期东区办公楼四楼，528300 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会秘书办公室 三、三、企业信息企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2004 年 12 月 1 日 挂牌时间 2017 年 11 月 7 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）K 房地产业
15、-70 房地产业-702 物业管理-7020 物业管理 主要产品与服务项目 物业管理服务为主，同时提供物业代理、绿化养护、家政服务等综合性物业服务 普通股股票转让方式 集合竞价转让 普通股总股本（股）20,000,000 优先股总股本（股）0 控股股东 金发物业集团有限公司 实际控制人及其一致行动人 刘哲 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 9 统一社会信用代码 91440606708166313D 否 注册地址 佛山市顺德区大良街道办事处顺峰居委会兴顺路嘉信城市广场一期嘉宏台 C4-1 之一 否 注册资本 20,000,000 元 否 五、五、中介
16、机构中介机构 主办券商 光大证券 主办券商办公地址 上海市静安区新闸路 1508 号 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 天健会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 齐晓丽、李灵辉 会计师事务所办公地址 浙江省杭州市西湖区西溪路 128 号 6 楼 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 10 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 108,580,349.99 103,461,812.82 4.95%毛利率%3
17、3.05%37.82%-归属于挂牌公司股东的净利润 16,990,659.61 19,286,262.59-11.90%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 15,579,675.43 17,781,116.59-12.38%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）38.18%53.04%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）35.01%48.90%-基本每股收益 0.85 0.96-11.46%二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例%资产总计 70,907,964.93 62,
18、559,273.81 13.35%负债总计 21,569,360.58 20,718,499.12 4.11%归属于挂牌公司股东的净资产 48,831,434.30 41,840,774.69 16.71%归属于挂牌公司股东的每股净资产 2.44 2.09 16.75%资产负债率%（母公司）35.46%34.31%-资产负债率%（合并）30.42%33.12%-流动比率 270.40%238.84%-利息保障倍数-三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 7,547,992.54 12,746,633.26-40.78%应收账款周
19、转率 620.28%860.35%-存货周转率 19,069.56%13,323.52%-11 四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%13.35%10.36%-营业收入增长率%4.95%1.86%-净利润增长率%-11.81%-0.85%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%普通股总股本 20,000,000 20,000,000 0%计入权益的优先股数量 0 0 0%计入负债的优先股数量 0 0 0%六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值
20、准备的冲销部分-14,222.05 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）1,078,084.65 委托他人投资或管理资产的损益 374,601.56 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 173,166.34 其他符合非经常性损益定义的损益项目 89,228.31 非经常性损益合计非经常性损益合计 1,700,858.81 所得税影响数 289,874.63 少数股东权益影响额（税后）非经常性非经常性损益净额损益净额 1,410,984.18 七、补充财务补充财务指标指标 适用 不适用 八、会计数据追溯调整或重述情
