1、1 2019 年度报告 栖霞物业 NEEQ:871792 南京栖霞建设物业服务股份有限公司 NanJing CHIXIA Development Property Services Co.,Ltd 2 公司年度大事记公司年度大事记 3 目 录 第一节第一节 声明与提示声明与提示 .5 5 第二节第二节 公司概况公司概况 .8 8 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 .1010 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1313 第五节第五节 重要事项重要事项 .2727 第六节第六节 股本变动及股东情况股本变动及股东情况 .3232 第七节第七节 融资及利润分配
2、情况融资及利润分配情况 .3434 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况董事、监事、高级管理人员及员工情况 .3535 第九节第九节 行业信息行业信息 .3838 第十节第十节 公司治理及内部控制公司治理及内部控制 .3939 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .4343 4 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、股份公司、栖霞物业 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司 栖霞建设 指 南京栖霞建设股份有限公司 栖霞集团 指 南京栖霞建设集团有限公司 栖霞国资 指 南京栖霞国有资产经营有限公司 股东大会 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司股东大会 股东会 指 南京栖霞建设集
3、团物业有限公司股东会 董事会 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司董事会 监事会 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司监事会 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 全国股票转让系统、新三板 指 全国中小企业股份转让系统 主办券商、中信建投 指 中信建投证券股份有限公司 律师 指 江苏东恒律师事务所 会计师、中汇会所 指 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）评估师、天健兴业 指 北京天健兴业资产评估有限公司 星连家 指 江苏星连家电子商务有限公司 世豪物业 指 南京世豪物业管理有限公司 元、万元 指 人民币、人民币万元 报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日
4、公司法 指 中华人民共和国公司法 三会 指 股东（大）会、董事会、监事会 三会议事规则 指 董事会议事细则、监事会议事细则、股东大会议事细则 注：本年度报告中主要数值保留两位小数，若出现总数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成 5 第一节第一节 声明与提示声明与提示【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人吕俊、主管会计工作负责人管晶及会计机构负责人（会计主管人员）曹宏保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。中汇会计师事务所（特殊普通合
5、伙）对公司出具了标准无保留意见的审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在豁免披露事项 是 否 【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 市场竞争风险 我国物业管理行业发展至今，得到了快速发展，从事物业管理的公司和人员数量也在不断增长。从整
6、体来看，虽然我国物业管理存在覆盖率低、各地发展差异较大等现象，但随着我国社会经济的快速发展，人们对物业管理企业的要求越来越高，要求的服务逐渐个性化、多样化，逐渐形成了买方市场。并且随着国外发展成熟的物业管理公司进入我国市场，对国内物业管理企业造成了巨大的冲击，加剧了竞争，未来公司将会面临更严峻的市场竞争风险。下游行业波动的风险 物业管理服务行业所依赖的盈利模式与实体经济、下游行业发展密切相关，同时又与其它公共等服务领域的发展联系紧密。近年来，随着宏观经济和生活品质的不断增长，下游客户对物业服务需求品质也呈现不断增长态势，行业发展与宏观经济状况呈现一定的相关性。因此，如果宏观经济出现波动，经济增