21、况会计数据追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 其他原因 不适用 单位：元 12 科目科目 上年上年期末（期末（上年同期上年同期）上上年上上年期末（期末（上上年同期上上年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 应收票据及应收账款 14,118,283.39-9,795,807.26-应收票据-应收账款-14,118,283.39-9,795,807.26 应付票据及应付账款 3,254,639.54-3,620,682.78-应付票据-应付账款-3,254,639.54-3,620,682.78 13 第四节第四节 管理层讨论与分
22、析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式商业模式 公司主要从事物业管理业务，秉承“心的沟通、心的服务”服务理念，为住宅小区、商业物业、公共建筑等不同业态物业提供物业管理服务。同时，公司还提供物业代理、绿化养护、家政服务等各类物业相关配套服务。公司主要通过商务洽谈或招投标方式承接物业服务项目，收入来源主要为物业管理服务收入、物业中介代理业务收入和社区增值服务收入。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠
23、道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 2019 年度，公司实现营业收入 10,858.03 万元，同比增长 4.95%；归属于母公司所有者的净利润1,699.07 万元，同比下降 11.90%；2019 年末，公司总资产 7,090.80 万元，同比增长 13.35%；归属于挂牌公司股东的净资产 4,883.14 万元，同比增长 16.71%。报告期内，公司主要经营情况如下：1、物业管理板块（1）项目拓展成效显著，合约面积大幅增加 报告期内，公司物业管理项目拓展取得较为显著的成效，在广东省江
24、门市成立分公司，成功开拓该地区的物业服务市场，并取得良好的市场口碑。截止至 2019 年末，公司在管物业项目共 37 个，合约面积约 288 万平方米，同比增加约 118 万平方米。（2）紧密结合业务发展，落实改革组织架构 随着公司在不同地区承接物业项目，对公司的集团化管理体系建设提出了更高要求。公司就此进行了组织架构改革，划分区域进行业务拓展及负责物业项目管理，根据各物业项目的业态、管理面积、服务类别，对物业项目进行分级并按分级定岗定编，以符合规模与效益相匹配的原则。（3）加强管理体系建设，提升管理水平 报告期内，公司继续加强管理体系建设，着力提升管理水平，分别通过了信息安全管理体系认证和能
25、源管理体系认证；子公司广东顺德卓盈环境服务有限公司通过了 ISO9001 质量管理体系、ISO14001 环境管理体系、OHSAS18001 职业健康安全管理体系认证。（4）优化客户服务体系，提升客户粘合度 为满足客户日益提高的物业服务需求，公司优化了客户服务体系，设立物业管家，贴心为客户提供14 日常物业服务，加强客户的沟通和互动，维系好客户关系，提高客户满意度，提升客户粘合度。2、物业代理板块 2019 年，房地产市场继续“降温”，房地产企业面临资金链和债务压力，纷纷开启“去库存”模式，物业代理行业在一定程度上获得业务增量的机会；作为房地产销售的渠道商，物业代理企业对房地产开发商的议价能力
26、也得以加强；但受房地产市场整体调控的影响，公司物业代理板块业务依然受到了一定的冲击。3、社区增值服务板块 公司继续大力发展社区增值服务，深挖社区增值服务的价值，不断丰富和优化社区增值服务类型，通过多种渠道推广社区增值服务。(二二)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期末 上年期末上年期末 本期期末与本期期末与上年期上年期末末金额变动比例金额变动比例%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%货币资金 27,750,335.80 39.14%24,762,091.58 39.58%12.07%应收票据-
27、应收账款 20,706,164.95 29.20%14,118,283.39 22.57%46.66%其他应收款 8,379,864.85 11.82%688,864.55 1.10%1,116.47%存货 372,570.62 0.53%389,828.66 0.62%-4.43%其他流动资产 500,308.31 0.71%9,002,923.29 14.39%-94.44%投资性房地产 3,387,467.06 4.78%-长期股权投资-固定资产 5,625,582.99 7.93%6,154,200.26 9.84%-8.59%在建工程-短期借款-应付票据-应付账款 3,916,643
28、.39 5.52%3,254,639.54 5.20%20.34%应付职工薪酬 6,711,693.35 9.47%7,235,422.86 11.57%-7.24%其他应付款 7,496,672.37 10.57%6,487,430.71 10.37%15.56%长期借款-资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1、应收账款 报告期内，公司业务规模稳健增长，但受下列原因影响导致应收账款增加 46.66%：（1）报告期内，公司所服务的新红棉大厦项目，因该项目开发商根据协议约定不再向业主补贴物业管理费，部分业主拖欠物业管理费导致该项目收费率大幅降低，应收账款亦随之增加；（2）报告期内，