7、长减速，将带动物业服务内容与服务质量需求出现一定的波动，将会影响整个物业管理服务行业的发展，进而影响行业内企业的业务发展和经营状况。业务区域较为集中的风险 公司的业务区域均为江苏省内，并且以南京居多。一旦出现南京地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司盈利能力产生不利影响。公6 司在南京地区的品牌美誉度高，同时南京地区仍然存在巨大的市场空间，公司在南京地区不断扩大管理小区的同时，也在逐渐向周边地区拓展。因此，在本区域中，公司具有较强的竞争优势，业务的区域性不影响公司的持续经营。政策和经济波动风险 由于物业服务行业直接关系到金融、交通、健康等相关行业，而这些
8、行业与民生紧密相关。因此，政府会持续加强对物业公司的监管和立法，不断制定与完善相应的国家标准与行业标准，将对物业管理服务行业的经营环境带来一定的影响。如果行业内公司在业务管理上不能与监管导向一致，不能持续拥有现有业务资质，或开展新业务时不能取得必要的业务资质，将会对其业务拓展产生不利影响。劳务成本上涨风险 公司维持和提高现有盈利水平的能力部分取决于经营成本（尤其劳务成本）的控制，因此劳务或其他经营成本的增加可能对公司利润及经营业绩造成重大不利影响。如果公司在业务继续增长时不能有效控制及降低劳务及其他经营成本，公司的业务状况、财务状况及经营业绩可能受到不利影响。人才引进和流失风险 专业的技术人才
9、队伍是物业公司保持正常运营的重要保障，引进专业人才并保持核心技术人员稳定是公司生存和发展的根本，是公司的核心竞争力所在。随着公司规模的不断扩大，如果企业文化、考核和激励机制、约束机制不能满足公司发展的需要，将使公司难以吸引专业技术人才和稳定核心技术人员，面临专业人才缺乏和流失的风险。分公司异地经营风险 公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在公司所在地南京以外区域设立分公司等分支机构开展物业服务。公司现在江苏省境内共设有 2 家分公司开展业务，分别为苏州分公司与无锡分公司。随着公司未来业务的开拓和发展，未来几年内仍需在其他区域设立更多的分支机构。上述经营模式，再加上人员选聘的日益多元化和
10、各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。业务拓展风险 目前，物业服务行业的参与者较多，市场集中度较差，公司依靠自身过硬的管理、良好的信誉以及高质量的服务，赢得客户的信任，业务市场规模不断拓展。但是，如果市场竞争情况恶化，或者下游行业由于自身需求变化、地域限制等内外部因素产生，同时公司未能及时调整自身经营策略，则公司将会存在市场开拓风险，从而引发经营业绩的下滑。业务外包风险 根据物业管理条例要求及签订的物业服务合同中的约定，公司可将部分业务委托给该领域的外包公司，这可提升公司业务的灵活性。公司一方面在选择外包公司时保持谨慎态度，注重外包公司的商业信誉，以求长期合作；
11、另一方面，公司物业项目较多，个别物业的服务出现问题时，公司可以启动应急预案，在 24 小时内，从其他项目抽调相关专业人员予以接替，直到组建新的服务团队或聘请其他外包公司。但如外包公司的经营出现异常，不能按约定为公司所管理的物业项目提供合格、及时的外包服务，将对公司业务的正常运转带来一定的风险。7 客户流失风险 随着公司业务快速拓展，存量托管客户也会越来越多，未来存量客户的维护工作需要公司投入一定的资源和营业成本。虽然公司目前对现有存量客户保持较高的粘性，但是仍不排除在维系存量客户的过程中，同行业其他的竞争者通过推出更有粘性的服务和产品，将公司的存量用户转变为其他竞争者的客户。未为全部员工足额缴
12、纳社会保险及公积金而可能带来的补缴风险 公司为人力资源密集型企业，且人员流动性较大，公司存在未为员工足额缴纳社会保险及公积金的情况。虽然公司上述未缴纳社会保险和公积金员工皆已签署自愿放弃缴纳声明，但公司仍存在被主管部门要求补缴的风险。报告期内存在关联交易风险 公司控股股东控制的企业数量较多，并且报告期内公司为关联方提供服务带来的营业收入占比较大，如实际控制人、控股股东、公司董事、监事、高级管理人员不遵守规章制度，则会影响其他股东的权益。信用风险 公司主要业务为各类住宅小区、商业办公楼等物业项目提供物业管理服务工作。自成立以来，公司成立以来一直专注于物业管理服务，尤其近几年取得了迅速的发展，在国
13、内物业管理服务行业内逐步建立了一定的市场地位。此外，公司受到知名媒体多次采访报道，众多的荣誉与殊荣让公司具有一定的影响力和知名度。如果公司不能持续重视经营活动中信用情况，抑或在日后出现信用危机，将会撼动公司的行业地位，进而影响公司的可持续发展。本期重大风险是否发生重大变化：否 8 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 南京栖霞建设物业服务股份有限公司 英文名称及缩写 NanJing CHIXIA Development Property Services Co.,Ltd.证券简称 栖霞物业 证券代码 871792 法定代表人 吕俊 办公地址 南京市龙蟠路 9
14、号兴隆大厦 7 楼 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书或信息披露事务负责人 管晶 职务 副总经理、财务负责人、董事会秘书 电话 025-85633668-5710 传真 025-85627762 电子邮箱 公司网址 联系地址及邮政编码 南京市龙蟠路 9 号 210037 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董秘办公室 三、三、企业企业信息信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 1996 年 12 月 3 日 挂牌时间 2017 年 8 月 18 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）房地产业-物业管理（K7020）主要产品与服务项目 为各类住
15、宅小区、商业办公楼等物业项目提供物业服务工作 普通股股票转让方式 集合竞价转让 普通股总股本（股）30,000,000 优先股总股本（股）0 做市商数量 0 控股股东 南京栖霞建设股份有限公司 实际控制人及其一致行动人 南京栖霞国有资产经营有限公司 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 91320100135495688W 否 9 注册地址 南京市栖霞区和燕路 251 号 否 注册资本 30,000,000.00 元 否 五、五、中介机构中介机构 主办券商 中信建投 主办券商办公地址 北京市东城区朝内大街 2 号恒凯中心 B、E 座
16、3 层 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名 束哲民、秦聪 会计师事务所办公地址 杭州市江干区新业路 8 号华联时代大厦 A 幢 601 室 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 10 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标摘要财务指标摘要 一、盈盈利能力利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 146,964,108.15 130,059,243.96 13.00%毛利率%12.12%6.00%-归属于挂牌公司股东的净利润 6,315,1
17、34.18-2,033,455.85-归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 4,582,913.70-3,051,038.85-加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）12.37%-3.95%-加权平均净资产收益率%（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）8.97%-6.22%-基本每股收益 0.21-0.07-二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%资产总计 124,401,764.93 105,264,471.84 18.18%负债总计 70,171,600.94 57,349,442.03 22.3
18、6%归属于挂牌公司股东的净资产 54,230,163.99 47,915,029.81 13.18%归属于挂牌公司股东的每股净资产 1.81 1.60 13.18%资产负债率%（母公司）54.54%53.85%-资产负债率%（合并）56.41%54.48%-流动比率 155.87 154.01-利息保障倍数-三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 4,177,786.76 11,197,647.50-62.69%应收账款周转率 12.32 9.86-存货周转率 389.95 573.57-11 四、成长情况成长情况 本期本期 上
19、年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%18.18%-1.00%-营业收入增长率%13.00%17.31%-净利润增长率%-410.56%-252.47%-五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%普通股总股本 30,000,000 30,000,000 0 计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-六、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外)915,979.09 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单
20、位可辨认净资产公允价值产生的收益 715,699.56 委托他人投资或管理资产的损益 666,046.08 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 11,902.57 非经常性损益合计非经常性损益合计 2,309,627.30 所得税影响数 577,406.82 少数股东权益影响额（税后）-非经常性非经常性损益净额损益净额 1,732,220.48 七、补充财务补充财务指标指标 适用 不适用 八、会计数据追溯调整或重述情况会计数据追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 其他原因 不适用 单位：元 12 科目科目 上年上年期末（期末（上年同期上年同期）上上年上上年期末（期末（上上年同期上上