29、公司在不同区域新承接多个物业项目，由于该部分物业项目的物业管理费收费率较公司在管项目的物业管理费收费率偏低，导致该部分物业项目的应收物业管理费增加；（3）受房地产市场调控政策的影响，房地产企业面临资金链和债务压力，导致公司物业中介代理业务中的分销商渠道应收账款增加。2、其他应收款 报告期内，公司因承接酒店管理业务支付保证金，以及对外提供借款于报告期末处于存续期间，导15 致其他应收款大幅增加 1,116.47%。3、其他流动资产 上年期末，公司持有尚未到期的理财产品，本期期末未持有相关理财产品，导致其他流动资产减少94.44%。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位
30、：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期本期与上年同期金额变动比例金额变动比例%金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重%金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重%营业收入 108,580,349.99-103,461,812.82-4.95%营业成本 72,693,080.62 66.95%64,334,768.42 62.18%12.99%毛利率 33.05%-37.82%-销售费用 2,628,771.06 2.42%4,140,337.21 4.00%-36.51%管理费用 11,568,478.68 10.65%11,020,729.42 10.65%4.97%
31、研发费用 599,398.54 0.55%-财务费用 127,948.61 0.12%11,576.53 0.01%1,005.24%信用减值损失-81,741.24-资产减值损失-3,610.54 0.003%-100.00%其他收益 1,162,785.92 1.07%1,693,565.35 1.64%-31.34%投资收益 374,601.56 0.34%214,799.62 0.21%74.40%公允价值变动收益-资产处置收益-1,800.18-2,770.33-35.02%汇兑收益-营业利润 21,909,752.20 20.18%25,250,571.73 24.41%-13.2
32、3%营业外收入 345,254.43 0.32%132,094.61 0.13%161.37%营业外支出 40,509.96 0.04%130,461.04 0.13%-68.95%净利润 17,007,829.66 15.66%19,286,262.59 18.64%-11.81%项目重大变动原因项目重大变动原因：不适用。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例%主营业务收入 108,580,349.99 103,461,812.82 4.95%其他业务收入 0 0 0%主营业务成本 72,693,080.62 64,334,76
33、8.42 12.99%其他业务成本 0 0 0%按产品分类分析按产品分类分析：16 适用 不适用 单位：元 类别类别/项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同本期与上年同期金额变动比期金额变动比例例%收入金额收入金额 占营业占营业收入的收入的比比重重%收入金额收入金额 占营业收入占营业收入 的比重的比重%物业管理 81,720,197.82 75.41%71,852,920.19 69.45%13.73%中介代理 22,468,206.90 20.73%26,549,431.36 25.66%-15.37%社区增值服务 4,176,478.37 3.85%5,059,461.27 4
34、.89%-17.45%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 单位：元 类别类别/项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与本期与上年同上年同期金额期金额变动比变动比例例%收入金额收入金额 占营业占营业收入的收入的比比重重%收入金额收入金额 占营业占营业收入的收入的比重比重%广东 107,210,755.51 98.74%103,374,295.83 99.92%3.71%广西 1,369,594.48 1.26%87,516.99 0.08%1,464.95%收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：报告期内，公司业务区域和收入来源主要集中在广东省内，同时公司在广西地区进行了业务拓展，在
35、该地区新承接多个物业项目，导致该地区的分类收入大幅增加。(3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占年度销售占比比%是否存在关联关系是否存在关联关系 1 广东史努比缤纷乐园有限公司 3,934,244.73 3.62%是 2 佛山市家丁市场管理服务有限公司 3,745,524.27 3.45%否 3 佛山市顺德区嘉信置业发展有限公司 3,580,993.35 3.30%是 4 佛山市顺德区嘉祈房产有限公司 1,929,287.38 1.78%是 5 佛山市嘉凯房地产有限公司 1,451,508.25 1.34%是 合计合计 14,641,55
36、7.98 13.49%-(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占年度采购占比比%是否存在关联关系是否存在关联关系 1 广东日业电梯工程有限公司 799,639.87 1.10%否 2 佛山市顺德区日顺电梯工程有限公司 653,468.06 0.90%否 3 佛山丰瑞保洁服务公司 597,828.00 0.82%否 4 深圳万城节能股份有限公司 486,825.39 0.67%否 5 佛山市顺德区保安服务有限公司 401,520.00 0.55%否 合计合计 2,939,281.32 4.04%-17 3.3.现金流量状况现金流量状
37、况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例%经营活动产生的现金流量净额 7,547,992.54 12,746,633.26-40.78%投资活动产生的现金流量净额 4,950,251.68-3,192,441.30 252.37%筹资活动产生的现金流量净额-9,510,000.00-10,000,000.00 4.90%现金流量分析现金流量分析：1、经营活动产生的现金流量净额 报告期内，公司受部分物业项目物业管理费收费率下降及新承接的物业项目物业管理费收费率偏低影响，以及物业中介代理业务受房地产市场调控政策和房地产企业延长付款周期影响，形成较多应收账款，导致
38、经营活动产生的现金流量净额下降 40.78%。2、投资活动产生的现金流量净额 报告期内，公司收回上年期末尚未到期的理财产品本金和投资收益，并继续对闲置自有资金进行现金管理，逐笔多次购买理财产品并收回本金和投资收益，导致收回投资收到的现金大于投资支付的现金，因此投资活动产生的现金流量净额大幅增加 252.37%。(三三)投资状况投资状况分分析析 1 1、主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况 报告期内，公司全资子公司广东顺德金发物业代理有限公司实现营业收入 20,517,601.92 元，归属于母公司所有者的净利润 7,207,432.80 元。2 2、合并财务报表的合并范围内
39、是否包含私募基金管理人、合并财务报表的合并范围内是否包含私募基金管理人 是 否 (四四)非标准审计意见说明非标准审计意见说明 适用 不适用 (五五)会计政策、会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正会计估计变更或重大会计差错更正 适用 不适用 1、公司根据财政部关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知（财会20196 号）、关于修订印发合并财务报表格式（2019 版）的通知（财会201916 号）和企业会计准则的要求编制 2019 年度财务报表，此项会计政策变更采用追溯调整法。2018 年度财务报表受重要影响的报表项目和金额如下：原列报报表项目及金额 新列报报表项目及金额 应收票
40、据及应收账款 14,118,283.39 应收票据 应收账款 14,118,283.39 应付票据及应付账款 3,254,639.54 应付票据 应付账款 3,254,639.54 2、公司自 2019 年 1 月 1 日起执行财政部修订后的企业会计准则第 22 号金融工具确认和计量、企业会计准则第 23 号金融资产转移、企业会计准则第 24 号套期保值以及企业会计准则第 37 号金融工具列报（以下简称新金融工具准则）。根据相关新旧准则衔接规定，18 对可比期间信息不予调整，首次执行日执行新准则与原准则的差异追溯调整本报告期期初留存收益或其他综合收益。(1)执行新金融工具准则对公司 2019
41、年 1 月 1 日财务报表数影响如下：项 目 资产负债表 2018 年 12 月 31 日 新金融工具准则 调整影响 2019 年 1 月 1 日 其他流动资产 9,002,923.29-8,000,000.00 1,002,923.29 交易性金融资产 8,000,000.00 8,000,000.00 可供出售金融资产 1.00-1.00 其他权益工具投资 1.00 1.00(2)2019 年 1 月 1 日，公司金融资产和金融负债按照新金融工具准则和按原金融工具准则的规定进行分类和计量结果对比如下表：项 目 原金融工具准则 新金融工具准则 计量类别 账面价值 计量类别 账面价值 货币资金
42、 摊余成本（贷款和应收款项）24,762,091.58 摊余成本 24,762,091.58 理财产品 摊余成本（贷款和应收款项）8,000,000.00 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 8,000,000.00 应收账款 摊余成本（贷款和应收款项）14,118,283.39 摊余成本 14,118,283.39 其他应收款 摊余成本（贷款和应收款项）688,864.55 摊余成本 688,864.55 非交易性权益工具投资 以成本计量（可供出售类资产）1.00 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益（指定）1.00 应付账款 摊余成本（其他金融负债）3,254,639.54 摊