21、年同期）调整重述前调整重述前 调整调整重述后重述后 调整重述前调整重述前 调整重述后调整重述后 交易性金融资产-26,850,000.00 其他流动资产 27,138,904.27 288,904.27 应收票据及应收账款 9,057,316.37 应收票据 应收账款 9,057,316.37 应付票据及应付账款 1,437,610.12 应付票据 应付账款 1,437,610.12 财政部于 2019 年 4 月 30 日发布关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知(财会20196 号，以下简称“2019 年新修订的财务报表格式”)。2019 年新修订的财务报表格式将“应收票据
22、及应收账款”项目拆分为“应收票据”和“应收账款”两个项目列报，将“应付票据及应付账款”项目拆分为“应付票据”和“应付账款”两个项目列报 新非货币性资产交换准则规定对 2019 年 1 月 1 日至本准则施行日之间发生的非货币性资产交换根据本准则进行调整，对 2019 年 1 月 1 日之前发生的非货币性资产交换，不需要进行追溯调整。本公司按照规定自 2019 年 6 月 10 日起执行经修订的 企业会计准则第 7 号非货币性资产交换，对 2019 年 1 月 1 日存在的非货币性资产交换采用未来适用法处理。13 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式
23、商业模式 公司所在行业属于大类“K70 房地产业”中“K7020 物业管理”。公司主要业务为各类住宅小区、商业办公楼等物业项目提供物业管理服务工作。自成立以来，公司一直专注于物业管理服务，报告期内公司主营业务稳定、突出，且未发生重大变化。（一）所处行业 2014 年以来，物业管理行业作为新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，加速融合移动互联等新技术，服务质量和管理模式不断升级创新，受到了社会和资本市场的广泛关注，行业迎来新一轮竞争。（二）主营业务 公司主要为各类中高档住宅小区、商业办公楼等物业项目提供物业管理服务工作。主要包括为住宅社区及非住宅物业提供秩序维护、保洁、绿化、维修、保养
24、及其他衍生服务等。（三）主要客户 中高端住宅个人客户、商业办公楼企业客户等。（四）销售渠道 公开招标网的项目招标公告；房地产开发商项目前期物业投标；业委会、业主、行业主管部门、合作伙伴推荐。（五）收入来源 主要收入来源业主缴纳物业服务费、停车服务费、有偿服务费。（六）服务模式 公司主要提供一般标准化的物业管理服务，服务的具体种类根据与房地产开发商、业主委员会或写字楼租户订立的物业管理合同来界定，公司向特定物业提供其各个部分的维修、养护、运行和管理服务，在自主向客户提供物业管理服务的同时，公司还在物业管理合同允许的范围内将部分服务如保洁、电梯、消防、中央空调、绿化等外包给第三方专业公司。（七）采
25、购模式 公司除拥有专业的物业管理服务人员之外，将部分保洁、绿化、设备维修等服务项目外包给专门提供此类服务的公司。公司对外包服务的采购是在签约物业项目后的准备期间内，公司按照外包商质量评价标准选择提供外包服务的企业，公司与多数供应商建立了长期稳定的合作关系，保证了公司能够及时的为客户解决相关后勤问题。对其他一般类物资的采购由各部门提交需求，公司采购部门统一采购。报告期内，公司的商业模式较上年度未发生变化。报告期后至报告披露日，公司的商业模式未发生重大的变化。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发
26、生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 14 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 报告期内，公司营业收入为146,964,108.15元，较上年同期增加13.00%，营业成本为129,147,496.85元，较上年增加5.64%，净利润6,315,134.18元。公司资产总额124,401,764.93元，较上年同期增加18.18%，负债总计70,171,600.94元，较上年同期增加22.36%。2019年，公司上下，坚持以服务业主为中心，扎实开
27、展“五心服务”活动，全面落实管家式服务，采取了一系列有效措施，不断提升业主满意度。进一步完善了岗位职责、管理规范、考核标准和收费管理体系，狠抓客服、秩序维护、工程维护与维修的及时性和有效性，广泛采用了电子支付收费方式，创新了经营思路，以星叶汇APP社区综合服务平台为抓手，线上和线下共同发力，积极开展多种经营。积极响应南京市住房保障和房产局及物业管理行业协会开展“五心服务”活动的号召，把“爱心、安心、放心、贴心、暖心”服务体现在物业服务的各个环节，公司上下大张旗鼓的宣传“五心服务”，喊响“五心服务，五星追求”的口号。按照全市统一的活动方案，在南京东方天郡举行了盛大的“五心服务，五星追求”文化节启