43、余成本 3,254,639.54 其他应付款 摊余成本（其他金融负债）6,487,430.71 摊余成本 6,487,430.71(3)2019 年 1 月 1 日，公司原金融资产和金融负债账面价值调整为按照新金融工具准则的规定进行分类和计量的新金融资产和金融负债账面价值的调节表如下：项 目 按原金融工具准则列示的账面价值（2018年12月31日）重分类 重新计量 按新金融工具准则列示的账面价值（2019年1月1日）A.金融资产 a.摊余成本 货币资金 24,762,091.58 24,762,091.58 应收账款 14,118,283.39 14,118,283.39 其他应收款 688,
44、864.55 688,864.55 理财产品（其他流动资产）按原 CAS22 列示的余额 8,000,000.00 19 减：转出至以公允价值计量且其变动计入当期损益(新 CAS22)-8,000,000.00 按新 CAS22 列示的余额 以摊余成本计量的总金融资产 47,569,239.52-8,000,000.00 39,569,239.52 b.以公允价值计量且其变动计入当期损益 交易性金融资产 按原 CAS22 列示的余额 加：自其他流动资产转入 8,000,000.00 按新 CAS22 列示的余额 8,000,000.00 以公允价值计量且其变动计入当期损益的总金融资产 8,00
45、0,000.00 8,000,000.00 c.以公允价值计量且其变动计入其他综合收益 可供出售金融资产 按原 CAS22 列示的余额 1.00 减：转出至以公允价值计量且其变动计入其他综合收益权益工具投资(新 CAS22)-1.00 按新 CAS22 列示的余额 其他权益工具投资 按原 CAS22 列示的余额 加：自可供出售金融资产(原 CAS22)转入指定 1.00 按新 CAS22 列示的余额 1.00 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的总金融资产 1.00 1.00 B.金融负债 a.摊余成本 应付账款 3,254,639.54 3,254,639.54 其他应付款 6,487,
46、430.71 6,487,430.71 以摊余成本计量的总金融负债 9,742,070.25 9,742,070.25(4)2019 年 1 月 1 日，公司原金融资产减值准备期末金额调整为按照新金融工具准则的规定进行分类和计量的新损失准备的调节表如下：项 目 按原金融工具准则计提损失重分类 重新计量 按新金融工具准则计提损20 准备（2018 年 12 月 31 日）失准备（2019 年 1 月 1 日）应收账款 65,665.83 65,665.83 其他应收款 12,203.41 12,203.41 3、公司自 2019 年 6 月 10 日起执行经修订的企业会计准则第 7 号非货币性资
47、产交换，自2019 年 6 月 17 日起执行经修订的企业会计准则第 12 号债务重组。该项会计政策变更采用未来适用法处理。公司在报告期主要会计估计未发生变更。公司在报告期不存在重大会计差错更正。三、三、持续持续经营经营评价评价 报告期内，公司经营业绩稳定，资产负债结构合理，不存在对公司持续经营能力产生重大影响的事项。四、四、风险风险因素因素 (一一)持续到本年度的持续到本年度的风险因素风险因素 1、公司实际控制人不当控制的风险 公司实际控制人为刘哲，合计间接持有公司 87.28%股份，处于绝对控股地位。虽然公司已制定和规范了一整套公司制度来完善公司的内部控制和管理结构，但公司实际控制人仍有可
48、能利用其控制地位，通过行使表决权对公司的经营、人事、财务等实施不当控制，可能影响公司的正常经营，为公司持续健康发展带来风险。应对措施：公司已在公司章程、股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则等公司治理制度中对公司重大决策的程序进行明确规定，对实际控制人的权利及义务进行了有效限定。公司针对业务开展及经营管理制定了具体的制度和规章，其中规定了重要业务节点的审批权限，保障公司各项业务按照既定流程开展。公司监事会成员与公司实际控制人不存在关联关系，能够公正地监督实际控制人按照公司规章制度和法律规定行使权利，从而规避实际控制人不当控制的风险。2、关联交易风险 公司实际控制人刘哲控制及施加重大影
49、响的企业数量较多，公司与关联方之间存在购销商品、提供和接受劳务、租赁房产等的关联交易。随着公司近年来业务规模的不断扩大，公司与非关联方签订合同的数量不断增多，为关联方提供服务的比例在逐年下降，但仍在一定程度上存在对关联方业务的依赖。如果关联方出现与公司终止合作的情况，将对公司的收入及利润带来较大的影响。为了规范并减少关联交易，公司在公司章程、股东大会议事规则、董事会议事规则及关联交易管理制度等相关制度中，明确规定了关联股东、关联董事对关联交易的回避制度，严格履行关联交易决策程序，采取必要的措施对其他股东的利益进行保护。但如实际控制人、控股股东、公司董事、监事、高级管理人员不遵守规章制度，则会影
50、响其他股东的权益。应对措施：公司及公司实际控制人、控股股东、董事、监事、高级管理人员严格遵守公司章程、关联交易管理制度、三会议事规则等相关制度，规范并减少关联交易，保证关联交易的公允性。此外，公司积极进行市场拓展，重点拓展非关联方的物业服务项目以及政府公建项目、产业园区等其他业态项目；积极调整物业中介代理业务的经营策略，通过与非关联方房地产开发商及物业中介代理机构建立合作关系，为其提供专业的代理销售服务，增加来自非关联方的物业中介代理业务收入。公司通过以上方式扩大收入来源，逐步降低关联交易比例。3、人力资源风险 21 公司属于劳动密集型企业，持续稳定的高素质服务人员与管理人员有助于公司持续快速