28、动仪式，各项目结合项目实际，制订了“五心服务”计划，通过优化服务内容，增加服务种类，细化服务标准，增强客服、秩序维护、工程维护与维修的及时性和有效性，全面提升了物业服务质量。苏州和无锡分公司也积极借鉴和开展“五心服务”活动，苏州分公司开展微笑服务和节日暖心活动，让服务走进业主心中。无锡分公司结合“五心服务”这个主题，开展了形式多样的便民服务活动。公司的各项制度、规范和管理体系，是成立26年来管理经验的积累和结晶。本着与时俱进，改革创新的思路，通过深入地调查研究，对现行的各项规章制度和工作流程，进行了一次全面的梳理，对落后和过时的条款，实施了删减、修改和完善，使得制度、规范和流程，更加清晰、明了
29、和贴近实际，起到准确有效地约束和规范作用。严格了秩序维护岗位职责和各级的检查巡查制度。在项目增加，防范风险加大的情况下，严格了秩序维护岗位职责，实行了门岗手机和香烟统一锁进保管箱制度，全公司统一采购铁质手机保管箱54个。实行了秩序维护班前会拍照和会议内容上传制度，后又升级为班前会2分钟视频上传，将静态和摆拍的班前会，变成了会议加培训的动态视频，使得秩序维护人员的工作形象、责任心和基础训练水平都有了明显改观和提升。积极改造和升级道闸车牌识别系统，全面推进电子支付方式，提高服务效率，减少现金操作中的弊端。不断加大APP线上缴费宣传和积分赠送，鼓励线上缴费。全面推行了手机考勤打卡，推进移动OA巡查，
30、陆续将秩序维护巡更、工程设施设备的巡检，项目负责人、事务主管和管家的日常巡查，全部实现手机扫码和后台管控。紧跟网络与新兴媒体发展的步伐，在培训方式上一改以往集中授课为自学和外出培训兼顾。公司领导、业务部门以及一些资深项目负责人，经常把自己学习研究中遇到好经验、好方法和典型案例，分享到公司建立的总经理微信群、项目负责人微信群、事务主管微信群和片区管理微信群，让大家自学和收藏，使得不少新主任、新主管、新进员工受益匪浅。(二二)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 15 项目项目 本期期末本期期末 本期期初本期期初 本期期末与本期期本期期末与本期期初金额变动比例初金额
31、变动比例%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%货币资金 72,685,321.62 58.43%49,309,979.54 46.84%47.40%应收票据-应收账款 14,626,972.53 11.76%9,057,316.37 8.60%61.49%存货 388,008.30 0.31%274,367.39 0.26%41.42%投资性房地产-长期股权投资-固定资产 13,497,918.37 10.85%14,554,764.42 13.83%-7.26%在建工程-短期借款-长期借款-其他应收款 3,050,219.27 2.45%1,483
32、,879.51 1.41%105.56%无形资产 210,945.11 0.17%385,076.59 0.37%-45.22%递延所得税资产 2,056,397.11 1.65%2,459,252.78 2.34%-16.38%应付账款 1,927,967.78 1.55%1,437,610.12 1.37%34.11%预收账款 27,601,437.67 22.19%13,654,522.31 12.97%102.14%应付职工薪酬 7,468,512.31 6.00%11,329,500.14 10.76%-34.08%应交税费 1,627,488.81 1.31%814,450.66
33、0.77%99.83%盈余公积 865,713.53 0.70%323,001.06 0.31%168.02%未分配利润 1,454,789.80 1.17%-4,317,631.91-4.10%-133.69%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1.货币资金 报告期末货币资金金额为 72,685,321.62 元，比去年期末增加 23,375,342.08 元，上涨 47.40%。主要由于报告期末公司理财产品金额已大部分收回，且本期新增物业管理合同所致。2.应收账款 报告期末应收账款金额为 14,626,972.53 元，比去年期末增加 5,569,656.16 元，上涨 61
34、.49%。主要本期新增物业管理合同所致。3.存货 报告期末存货金额为 388,008.30 元，比去年期末增加 113,640.91 元，上涨 41.42%。主要由于：（1）随着公司接管的项目增加，相应的保洁材料消耗、工程维修消耗、绿化维护成本正常增加，购买的备用材料数量也正常增加。（2）春节前期物料价格相对较低，为了降低成本，提前进行备货。4.其他应收款 报告期末其他长期应收款金额为 3,050,219.27 元，比去年期末增加 1,566,339.76 元，上涨 105.56%。主要由于期末银行未达账、新增小区的履约保证金和投标保证金。5.无形资产 报告期末无形资产金额为 210,945.
35、11 元，比去年期末减少 174,313.48 元，下降 45.22%。主要由于本年无形资产进行累计摊销。6.递延所得税资产 16 报告期末递延所得税资产金额为 2,056,397.11 元，比去年期末减少 402,855.67 元，下降 16.38%。主要由于在未弥补亏损的所得税影响数比去年期末减少 1,668,648.16 元。7.应付账款 报告期末应付账款金额为 1,927,967.78 元，比去年期末增加 490,357.66 元，上涨 34.11%。主要由于未支付的绿化外包养护费、保洁外包服务费、维修工程材料和人工费。8.预收账款 报告期末预收账款金额为 27,601,437.67
36、元，比去年期末增加 13,946,915.36 元，上涨 102.14%。主要由于：（1）本期新增小区，预收物业费、停车费等增加。（2）本期对于预交全年费用的活动力度加强。9.应付职工薪酬 报告期末应付职工薪酬金额为 7,468,512.31 元，比去年期末减少 3,860,987.83 元，下降 34.08%。主要由于政策改变，年终奖将分发到各月。10.应交税费 报告期末应交税费金额为 1,627,488.81 元，比去年期末增加 813,038.15 元，上涨 99.83%。主要由于随着接管的新楼盘增加，本期营业收入增加，对应的缴纳的税费也增加。11.盈余公积 报告期末盈余公积金额为 86
37、5,713.53 元，比去年期末增加 542,712.47 元，上涨 168.02%。主要由于本期按母公司弥补亏损后净利润的 10%提取法定盈余公积。12.未分配利润 报告期末未分配利润金额为 1,454,789.80 元，比去年期末增加 5,772,421.71 元。主要系利润结转所致。本期随着新增小区的增加，本期净利润为 6,315,134.18 元，比去年增加 8,348,590.03 元。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年同期金本期与上年同期金额变动比例额变动比例%金额金额 占营业收入的占营业收入的比
38、重比重%金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重%营业收入 146,964,108.15-130,059,243.96-13.00%营业成本 129,147,496.85 87.88%122,249,623.98 94.00%5.64%毛利率 12.12%-6.00%-销售费用 205,096.66 0.14%395,144.12 0.30%-48.10%管理费用 10,714,135.57 7.29%11,547,176.51 8.88%-7.21%研发费用-财务费用-375,214.58-0.26%-132,763.62-0.10%-信用减值损失-17,624.57-0.01%-资产减值
39、损失-129,065.86-0.10%-其他收益 372,725.09 0.25%305,970.27 0.24%21.82%投资收益 666,046.08 0.45%889,260.96 0.68%-25.10%公允价值变动收益-资产处置收益-汇兑收益-17 营业利润 7,195,851.14 4.90%-3,929,843.83-3.02%-营业外收入 1,323,762.26 0.90%1,443,458.24 1.11%-8.29%营业外支出 52,906.13 0.04%112,857.55 0.09%-53.12%净利润 6,315,134.18 4.30%-2,033,455.8
40、5-1.56%-项目重大变动原因项目重大变动原因：1.营业收入 报告期末营业收入金额为 146,964,108.15 元，比去年期末增加 16,904,864.19 元，上涨 13.00%。主要由于本期新增物业管理合同，并且收购世豪物业 100%的股权。2.销售费用 报告期末销售费用金额为 205,096.66 元，比去年期末减少 190,047.46 元，下降 48.10%。主要由于公司在上期全资购买了江苏星连家电子商务公司，公司的部分宣传工作由其在 APP 上进行，从而减少了费用。3.财务费用 报告期末财务费用比去年期末减少 242,450.96 元。主要由于本期利息收入比上期增加 251
41、,347.51元。4.其他收益 报告期末其他收益金额为 372,725.09 元，比去年期末增加 66,754.82 元，上涨 21.82%。主要由于本期获得的政府补助比上期增加 64,388.24 元。5.投资收益 报告期末投资收益金额为 666,046.08 元，比去年期末减少 223,214.88 元，下降 25.10%。主要由于报告期内公司购买的理财投资规模发生变化。6.营业外支出 报告期末营业外支出金额为 52,906.13 元，比去年期末减少 59,951.42 元，下降 53.12%。主要由于报告期内公司对外捐赠金额减少。7.营业利润和净利润 报告期末营业利润金额为 7,195,
42、851.14 元，比去年期末增加 11,125,694.97 元。报告期末净利润金额为 6,315,134.18 元，比去年期末增加 8,348,590.03 元。主要由于主要系本期新增物业管理合同所致。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项项目目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例%主营业务收入 145,470,771.44 128,546,296.05 13.17%其他业务收入 1,493,336.71 1,512,947.91-1.30%主营业务成本 128,582,430.81 120,617,352.20 6.60%其他业务成本 565,066.04 1,632
43、,271.78-65.38%按产品分类分析按产品分类分析：适用 不适用 单位：元 类别类别/项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上年本期与上年同期金额变同期金额变动比例动比例%收入金额收入金额 占营业占营业收入收入的比的比重重%收入金额收入金额 占营业收入占营业收入 的比重的比重%公共服务费收入 91,438,674.91 62.22%85,045,195.75 65.40%7.52%18 停车服务费收入 31,550,263.10 21.46%28,130,055.80 21.63%12.16%其他服务费收入 22,481,833.43 15.30%15,371,044.50 11.
44、82%46.26%其他业务收入 1,493,336.71 1.02%1,512,947.91 1.16%-1.30%合计 146,964,108.15 100%130,059,243.96 100%13.00%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 收入构成变收入构成变动的原因：动的原因：报告期内，公司积极发挥品牌优势，以优质服务拓展市场，新接管项目 13 个。按产品分类看，主营业务收入分公共服务费收入、停车服务费收入及其他服务费收入。报告期内公共服务费收入占营业收入 62.22%，停车服务费收入占营业收入 21.46%，其他服务费收入占占营业收入15.30%，其他业务收入占营业收入 1.
45、02%。相比上年其他服务费收入上涨 46.35%，主要由于无锡地区的其他服务费收入内容调整，将代收代付业主的水电费纳入,还有公共收益收入和广告收入增加。其中，停车服务费收入包含地面停车服务收入、地下停车服务收入及临时停车服务收入；其他服务费收入主要包含开发商支付的开办费、电梯使用费、装修垃圾服务费及其他有偿服务收入；其他业务收入主要包含租赁费收入等。(3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占年度销售占比比%是否存在关联关系是否存在关联关系 1 南京栖霞建设股份有限公司 9,473,303.17 6.45%是 2 南京仙林智慧科技有限公司 3
46、,644,818.87 2.48%否 3 无锡栖霞建设有限公司 3,092,681.50 2.10%是 4 无锡锡山栖霞建设有限公司 2,279,473.20 1.55%是 5 南京航天航空大学金城学院 1,108,160.62 0.75%否 合计合计 19,598,437.36 13.33%-(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购年度采购占比占比%是否存在关联关系是否存在关联关系 1 无锡市阳光好友物业服务有限公司 2,979,845.55 2.31%否 2 国网江苏省电力有限公司无锡供电分公司 2,386,138.01 1.8
47、5%否 3 江苏金坛建工集团有限公司 1,530,857.09 1.19%否 4 南京老男孩家政服务有限公司 1,485,306.00 1.15%否 5 无锡市展鹏保洁服务有限公司 1,144,358.50 0.89%否 合计合计 9,526,505.15 7.39%-19 3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例%经营活动产生的现金流量净额 4,177,786.76 11,197,647.50-62.69%投资活动产生的现金流量净额 13,977,555.32-1,688,744.27-筹资活动产生的现金流量净额-现金流量分析
48、现金流量分析：1、公司经营活动产生的现金流量净额 4,177,786.76 元，比上年期末减少 7,019,860.74 元，下降62.69%。主要原因为报告期内：（1）新接管小区促使公共服务费和汽车停放费等收入增加，同时也导致支付给职工以及为职工支付的金额增加。（2）由于(2019)苏 0105 民初 412 号等诉讼案件，银行冻结资金 5,220,000.00 元 2、公司本年度投资活动产生的现金流量净额为 13,977,555.32 元，上年投资活动产生的现金流量净额为-1,688,744.27。主要由于报告期内公司理财投资规模发生了改变，且收购南京世豪物业 100%的股权。(三三)投资
49、状况投资状况分分析析 1 1、主要主要控股子公司、参股公司情况控股子公司、参股公司情况 截止报告期末，公司共有 2 家全资子公司江苏星连家电子商务有限公司、南京世豪物业管理有限公司。无其他参股公司或分公司。江苏星连家电子商务有限公司，主要经营范围：电子商务；室内室外装饰工程、水电工程、机电工程、园林绿化、建筑智能化工程、钢结构工程的设计与施工；建筑装饰产品的研发及信息咨询（不含限制项目）；物业管理；酒店管理；楼宇智能；资产管理；企业形象策划；广告的设计、制作、发布；品牌设计；建筑材料、装饰材料、家居用品的销售；铝合金及不锈钢制品的设计与销售；计算机软硬件的开发、设计、销售；日用百货、通信设备、
50、五金交电、文化用品、体育用品、电子产品、珠宝首饰、家用电器、针纺织品、服装的销售；网络技术开发；电脑图文设计；商务信息咨询(不含投资咨询)；房产经纪。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。截至 2019 年 12 月 31 日，星连家报告期末营业收入为 385,847.02 元，净利润为-673,752.55 元。南京世豪物业管理有限公司于 2004 年 7 月 23 日成立，地址为南京市鼓楼区新门口 16 号，经多次股权转让和增资，注册资本为 300.00 万元。经营范围为物业管理及相关配套服务；停车场管理服务；房地产经纪服务；园林工程、室内外装饰工程施工；房屋维修；水单
